آموزش نوشتن قرارداد مشارکت در ساخت ✔️
آموزش نوشتن قرارداد مشارکت در ساخت
قرارداد مشارکت در ساخت چیست
صاحبان املاک کلنگی یا مالکینی که زمین دارند ولی سرمایه لازم برای ساخت آپارتمان/ساختمان را ندارند، می توانند با کمک سرمایه داران یا همان سازندگان به ساخت و ساز بپردازند و در آپارتمان های ساخته شده با سازنده شریک شوند.
برای اینکار لازم است قراردادی میان سازنده و مالکین زمین یا املاک کلنگی تنظیم شود تا توافقات و قول و قرارهایشان در آن نوشته شود و از بروز مشکلات حقوقی و اختلافات جلوگیری شود که قرارداد مشارکت در ساخت نام دارد.
قرارداد مشارکت در ساخت یکی از قراردادهای مهم در حوزه املاک است که از ترکیب چند عقد معین تشکیل شده است.
قرارداد مشارکت در ساخت به این صورت تنظیم می شود که در آن، مالک ملک کلنگی یا زمین خود را در اختیار سازنده قرار می دهد و در مقابل سازنده متعهد می شود که هزینه های لازم برای ساخت آپارتمان را بپردازد و تا زمانی که ساخت آپارتمان جدید به پایان برسد، ملکی برای سکونت مالک اجاره کند و اجاره بهای آن را بپردازد.
در این مقاله در خصوص آموزش نوشتن قرارداد مشارکت در ساخت ، مزایای قرارداد مشارکت در ساخت، نکات مهم و حقوقی که باید در قراردادهای مشارکت در ساخت در نظر گرفته شود، کمیسیون و قدرالسهم مشارکت در ساخت صحبت خواهیم کرد. همچنین نمونه متنی از قرارداد مشارکت در ساخت برای آشنایی شما قرارداده ایم.
تا انتهای مقاله با ما همراه باشید…
مزایای قرارداد مشارکت در ساخت چیست
معمولا املاک کلنگی با قیمت پایین خرید و فروش می شوند چون قابل سکونت نیستند و عملا به خاطر خود ساختمان خریداری نمی شوند و فقط قیمت زمین آن پرداخت می شود.
شما به عنوان مالک ملک یا زمین، با استفاده از قرارداد مشارکت در ساخت، علاوه بر اینکه خانه تان را بازسازی می کنید بلکه سرمایه تان نیز افزایش می یابد و حتی اگر قصد سکونت نداشته باشید با فروش ملکتان نیز سرمایه بیشتری نصیبتان خواهد شد.
در ادامه چند مورد از مزایای مشارکت در ساخت و ساز را نام برده ایم:
✔️ نوسازی ساختمان ها و زیباسازی محله های قدیمی: قرارداد مشارکت در ساخت، ساده ترین، بهترین و سریع ترین روش برای نوسازی ساختمان های قدیمی و زیباسازی محله های قدیمی است.با گسترش پروژه های مشارکتی، خانه های کلنگی و قدیمی به خانه های نوساز تبدیل می شوند.
✔️ افزایش ارزش ملک: زمانی که یک ملک نوسازی و قابل سکونت می شود طبیعتا ارزش ملک بالا می رود و این خود یک سرمایه مالی است.
✔️ صرفه جویی در وقت، انرژی و بودجه مالی: شرکت ها یا افرادی که در زمینه ساخت و ساز فعالیت می کنند، چون در این زمینه تخصص و تجربه دارند می توانند کار را به بهترین شکل و در مدت زمان کمتری به پایان برسانند و در هزینه های خرید مصالح و لوازم نیز صرفه جویی می شود.
✔️ انمام پروژه ساخت و ساز در زمان کمتر: ساخت و ساز توسط افرادی که در این زمینه تجربه دارند به دلیل دسترسی به منابع مالی بیشتر و نیروی کار آماده بهتر و سریعتر است.
✔️ کاهش مصرف انرژی و هزینه های تعمیرات: در خانه های قدیمی و کلنگی هزینه های تعمیرات و نگهداری ساختمان بالاست در حالی که در خانه های بازسازی شده به دلیل تعویض ابزار و وسایل، هزینه های تعمیرات و نگهداری ساختمان کاهش می یابد. همچنین میزان مصرف انرژی نیز در خانه های بازسازی شده کمتر از خانه های قدیمی و کلنگی است. به عنوان مثال با تعویض پنجره های قدیمی و معمولی با پنجره های دوجداره.
✔️ افزایش استحکام و مقاومت ساختمان: به دلیل استفاده از سازه های جدید استحکام ساختمان افزایش می یابد و در برابر زلزله مقاومت بیشتری دارد. هنگامی که خانه های کلنگی و فرسوده خود را نوسازی می کنید، در واقع بافت فرسوده و سستی را به بافتی نو و مستحکم تبدیل می کنید.
✔️ افزایش سرمایه: زمانی که خانه شما فرسوده و غیرقابل سکونت می شود به ناچار مجبورید ملک خود را بفروشید. و از طرفی هیچ خریداری بابت آن ملک پولی پرداخت نمی کند و فقط ارزش زمین را می پردازد.
از طرفی دیگر شما باید با همان پول ملک دیگری خریداری کنید که تقریبا غیرممکن است.
در واقع شما هم ملک خود را از دست داده اید و هم توانایی خرید ملک دیگری را ندارید و در واقع متضرر می شوید.
در این مواقع شما با بستن قرارداد مشارکت در ساخت نه تنها سرمایه تان را حفظ می کنید بلکه سرمایه تان افزایش نیز می یابد. چون مالک تعدادی واحد نوساز شده اید که با فروش آن سود زیادی نصیبتان می شود.
✔️ مدرن و به روز شدن ساختمان: ساختمان های قدیمی اکثرا امکانات رفاهی مانند آسانسور، سیستم گرمایشی و سرمایشی، پنجره های دوجداره، درب ریموت دار، آیفون تصویری، توالت فرنگی و … ندارند. با بازسازی ساختمان های کلنگی و فراهم کردن امکانات رفاهی، موجبات آسایش شما فراهم می گردد.
✔️ زیباسازی نمای ساختمان: نمای ساختمان های قدیمی زیبا نیستند و موجب کاهش زیبایی شهر نیز می شوند. همچنین طراحی داخلی ساختمان های قدیمی ارزش ملک را پایین می آورد.
با بازسازی ساختمان های کلنگی و قدیمی، از طرح های زیبای مهندسی شده استفاده می شود و باعث زیبا شدن نمای ساختمان می شود.
✔️ بازسازی بافت های فرسوده و جلوگیری از نشست ساختمان: استحکام بنا فقط مقاومت آن در برابر زلزله نیست. یکی از مشکلاتی که ساختمان های قدیمی با آن مواجه هستند، نشست نامتقارن است که ترک های بزرگ و خطرناک ساختمان باعث آن می شود و منجر به خسارت های جانی و مالی می شود. مشارکت در ساخت از این اتفاق جلوگیری می کند.
نکات مهم در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت
قرارداد مشارکت در ساخت به دقت زیادی نیاز دارد بنابراین پیش از تنظیم قرارداد باید به نکاتی توجه کنید:
♦️ ملک موردنظر باید سند رسمی و معتبر داشته باشد.
♦️ قرارداد باید میان سازنده و مالک رسمی ملک یا وکیل قانونی او تنظیم شود. بنابراین در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت حتما مدارک هویتی طرفین قرارداد چک شود.
♦️ اگر ملک ورثه ای می باشد و هنوز تقسیم نشده است، باید تمامی وراث در هنگام تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت حضور داشته باشند و موافقت خود را اعلام کنند.
♦️ مشخصات طرفین قرارداد باید دقیق و کامل بررسی شده و درج شوند.
♦️ تمامی جزئیات قرارداد مربوط به طرفین قرارداد و ساختمان باید با دقت نوشته شوند.
♦️ آورده طرفین قرارداد باید مشخص شود. برای مثال در قرارداد ذکر شود که آورده مالک، زمین است.
♦️ نسبت سهم طرفین از سازه ی جدید حتما نوشته شود. برای مثال مالک زمین و سازنده توافق می کنند که از مجموع ۲۰ واحد ساخته شده، ۵ واحد برای سازنده و ۱۵ واحد به مالک ملک تعلق خواهد گرفت.
♦️ مدت قرارداد یعنی تاریخ شروع و تاریخ پایان پروژه ساخت و ساز باید مشخص شود.
♦️ وظایف، مسئولیت ها و تعهدات طرفین قرارداد باید مشخص و نوشته شود.
♦️ در قرارداد مشارکت در ساخت حتما قید شود که تغییرات قیمت ها و نوسانات در هزینه های ساخت، تاثیری روی مبالغ تعیین شده در قرارداد نخواهد داشت.
♦️ سازنده باید قبل از بستن قرارداد حتما از زمینی که قرار است عملیات ساخت و ساز روی آن انجام شود استعلام بگیرد. برای اینکار مالک باید با مراجعه به دفتر اسناد رسمی و ارائه مدارک شناسایی و اصل سند ملک، از آخرین وضعیت ملک استعلام بگیرد. پاسخ استعلام معمولا بین ۴۸ تا ۷۲ ساعت توسط اداره ثبت اسناد و املاک صادر شده و به دفتر اسناد رسمی ارسال می شود.
♦️ مالک زمین باید با سازنده‌ای وارد معامله بشود که دارای پروانه اجرا از سازمان نظام مهندسی و وزارت مسکن باشد.
♦️ تغییرات قیمت در بازار مسکن و نرخ تورم در محاسبه میزان مشارکت و درصد سود و زیان طرفین قرارداد باید در نظر گرفته شود.
♦️ اساس مشارکت در ساخت باید بر تجربه، خوش نامی، توانایی مالی و فنی، وفاداری و پیمان داری، دانش و تخصص باشد.
♦️ یک ناظر دلسوز و مجرب جهت نظارت برکیفیت اجرایی سازنده انتخاب کنید.
♦️ برای حل اختلاف احتمالی برای تفسیر مفاد و توافقات از حکمیت و داوری استفاده کنید.
♦️ در تعیین میزان خسارت نباید افراط و تفریط شود.
♦️ اجازه اخذ وام به هر عنوان به شریک سازنده داده نشود.
♦️ حتما موارد بیمه ساختمان و مسئولیت ساخت و اجرا در ضمن قرارداد رعایت وتوجه شود.
♦️ قبل از بستن قرارداد، تمکن مالی سازنده مورد بررسی و تایید قرار گیرد.
نکات حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت
🔹 بهتر است حق پیش فروش به سازنده داده نشود.
🔹 اگر در حین انجام پروژه، مالک زمین یا ساختمان فوت کند، ورثه باید ادامه پروژه را بر عهده بگیرند.
🔹 مبنای تعیین قدرالسهم برای طرفین براساس قیمت عرصه و میزان هزینه ساخت و غیره می‌باشد.
🔹 واحدهای شراکتی بین مالک و سازنده با توجه به میزان قدر السهم آنان و نحوه بهره برداری و کیفیت فروش واجاره صریحا مشخص شود.
🔹 قبل از فک رهن ملک توسط مالک، هیچ گونه اقدامات اجرایی و اداری انجام ندهید.
🔹 تکلیف خطوط تلفن‌های دایر بین طرفین مشخص شود.
🔹 هزینه‌های شارژ و نگهداری ساختمان پس از تحویل ملک و نحوه تعیین هئیت مدیره ساختمان و غیره تعیین تکلیف شود.
🔹 مسئولیت و هزینه‌های نحوه تنظیم سند و صورتجلسه تفکیکی و غیره دقیقا مشخص شود.
🔹 شهود طرفین حتما قرارداد را امضا کنند.
🔹 تقسیم نامه بین شرکا تنظیم شود و شرایط حق فروش واحدهای متعلق به هر یک از دو شریک تعیین شود.
🔹 برای حل اختلاف احتمالی، داورِ مرضی الطرفین تعیین شود.
مفاد مهم قرارداد مشارکت در ساخت
🔸 اسامی و مشخصات طرفین قرارداد
🔸 موضوع قرارداد و مشخصات مورد معامله
🔸 ارزش ملک
🔸 مشخصات ساختمان نوساز
🔸 محل انعقاد قرارداد
🔸 آورده طرفین
🔸 تعهدات مالک
🔸 تعهدات سازنده
🔸 درصد مالکیت طرفین
🔸 زمان تحویل ساختمان نوساز
🔸 نحوه انتقال سند
🔸 ضمانت انجام تعهدات طرفین
🔸 راهکار برای حل اختلافات و مشکلات احتمالی
🔸 مشخصات داور برای حل مشکلات احتمالی
آموزش نوشتن قرارداد مشارکت در ساخت ؛ نحوه نوشتن قرارداد مشارکت در ساخت
در این بخش بندهای مهم قرارداد مشارکت در ساخت را توضیح داده ایم:
✳️ ماده ۱ – طرفین قرارداد مشارکت در ساخت
در این قسمت مشخصات طرفین قرارداد باید حتما از روی مدارک شناسایی و به صورت دقیق و کامل نوشته شود.
طرف اول قرارداد مالک ملک یا زمین و طرف دوم قرارداد سازنده یا مجری پروژه است.
✳️ ماده ۲ – موضوع قرارداد مشارکت در ساخت و مشخصات ملک مورد مشارکت
در این قسمت به طور کلی موضوع قرارداد و مشخصات مورد مشارکت (ملکی که قرار است مورد ساخت و ساز قرار گیرد) مشخص و تعریف می شود.
این بخش باید تمامی مشخصات و جزئیات مربوط به ملک یا زمین نوشته شود. مانند ابعاد، پلاک ثبتی، متراژ، پهنه زمین، مساحت ملک، تعداد واحدها، مساحت زیربنای مفید و تعداد پارکینگ‌ها و انباری‌ها و … .
✳️ ماده ۳ – ارزش ملک
ارزش ملکی که میخواهید در آنجا ساخت و ساز انجام دهید، باید به‌صورت دقیق تعیین شود. برای سنجش ارزش ملک خود می‌توانید از کارشناسان خبره این حوزه کمک بگیرید.
✳️ ماده ۴ – مشخصات کلی ساختمان جدید
در این بخش لیست متریالی که برای سازه ی جدید میخواهید از آن ها استفاده کنید یادداشت کنید.
نوع اسکلت ساختمان، درب‌ها و پنجره‌ها و سیستم‌های سرمایشی و گرمایشی ساختمان، از ویژگی‌هایی هستند که باید در قرارداد ثبت شوند.
تعداد طبقات، تعداد واحدها، نوع کاربری، تعداد پارکینگ و انباری و تمامی فضاها و امکانات ساختمان نوساز باید مورد توافق قرار بگیرد و در قرارداد درج شود.
✳️ ماده ۵ – درصد مشارکت طرفین قرارداد از عرصه و اعیان ساختمان جدید و آورده طرفین
در این قسمت نحوه مشارکت، درصد طرفین و نحوه تقسیم واحدها بین طرفین بر اساس میزان آورده آن ها مشخص می شود.
محل قرارگیری ملک، موقعیت مکانی و دسترسی ملک، کیفیت نقشه و مختصات زمین، حسن شهرت سازنده و هزینه های ساخت و ساز برخی از عوامل تاثیرگذار بر درصد مشارکت مالک و سازنده می باشند.
در قرارداد مشارکت در ساخت، آورده مالک، ملک یا زمینی است که برای ساخت و ساز در اختیار سازنده قرار می دهد. و آورده سازنده کلیه اقدامات اداری و عمرانی و مبالغی است که برای ساخت پروژه هزینه می کند.
✳️ ماده ۶ – تاریخ و محل امضای قرارداد
در این قسمت تاریخ و محل انعقاد قرارداد مشخص می شود. آدرس دقیق و تلفن مکانی که در آنجا قراردادتان را امضا می کنید بنویسید.
✳️ ۷ – مدت زمان و برنامه زمان بندی قرارداد مشارکت در ساخت
این بخش یکی از مهم ترین قسمت های قرارداد مشارکت در ساخت است.
در این قسمت مدت زمان انجام شدن کل پروژه و تحویل ساختمان نوساز به صورت جزئی و کلی مشخص می شود. همچنین برای تاخیر در اتمام و تحویل پروژه باید جریمه و ضمانت اجرایی مشخص شود. برای انجام هر مرحله از عملیات اداری و عمرانی پروژه نیز باید مدت زمانی را مقرر کنید.
شرایط آب و هوایی در طول اجرای پروژه، توانایی سازنده برای تامین مالی پروژه، توانایی سازنده در تامین نیروهای انسانی دخیل در انجام پروژه و مدت زمان دریافت مجوزهای موردنیاز از عوامل تاثیرگذار در زمان تحویل ساختمان در قرارداد مشارکت در ساخت می باشد.
✳️ ماده ۸ – تقسیم نامه
در این قسمت نحوه تقسیم واحدها بین طرفین معامله مشخص می شود که هر واحد به کدام یکک از طرفین تعلق می گیرد.
✳️ ماده ۹ – نحوه و زمان انتقال قدرالسهم عرصه به نام سازنده
مالکین باید طبق یک روال مشخصی قدرالسهم عرصه مربوط به سازنده را به او انتقال دهند. برای این منظور در این بند زمان این کار مشخص می‌شود. البته دقت داشته باشید که زمان را بر اساس مراحل جدول زمانبندی پروژه تعیین کنید تا دچار مشکل نشوید.
✳️ ماده ۱۰ – پیش فروش
در این بند مقررات و شرایط پیش فروش واحدها را برای سازنده مشخص کنید.
✳️ ماده ۱۱ – تعهدات و اظهارات مالک یا مالکین
در این قسمت تعهدات مالک نسبت به سازنده باید به صورت دقیق و تحقیق شده نوشته شود. مانند: زمان تحویل ملک، اعطای وکالت کاری به سازنده، اقرار به اینکه رهن، قید، بازداشت و مصادره غیر قرار ندارد، تسویه‌ی هزینه‌های ملک که مربوط به قبل از تحویل ملک می‌شوند، سند زدن بخشی از زمین در زمان‌های تعیین شده بنام سازنده، برگرداندن مبلغ قرض‌الحسنه به سازنده پس از تحویل گرفتن آپارتمان نوساز و … .
✳️ ماده ۱۲ – تعهدات و اظهارات سازنده یا سازندگان
در این قسمت تعهدات سازنده نسبت به انجام درست پروژه نوشته می شود. مانند:
دریافت کلیه مجوزهای مورد نیاز برای ساخت و ساز، طراحی نقشه‌های ساختمان جدید، تامین کلیه هزینه‌های مورد نیاز برای ساخت و ساز (شامل هزینه مصالح، کارکنان، بیمه و سایر هزینه‌ها)، پرداخت مبلغ قرض‌الحسنه مشارکت و سایر وجوه توافق‌شده در قرارداد به مالک، انجام همه عملیات عمرانی ساخت عمارت، برنامه‌ریزی اجرایی و مدیریت پروژه، جلو بردن پروژه ساخت و ساز بر اساس برنامه زمانی تعیین‌شده در قرارداد، تحویل ساختمان آماده در موعد زمانی تعیین‌شده در قرارداد، همکاری با تیم داوری و تیم نظارت بر اجرای پروژه، بیمه کردن ملک و کلیه کارکنان دخیل در پروژه، خرید و اجرای استاندارد انشعابات ساختمان، ارائه ضمانت برای انجام تعهدات قیدشده در قرارداد، دریافت پایان کار، صورت مجلس تفکیکی و سندهای تک‌برگی، رعایت اصول ایمنی ساخت و ساز بر اساس مقررات ملی ساختمان و سایر قوانین مربوطه، مسئولیت حوادث ناشی از عدم رعایت اقدامات ایمنی برای کارکنان دخیل در پروژه و ساختمانهای همسایه و … .
✳️ ماده ۱۳ – آثار قرارداد
در این قسمت مفاد قرارداد با توجه به پروژه و توافقات طرفین نوشته می شود. مانند: بی‌تاثیر بودن نوسانات قیمت ملک و مصالح در قرارداد.
✳️ ماده ۱۴ – تخلفات ساخت
در این بند مالک مشخص می کند که مسئولیت تمامی تخلفات با سازنده است و اگر باعث تاخیر در انجام پروژه شود باید جریمه آن را بپردازد.
✳️ ماده ۱۵ – اضافه بنا
اگر سازنده بعد از انعقاد قرارداد برخلاف توافقات، بنای اضافه احداث کند، این بند، کار تقسیم آن اضافه کار را انجام می دهد و باید مشخص کنید که به چه صورتی این اضافه بنا تقسیم شود. همچنین تعیین می شود که تمام هزینه های مربوط به جواز و ساخت بنای بیشتر بر عهده سازنده است.
✳️ ماده ۱۶ – ضمانت انجام تعهدات طرفین
برای انجام هر تعهدی که از جانب مالک و سازنده تعیین می‌شود، بایدتضمین وجود داشته باشد که اطمینان بیشتری برای انجام تعهدات حاصل شود.
انواع ضمانت های انجام تعهد سازنده: تضمین حسن انجام کار، تضمین خسارت تاخیر در انجام تعهد، تضمین سرمایه.
وثیقه هایی که می توانید برای تضمین تعهدات از سازنده بگیرید: چک ضمانت، سفته، ضمانت نامه بانکی، ضمانت نامه شخص ثالث، وثیقه ملک.
✳️ ماده ۱۷ – فورس ماژور
در این قسمت باید مشخص شود که اگر در حین اجرای پروژه حوادثی مانند زلزله، سیل یا … رخ دهد که سازنده یا مالک مقصر آن نیستند، چه اتفاقی رخ خواهد داد و ادامه پروژه به چه شکل خواهد بود.
✳️ ماده ۱۸ – حدود اختیارات مداخله مالکین در اجرا
در این قسمت نحوه تعامل مالک و سازنده باید مشخص شود. باید تعیین شود که مالک تا چه حد می تواند در پروژه دخالت کند و سازنده اجازه اینکار را به مالک می دهد یا خیر.
✳️ ماده ۱۹ – تضامین عدم یا تاخیر در انجام تعهدات و شرایط انحلال و فسخ قرارداد
در این قسمت تعهدات و تضامین مشخص شده نوشته می شوند. مثلا جریمه روزانه، حق فسخ و … .
✳️ ماده ۲۰ – مرجع و روش حل اختلاف
شما باید در تمامی مراحل یک فرد یا گروهی را به عنوان مرجع رفع اختلاف مشخص کنید که مورد وثوق طرفین باشد و در زمینه ساخت و ساز و مسائل حقوقی تخصص کافی داشته باشد. در غیر این صورت در مواقعی که اختلافی بین طرفین رخ می دهد یا باید مصالحه کنید یا به دادگاه شکایت کنید.
✳️ ماده ۲۱ – نماینده طرفین
اگر یکی از طرفین بیشتر از یک نفر باشد، بهتر است یکی از افراد به عنوان نماینده معرفی شود.
✳️ ماده ۲۲ – اسناد و مدارک ناظر بر قرارداد
در این بند باید تمامی اسناد مهم که برای این قرارداد لازم است مشخص و ذکر شوند.
کمیسیون مشارکت در ساخت
طبق مصوبه شهریور ۹۹ اتحادیه املاک تهران ، کمیسیون ۰.۴ درصدی (۰.۲ درصد از هر طرف) کمیسیونی است که مشاورین و بنگاه های املاک برای این قرارداد می‌توانند مطالبه کنند.
به عبارت دیگر مالک و سازنده‌ای که جهت تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت خود نزد مشاور املاک مراجعه می‌کنند، باید ۰.۴ درصد از ارزش کل قرارداد را به وی بپردازند. حال این درصد و مبلغ آن ممکن است طبق توافق میان آن ها کمتر یا بیشترباشد
نکته مهمی که در محاسبه میزان کمیسیون مشارکت در ساخت باید به آن توجه شود این که؛ کمیسیون متناسب با خدمات ارائه شده محاسبه می‌شود. به طور مثال اگر نهایت کاری که مشاور املاک انجام داده، تنظیم یک قرارداد اصولی باشد قطعا همان هزینه تنظیم قرارداد حق اوست. اما اگر مشاور املاک مالک را به سازنده معرفی کرده و طرح های توجیهی ارائه داده، موارد فنی و حقوقی ملک مورد نظر را بررسی نماید، و در نهایت میان مالک و سازنده صلح برقرار کند مسلما مستحق دریافت کمیسیون درصدی خواهد بود.
پرداخت کمیسیون مشارکت در ساخت بر عهده کیست؟
قدرالسهم مشارکت در ساخت
سودمند بودن قرارداد مشارکت در ساخت در گرو محاسبه قدرالسهم هر یک از طرفین می‌باشد. به همین دلیل بسیاری از افرادی که به تازگی وارد این حرفه شده اند و یا قصد دارند ساختمان قدیمی خود را با کمک این قرارداد نوسازی کنند، پرسشی مبنی بر نحوه محاسبه قدرالسهم مشارکت در ساخت و درصد طرفین مطرح می‌کنند.
در پاسخ به سوال ” نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت چگونه است؟ ” باید گفت این درصد با توجه به چند مورد محاسبه می‌شود؛
۱. ارزش ملک در آن منطقه (آورده مالک)
۲. قابلیت ساختمان قدیمی برای ساخت تعداد طبقات و واحد ها (مجوز ساخت چند طبقه را دارد طبق دستور نقشه)
۳. هزینه ساخت (آورده سازنده).
سازندگان با در نظر گرفتن این ۳ عامل و گاها عوامل دیگر، قدرالسهم مشارکت در ساخت را محاسبه کرده و با توافق طرف مقابل درصدی مشخص می‌کنند.
مثلا در یک منطقه این قدرالسهم با توجه به ارزش ملک، ۴۰ – ۶۰ به نفع مالک خواهد بود و در منطقه‌ای دیگر ۵۰ – ۵۰، گاها نیز درصد بالاتر به سازنده تعلق می‌گیرد.
نکات مهم در محاسبه قدرالسهم مشارکت در ساخت
آموزش نوشتن قرارداد مشارکت در ساخت ؛ متن قرارداد مشارکت در ساخت
قرارداد مشارکت در ساخت یک عقد نامعین است و قراردادی با متن ثابت نمی باشد. هر قرارداد و هر زمین شرایط مربوط به خود را دارند و باید با توجه به این شرایط قرارداد تنظیم شود.
در ادامه نمونه متنی از قرارداد مشارکت در ساخت اتحادیه املاک در بازار را برای آشنایی شما با نکات عمومی آن و کمک به بهبود کیفیت قراردادهایتان آورده ایم:
|
بسم الله الرحمن الرحیم
ماده یک) طرفین قرارداد مشارکت در ساخت
الف) مشخصات طرف اول (مالکین)
ب) مشخصات طرف دوم سازنده آقای/خانم ………. فرزند ………. به شماره شناسنامه ………. و کد ملی ………. صادره از ………. متولد ………. محل اقامت ………. ………. ………. ………. ………. ………. به شماره موبایل ………. می باشد. ماده دو) موضوع قرارداد مشارکت در ساخت عبارت است از مشارکت در ساخت شش دانگ عرصه و اعیان ملک به مشخصات ماده سه این قرارداد و احداث ساختمان با مشخصات تکمیلی این قرارداد، که ملک موصوف آورده ی طرف اول (مالکین) است و ارزش آن بر طرفین معلوم بوده که ….. درصد از کل سرمایه ی پروژه را تشکیل می دهد. آورده ی طرف دوم کلیه هزینه های اداری، اجرایی و تمامی شرایط و تعهدات قرارداد حاضر می باشد که ارزش آن بر طرفین معلوم است و به اضافه ی ………. ریال به صورت بلاعوض که مجموع هزینه های یاد شده و بلاعوض، ….. درصد از کل سرمایه مشارکت را شامل می شود. این قرارداد بر طبق ماده ۱۰ قانون مدنی بین طرفین منعقد گردیده است. ماده سه) مشخصات ملک فعلی قرارداد مشارکت در ساخت یک قطعه ملک دارای سند مالکیت به شماره چاپی ………. به پلاک ثبتی فرعی ………. از اصلی ………. تفکیکی از ………. قطعه ………. بخش ثبتی ………. به متراژ ………. مترمربع به آدرس ………. ………. ………. که در تاریخ عقد قرارداد در زیرپهنه ی …….. قرارداشته و طبق مقررات جاری حق اخذ ………. درصد تراکم در سطح اشغال ….. درصد در … طبقه را دارد. این ملک دارای شماره پرونده ی شهرسازی ………. و کد ملک و بلوک …………… و دستور نقشه به شماره ………. و گواهی پایانکار سال ………. به شماره ………. دارای ….. عدد کنتور برق و ….. عدد کنتور آب و ….. عدد کتنور گاز و انشعاب فاضلاب شهری و ….. خط تلفن به شماره های ۱. ………………………… ۲. ………………………… ۳. ………………………… می‌باشد. در حال حاضر این ملک دارای …. طبقه و ….. واحد با متراژ زیربنای کل مفید ………. مترمربع می باشد. ماده چهار) مشخصات کلی ساختمان جدید ساختمانی ….. طبقه برمبنای دستور نقشه به شماره ………. با سطح اشغال ….. درصد در تمامی طبقات و توافقات و لیست متریال این قرارداد. تبصره یک) سازنده موظف است حداقل …. واحد پارکینگ استاندارد و بدون مزاحم طبق ضوابط شهرداری تأمین نماید. هرچقدر تعداد بیشتری پارکینگ تأمین گردد، به نسبت قدرالسهم طرفین (….. درصد مالکین و …… درصد سازنده) و طبق توافق طرفین تقسیم می گردد. ماده پنج) درصد مشارکت طرفین از عرصه و اعیان ساختمان جدید طبق توافق عمل آمده سهم مالکیت هر یک از طرفین از عرصه و اعیان و همچنین حقوق و منافع مربوط به مشاعات (اعم از پارکینگ، انباری) به شرح زیر می باشد: درصد مشارکت طرف اول (مالکین) ….. درصد می باشد. درصد مشارکت طرف دوم (سازنده) ….. درصد می باشد. ماده شش) تاریخ و محل امضای قرارداد تاریخ و محل امضای قرارداد،……………………….. و ………………………………………………می باشد. ماده هفت) مدت زمان و برنامه زمانبندی قرارداد مشارکت در ساخت این قرارداد در تاریخ ……….. به حروف ……….. امضاء گردید. پایان این قرارداد تاریخ ……….. به حروف ……….. می باشد. مدت زمان این قراداد ….. ماه شمسی از تاریخ انعقاد قرارداد می باشد. طرفین موظف هستند بر حسب برنامه زمانبندی زیر به شرح ذیل به تعهدات خود عمل کنند.
ماده هشت) تقسیم نامه طبق توافق صورت گرفته تقسیم طبقات به شکل زیر انجام خواهد شد:
ماده نه) نحوه و زمان انتقال قدرالسهم عرصه به نام سازنده (انتقال سند) مالکین در ……مرحله، اقدام به انتقال سند به صورت رسمی به نسبت ….. دانگ از سند موضوع ماده ی سه این قرارداد به نام طرف دوم قرارداد (سازنده) با زمانبندی ذیل می نمایند: الف) پس از ……و در تاریخ …………، مالکین باید نسبت به انتقال …… دانگ از عرصه ملک موضوع قرارداد به نام طرف دوم اقدام نمایند. ب) پس از ………. و در تاریخ ………. ، مالکین باید نسبت به انتقال …….. دانگ از عرصه ملک موضوع قرارداد به نام طرف دوم قرارداد (سازنده) اقدام نمایند. ماده ده) پیش فروش طرفین توافق نمودند که دو طرف می توانند صرفاً پس از ……………….. مشروط به رعایت مفاد ذکر شده در قرارداد مشارکت در ساخت و رضایت کتبی طرف مقابل و ناظر قرارداد و حداکثر تا میزان ……… واحد آپارتمان متعلق به خود را پیش فروش نمایند. پیش فروش انجام شده رافع هیچ یک از تعهدات و مسئولیت های ذکر شده در این قرارداد نمی باشد. ماده یازده) تعهدات و اظهارات طرف اول (مالکین)
ماده دوازده) تعهدات و اظهارات طرف دوم (سازنده)
ماده سیزده) آثار قرارداد
ماده چهارده) تخلفات ساخت مسئولیت قانونی و پرداخت جرائم، جبران خسارت هرگونه تخلف از ضوابط و دستورالعمل های صادره از مراجع ذیصلاح بر عهده ی طرف دوم می باشد، مگر در موارد مورد توافق طرفین در ماده ی پانزده این قرارداد در خصوص اضافه بنای ساخت. ماده پانزده) اضافه بنا ملک موضوع ماده ی دو این قرارداد در زیرپهنه ی ……… قرار دارد که دارای حق ساخت با ……….درصد تراکم شامل ……………………………….. می باشد. در صورت اخذ طبقه یا پیشروی مازاد بر ……..درصد مسکونی، هزینه اخذ مجوزهای شهرداری، هزینه های ساخت و اجرای آن برعهده ی طرف دوم می باشد. عواید حاصل از اخذ تراکم اضافه یا طبقه اضافه بدین شرح است:
ماده شانزده) دوره تضمین طرف دوم متعهد می گردد از زمان تحویل آپارتمان های نوساز تا زمان دریافت اسناد تک برگی آپارتمان های نوساز، در صورت بروز هر نوع خسارت یا ایراد جزئی و کلی که ناشی از قصور ایشان باشد و ناشی از سهل انگاری در استفاده نباشد، به هزینه ی خود مرتفع نماید. در صورت عدم انجام این تعهد، طرف اول حق مراجعه به داور و مراجع قضایی و الزام طرف دوم به انجام تعهد را خواهد داشت. ماده هفده) فورس ماژور طرفین در مورد حوادث قهری در صورتی که تاثیری بر انجام تعهدات طرفین داشته باشد، مسئولیتی از بابت تأخیر نخواهند داشت و در مدت فورس ماژور، قرارداد به حالت تعلیق در آمده و ادامه عملیات اجرایی با توافق طرفین پس از پایان وضیعت فورس ماژور خواهد بود. ماده هجده) حدود اختیار مداخله مالکین در اجرا در صورت تعطیلی غیر موجه پروژه یا غیبت غیر موجه سازنده به میزان بیش از ………..، طرف اول با ارسال اظهارنامه قضایی به آدرس اعلامی طرف دوم در همین قرارداد ابلاغ می نماید و طرف دوم موظف به تحویل ملک به طرف اول و پرداخت مبلغ …………………………… ریال به عنوان ……………… می باشد. مالکین در این خصوص از جانب طرف دوم وکیل جهت تصرف ملک می شوند و تصرف مالک در ملک بدون نیاز به اذن طرف دوم است. مالک مجاز به عقد قرارداد با فرد دیگری برای اتمام عملیات ساخت می باشد و طرف دوم حق هرگونه ادعایی را از خود سلب و ساقط می نماید. در این صورت طرف دوم حق مطالبه میزان هزینه کرد خود را پس از کسر خسارت وارده به مالک دارد و هیچ ادعایی در خصوص واحدهای ساخته شده یا در حال ساخت نخواهد داشت و مالکیت کل واحد های موجود در این پلاک ثبتی متعلق به مالک می باشد و مالک ذی حق فروش به فروش کل واحدهای موجود در پروژه به هر شخصی می باشد و طرف دوم حق هرگونه ادعایی را از خود سلب و ساقط نمود. در صورت بروز اختلاف، رأی داور برای طرفین لازم الاتباع و لازم الاجرا می باشد. ماده نوزده) تضامین عدم یا تأخیر در انجام تعهدات و شرایط انحلال و فسخ قرارداد
شایان ذکر است، طرف دوم می تواند برای اجرای بخش های مختلف قرارداد، با اشخاص حقیقی و حقوقی، قراردادهای پیمانکاری را منعقد نماید.
ماده بیست) نظارت و داوری طرفین توافق نمودند که موسسه حقوقی داوری نصیر به شماره ثبت ۴۲۰۹۹ به آدرس شهرک غرب، رو به روی میلاد نور، مجتمع تجاری اداری ستین، طبقه سوم به عنوان میانجیگر و داور مرضی الطرفین در خصوص تمامی اختلافات بین طرفین اول و دوم این قرارداد یا بین شرکاء، در مرحله ی اول با میانجیگری ظرف ۱ ماه از ارجاع کتبی اختلاف به ایشان و در صورت عدم حصول نتیجه با ارسال اظهارنامه رسمی، طبق قانون آیین دادرسی مدنی با رأی داور خاتمه یابد. طرفین توافق نمودند، آقای ایمان صمدیار به آدرس میدان آزادی، ابتدای لشکری، جنب متروی بیمه، کارخانه نوآوری آزادی، ناظر بر اجرای قرارداد خواهد بود. تمامی مراحل و مشخصات فنی و متریال ساخت، باید با هماهنگی قبلی و تأیید ناظر قرارداد، اجرا گردد. ناظر، در تمامی مراحل، بدون نیاز به هماهنگی با سازنده، مجاز به ورود به پروژه جهت امر نظارت می باشد. ماده بیست و یک) نماینده طرفین
ماده بیست و دو) اسناد و مدارک ناظر بر قرارداد کلیه اسناد و مدارک ذیل به روئیت طرفین رسیده است:
این قرارداد در کمال صحت و سلامت جسم و عقل طرفین و با رعایت موازین شرعی و قانونی و با رضایت و اراده شخصی طرفین قرارداد، تنظیم و متعاملین با علم و اطلاع و با قصد و رضایت از مفاد این قرارداد مبادرت به امضاء نموده اند. این قرارداد نسبت به متعاملین و قائم مقام قهری و قانونی و ورثه ی ایشان موثر می باشد و طرفین بر قطعی و لازم الاجرا و غیر قابل عدول بودن آن تأکید و اقرار می نمایند. چنانچه در اظهارات و تعهدات هر یک از طرفین خلاف و فسادی کشف شود، مسئولیت جبران خسارت وارده و جوابگویی در قبال اشخاص ثالث و مقامات قضایی به عهده ی متحلف می باشد. این قرارداد به استناد مواد ۱۰ و ۱۹۰ قانون مدنی مشتمل بر ۲۲ ماده در ۳ نسخه و ۱۵ صفحه متحدالمتن و متحدالاعتبار، در تاریخ ………. بین طرفین قرارداد حاضر تنظیم و امضاء گردید که ۱ نسخه نزد نماینده طرف اول، ۱ نسخه نزد طرف دوم و ۱ نسخه نزد داور نگهداری می شود. |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
معرفی کتاب مشارکت در ساخت
کتاب راهنمای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت به قلم محمدرضا فولادی ، یک راهنمای کامل در رابطه با تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت و ساز با لحاظ جنبه کاربردی آن است، که در نه فصل تدوین شده است.
فهرست مطالب کتاب راهنمای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت
- فصل ۱ : طرفین قرارداد مشارکت در ساخت و ساز
- فصل ۲ : موضوع قرارداد مشارکت در ساخت و ساز
- فصل ۳ : آورده و سهم الشرکه طرفین قرارداد مشارکت در ساخت و ساز
- فصل ۴ : مدت و زمان اجرای قرارداد مشارکت در ساخت و ساز
- فصل ۵ : تعهدات طرفین قرارداد مشارکت در ساخت و ساز
- فصل ۶ : شرایط قرارداد مشارکت در ساخت و ساز
- فصل ۷ : قوه قهریه یا فورس ماژور در قرارداد مشارکت در ساخت و ساز
- فصل ۸ : داوری و حل اختلاف در قرارداد مشارکت در ساخت و ساز
- فصل ۹ : فسخ و اقدامات پس از آن در قرارداد مشارکت در ساخت و ساز
سفارش کتاب راهنمای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت
دانلود نمونه قرارداد مشارکت در ساخت
برای دانلود نمونه قرارداد مشارکت در ساخت به صورت word روی لینک زیر کلیک کنید و آن را به صورت رایگان دریافت کنید.
دانلود نمونه قرارداد مشارکت در ساخت
‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک
مطالب زیر را حتما مطالعه کنید
هزینه صدور سند ملک ۱۴۰۳ 💰
چگونه دفتر املاک تاسیس کنیم ⁉️
محاسبه قیمت ملک ✔️
اخلاق حرفه ای مشاور املاک ✔️ نکات اخلاقی مشاور املاک
مدیر رنج املاک کیست و چه وظایفی دارد ✔️
دیدگاهتان را بنویسید
برای نوشتن دیدگاه باید وارد بشوید.