انواع خیارات در قراردادهای ملکی ✔️

انواع خیارات در قراردادهای ملکی ✔️

در معاملات ملکی، یکی از موضوعات مهم و قابل توجه، بحث فسخ قراردادها است. اما فسخ یک قرارداد بدون وجود خیارات در قراردادهای ملکی امکان‌پذیر نیست. خیارات، که به معنی شرایط قانونی خاصی برای فسخ قرارداد هستند، به طرفین معامله اجازه می‌دهند در شرایط مشخصی از تعهدات خود خارج شوند. به همین دلیل، آشنایی با انواع خیارات و نحوه استفاده از آن‌ها برای مشاورین املاک و افرادی که قصد انجام معاملات ملکی دارند بسیار ضروری است.

خیارات در قراردادهای ملکی به دلیل پیچیدگی و حجم مالی بالا از اهمیت ویژه‌ای برخوردارند؛ زیرا کوچک‌ترین اشتباه در تنظیم قرارداد یا عدم آگاهی از این خیارات می‌تواند خسارت‌های بزرگی به همراه داشته باشد. در حقیقت، دانستن اینکه چه زمانی و با چه شرایطی امکان فسخ قرارداد وجود دارد، به مشاورین املاک و مشتریان کمک می‌کند تا با اطمینان بیشتری به معاملات خود بپردازند.

در این مقاله، به بررسی انواع خیارات، تعریف دقیق خیارات در قراردادهای ملکی، و نقش کلیدی آن‌ها در تضمین حقوق طرفین خواهیم پرداخت. این اطلاعات می‌تواند برای مشاوران املاک و تمامی افرادی که درصدد معامله ملکی هستند، مفید و کاربردی باشد.

تعریف خیارات در قرارداد املاک

پیش از پرداختن به بحث خیارات در قراردادهای ملکی باید اول بدانیم که منظور از خیارات در قانون قراردادها و معاملات ملکی چیست؟! اگر بخواهیم خیارات در قرارداد املاک را به زبان ساده تعریف کنیم باید بگوییم: خیارات در قراردادهای املاک همان اختیاراتی است که قانون برای برهم زدن و فسخ معامله برای طرفین معامله در نظر گرفته است.

به عبارت دیگر تعریف خیارات در قرارداد املاک همان حق فسخ قرارداد منعقد شده است. البته این حق فسخ فقط در قالب شروط مندرج در هر کدام از انواع خیارات متصور است. با مطالعه ادامه مطلب این عبارت را بهتر درک خواهید کرد.

انواع خیارات در معاملات ملکی

خیارات در قراردادهای ملکی عبارتند از:

⚖️ خیار مجلس

خیار مجلس که یکی از مهمترین خیارات در قراردادهای ملکی است، به اختیار فسخ معامله در مجلس معامله معنا می‌شود. یکی از تفاوت های اصلی میان خیار مجلس و سایر انواع خیارات در قانون املاک، عدم نیاز به دلیل برای استفاده از این خیار است. به عبارت دیگر برای این که طرفین معامله بتوانند معامله را فسخ کنند باید دلیل و برهان برای کار خود بیاورند. در حالی که فسخ معامله در همان جلسه نیازی به دلیل و برهان ندارد.

شرط ثبوت خیار مجلس در قراردادهای ملکی، انعقاد قرارداد و اتمام معامله است. یعنی اول باید معامله‌ای انجام شده باشد تا خیار مجلس برای آن ثابت شود. حال ۳ عامل نیز وجود دارند که باعث سقوط خیار مجلس می‌شوند: ۱. اسقاط کافه خیارات (پذیرفتن شرط مبنی بر عدم استفاده از هرگونه خیاری در جهت فسخ معامله) ۲. افتراق متعاملین (ترک جلسه معامله توسط متعاملین) ۳. تصرف (تصرف خریدار در مبیع و تصرف فروشنده در ثمن که باعث اسقاط خیار مجلس برای فرد متصرف می‌شود).

⚖️ خیار شرط

خیار شرط یکی از مشهودترین خیارات در قراردادهای ملکی است. به عبارتی می‌توان گفت این خیار تقریبا در تمام معاملات ملکی در نظر گرفته می‌شود. بنابراین بیشتر افراد با این خیار و کاربرد آن در معاملات ملکی آشنایی دارند.

خیار شرط در معاملات ملکی در اصل همان شروطی است که اصحاب معامله بر اساس اختیارات و از روی اراده بیان می‌کنند. قانونگذار در ماده ۴۰۱ قانون مدنی بیان می‌کند: اگر برای خیار شرط مدت تعیین نشده باشد هم شرط خیار و هم بیع باطل است. پس صاحب حق در خیار شرط باید حتما مدتی معین برای تحقق یا عدم تحقق شرط اعلام کند تا در صورت عدم تحقق شرط بتواند در آن زمان معامله را به صورت یک طرفه فسخ نماید.

⚖️ خیار تاخیر ثمن

در ماده ۴۰۲ قانون مدنی آمده است: هر گاه مبیع عین خارجی و یا در حکم آن بوده و برای تادیه ثمن یا تسلیم مبیع بین متبایعین اجلی معین نشده باشد اگر سه روز از تاریخ‌ بیع بگذرد و در این مدت نه بایع مبیع را تسلیم مشتری نماید و نه مشتری تمام ثمن را به بایع بدهد بایع مختار در فسخ معامله می‌شود.

خیار تاخیر ثمن یکی از خیارات انحصاری عقد بیع است و در سایر عقود کاربرد ندارد. برای تحقق این خیار حتما باید مال مورد معامله عین خارجی باشد، قرارداد باید حال باشد و همچنین ۳ روز از تاریخ انعقاد قرارداد گذشته باشد.

در ضمن این مورد از خیارات در قراردادهای ملکی مختص فروشنده است و شامل حال خریدار یا همان مشتری نمی‌شود.

⚖️ خیار رویت و تخلف وصف

گاها در معاملات ملکی، خریدار صرفا بر اساس اعتبار رویت سابق ملکی را خریداری می‌کند اما پس از انعقاد قرارداد و رویت ملک مورد نظر متوجه تفاوت میان ظاهر ملک و اوصافی که فروشنده ادعا می‌کرده، می‌شود. در این زمان خریدار می‌تواند بر طبق خیار رویت و تخلف وصف اقدام به فسخ معامله کند.

⚖️ خیار غَبن

خیار غبن در لغت به گول زدن، فریب دادن و آسیب رساندن طرف مقابل معنا می‌شود. این خیار که یکی از خیارات در قراردادهای ملکی است در مواقعی کاربرد دارد که فروشنده ملک را با قیمتی بیش از ارزش واقعی آن فروخته باشد. بنابراین این خیار برای خریدار در نظر گرفته شده است.

شاید قبلا اصطلاح غبن فاحش را هم شنیده باشید، غبن فاحش در معاملات ملکی یعنی این که فروشنده ملک را با تفاوت قیمت فاحش نسبت به املاک منطقه به فروش برساند.

⚖️ خیار عیب

به موجب ماده ۴۲۲ قانون مدنی اگر بعد از معامله ظاهر شود که مبیع معیوب بوده مشتری مختار است در قبول مبیع معیوب یا اخذ اَرش یا فسخ معامله. در نتیجه در صورت وجود عیب در مبیع (ملک مورد معامله) خیار عیب، قبول مبیع معیوب و یا اخذ اَرش هر سه ثابت می‌شوند و خریدار مختار به انتخاب یکی از آن ها می‌باشد.

⚖️ خیار تدلیس

تدلیس در ماده ۴۳۸ قانون مدنی به عملیاتی که موجب فریب طرف معامله شود تعریف شده است. پس خیار تدلیس که یکی از خیارات در قراردادهای ملکی است زمانی ثابت می‌شود که یکی از طرفین معامله با فریب و پنهان کاری، طرف مقابل را وادار به انجام معامله کند. این خیار برای همان طرف مقابلی که فریب خورده است ثابت می‌شود و این حق را به او می‌دهد که معامله را فسخ کند. حال تفاوتی ندارد فرد فریب خورده فروشنده باشد یا خریدار.

استناد به این خیار برای فسخ معامله ممکن است کمی دشوار باشد. زیرا صاحب حق باید دلایل و مستندات محکمی مبنی بر فریب و پنهان کاری طرف مقابل بیان کند.

و کلام آخر اینکه

همانطور که بارها از ابتدای مطلب گفته شد، استفاده از خیارات در قراردادهای ملکی کار دشواریست به همین دلیل توصیه ما به شما این است که اگر در معاملات ملکی خود دچار مشکل شده اید و قصد دارید با کمک کاربرد خیارات در معاملات ملکی معامله انجام شده را فسخ کنید، حتما از جلسات مشاوره حقوقی املاک مجموعه فراملک استفاده کنید.

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک