سند مفروز ✔️ بررسی کامل

سند مفروز و ملک مفروز ؛ همه چیز درباره این نوع مالکیت

در معاملات ملکی، اسناد مالکیت نقش اساسی در تعیین حقوق و حدود مالکان دارند. یکی از انواع این اسناد، سند مفروز است که به معنای جداسازی سهم مالک از یک ملک مشاع و اختصاص سندی مستقل به آن بخش می‌باشد. این فرآیند باعث شفافیت بیشتر در مالکیت و تسهیل نقل و انتقال ملک می‌شود. اما سند مفروز چه تفاوتی با سند مشاع دارد و چگونه می‌توان آن را دریافت کرد؟

اصطلاح ملک مفروز زمانی به کار می‌رود که یک ملک مشاع میان چند مالک، تفکیک شده و هر مالک سهم خود را به‌طور مستقل در اختیار داشته باشد. در این حالت، دیگر نیازی به رضایت سایر شرکای مشاعی برای تصرف یا انتقال سهم خود نخواهد بود. این موضوع در معاملات ملکی از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است، چرا که داشتن سند مفروز به مالکان اطمینان بیشتری در خرید، فروش و بهره‌برداری از ملک می‌دهد.

در مقابل، ملک مشاع وضعیتی است که در آن چند نفر در یک ملک سهیم بوده و هیچ‌یک بدون رضایت دیگران نمی‌تواند نسبت به سهم خود اقدام مستقل انجام دهد. این تفاوت باعث شده که بسیاری از مالکان به دنبال تبدیل سند مشاع به سند مفروز باشند تا بتوانند به‌طور مستقل در مورد ملک خود تصمیم بگیرند. البته، این فرآیند نیازمند شرایط و مراحلی مشخص است که در قوانین ثبتی تعریف شده است.

در این مقاله، به بررسی کامل سند مفروز، تفاوت آن با سند مشاع، نحوه تبدیل سند مشاع به مفروز و شرایط صدور این نوع سند خواهیم پرداخت. اگر به دنبال درک بهتر این موضوع هستید و می‌خواهید بدانید که چگونه می‌توان یک ملک مفروز را خریداری یا سند آن را دریافت کرد، با ما همراه باشید.

سند مفروز چیست

سند مفروز سندی است که نشان‌دهنده مالکیت مستقل و مشخص یک فرد بر بخش معینی از یک ملک است. این اصطلاح زمانی به کار می‌رود که ملکی که قبلاً به صورت مشاع (مشترک) بین چند مالک بوده، به بخش‌های جداگانه تقسیم شده و هر بخش به‌صورت مستقل به یک مالک اختصاص یافته است. به عبارت دیگر، در ملک مفروز، سهم هر مالک به‌طور دقیق و مشخص تعیین شده و مالک می‌تواند بدون نیاز به رضایت سایر شرکا، در مورد ملک خود تصمیم‌گیری کند.

برای مثال، در یک ساختمان آپارتمانی، هر واحد مسکونی می‌تواند به‌عنوان یک ملک مفروز در نظر گرفته شود که مالک آن می‌تواند به‌صورت مستقل در مورد آن تصمیم‌گیری کند. این در حالی است که فضاهای مشترک مانند راهروها و پله‌ها به‌صورت مشاع بین تمامی مالکان واحدها محسوب می‌شوند.

داشتن سند مفروز به مالکان این امکان را می‌دهد تا با اطمینان بیشتری نسبت به مدیریت، فروش یا اجاره ملک خود اقدام کنند، زیرا حقوق و حدود مالکیت آن‌ها به‌صورت دقیق مشخص شده است.

ملک مفروز چیست

ملک مفروز به ملکی اطلاق می‌شود که مالکیت آن به‌صورت مستقل و مشخص در اختیار یک فرد قرار دارد. این اصطلاح معمولاً در مقابل ملک مشاع به کار می‌رود. در ملک مشاع، چند نفر به‌صورت مشترک در تمامی اجزای ملک سهیم هستند و هیچ‌یک نمی‌تواند بدون رضایت سایر شرکا در مورد ملک تصمیم‌گیری مستقل داشته باشد. اما در ملک مفروز، سهم هر مالک به‌طور دقیق تفکیک شده و مالک می‌تواند به‌صورت مستقل در مورد ملک خود تصمیم‌گیری کند.

به‌عنوان مثال، در یک مجتمع مسکونی، واحدهای مستقل هر کدام می‌توانند به‌عنوان ملک مفروز در نظر گرفته شوند که مالک آن‌ها حق تصمیم‌گیری مستقل دارد، در حالی که فضاهای مشترک مانند راهروها و پارکینگ‌ها به‌صورت مشاع بین تمامی ساکنان محسوب می‌شوند.

تبدیل ملک مشاع به ملک مفروز معمولاً از طریق فرآیندی به نام افراز انجام می‌شود که در آن سهم هر شریک به‌صورت مستقل و مجزا تعیین می‌گردد. این فرآیند می‌تواند با توافق شرکا یا از طریق مراجع قانونی صورت پذیرد.

تفاوت ملک مشاع و ملک مفروز

ملک مشاع و ملک مفروز دو نوع مالکیت رایج در نظام حقوقی املاک هستند که تفاوت‌های اساسی در نحوه تصرف، تصمیم‌گیری و نقل و انتقال دارند. درک این تفاوت‌ها برای خریداران، فروشندگان و مشاوران املاک اهمیت زیادی دارد. در ادامه، تفاوت‌های اصلی این دو نوع مالکیت را بررسی می‌کنیم:

♦️ تعداد مالکان

• ملک مشاع: چند مالک به‌صورت مشترک در یک ملک سهیم هستند و هیچ‌یک از آن‌ها مالک بخش مشخصی از ملک نیست. سهم هر فرد به‌صورت درصدی از کل ملک محاسبه می‌شود.
• ملک مفروز: مالکیت به‌طور کامل در اختیار یک نفر قرار دارد و ملک به‌عنوان یک دارایی مستقل قابل شناسایی است.

♦️ نحوه تصمیم‌گیری و تصرف

• ملک مشاع: هرگونه تصمیم‌گیری درباره ملک، مانند فروش، اجاره یا تغییرات، نیازمند موافقت همه مالکان است. به دلیل این وابستگی، ممکن است اختلاف‌نظرها باعث ایجاد مشکلات حقوقی یا تاخیر در نقل‌وانتقال شود.
• ملک مفروز: مالک می‌تواند به‌صورت مستقل درباره ملک تصمیم بگیرد، آن را بفروشد، اجاره دهد یا در آن تغییرات ایجاد کند، بدون آنکه نیازی به رضایت دیگران داشته باشد.

♦️ تفکیک و تبدیل مالکیت

• ملک مشاع: در صورتی که مالکان بخواهند سهم خود را از یکدیگر جدا کنند، باید درخواست افراز ملک را ارائه دهند. این کار می‌تواند با توافق میان مالکان یا از طریق مراجع قانونی انجام شود.
• ملک مفروز: نیازی به تفکیک ندارد، زیرا به‌طور مستقل متعلق به یک نفر است.

♦️ قابلیت معامله و نقل‌و انتقال

• ملک مشاع: هر مالک می‌تواند سهم مشاعی خود را بفروشد، اما خریدار همچنان در شرایط مالکیت مشاعی باقی خواهد ماند. این امر ممکن است فروش را دشوار کند، زیرا خریدار باید با سایر شرکا نیز در تعامل باشد.
• ملک مفروز: به‌راحتی قابل خریدوفروش است و نیازی به موافقت سایرین برای معامله وجود ندارد.

در ملک مشاع، همه مالکان در تمام اجزای ملک شریک هستند و هرگونه تصرف یا تصمیم‌گیری نیازمند موافقت سایر مالکان است. در مقابل، ملک مفروز استقلال بیشتری دارد و مالک آن می‌تواند بدون محدودیت‌های حقوقی مربوط به املاک مشاع، درباره ملک خود تصمیم‌گیری کند. این تفاوت‌ها باعث می‌شود که افراد، بسته به نیاز خود، برای خرید و سرمایه‌گذاری در یکی از این دو نوع ملک تصمیم‌گیری کنند.

تفاوت سند مشاع و سند مفروز

سند مشاع و سند مفروز دو نوع سند مالکیت در حوزه املاک هستند که در نحوه مالکیت، میزان اختیارات مالک، قابلیت نقل‌وانتقال و فرآیندهای قانونی تفاوت‌های مهمی با یکدیگر دارند. آگاهی از این تفاوت‌ها برای خریداران و فروشندگان املاک ضروری است، زیرا هرکدام مزایا و محدودیت‌های خاص خود را دارند. در ادامه، تفاوت‌های کلیدی این دو نوع سند را بررسی می‌کنیم:

🔷 تعریف و ماهیت مالکیت

• سند مشاع: نشان‌دهنده مالکیت چند نفر بر یک ملک به‌صورت مشترک است، بدون اینکه بخش مشخصی از ملک به هر مالک اختصاص داده شود. در این نوع مالکیت، هر فرد به میزان سهم خود در تمام اجزای ملک سهیم است و هیچ محدوده فیزیکی مشخصی برای او در نظر گرفته نشده است.
• سند مفروز: نشان‌دهنده مالکیت انحصاری یک شخص بر بخشی از ملکی است که قبلاً مشاع بوده اما پس از انجام فرآیند افراز، هر قسمت از ملک به‌طور جداگانه به یک مالک اختصاص یافته و سند مستقل برای آن صادر شده است.

🔷 نحوه تصرف و اعمال حقوق مالکانه

• سند مشاع: تصرف عملی در ملک تنها با رضایت سایر مالکان امکان‌پذیر است. برای مثال، اگر چند نفر مالک مشاعی یک زمین باشند، هیچ‌یک از آن‌ها نمی‌تواند بدون توافق سایرین، بخش مشخصی از زمین را به نام خود دیوارکشی کند یا بسازد.
• سند مفروز: مالک می‌تواند به‌صورت مستقل و بدون نیاز به رضایت دیگران، در ملک خود تصرف کند، تغییرات اعمال کند یا از آن بهره‌برداری نماید.

🔷 قابلیت نقل‌و انتقال و فروش

• سند مشاع: هر مالک می‌تواند سهم خود را بفروشد، اما خریدار جدید نیز همچنان در وضعیت مشاعی باقی می‌ماند. این موضوع می‌تواند فرآیند خریدوفروش را پیچیده کند، زیرا ممکن است خریدار تمایلی به شریک شدن با سایر مالکان نداشته باشد.
• سند مفروز: امکان خریدوفروش ملک بدون نیاز به موافقت دیگران وجود دارد، زیرا ملک دارای سند مستقل است و مالکیت آن به‌طور کامل به یک شخص تعلق دارد.

تبدیل سند مشاع به سند مفروز

• سند مشاع: برای تبدیل به سند مفروز، مالکان باید درخواست افراز ملک را به اداره ثبت اسناد ارائه دهند. در این فرآیند، در صورت امکان تفکیک، سهم هر فرد مشخص شده و سند جداگانه‌ای برای آن صادر می‌شود. در غیر این صورت، اگر افراز ممکن نباشد، مالکان می‌توانند برای فروش ملک و تقسیم عواید آن اقدام کنند.
• سند مفروز: از ابتدا مستقل است و نیازی به فرآیند افراز ندارد.

🔶 کاربرد و ارزش حقوقی سند

• سند مشاع: معمولاً در املاکی که بین ورثه یا شرکا مشترک است، مشاهده می‌شود و ممکن است در برخی موارد باعث اختلافات حقوقی و دشواری در مدیریت و بهره‌برداری از ملک شود.
• سند مفروز: به دلیل مشخص بودن مالکیت، از نظر حقوقی و اقتصادی ارزش بالاتری دارد و معمولاً خریداران ترجیح می‌دهند املاکی را خریداری کنند که دارای سند مفروز باشند.

سند مشاع نشان‌دهنده مالکیت اشتراکی در تمام اجزای یک ملک است و نیاز به هماهنگی میان شرکا برای هرگونه تصرف دارد. در مقابل، سند مفروز مالکیت را به‌طور مستقل مشخص می‌کند و به مالک اجازه می‌دهد بدون محدودیت‌های حقوقی ناشی از شراکت، در ملک خود تصرف کند. از این رو، داشتن سند مفروز امنیت حقوقی بیشتری برای مالک به همراه دارد و نقل‌وانتقال آن نیز ساده‌تر است.

تبدیل سند مشاع به سند مفروز

تبدیل سند مشاع به سند مفروز فرآیندی است که در آن مالکیت مشترک یک ملک به مالکیت‌های مستقل و جداگانه تقسیم می‌شود. این فرآیند که به افراز معروف است، به مالکان اجازه می‌دهد تا سهم خود را به‌صورت مستقل و با سند جداگانه در اختیار داشته باشند. در ادامه، مراحل و نکات کلیدی این فرآیند را بررسی می‌کنیم:

✔️ بررسی امکان افراز

پیش از هر اقدامی، باید مشخص شود که ملک موردنظر قابلیت افراز دارد یا خیر. برخی املاک به‌دلیل ویژگی‌های فیزیکی یا مقررات شهری قابل تقسیم نیستند. برای اطمینان از این موضوع، مالکان باید به شهرداری محل وقوع ملک مراجعه کرده و درخواست افراز را مطرح کنند. شهرداری پس از بررسی‌های لازم، نظر خود را درباره امکان یا عدم امکان افراز اعلام می‌کند.

✔️ ارائه درخواست افراز به اداره ثبت اسناد و املاک

در صورت موافقت شهرداری با افراز، مالکان باید با ارائه مدارک مالکیت و مستندات مربوطه، به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مراجعه کرده و درخواست افراز را ثبت کنند. این درخواست می‌تواند به‌صورت توافقی بین مالکان یا در صورت عدم توافق، از طریق مراجع قضایی پیگیری شود.

✔️ انجام کارشناسی و تهیه نقشه تفکیکی

پس از ثبت درخواست، اداره ثبت اسناد و املاک با همکاری کارشناسان رسمی دادگستری، اقدام به بررسی ملک و تهیه نقشه تفکیکی می‌کند. در این مرحله، حدود و مشخصات هر بخش از ملک که قرار است به‌صورت مستقل درآید، تعیین می‌شود.

✔️ تنظیم صورت‌جلسه تفکیکی و صدور اسناد مفروز

پس از تأیید نقشه تفکیکی، صورت‌جلسه تفکیکی تنظیم می‌شود که در آن مشخصات دقیق هر قطعه و سهم هر مالک ذکر می‌گردد. سپس، بر اساس این صورت‌جلسه، اداره ثبت اسناد و املاک اقدام به صدور اسناد مالکیت مفروز (سند شش‌دانگ) برای هر یک از مالکان می‌کند.

✳️ نکات مهم:

• هزینه‌ها: فرآیند افراز ممکن است هزینه‌هایی مانند هزینه‌های کارشناسی، هزینه‌های ثبتی و هزینه‌های مربوط به تهیه نقشه داشته باشد که باید توسط مالکان پرداخت شود.
• زمان‌بندی: مدت زمان لازم برای تکمیل فرآیند افراز و صدور اسناد مفروز ممکن است متغیر باشد و به عواملی مانند تعداد مالکان، ویژگی‌های ملک و میزان همکاری مراجع ذی‌ربط بستگی دارد.
• اختلافات احتمالی: در صورت بروز اختلاف بین مالکان درباره نحوه تقسیم یا مسائل مرتبط، ممکن است نیاز به مراجعه به مراجع قضایی و حل‌وفصل اختلافات از طریق دادگاه باشد.

با انجام صحیح و کامل مراحل فوق، مالکان می‌توانند سند مشاع خود را به سند مفروز تبدیل کرده و از مزایای مالکیت مستقل بهره‌مند شوند.

شرط صدور سند مفروز برای ملک دارای سابقه ثبتی

لازمه صدور سند مفروزی برای املاک مشاع، تقسیم ملک با رضایت مالکین مشاعی است؛ بنابراین در صورت اخذ سند مفروزی بدون وجود تقسیم نامه، دعوی اثبات مالکیت مشاعی و ابطال سند مفروز قابل رسیدگی است.

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک