تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت ✔️ تقسیم پارکینگ و انباری در مشارکت در ساخت

تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت
تقسیم پارکینگ و انباری در مشارکت در ساخت

تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت یکی از مهم‌ترین و چالش‌برانگیزترین مراحل در فرآیند ساخت‌وسازهای مشارکتی است. در این نوع پروژه‌ها که همکاری میان مالک زمین و سازنده بر پایه توافق‌نامه‌ای مشخص شکل می‌گیرد، موفقیت نهایی تا حد زیادی به شفافیت و دقت در تعیین سهم هر طرف از واحدها بستگی دارد. تقسیم ناعادلانه یا مبهم می‌تواند زمینه‌ساز اختلافات حقوقی و نارضایتی‌های جدی شود، به‌ویژه در پروژه‌هایی که ارزش واحدها با توجه به طبقه، نور، متراژ و موقعیت تفاوت چشمگیری دارد.

در فرآیند مشارکت در ساخت، طرفین نه‌تنها باید درباره نسبت سهم‌ها به توافق برسند، بلکه باید از ابتدا جزئیاتی مانند محل دقیق هر واحد، تعداد پارکینگ‌ها، طبقه‌بندی انباری‌ها و میزان دسترسی‌ها را به صورت مکتوب مشخص کنند. چراکه ارزش اقتصادی هر واحد و فضای مشاع، به فاکتورهایی مانند طبقه، نورگیر بودن، متراژ، نمای دید و حتی موقعیت پارکینگ بستگی دارد و صرفاً تقسیم عددی نمی‌تواند پاسخگوی عدالت در تقسیم باشد.

از آنجا که مشارکت در ساخت یک رابطه پیچیده و چندلایه است، آگاهی از روش‌های رایج و اصولی در تقسیم واحدها، نقش مهمی در حفظ حقوق طرفین ایفا می‌کند. برای مثال، انتخاب بین تقسیم واحد بر اساس طبقات یا بر اساس ارزش روز، یا حتی استفاده از روش‌های مشورتی با ارزیاب رسمی، همگی تصمیماتی هستند که باید پیش از آغاز ساخت در قالب قرارداد تعیین شوند تا اختلافات آتی به حداقل برسد.

در این مقاله، به صورت کامل و کاربردی به بررسی اصول، روش‌ها و چالش‌های تقسیم واحد، پارکینگ و انباری در پروژه‌های مشارکت در ساخت می‌پردازیم. اگر شما مالک زمین، سازنده، یا حتی مشاور املاک هستید، آشنایی با این نکات حقوقی و اجرایی می‌تواند ابزار قدرتمندی برای تصمیم‌گیری دقیق‌تر، پیشگیری از اختلافات و افزایش موفقیت در پروژه‌های مشارکتی باشد.

تعریف مشارکت در ساخت

مشارکت در ساخت به معنای همکاری بین مالک و سازنده برای احداث یک پروژه ساختمانی است. در این نوع قرارداد، مالک زمین خود را به سازنده واگذار می‌کند و سازنده نیز با سرمایه و دانش فنی خود، عملیات ساخت را انجام می‌دهد. هدف از این نوع قراردادها، افزایش ارزش زمین و احداث ساختمان‌های جدید است که در نهایت، سود اصل از فروش واحدها بین مالک و سازنده تقسیم می‌شود. قرارداد مشارکت در ساخت باید دقیق و با جزئیات مشخص تنظیم شود تا هر دو طرف از حقوق و تعهدات خود آگاه باشند.

تقسیم در قرارداد مشارکت در ساخت

تقسیم یک عمل حقوقی برای جداسازی سهم هر شریک از مال مشاعی است. تقسیم ساختمان مشاع در قرارداد مشارکت در ساخت از قواعد تقسیم مال مشاع در قانون مدنی تبعیت می کند. البته تقسیم در قانون مدنی ناظر به مال مشاع موجود است لکن منظور از تقسیم در متن قرارداد مشارکت در ساخت توافق بر تقسیم در آینده است و در واقع تقسیم معلق به ساخت کامل ساختمان است چرا که حین انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت هنوز مال مشاع ایجاد نشده است تا تقسیم در عمل محقق گردد.

تقسیم اعم است از تفکیک و افراز و غیر آن مثل ترکه متوفی که بین ورثه تقسیم می شود و می تواند شامل اموال منقول و غیر منقول باشد. در اصطلاح حقوق مدنی تقسیم عبارت است از جداسازی حصه شرکا در مال و تقسیم نامه سندی رسمی یا عادی است که بیان کننده تقسیم مال مشاع می باشد. لذا تا زمانی که ساختمان به طور کامل ساخته نشده است از حالت اشاعه خارج نمی شود و تقسیم نامه مندرج در قرارداد مشارکت در ساخت اثر جداکنندگی ندارد. به همین خاطر اگر طبقه اول ساخته شود مالک نمی تواند بگوید که این طبقه مال من است. چرا که هنوز سرنوشت کل ساختمان و مال مشاع معلوم نیست. بنابراین بعد از ساخت کامل ساختمان و صدور گواهی پایان کار اثر حقوقی (اثر جداکنندگی) تقسیم نامه عادی مندرج در متن قرارداد جاری می شود؛ هر چند که تقسیم نامه رسمی تنظیم نشده باشد.

در مورد افراز با توجه به اینکه سهم هر یک از شرکا مشخص شده و سند مالکیت آن به نام وی صادر می شود. تقسیم موضوعیت ندارد و آنچه بیشتر مصطلح است تقسیم بعد از تفکیک است و نحوه عمل به این ترتیب است که شرکای ملک پس از تنظیم صورت مجلس تفکیکی و ارسال آن به دفتر اسناد رسمی می توانند با حضور در دفترخانه و با تنظیم و امضا تقسیم نامه رسمی قطعات تفکیکی را به نسبت سهم مشاعی خود بین هم تقسیم نمایند و اداره ثبت به استناد تقسیم نامه مذکور اسناد مالکیت به نام شرکا صادر می نماید.

لزوم تقسیم واحدها به صورت دقیق

مشخص کردن سهم الشرکه که به صورت درصد است هر چند لازم است اما کافی نیست و باید طرفین در زمان تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت باز هم جلوتر رفته و به صورت شفاف علاوه بر تعیین سهم الشرکه، واحدهای مسکونی و تجاری را با توجه به میزان مشارکت و سرمایه و آورده بین خود تقسیم بندی کنند و طبقات و واحدهای ساخته شده در آینده در محل پروژه را از هم لحاظ اعم از شرقی و غربی و شمالی یا جنوبی بودن بین خود تقسیم و در متن قرارداد به صراحت با نام طرفین درج کنند و تمام صفحات قرارداد به امضای مالک و سازنده برسد به خصوص صفحه ای که تقسیم واحدها در آن نوشته شده است.

یکی از مزایای تقسیم و تعیین واحدها در قراردادهای مشارکت در ساخت این است که اگر در قرارداد اجازه فروش یا پیش فروش به طرفین داده شده باشد، به راحتی و بدون اینکه مورد اتهام فروش و انتقال مال غیر از سوی شریک دیگر قرار بگیرید سهم الشرکه خود را به هر فردی که بخواهند منتقل کنند. همچنین هنگامی که به دادگاه مراجعه نمایند به واسطه اختلافی که دارند اگر بخواهند طرف مقابل یعنی سازنده را الزام به تحویل واحدهای سهم خودتان بکنید چنانچه در قرارداد مشارکت واحدها مشخص شده باشد این دعوای به نتیجه خوبی می رسد و برای دادگاه واضح و روشن است که کدام واحدها را باید سازنده به شما تحویل بدهد. اما اگر فقط به صورت سهم الشرکه و درصدی باشد امکان تحویل واحدها به صورت خاص و منحصر به شما وجود ندارد.

بنابراین همه مشخصات واحدهای مسکونی و تجاری و اداری باید به صورت دقیق و واضح مشخص شود و حتی می توانید در این قسمت قید کنید، اگر پس از احداث بنا متراژ واحدهای اختصاصی یکی از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت بیشتر یا کمتر از طرف دیگر شد، ملاک تقسیم واحدها و سهم الشرکه آنها بر اساس صورت مجلس تفکیکی لحاظ خواهد شد. اگر به یکی از طرفین سهم بیشتری از به نسبت کل طبقات رسیده باشد در این صورت طبق شرط فوق باید به قیمت روز به نسبت اضافه متراژی که نسبت به سهم الشرکه تعینی در واحدهای او ایجاد شده است به قیمت روز ملک به طرف دیگر بپردازد تا موجب جبران متراژ کسری باشد که در ملک طرف دیگر وارد شده است.

معیارهای تقسیم واحدها

تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت معمولاً بر اساس معیارهایی صورت می‌گیرد که برای هر دو طرف عادلانه باشد. برخی از مهم‌ترین این معیارها عبارت‌اند از:

🔶 نسبت سرمایه‌گذاری و سهم آورده: یکی از اصلی‌ترین معیارها در تقسیم واحدها، نسبت آورده مالی سازنده به مالک است. به طور مثال، اگر سازنده بیشترین هزینه‌ها را متقبل شده باشد، سهم بیشتری از واحدها به او تعلق می‌گیرد.

🔶 محل قرارگیری واحدها: موقعیت واحدها نیز بر ارزش آن‌ها تأثیر زیادی دارد. واحدهایی که در طبقات بالاتر قرار دارند، نورگیر هستند و یا دارای منظره‌ای بهتر می‌باشند، ارزش بیشتری دارند. این ویژگی‌ها ممکن است برای تعیین سهم مالک و سازنده مؤثر باشند.

🔶 توافقات پیش‌ازشروع پروژه: در مرحله مذاکره و تنظیم قرارداد، مالک و سازنده می‌توانند توافق کنند که هر یک از طرفین چه تعداد و کدام واحدها را دریافت کند. در این توافق، عواملی نظیر زمان تکمیل پروژه، هزینه‌های ساخت، و سود پیش‌بینی‌شده نیز مد نظر قرار می‌گیرند.

روش‌های رایج تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت

روش‌های متعددی برای تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت وجود دارد که بسته به شرایط پروژه و توافقات طرفین ممکن است انتخاب شوند:

🔷 تقسیم به‌صورت طبقه‌بندی: در این روش، مالک و سازنده به توافق می‌رسند که واحدها بر اساس طبقه تقسیم شوند. به‌طور مثال، ممکن است واحدهای طبقات بالاتر به سازنده و واحدهای طبقات پایین‌تر به مالک تعلق بگیرد.

🔷 تقسیم بر اساس متراژ: در برخی پروژه‌ها، تقسیم بر اساس متراژ صورت می‌گیرد. به‌عنوان‌مثال، اگر سازنده قرار است ۶۰ درصد از متراژ کل را دریافت کند، این متراژ بر اساس واحدهای موجود به او تعلق می‌گیرد.

🔷 استفاده از مشاوران متخصص: برای تقسیم واحدها به‌طور عادلانه و بر اساس ارزش واقعی هر واحد، ممکن است از مشاوران متخصص و ارزیابان املاک استفاده شود تا از بروز اختلافات جلوگیری شود.

مشکلات و چالش‌ها

تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت ممکن است با چالش‌ها و مشکلات متعددی مواجه شود که از مهم‌ترین آن‌ها می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

♦️ اختلاف‌نظر بین مالک و سازنده: در برخی موارد، طرفین ممکن است بر سر ارزش یا تعداد واحدها توافق نکنند. این اختلافات معمولاً به دلیل نبود شفافیت در قرارداد یا نادیده گرفتن معیارهای تقسیم به وجود می‌آید.

♦️ تغییرات احتمالی در طول پروژه: ممکن است در طول پروژه، تغییراتی در طراحی یا اجرا رخ دهد که بر ارزش و تعداد واحدها تأثیر بگذارد. این تغییرات می‌تواند باعث بروز مشکلاتی در تقسیم واحدها شود، به‌ویژه اگر توافقی در مورد نحوه مدیریت تغییرات در قرارداد ذکر نشده باشد.

♦️ تأخیر در تکمیل پروژه: تأخیر در تکمیل پروژه می‌تواند باعث کاهش اعتماد طرفین شود و در نهایت، اختلافات جدی‌تری را در تقسیم واحدها به وجود آورد.

راهکارها و نکات حقوقی

برای پیشگیری از مشکلات و کاهش چالش‌های مرتبط با تقسیم واحدها، می‌توان از راهکارهای زیر استفاده کرد:

✅ تنظیم قرارداد دقیق: اولین و مهم‌ترین اقدام، تنظیم یک قرارداد دقیق و شفاف است که تمام جنبه‌های پروژه از جمله نحوه تقسیم واحدها، نحوه پرداخت هزینه‌ها، زمان‌بندی پروژه و نحوه حل اختلافات را پوشش دهد.

✅ استفاده از مشاوران حقوقی و متخصص: بهره‌گیری از وکلای متخصص در حوزه املاک و مشاوران ساخت‌وساز می‌تواند به طرفین کمک کند تا از حقوق خود مطمئن باشند و توافقات به شکل قانونی و معتبر ثبت شوند.

✅ تعیین یک مرجع حل اختلاف: در قرارداد باید مرجعی برای حل اختلافات پیش‌بینی شود. این مرجع می‌تواند دادگاه، داوری خصوصی، یا مشاوران حقوقی باشند تا در صورت بروز اختلاف، طرفین بتوانند به آن مراجعه کنند.

✅ شفافیت در تعیین معیارهای تقسیم: یکی از مهم‌ترین موارد، شفافیت در تعیین معیارهای تقسیم واحدها در ابتدای قرارداد است. طرفین باید به‌طور کامل در مورد موقعیت و تعداد واحدهای دریافتی خود آگاه باشند و توافق‌نامه‌ای را امضا کنند که بر اساس آن هیچ ابهامی باقی نماند.

واحد سهم مشترک در تقسیم واحدها

گاهی تقسیم سهم طرفین به نحوی است که یک یا چند واحد به طور کامل در سهم هر یک از دارندگان حق السهم قرار می گیرد. اما گاهی ممکن است در تقسیم واحدها در نهایت یک واحد (یا تعداد بالاتری) باقی بماند که با توجه به تعداد و میزان سهم الشرکه شرکا قابلیت تقسیم به صورت اول وجود نداشته باشد. لذا طرفین باید از قبل در این موارد تصمیم گیری کرده باشند. یعنی توافق بر فروش به یکی از طرفین شود و یا به عنوان یک واحد مشاع تعریف شود که در پایان احداث بنا آن را بفروشند و وجه معامله را بین خود تقسیم کنند.

روش تقسیم واحدها

با عنایت به اینکه طرفین قرارداد مشارکت در ساخت، آورده ای یکسان در احداث بنا دارند، لازم است در انتخاب و تقسیم واحدهای مسکونی، عدالت رعایت گردد. بدین منظور باید واحدهای مسکونی به نحوی توزیع گردند که به لحاظ ارزیابی مالی، وضعیت یکسانی برای طرفین قرارداد در بر داشته باشند. سازندگان معمولاً اینگونه توافق می کنند که طبقه یکم، سوم و پنجم برای صاحب زمین و طبقه دوم و چهارم برای سازنده باشد.

توصیه می شود جهت تقسیم واحدهای مسکونی از شخص داور کمک گرفته شود. شخص داور به منظور تقسیم واحدها، ابتدا باید ارزیابی کارشناسی و برآورد ریالی دقیقی برای هر یک از گروه های واحدهای خونی مشابه انجام دهد. به عنوان مثال، اگر در هر طبقه ساختمان، چند واحد وجود داشته باشد، به لحاظ ارزش ریالی، وضعیت تقریباً مشابه ای خواهند داشت. سپس از بین گروه های تعیین شده برای واحدها بر مبنای محل جانمایی واحد در طبقات و سایر پارامترها، تقسیم بندی واحدهای مشابه بین طرفین قرارداد توسط داور صورت خواهد گرفت.

به منظور جلوگیری از بروز اختلافات آتی، پیشنهاد می شود تقسیم واحدهای مسکونی در زمان عقد قرارداد و در حین برگزاری جلسات مشترک انجام پذیرد. بدین منظور در متن قرارداد علاوه بر ذکر شماره هر یک از واحدها و مالک آنها نقشه پلان معماری طبقات ساختمان یا ذکر نام مالک در هر واحد تهیه می شود شود و پس از امضای کلیه نقشه های پلان طبقات توسط طرفین و شخص داور به قرارداد پیوست می گردد.

در ساختمان های بزرگ که در هر طبقه دارای چندین واحد می باشند، در صورت یکسان بودن متراژ و طرح معماری واحدهای مسکونی در هر طبقه، بر اساس محل جانمایی هر واحد در پلان ساختمان، با توجه به پارامترهایی از قبیل دسترسی به واحد از راه پله مشترک، نورگیر بودن واحدها، نمای دید بازشوها، محل ورودی واحد، محل جانمایی آسانسور نسبت به واحد مورد نظر، شمالی یا جنوبی بودن واحدها (شرقی یا غربی بودن واحدها) و …. ممکن است واحدها نسبت به یکدیگر ارجحیت داشته باشند.

لذا توصیه می شود، شخص داور در ارزیابی و تقسیم واحدهای مسکونی با توجه به موارد فوق، در گروه بندی و توزیع واحدهای مسکونی بین طرفین قرارداد، عدالت را رعایت نماید. در ارزیابی واحدهای مسکونی توسط شخص داور، یکی از موارد مد نظر، محل جانمایی واحد به لحاظ شمالی یا جنوبی بودن است. در شرایط یکسان به لحاظ سایر پارامترهای موردنظر، واحدهای جنوبی به صورت تقریبی در حدود ۵ تا ۷ درصد گرانتر از واحدهای شمالی ارزیابی می شوند.
در برخی از قراردادهای مشارکت در احداث، تقسیم واحدها به زمان اجرای کامل عملیات ساختمانی موضوع قرارداد و زمان تحویل واحدهای مسکونی آماده بهره برداری موکول می شود.

نحوه تقسیم واحدها و پارکینگ در قرارداد مشارکت در ساخت

تقسیم واحدها و فضاهای مشاع (مانند پارکینگ و انباری) در قرارداد مشارکت در ساخت یکی از مسائل حساس و پیچیده است که نیازمند دقت و بررسی جزئیات فراوانی است. این موضوع به ویژه زمانی اهمیت پیدا می‌کند که تعداد واحدها و درصد مالکیت طرفین به شکل دقیقی تعیین شده باشد. در ادامه به نحوه تقسیم واحدها، پارکینگ و انباری و نکات کلیدی در این فرآیند می‌پردازیم.

تقسیم واحدها بر اساس درصد و تعداد واحدها

در صورتی که سهم طرفین به شکل ۵۰ درصد و تعداد واحدهای ساخته‌شده زوج باشد، فرآیند تقسیم آسان‌تر خواهد بود. برای مثال، اگر یک ساختمان ۱۰ واحدی ساخته شود و سهم مالک و سازنده هر کدام ۵۰ درصد باشد، هر کدام از طرفین به پنج واحد تعلق خواهد گرفت. با این حال، تعیین محل دقیق واحدها (شمالی، جنوبی، شرقی یا غربی) و طبقه آن‌ها از اهمیت زیادی برخوردار است و باید در قرارداد به‌وضوح مشخص شود.

اگر تعداد واحدها فرد باشد، دو راه حل ممکن است:

✅ انتقال سهم و دریافت وجه:  یکی از طرفین می‌تواند سهم خود را به طرف مقابل انتقال دهد و در عوض مبلغی را دریافت کند.

✅ مشاع در نظر گرفتن واحد:  طرفین می‌توانند واحد را به صورت مشاع در نظر بگیرند و پس از فروش آن، وجه را بین خود تقسیم کنند.

نکات مهم در زمان تقسیم واحدها

✳️ برای تقسیم واحدها نباید تنها به عرف بازار تکیه کرد، بلکه باید ویژگی‌های زمین و شرایط آن به دقت بررسی شود تا قراردادی جامع تنظیم شود.

✳️ در قرارداد، تعداد و نوع دقیق واحدها و طبقات به صورت شفاف مشخص شود تا از بروز اختلافات جلوگیری شود.

✳️ اگر مساحت واحدها متفاوت است، این موضوع باید در قرارداد ذکر شود و به نحوی تقسیم انجام شود که حقوق طرفین تضییع نشود.

انواع روش‌های تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت

روش‌های مختلفی برای تقسیم واحدها وجود دارد که مهم‌ترین آن‌ها شامل موارد زیر است:

📌 تقسیم مشاعی یا درصدی: در این روش، سهم طرفین به صورت درصدی از کل مشخص می‌شود. این روش برای مشارکت در ساخت توصیه نمی‌شود، زیرا ممکن است مشکلاتی در استفاده از واحدها ایجاد کند و برای افراز و فروش نیاز به حکم دادگاه و گواهی افراز خواهد بود.

📌 تقسیم بر اساس تعداد واحدها: در این روش، تعداد مشخصی از واحدها به هر طرف تعلق می‌گیرد. این روش باید با توجه به مساحت و مرغوبیت واحدها مورد بررسی قرار گیرد تا حقوق طرفین محفوظ بماند.

📌 تقسیم بر اساس تعداد واحدها با احتساب مساحت و مرغوبیت: این روش دقیق‌تر بوده و اختلاف مساحت و کیفیت واحدها را نیز در نظر می‌گیرد. طرفین در این روش توافق می‌کنند که پس از دریافت صورت‌جلسه تفکیکی، اختلافات را به‌صورت نقدی تسویه کنند.

تقسیم پارکینگ و انباری در قرارداد مشارکت در ساخت

تقسیم پارکینگ و انباری معمولاً کمتر از تقسیم واحدها دچار اختلاف می‌شود. هرچند برخی از سازندگان ممکن است ادعا کنند که انتخاب پارکینگ بر عهده اداره ثبت است، اما این اشتباه است. پارکینگ و انباری باید به صورت دقیق در قرارداد تقسیم‌نامه رسمی مشخص شوند. اگر پارکینگ‌ها به تعداد واحدها ساخته شده باشند، تقسیم آن‌ها راحت‌تر است، اما در غیر این صورت، طرفین باید بر اساس توافق، پارکینگ‌ها را تقسیم کنند.

معیارهای تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت

عواملی مانند محل زمین، کیفیت ساخت و ساز و مرغوبیت واحدها می‌تواند در تعیین سهم طرفین نقش داشته باشد. اگر زمین در موقعیت جغرافیایی مناسبی واقع شده باشد و دسترسی خوبی داشته باشد، مالک می‌تواند در مذاکرات سهم بیشتری را مطالبه کند. همچنین کیفیت و شهرت سازنده نیز می‌تواند در تعیین سهم او تاثیرگذار باشد.

تقسیم واحدها بر اساس مرغوبیت و توافق طرفین

یکی از ساده‌ترین روش‌ها برای تقسیم واحدها این است که یکی از طرفین تقسیم‌بندی واحدها را در چند حالت مختلف ارائه دهد و طرف مقابل یکی از آن‌ها را انتخاب کند. به عنوان مثال، اگر ساختمانی ۶ طبقه داشته باشد، سازنده می‌تواند چند پیشنهاد ارائه دهد و مالک یکی از آن‌ها را انتخاب کند.

در نهایت، تقسیم واحدها نیاز به دقت، شفافیت، و توافق دارد. با توجه به متغیر بودن ارزش واحدها و معیارهای مختلف، تنظیم قراردادی جامع و روشن از اهمیت بسیاری برخوردار است.

تقسیم پارکینگ و انباری واحدهای مسکونی

علاوه بر موارد ذکر شده در نکته فوق، در خصوص تقسیم پارکینگ های ساختمان نیز باید توافق حاصل شود. به طور کلی ارزش هر متر مربع پارکینگ، به صورت تقریبی در حدود ۵۰ تا ۶۰ درصد ارزش هر متر مربع آپارتمان مسکونی مربوط به آن در نظر گرفته می شود.

ارزش هر متر مربع انباری به صورت تقریبی در حدود ۳۵ تا ۵۰ درصد ارزش ریالی هر متر مربع آپارتمان مسکونی مربوط به آن ارزیابی می شود.

تقسیم انباری ها

ارزیابی انباری جهت تقسیم بین طرفین قرارداد با پارامترهایی از قبیل موارد ذیل سنجیده می شود:

• مساحت (در صورت تیپ نبودن انباری ها)
• جانمایی و موقعیت
• جانمایی زیر راه پله
• جانمایی در مجاور موتورخانه
• ارتفاع کم سقف (در صورت تیپ نبودن انباری ها)
• قناس بودن (در صورت تیپ نبودن انباری ها)
• سقف شیب دار (در صورت تیپ نبودن انباری ها)
• نورگیر بودن (در صورت امکان)

تقسیم پارکینگ ها

مساحت متوسط (به صورت تقریبی) هر پارکینگ در سند حدود ۱۱ متر مربع قید می شود. نحوه ارزیابی پارکینگ ها بر اساس پارامترهایی از قبیل موارد زیر صورت می گیرد:

در ساختمان هایی که دارای چند طبقه منفی پارکینگ هستند، قیمت پارکینگ در طبقات مختلف متفاوت است. اگر طبقه همکف نیز پارکینگ باشد، ارزش بیشتری نسبت به پارکینگ طبقه منفی یک دارد و به همین ترتیب، پارکینگ در طبقه منفی یک از پارکینگ در طبقات زیرین ارزش بیشتری دارد.

در صورت وجود پارکینگ مزاحم در طرح معماری ساختمان، ارزش آن با سایر پارکینگ ها متفاوت است. بر اساس ضوابط و مقررات شهرداری، مساحت پارکینگ در حدود ۱۱ متر مربع و حداقل عرض پارکینگ برای یک خودرو برابر ۲/۵ متر و برای عرض پارکینگ دو خودرو در کنار هم برابر ۴/۵ متر تعریف شده است. اگر دو خودرو بتوانند پشت سر هم در یک خط پارک کنند و امکان عبور خودرو از عقب از کنار خودرو جلو مقدور نباشد، پارکینگ مزاحم به خودروی جلو تعلق می گیرد. مزاحمت این نوع پارکینگ آن است که در زمان تردد خودروهای عقب، خودرو واقع در پارکینگ مزاحم باید جابه جا شود. به همین دلیل قیمت پارکینگ مزاحم برابر حدود ۳۵ درصد قیمت پارکینگ مشابه موجود در همان ساختمان است.

در ساختمان +هایی که به تعداد واحدهایش پارکینگ تأمین شده باشد، قیمت پارکینگ طبق عرف منطقه مشخص است. اما در صورتی که، پارکینگ برای کلیه واحدهای مسکونی تأمین نشود (تعداد پارکینگ کمتر از تعداد واحدها باشد)، پارکینگ ارزش بیشتری پیدا می کند. با عنایت به این نکته که شهرداری از تأیید نقشه واحدهای فاقد پارکینگ جلوگیری می کند، این موضوع عام نیست و در موارد خاص ممکن است رخ دهد.

قیمت پارکینگ در محله هایی که دارای کوچه و خیابان های کم عرض است بیشتر از محله هایی است که خیابان های عریض دارد.

قیمت پارکینگ بر اساس قیمت هر منطقه تعیین می شود، برای مثال در یک محله ممکن است قیمت پارکینگ ها با هم تفاوت داشته باشند و بر اساس قیمت واحد مسکونی و موقعیت منطقه ای، قیمت پارکینگ این واحدها نیز تعیین شود.

بر اساس ضوابط شهرداری، واحدهای مسکونی با زیربنای کمتر از ۲۰۰ متر مربع یک پارکینگ، واحدهای مسکونی با متراژ ۲۰۰ متر مربع تا ۲۴۰ متر مربع، ۱/۵ پارکینگ و واحدهای دارای سطح زیربنای بیش از ۲۵۰ متر مربع باید دو واحد پارکینگ تأمین کرده باشند.

چند نکته باقیمانده

✳️ چنان چه شهرداری مجوز قانونی لازم جهت احداث طبقات اضافی را با خرید تراکم و غیره صادر نمود، این طبقه به صورت مشترک بین طرفین بر اساس توافق تقسیم می شود.

✳️ خطوط تلفن موجود در ساختمان ملک قبل از شروع عملیات احداث، متعلق به مالک بوده و از شمول مالکیت مشاعی قرارداد حاضر خارج است.

✳️ پس از احداث و تکمیل آپارتمان ها، نحوه استفاده و بهره برداری از آنها مطابق عرف و قوانین و مقررات جاری به خصوص قانون تملک آپارتمان ها خواهد بود.

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک