مراحل شکل گیری و اجرای مشارکت در ساخت ✔️

مراحل شکل گیری و اجرای مشارکت در ساخت

در مشارکت در ساخت در هر نقشی که هستید چه به عنوان سازنده و چه به عنوان مالک باید به اندازه کافی راجع به مراحل مشارکت در ساخت شامل مقدمات، مراحل و پیگیری های اداری و حقوقی و نیز مراحل اجرایی و ساخت اطلاعات کافی داشته باشید. سازنده و مجری با دانش، تجربه و اطلاعات خود نقش اساسی در پیشبرد و اجرای ساختمان و تضمین کیفیت آن دارند. مالک ساختمان با داشتن اطلاعات مختصری از این مقوله می تواند مجری و سازنده را از منظر تخصص و تجربه بسنجد و بر روند اجرای ساختمان نظارتی کلی داشته باشد و در عین حال طرفین قرارداد زبان مشترکی بین یکدیگر داشته باشند و افکار و ایده هایشان به یکدیگر نزدیک شود.

مراحل قانونی و اجرایی مشارکت در ساخت معمولا بسته به پروژه یک تا چند سال زمان می برد. مراحل قانونی مشارکت در ساخت و اجرای آن ممکن است در شرایط مختلف متفاوت باشد اما کلیات آن به طور خلاصه چنین است:

1. تصمیم مالک و انتخاب زمین و ملک کلنگی توسط سازنده (گاها با واسطه گری دلال معاملات ملکی)
2. هماهنگی مجوزهای زمین مالک یا سازنده و مراحل اداری
3. مرحله عملیات ساخت و ساز
4. نقل و انتقال بهره برداری و فروش

مقدمات در مراحل مشارکت در ساخت: تصمیم گیری ها، تصمیم سازی ها، انتخاب زمین یا ملک مشارکت

پس از این که مالک تصمیم به ساخت ملک کلنگی یا زمین خود می کند (یا به او پیشنهادی در این زمینه می رسد و سپس تصمیم خود را در این زمینه می گیرد) به طور مستقیم و یا با واسطه دلال یا مشاور املاک و در مواقعی که ملک جزو بافت فرسوده باشد با مراجعه به شهرداری با سازنده آشنا می شود. سازنده نیز که به طور معمول حرفه کاری خود را در این زمینه دنبال می کند همیشه مترصد و در جستجوی ملک مناسب برای ساخت مشارکتی است هر دوی آنها ابتدا در زمینه صرفه و ارزش افزوده ای که برای آنها دارد ،بررسی مطالعات و تحقیقات اولیه ای انجام می دهند.

مالک ابتدا این امر کلی که آیا باید به صورت مشارکتی بسازم یا خیر را دنبال می کند و سپس در هنگام مذاکرات با توجه به شرایط ارایه شده سازنده بررسی مجددی انجام می دهد. سازنده نیز با توجه به بازار ساخت و ساز و ملک ممکن است دوره های کاری خاصی داشته باشد و پس از جستجوی و یا پیشنهادی در زمینه مشارکت در ساخت شرایط ملک و منطقه را می سنجد و در این زمینه تصمیم به مشارکت می گیرد. هر یک شرایط خود را برای مشارکت در ساخت در پیش خود مرور می کند تا در جلسات مذاکرات به تصمیم مشترک برسند.

مراحل اداری و قرارداد و دریافت مجوزها در مشارکت در ساخت

✅ قرارداد (جلسات معارفه، آشنایی و مذاکرات، بررسی و استعلام های اولیه طرفین از ادارات مربوطه، تفاهمات توافقات، تهیه و بررسی پیش نویس قرارداد، مذاکرات نهایی و رفع ایرادات، نهایی شدن قرارداد، امضای قرارداد مشارکت ساخت و ساز)

✅ اعطای وکالت کاری از سوی مالک به سازنده ساختمان

✅ اخذ پروانه ساختمان به طور کامل از ابتدا تا صدور (تشکیل پرونده، دستور بازدید، بررسی گزارش مأمور فنی و کاربری ملک، دریافت دستور نقشه، طراحی نقشه معماری، پرداخت عوارض شهرداری، تهیه مدارک پیش نویس، صدور و چاپ پروانه ساختمانی

✅ تهیه نقشه هر ساختمان در ۴ بخش معماری، سازه ، تاسیسات مکانیکی ، برقی (که به ترتیب با حروف اختصاری، A ، S ، M ، E نامگذاری می شود).

✅ دریافت گواهی های مورد نیاز از شهرداری، نظام مهندسی، اداره اوقاف (اگر زمین وقفی است)، فضای سبز و ….

✅ پرداخت فیش عوارض از سوی سازنده ساختمان

✅ دریافت جواز ساخت زمین (پروانه ساختمان)

✅ تخلیه و تحویل زمین یا ساختمان فرسوده به سازنده در زمان اخذ کامل قرض الحسنه و بلاعوض

✅ انتقال بخشی از سند زمین به نام سازنده در مرحله اسکلت

✅ انتقال بخش دوم سند به نام سازنده ساختمان در زمان نازک کاری

✅ اخذ گواهی ساختمان (با نوع گواهی پایان کار ساختمان)

✅ دریافت اسناد تک برگ مالکیت از سوی سازنده ساختمان یا آپارتمان و تحویل به مالک

✅ آغاز دوره تضمین قرارداد مشارکت ساخت ساختمان

مراحل اجرایی ساخت در مشارکت در ساخت

♦️ شروع عملیات ساختمانی و تجهیز کارگاه

آماده سازی، حصارکشی و جداسازی محیط کارگاه از معبر و نصب تابلو مشخصات: حصار حفاظتی موقت، نرده حفاظتی موقت، پاک سازی محل، استقرار کارگاه، تجهیزات و ماشین مورد نیاز در این مرحله، استقرار نیروی انسانی

♦️ ایمنی در کارگاه

اول ایمنی بعد کار: ایمنی محیط کار (لباس کار…) بهداشت، ایمنی، محیط زیست (HSE)، حریق، زلزله، بادبند (مهاربند)؛ سازه ها (فولادی، بتنی، چوبی، آجری، خشتی)؛ دیوار (برشی)؛ اتصالات و تکیه گاه؛

♦️ تخریب

تخریب ساختمان ها و تأسیسات موجود (در صورت کلنگی بودن و یا داشتن بنا از قبل) ریشه کنی بوته ها و درختان، تسطیح و جابجایی خاک و نخاله ناشی از تخریب، زهکشی

عملیات خاکی و پایدارسازی

♦️ عملیات خاک (خاک برداری)

آزمایش خاک (شناخت خاک، نمونه برداری خاک، شناسایی دانه بندی خاک)؛ دکوپاژ؛ خاک برداری

♦️ اجرای سازه نگهبان

سازه نگهبان، تعیین نقطه صفر – صفر؛ شمع، سپرکوبی، دیوار دیافراگمی، دوخت به پشت، نیلینگ (میخ کوبی) ، آزمایش خاک، خاکبرداری، حفاری چاهک، دوغاب ریزی، پوسته موقت، مهار دیوار (پوسته) ، تراز ، پوسته دایمی (نهایی)، انکراژ ، دوغاب مهاری، مهار (گیره)، گوه

♦️ فونداسیون (پی)

اجرای بتن مگر؛ آرماتوربندی داخل پی (میل گردگذاری)، قالب بندی، صفحه ستون ، بولت، رامکا، شناژ، بتن ریزی و عمل آوری و مراقبت از بتن فونداسیون

♦️ اسکلت

آرماتوربندی، قالب بندی (دیوار تیر و ستون)؛ عمل آوری بتن، هواگیری ستون اجرای خط گونیا، جوش و تست جوش

♦️ سقف

قوسی، شیب دار، ویژه، تخت، چوبی، طاق ضربی، تیرچه بلوک (سیمانی ، فلزی)، یونولیت، پیش تنیده (اشپنیت) کامپوزیت، عرشه فولادی، دال، روفیکس، کوبیاکس، عرشه حبابی (بابل دک)، یوبوت

♦️ اسکلت و سقف خرپشته

ستون های خرپشته (آرماتوربندی، قالب بندی و بتن ریزی) سقف خرپشته (قالب بندی، اجرای تیرچه بلوک و یونولیت سقف و بتن ریزی)

سفت کاری

♦️ دیوار

دیوارهای خارجی و داخلی، محوطه، دیوارهای باربر، غیر باربر، حائل، حفاظت از دیوار، دیوار چینی، اجرای وال پست و نعل درگاه

♦️ کف

بلوکاژ، کفسازی پارکینگ و انباری ها، کفسازی طبقات، بام و خرپشته

♦️ پلکان، رمپ، آسانسور

اجزای پله (کف ،ارتفاع ،پیشانی، گونه ،عرض، لب، شیار کف ، ردیف یا خیز، خط مسیر، طول، پاگرد، نرده، چشم)؛ رمپ آسانسور (حمل بار و مسافر، خدماتی، خودروبر ) ، اجزای آسانسور (چاه آسانسور ، موتورخانه ، چاهک ، وسایل تعلیق، وسیله رانش ،کابین، وزنه تعادل، سیستم ایمنی، ضربه گیرها، تجهیزات الکتریکی، سیستم کنترلی)

♦️ درگاه، نعل درگاه

لنگه، قاب، آستانه، وادار، کتیبه، بائو، تنکه، دماغه، یراق آلات (قوسی، چوبی، فلزی، بتنی، سایبان) ؛ آستانه؛ کف پنجره

نازک کاری

♦️ پوشش دیوارها

زیرسازی، روسازی، اندود (تخته ماله ای، سیمانی نگرگی یا ماهوتی، شیمیایی، گچی، اندود داخلی (آستر، رویی، نهایی)

پارکینگ، دور ستون ها، واحدهای مسکونی، راه پله، راهرو، دیوار نورگیر، دیوار آشپزخانه، سرویس بهداشتی و حمام، داخل انباری ها، دیوار، موتورخانه، داخل جانپناه، باکس آسانسور، قرنیز واحدها؛

مصالح چسباننده، مصالح پرکننده، ملات (خاک رس، گچ و خاک، گچ، ماسه آهک، باتارد، ماسه سیمان)؛

♦️ پوشش کف

پارکینگ، واحدهای مسکونی، آشپزخانه، سرویس بهداشتی و حمام، راهرو، سنگ پله، پیشانی و پاگرد، انباری ها، نورگیر، بام (زیرسازی، استحکام، روسازی، فرش کف ،کروم بندی، عایق رطوبتی، عایق حرارتی، شیب بندی بام، عایق کاری بام، پوشش روی عایق کاری بام)

♦️ پوشش سقف

سقف پارکینگ ها، واحدها، راه پله، سقف سرویس بهداشتی و حمام، انباری، موتورخانه

♦️ درب ها

چهارچوب درب ورودی و داخل واحدها، درب راه پله، ورودی مجتمع، درب ورودی پارکینگ، ریموت پارکینگ، انباری و پشت بام

♦️ کابینت و کمد

کابینت و کمد دیواری واحدهای مسکونی

♦️ نرده

نرده راه پله، نرده بالکن

♦️ درزهای ساختمانی

درز انقطاع، انبساط، نشست لغزشی، درز بتن، انقباض، درز کنترل (جمع شدگی)، درز اجرایی، مصالح پرکننده (فیلر) ، مصالح آب بندی، مصالح پوششی

♦️ نازک کاری خرپشته

پوشش دیوار، پوشش کف، پوشش سقف، درب ها و نرده

نماسازی

♦️ پوشش نمای ساختمان

زیرسازی نمای اصلی؛ نمای اصلی، پوشش نما (آجری، سنگی، کامپوزیت، اندود رویه، شیشه) فلاشینگ پنجره، درپوش جانپناه

♦️ پنجره

پنجره ها؛ شیشه دو جداره، یراق آلات

♦️ سقف کاذب

رابیتس و اندود گچ، آکوستیک پی وی سی، آلومینیومی، دامپا، چوبی، پیش ساخته (گچ برگ)، سلولی، گریلیوم

♦️ حیاط و محوطه سازی و پشت بام

پی کنی و اجرای شناژ زیر دیوار، دیوار محوطه، پوشش دیوار محوطه و درپوش، پوشش کف محوطه، درب محوطه، نرده یا حفاظ محوطه، اجرای فضای سبز، آلاچیق، استخر، آبنما، فضای بازی، فضای نشیمن ، باربیکیو، جاده سلامتی، روف گاردن

تأسیسات

* تأسیسات مکانیکی

* گرمایشی (حرارت مرکزی، شومینه، گرمایش از کف، قرنیزی)؛

* سرمایشی (کولر آبی، چیلر، کولر گازی، پکیج، فن کوئل)

* آبرسانی سرد و گرم (مخزن ذخیره آب آشامیدنی و آتش نشانی، پمپ آبرسانی، لوله کشی سرد و گرم و اتصالات و رایزر)

* فاضلاب، آب باران، ونت (لوله کشی فاضلاب و رایزر، لوله کشی ونت و رایزر، آب باران، چاه جذبی

* هوای تازه، تخلیه هوای کثیف (هواساز، کانال کشی، اگزاست فن دیواری و سقفی سرویس ها، لوله کشی)

* آتش نشانی (لوله کشی و رایزرها، پمپ، ساپرینکلر، جعبه آتش نشانی و متعلقات و کپسول)، گازرسانی (لوله کشی)

* نصبیات (توالت، فلاش تانک، روشویی، شیرآلات، سینک ظرفشویی، هود، اجاق گاز)

* متفرقه (عایقکاری لوله ها)

تأسیسات الکتریکی

♦️ اجرای زیرساخت

نقشه، لوله و سینی گذاری: شیارزنی، لوله گذاری به همراه اتصالات (زانو، بوشن، خمکاری)، قوطی های کلید و پریز توکار و روکار، لوله گذاری فولادی و اتصالات مربوطه، سینی گذاری به همراه ساپورت (رایزر)؛ سیم کشی واحدها و مشاعات (محوطه) : (برق، تلفن، آنتن مرکزی، آیفون تصویری، اعلام حریق، دوربین مدار بسته، کابل شبکه، ارتینگ، جعبه فیوزها و …)، پوشش روی لوله پولیکا، تمیزکاری، قلع اندود، عایق کاری

♦️ نصب تجهیزات

نصب و راه اندازی تابلو برق، ترمینال، دتکتورها، فیوزها، روشنایی، کلید و پریز، درب بازکن، آیفون تصویری، سیستم اعلام حریق، سیستم ارتینگ و برقگیر، دیزل ژنراتور، آسانسور و پله برقی، دوربین مدار بسته، UPS ، سیستم هوشمند روشنایی، نورپردازی نما، آنتن مرکزی، سوئیچینگ ها، چشم لایتینگ راه پله و پارکینگ، هود مرکزی، نور مخفی

♦️ سایر فعالیت ها

اگزاست تخلیه دود پارکینگ، کانال دریچه، دمپر؛ ساپلای هوای ورودی پارکینگ، کانال، دریچه، دمپر

♦️ انشعابات

اخذ انشعابات و نصب کنتورهای برق، تلفن، گاز و آب و اتصال به شبکه فاضلاب شهری

♦️ تخلیه و برچیدن کارگاه و پایان

به اصطلاح آب و جارو کردن ملک .پس از خاتمه عملیات اجرایی پیمان و با تائید کارفرما، سازنده یا پیمانکار اقدام به برچیدن کارگاه می نماید که چنانچه در شرایط عمومی پیمان ماده ۱۲ بند ج آمده است: برچیدن کارگاه، عبارت از جمع آوری مصالح، تجهیزات، تأسیسات و ساختمان های موقت، خارج کردن مواد زاید، مصالح، تجهیزات، ماشین آلات و دیگر تدارکات سازنده یا پیمانکار از کارگاه و تسطیح و تمیز کردن محلهای تحویلی کارفرما می باشد.

♦️ پایانکار

اخذ گواهی پایان کار ساختمان (در صورت تایید عدم خلاف اداره نظارت فنی اداره طرح تفصیلی و برو کف)

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک