املاک و مستغلات چیست ⚖️ بررسی کامل مفاهیم حقوقی، ثبتی و کاربری ملک

املاک و مستغلات چیست؟ تعریف ملک، انواع املاک، کاربری و ثبت قانونی

املاک و مستغلات یکی از مهم‌ترین دارایی‌ها و سرمایه‌های هر فرد یا سازمان محسوب می‌شوند. در تعریف حقوقی، املاک و مستغلات شامل کلیه اموال غیرمنقول از جمله زمین و ساختمان می‌شود.
سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات نه تنها ارزش مالی دارد، بلکه از لحاظ حقوقی و قانونی نیز اهمیت فراوانی پیدا کرده است. فهم دقیق مفاهیم مرتبط با املاک و مستغلات، شامل مالکیت، کاربری، وضعیت ثبتی و انواع اراضی، به شما کمک می‌کند تا تصمیمات درست‌تری در خرید، فروش و اجاره ملک بگیرید.

در کنار ارزش مالی، املاک و مستغلات نقش حیاتی در اقتصاد و توسعه شهری دارند. مدیریت صحیح املاک، ثبت قانونی معاملات و شناخت انواع زمین و کاربری، باعث افزایش امنیت حقوقی و اقتصادی مالکین می‌شود. این مقاله به بررسی کامل مفاهیم حقوقی، ثبتی و کاربری املاک و مستغلات می‌پردازد و سعی دارد اطلاعات جامع و کاربردی برای خریداران، فروشندگان و مشاوران حرفه‌ای ارائه دهد.

با مطالعه این مقاله، شما با تعریف قانونی ملک، تفاوت بین عرصه و اعیان، مفهوم مستغلات، دسته‌بندی انواع املاک و مستغلات، موقعیت استقرار و وضعیت ثبتی املاک آشنا خواهید شد. همچنین خواهید دانست که چه عواملی بر کاربری و ارزش هر ملک تأثیر می‌گذارند و چرا ثبت رسمی معاملات املاک برای جلوگیری از اختلافات قانونی ضروری است.

املاک و مستغلات چیست؟

املاک و مستغلات به طور کلی شامل زمین، ساختمان و کلیه توابع آن است. هر ملکی که دارای مالکیت مشخص باشد و قابلیت بهره‌برداری اقتصادی یا سکونت داشته باشد، در دسته املاک و مستغلات قرار می‌گیرد. این دسته از دارایی‌ها از لحاظ حقوقی، مالی و ثبتی اهمیت ویژه‌ای دارند و قوانین مختلفی برای حفاظت از مالکیت و تعیین وضعیت آنها وجود دارد.

در این مبحث به ذکر کلیاتی در مورد املاک و مستغلات به عنوان یکی از مصادیق بارز اموال و دارایی های افراد می پردازیم.

معنای ملک در مفهوم املاک و مستغلات

از نظر لغوی، زمین متعلق به شخص را ملک گویند. در اصطلاح حقوقی، ملک مکانی است مشخص با ابعاد مشخص و کاربری معین.
در اصطلاح حقوقی تعریف ملک اندکی وسیع تر از تعریف لغوی آن است و در این راستا ملک را به عرصه و اعیان تقسیم می کنند. به زمین ملک عرصه می گویند و به بنای ساخته شده بر روی زمین نیز اعیان یا اعیانی گفته می شود.

مالکیت عرصه و اعیان ممکن است در یک شخص جمع شود و یا ممکن است عرصه متعلق به شخصی و اعیان متعلق به شخص دیگری باشد؛ مثلاً در املاکی که عرصه آنها موقوفی است و به اجاره داده شده اند، معمولا مستأجر اقدام به احداث بنا بر روی زمینی می کند که در این حالت، مالک عرصه زمین موقوفه محسوب می شود و اعیان در مالکیت مستاجر خواهد بود.

معنای مستغل (مستغلات) در مفهوم املاک و مستغلات

معمولاً واژه “مستغلات” همراه با “املاک” و پس از آن استفاده می شود. در حقیقت، به زمین و کلیه توابع آن از جمله ساختمان، محصولات کشاورزی و متفرعات طبیعی آن، املاک و مستغلات گفته می شود. از لحاظ لغوی، مستغل و جمع آن مستغلات در معانی زیر به کار رفته است.

(۱) آنچه از محصول زمین و از قبیل آن به دست آید. به عبارتی، مال یا محصولی که از طریق زمین یا ملک به دست آید.

(۲) هر ملک غله خیز یا زمینی که از آن غله برداشت کنند.

(۳) خانه یا دکانی که اجاره دهند.

در اصطلاح حقوقی، مستغل و مستغلات به اموال غیر منقولی که بهره برداری باشند اطلاق می شود و فرقی نمیکند که ملک مورد نظر، خانه، زمین کشاورزی، ساختمان و یا مغازه باشد. در این معنا نمی توان مستغلات را امری جدا از املاک قمداد کرد.

در امور مالیاتی و قوانین مربوط به آن (از جمله قانون مالیات بر درآمد و املاک مزروعی و مستغلات و حق تمبر مصوب ۱۳۳۵) ، مستغلات را در مورد املاک اجاره ای و مالیات متعلق به اجاره املاک به کار می برند. به تأثیر پذیری از عرف مالیاتی، وقتی واژگان املاک و مستغلات را در کنار هم می آورند، منظور املاک اجاره ای است در مقابل املاکی که به وسیله مالک استفاده می شود.

دسته بندی املاک و مستغلات

املاک از جهات مختلف مانند کاربری، موقعیت استقرار و وضعیت ثبتی دسته بندی می شوند. هر یک از این دسته بندی ها آثار و قواعد حقوقی خاصی را در خصوص ملک تبیین می کنند.

کاربری املاک و مستغلات

تعیین چگونگی استفاده از زمین را کاربری زمین می گویند. در تقسیم بندی انواع کاربری شهری از لحاظ مدیریت شهری و شهرسازی در ایران تنوع بسیاری مشاهده می شود.

کاربری شهری از لحاظ موضوع استفاده، بر اساس پیوست شماره ۲ قرارداد تیپ شماره ۱۲ سازمان مدیریت و برنامه ریزی عبارت است از:

• مسکونی
• تجاری
• آموزشی
• آموزش حرفه ای و عالی
• فرهنگی (اماکن تاریخی و فرهنگی)
• مذهبی (مسجد، حسینه و تکایا)
• خدمات جهانگردی و پذیرایی
• درمانی
• بهداشتی
• ورزشی
• اداری
• فضای سبز
• مناطق نظامی
• کاربری صنعتی

مبنای تعیین کاربری اراضی شهری، طرح های تفصیلی شهری است که به تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری می رسد و هرگونه تغییر کاربری املاک شهری نیز باید به تصویب این شورا برسد.

اما مهم ترین کاربری های مورد استفاده املاک در حال حاضر عبارتند از:

• کاربری مسکونی
• کاربری اداری
• کاربری تجاری
• کاربری صنعتی
• کاربری کشاورزی

که در ادامه به صورت مختصر به معرفی آنها می پردازیم.

کاربری مسکونی

واحد مسکونی عبارت است از هر ساختمانی که برای سکونت افراد انسانی ساخته شده و شامل اتاق، آشپزخانه و سرویس های لازم می باشد.
در واقع، اراضی مسکونی به آن دسته از اراضی اطلاق می شود که بر اساس نقشه کاربری اراضی، جهت احداث واحدها و مجموعه های مسکونی اختصاص یافته اند.

کاربری اداری

اداره قسمتی از یک وزارتخانه است. هر وزارتخانه به چند اداره و هر اداره به چند دایره منشعب می شود.
اداره نهادی دولتی برای انجام کارها و وظایف مشخص است که یک رئیس و چند دایره و شعبه دارد و تابع یک وزارتخانه است.
بر این اساس، معمولاً کاربری اداری را به لحاظ اختصاص آن به تشکیلات اداری وزارتخانه ها می شناسند و هر ساختمان دولتی و یا ساختمان متعلق به نهادهای انقلاب اسلامی را ملک یا بنای اداری می گویند.

انواع عملکردهای کاربری اداری بر حسب سلسله مراتب شهری عبارتند از:

🔹 اراضی اداری رده شهر و فراتر (وزارتخانه ها، سازمان های مستقل اداری و …)

🔹 اراضی اداری حوزه (همچون اداره مالیاتی حوزه)

🔹 اراضی اداری رده منطقه (مثل دادسرای مناطق، اداره برق منطقه، ادارات آگاهی و کلانتری ها و ادارات پست منطقه)

🔹 اراضی اداری ناحیه (شهرداری نواحی و دفاتر پست)

کاربری تجاری

فعالیت های تجاری به شکل ابتدایی از زمان های پیشین وجود داشته و نمونه بارز آن بازارهای محلی بوده است که در کنار حصار شهرها ایجاد شده اند.

واحد تجاری عبارت است از هر ساختمانی که برابر تبصره ذیل بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری ها، به منظور کسب یا پیشه یا تجارت احداث گردیده و در آن، واحد صنفی یا واحدهای تابع قانون تجارت فعالیت داشته باشد.

کاربری صنعتی

به طور کلی ملک صنعتی را باید هر نوع ملکی دانست که از لحاظ قانونی به فعالیت صنعتی اختصاص پیدا کرده است. کاربری صنعتی در برگیرنده هر نوع زمین یا ساختمانی است که مجوز فعالیت صنعتی اعم از تولید، انبار و یا توزیع را داشته باشد، از قبیل کارخانه، تعمیرگاه و کارگاه تولیدی.

معمولاً کاربری صنعتی در شهرک های صنعتی و یا مناطق خارج از شهر مورد استفاده قرار می گیرد و حتی اگر بر اثر گسترش شهر، چنین ملکی داخل شهر واقع گردد، معمولاً توسط دستگاه های مسئول و ذی ربط، حکم به انتقال آن به خارج شهر داده می شود.

کاربری کشاورزی و باغ

معنای زمین های کشاورزی و باغ روشن است و از این رو، کاربری کشاورزی و باغ نوعی کاربری است که به محل کشت و زرع یا باغ اختصاص دارد. باغ و یا زمین زراعتی به زمین هایی گفته می شود که طبق نظر کمیسیون موضوع ماده ۱۲ قانون اراضی شهری، دایر محسوب و باغ یا زمین زراعی اعلام می گردد. این نوع زمین می تواند تحت کشت یا آیش باشد یا ممکن است به صورت آبی یا دیم مورد بهره برداری قرار گیرد.

موقعیت استقرار املاک

املاک از لحاظ موقعیت استقرار به دو دسته

• املاک شهری
• املاک غیرشهری

تقسیم می شوند.

اراضی شهری

اراضی از نظر موقعیت استقرار به دو نوع اراضی شهری و غیرشهری تقسیم می شوند.
برابر ماده ۲ قانون زمین شهری مصوب ۱۳۶۶، “اراضی شهری زمین هایی است که در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرها و شهرک ها قرار گرفته است”.
محدوده شهر عبارت است از حد کالبدی موجود شهر و توسعه آینده آن در دوره اجرای طرح جامع شهری.

تا زمان تهیه طرح جامع توسعه آتی شهر در طرح هادی شهر مد نظر قرار می گیرد که ضوابط و مقررات شهرسازی در آن لازم الاجراء می باشد. شهرداری ها علاوه بر اجرای طرح های عمرانی از جمله احداث و توسعه معابر و تأمین خدمات شهری و تأسیسات زیربنایی، در چارچوب وظایف قانونی خود کنترل و نظارت بر احداث هرگونه ساختمان و تأسیسات و سایر اقدامات مربوط به توسعه و عمران در داخل محدوده شهر را نیز به عهده دارند.

اراضی زمین شهری مطابق قانون زمین شهری به سه دسته

• اراضی موات
• اراضی بایر
• اراضی دایر

تقسیم می شوند البته این دسته بندی در مورد اراضی غیرشهری نیز صادق است.

اراضی موات

اراضی موات عبارتند از زمین هایی که معطل افتاده و آبادی و کشت و زرع در آنها نباشد (قسمت اخیر ماده ۲۷ قانون مدنی) و سابقه عمران و احیا نداشته باشد (ماده ۳ قانون زمین شهر)
بنابراین زمین برای آن که موات محسوب شود باید دارای چند شرط باشد:

• نخست این که زمین نباید مالک خصوصی داشته باشد. پس اگر زمینی که ملک اشخاص است به هر علت آباد نگردد، در اصطلاح زمین موات نخواهد بود.
• دوم این که سابقه آبادی و یا کشت و زرع یا بنا در آن وجود نداشته نباشد.

ماده ۶ قانون زمین شهری مقرر داشته است که “کلیه زمین های موات شهری اعم از آنکه در اختیار اشخاص یا بنیادها و نهادهای انقلابی دولتی و یا غیر دولتی باشد، در اختیار دولت جمهوری اسلامی است و اسناد و مدارک مالکیت گذشته ارزش قانونی ندارد”. همچنین کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری مرجع تشخیص نوع ملک اعم از موات بایر و دایر است.

اراضی بایر

به موجب ماده ۴ قانون زمین شهری مصوب ۱۳۶۶، “اراضی بایر شهری، زمین هایی هستند که سابقه عمران و احیا داشته و به تدریج به حالت موات برگشته، اعم از آنکه صاحب مشخصی داشته و یا نداشته باشد.”
بنابراین، زمین برای این که جزء اراضی بایر باشد، باید دارای سه ویژگی باشد:

• نخست، زمین باید مالک داشته باشد
• دوم، زمین مشغول به کشت و زرع و آبادی نباشد
• و سوم، مالک برای مدت نامعلوم و نامحدودی از آبادی آن چشم پوشیده باشد.

در صورت جمع این موارد، به زمین مورد نظر بایر می گویند.

اراضی بایر اصولاً مالک خاص دارند، مگر این که اعراض مالک از آنها احراز شود که در این صورت، آنها را بایر بلامالک می نامند.
همچنین ماده ۸ قانون زمین شهری مقرر داشته است که “کلیه اراضی بایر شهری که صاحب مشخصی نداشته باشد در اختیار ولی فقیه می باشد.”

اراضی دایر

در مقابل اراضی بایر، به املاک و اراضی آباد و آیش اصطلاحاً دایر می گویند. به عبارت دیگر، اراضی دایر زمین هایی است که آن را احیا و آباد کرده اند و در حال حاضر قابل بهره برداری است.
زمین های دایر مشمول قانون زمین شهری، صرفاً اراضی کشاورزی یا آیش اعم از محصور یا غیر محصور می باشد.

اراضی غیر شهری

اراضی واقع در خارج از محدوده شهرها و شهرک ها را اراضی غیر شهری می نامند.
اراضی روستایی، جنگلی، ساحلی، مستحدثه و زمین های واقع در شهرک های اقماری را می توان در زمره زمین ها و اراضی غیر شهری برشمرد.

وضعیت ثبتی املاک و مستغلات

تا پیش از تصویب قانون ثبت عمومی مصوب ۱۳۰۶ ، ثبت مالکیت و نقل و انتقال املاک و اراضی اختیاری بود، اما بعد از تصویب قانون فوق و قانون ثبت اسناد و املاک سال ۱۳۱۰ ، مالکین کلیه اراضی و املاک مکلف هستند ملک خود را در ادارات ثبت اسناد و املاک به ثبت برسانند.

املاک از نظر وضعیت ثبتی به چهار دسته اصلی تقسیم می شوند که این چهار دسته عبارتند از:

• املاک ثبت شده
• املاک جاری
• املاک مجهول المالک
• و املاک از قلم افتاده

در حال حاضر بیشتر ملک ها و زمین های موجود در کشور جزء املاک ثبت شده محسوب می شوند و تعداد محدودی از املاک و اراضی موجود در کشور در سه دسته دیگر قرار دارند. در ادامه به شرح مختصر هر یک از وضعیت های ثبتی املاک می پردازیم:

املاک ثبت شده

پس از انجام عملیات مقدماتی ثبت: ملک به همراه مشخصات و موقعیتی که دارد در دفتری به نام دفتر املاک ثبت می شود. سند مالکیت ملک که به مالک داده می شود، مطابق اطلاعات ثبت شده در دفتر املاک صادر می شود و در حقیقت، اعتبار سند مالکیت به مطابقت آن با دفتر ثبت املاک است.
به املاکی که عملیات ثبتی آنها به پایان رسیده و برای آنها سند مالکیت صادر شده است املاک ثبت شده گفته می شود.

املاک جاری

املاک جاری به املاکی اطلاق می شود که تقاضای ثبت آنها به اداره ثبت ارائه شده ولی هنوز منجر به ثبت ملک در دفتر املاک نگردیده است.

املاک مجهول المالک ثبتی

ملک مجهول المالک در حقوق ثبت با ملک مجهول المالک در حقوق مدنی متفاوت است.
در حقوق ثبت املاک مجهول المالک به املاکی اطلاق می شود که به ثبت عمومی گذاشته شده اند ولی در مهلت تعیین شده، هیچ شخصی تقاضای ثبت این املاک را به اداره ثبت ارائه ننموده و در نتیجه، در دفتر ثبت املاک نام مالک آنها به ثبت نرسیده است و به این دلیل، به این املاک در اصطلاح ثبتی، مجهول المالک گفته می شود.

املاک از قلم افتاده

ممکن است در اجرای شماره گذاری املاک، ملکی از قلم بیفتد. لذا در اصطلاح ثبتی، از قلم افتاده به ملکی اطلاق می شود که در حین اجرای ماده ششم آیین نامه قانون ثبت (مشعر به شماره دادن به املاک برای ثبت اجباری املاک غیر منقول) برای آن شماره معین نشده است و از قلم شماره دهنده افتاده باشد.

در این صورت، به دستور ماده ۹ آیین نامه قانون ثبت، آخرین شماره آن بخش برای ملک از قلم افتاده اختصاص داده خواهد شد.

آثار حقوقی ثبت ملک در املاک و مستغلات

ثبت ملک توسط اداره ثبت اسناد و املاک دارای آثار و تبعات حقوقی است که در ادامه برخی از این آثار ذکر می شود.

ثبت مالکیت در دفتر املاک به عنوان دلیل اثبات مالکیت ملک

مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک: “همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت”.

مطابق ماده فوق، اثبات مالکیت در برابر اشخاص ثالث و مراجع دولتی منوط به ثبت رسمی است و تنها ملاک و معیار شناسایی یک شخص به عنوان مالک ملک در مراجع دولتی و دادگاه، ثبت ملک به نام آن شخص در دفتر املاک اداره ثبت است و دولت کسی را به عنوان مالک می شناسد که سند رسمی به نام وی صادر شده باشد.

اجباری بودن ثبت معاملات راجع به املاک

مطابق ماده ۴۶ قانون ثبت اسناد و املاک، معاملات راجع به عین یا منافع املاک و نیز حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد اجباری است.
ماده ۴۸ قانون مذکور نیز در مقام بیان ضمانت اجرای حکم مذکور چنین مقرر می دارد:
سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.

بنابراین قراردادهای عادی انتقال مالکیت اموال غیر منقول، در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهند شد و این قراردادها صرفاً بین طرفین قرارداد نافذ و قابل اسناد هستند و نقل و انتقال املاک ثبت شده، صرفاً پس از ثبت رسمی در دفاتر اسناد رسمی و اعلام آن به اداره ثبت اسناد و املاک توسط دفترخانه اسناد رسمی هم نسبت به متعاملین و هم نسبت به اشخاص ثالث نافذ و قابل استناد خواهد بود.

البته برخی مواد قانونی نظیر ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور مصوب ۱۳۹۵/۱۱/۱۰ ، ماده ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک را تخصیص زده است. ماده فوق اشعار داشته است که “کلیه معاملات راجع به اموال غیر منقول ثبت شده مانند بیع، صلح، اجاره، رهن و نیز وعده یا تعهد به انجام این گونه معاملات باید به طور رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود.
اسناد عادی که در خصوص معاملات راجع به اموال غیر منقول تنظیم شوند، مگر اسنادی که بر اساس تشخیص دادگاه دارای اعتبار شرعی است، در برابر اشخاص ثالث غیر قابل استناد بوده و قابلیت معارضه با اسناد رسمی را ندارند.

بنابراین قراردادهای عادی راجع به اموال غیرمنقول در حالتی قابل استناد هستند که به تشخیص دادگاه دارای اعتبار شرعی باشند.

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک