دادخواست مدیر ساختمان جهت وصول بدهی از مالک بدهکار ⚖️

وصول بدهی از مالک بدهکار؛ راهکارهای قانونی برای مدیران ساختمان 🧾🏢

زندگی آپارتمان‌نشینی اگرچه مزایای فراوانی همچون امنیت بیشتر، امکانات مشترک و صرفه‌جویی در هزینه‌ها دارد، اما گاهی با چالش‌هایی جدی همراه است؛ از جمله ضرورت وصول بدهی از مالک بدهکار که از پرداخت سهم خود از هزینه‌های مشترک ساختمان سر باز می‌زند. این مشکل در بسیاری از مجتمع‌ها به اختلاف، تنش و نارضایتی میان ساکنان منجر می‌شود و در صورت بی‌توجهی، می‌تواند مدیریت ساختمان را با بحران مالی مواجه کند.

🔔 شکایت از واحد بدهکار در ساختمان نه تنها اقدامی قانونی، بلکه ضرورتی برای حفظ نظم مالی و رفاه سایر ساکنان است. وقتی فردی بدون پرداخت حق شارژ، همچنان از خدماتی چون آسانسور، نظافت، آب، برق و نگهداری مشاعات بهره‌مند می‌شود، در واقع حقوق دیگران را تضییع کرده و به عدالت اجتماعی در ساختمان خدشه وارد می‌کند. چنین رفتاری در طولانی‌مدت باعث کاهش کیفیت زندگی در مجتمع و بی‌انگیزگی مدیر برای مدیریت صحیح می‌شود.

در چنین شرایطی، مدیر ساختمان باید با حفظ احترام متقابل و استناد به قانون، مسیر صحیح وادار کردن مالک آپارتمان بدهکار به پرداخت بدهی را طی کند. این مسیر ممکن است از ارسال یک اظهارنامه رسمی آغاز شود، اما در صورت بی‌توجهی مالک، ادامه آن می‌تواند شامل محرومیت از خدمات مشاع، طرح دعوی قضایی، یا حتی صدور اجرائیه و توقیف اموال باشد. خوشبختانه قانون تملک آپارتمان‌ها ابزارهایی را برای پیگیری این‌گونه مطالبات پیش‌بینی کرده است.

📌 در این مقاله به‌طور کامل، مرحله‌به‌مرحله و به زبان ساده توضیح خواهیم داد که مدیر ساختمان چگونه می‌تواند با کمترین هزینه و بیشترین اثرگذاری، بدهی‌های معوق را وصول کند. از ارسال اظهارنامه گرفته تا اجرای حکم، همه موارد به همراه نکات حقوقی کاربردی، نمونه دادخواست و توصیه‌های حرفه‌ای بیان خواهد شد. اگر شما هم با مالکین بدحساب یا مستاجرین ممتنع روبه‌رو هستید، خواندن این مطلب را از دست ندهید.

راهکارهای قانونی برای وصول بدهی از مالک بدهکار 🧾

پس از مقدمه‌ای که در بخش پیشین خواندید، در این بخش به صورت کاربردی و دقیق به مراحل و ابزارهای قانونی جهت وادار کردن مالک آپارتمان بدهکار به پرداخت بدهی می‌پردازیم. اگر با شکایت از واحد بدهکار در ساختمان مواجه هستید یا به دنبال اقدامات مؤثر جهت احقاق حقوق ساکنان هستید، با ما همراه باشید.

ارسال اظهارنامه رسمی؛ اولین گام قانونی 📬

نخستین و مهم‌ترین اقدام قانونی برای وصول بدهی از مالک بدهکار، تنظیم و ارسال اظهارنامه قانونی است. اظهارنامه در واقع یک اخطار رسمی از سوی مدیر ساختمان است که از طریق دادگستری به مالک بدهکار ابلاغ می‌شود.

🔹 طبق ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمان‌ها، مدیر موظف است مطالبه هزینه‌های مشترک را به صورت کتبی و رسمی انجام دهد.
🔹 اظهارنامه باید شامل مبلغ بدهی، مدت تأخیر، مشخصات واحد بدهکار و مهلت پرداخت (معمولاً ۱۰ روز) باشد.
🔹 این سند جنبه قانونی دارد و در صورت لزوم می‌تواند مبنای صدور اجراییه باشد.

❗️توجه: ارسال نامه معمولی یا اطلاع‌رسانی شفاهی فاقد اعتبار حقوقی است و در مراجع قانونی قابلیت استناد ندارد.

قطع خدمات مشاع؛ فشار مؤثر در صورت عدم پرداخت 🔌🚿

در صورتی که مالک بدهکار پس از دریافت اظهارنامه، همچنان از پرداخت سهم خود امتناع کند، قانون به مدیر ساختمان اجازه داده است تا از ارائه خدمات مشترک به آن واحد خودداری کند.

🔻 خدماتی که ممکن است قطع شوند:

• استفاده از آسانسور
• آب گرم مشاع
• برق راه‌پله‌ها یا انشعاب مشاع (در صورت امکان فنی)
• خدمات نظافت یا سرایداری

❗️نکته مهم: قطع خدمات فقط پس از ابلاغ اظهارنامه مجاز است و قبل از آن خلاف قانون محسوب می‌شود.

شکایت از واحد بدهکار در ساختمان؛ دادخواست رسمی 🧑‍⚖️📄

اگر مالک حتی پس از اخطار و قطع خدمات هم از پرداخت بدهی خودداری کند، مدیر ساختمان می‌تواند با تنظیم دادخواست رسمی به دادگاه حقوقی محل، اقدام به طرح دعوی کند.

در متن دادخواست باید موارد زیر درج شود:

• مشخصات خواهان (مدیر ساختمان) و خوانده (مالک بدهکار)
• میزان بدهی و تاریخ‌های مربوطه
• مستندات قانونی مانند اظهارنامه، صورت‌جلسه ساختمان، مدارک پرداخت سایر واحدها

📌 مزیت دادخواست: طبق قانون، رسیدگی به دعاوی مربوط به هزینه‌های مشترک خارج از نوبت انجام می‌شود.

صدور اجرائیه و توقیف اموال؛ آخرین حربه قانونی ⚖️🚨

در صورتی که مالک بدهکار همچنان از پرداخت بدهی سر باز زند، مدیر ساختمان می‌تواند از اداره ثبت اسناد رسمی تقاضای صدور اجرائیه کند.

این اقدام بر اساس اظهارنامه ارسال‌شده انجام شده و بدون نیاز به مراجعه به دادگاه امکان‌پذیر است.

🔻 مراحل اجرایی:

1. درخواست صدور اجرائیه از اداره ثبت
2. ارزیابی و توقیف اموال مالک
3. فروش اموال توقیفی از طریق مزایده جهت پرداخت بدهی

💡 جالب است بدانید: اظهارنامه‌های ابلاغ‌شده در خصوص بدهی‌های ساختمان، بر اساس قانون، در حکم اسناد لازم‌الاجرا محسوب می‌شوند.

حق اعتراض مالک؛ احترام به عدالت و حقوق طرفین 📝

اگر مالک بدهکار ادعا کند که بدهی‌اش پرداخت شده یا مبلغ تعیین‌شده نادرست است، حق اعتراض دارد.

🔹 مهلت اعتراض: ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه
🔹 مرجع رسیدگی: دادگاه حقوقی محل وقوع ملک
🔹 فرایند رسیدگی: خارج از نوبت و سریع
🔹 نتیجه: رأی دادگاه قطعی خواهد بود

در صورت پذیرش اعتراض و اثبات ادعای مالک، اقدامات انجام‌شده توسط مدیر (مانند قطع خدمات یا صدور اجراییه) متوقف می‌شود.

نتیجه‌گیری 🧠✅

وصول بدهی از مالک بدهکار فرآیندی قانونی، منظم و تدریجی است که از مرحله اظهارنامه آغاز شده و می‌تواند تا توقیف اموال ادامه پیدا کند. مدیران ساختمان باید ضمن حفظ آرامش و احترام، از ابزارهای قانونی برای حل اختلاف استفاده کنند. در مقابل، مالکان نیز باید در صورت داشتن اعتراضی، مسیر قانونی را طی کنند.

📣 رعایت قانون تملک آپارتمان‌ها، کلید حل مسالمت‌آمیز و مؤثر اختلافات مالی در مجتمع‌های مسکونی است. با شناخت حقوق و تکالیف خود، نه تنها از تنش‌های احتمالی جلوگیری می‌کنیم، بلکه فضایی آرام برای زندگی همه ساکنان فراهم می‌سازیم.

‼️ دانلود رایگان نمونه عریضه ها و دادخواست های حقوقی

‼️ دانلود رایگان از طریق کانال تلگرام