سند تفکیکی ✔️ بررسی کامل

سند تفکیکی ملک

در معاملات ملکی، سند تفکیکی یکی از مهم‌ترین اسنادی است که نقش تعیین‌کننده‌ای در مالکیت و نقل‌وانتقال املاک دارد. این سند زمانی صادر می‌شود که یک ملک مشاع یا یک مجتمع ساختمانی به واحدهای مجزا تقسیم شده و برای هر قسمت، یک سند مستقل تنظیم شود. داشتن سند تفکیکی، علاوه بر ایجاد شفافیت در مالکیت، امکان خرید، فروش، اجاره و انجام معاملات قانونی را نیز تسهیل می‌کند.

روند دریافت سند تفکیکی شامل مراحل اداری متعددی است که از تهیه صورتجلسه تفکیکی آغاز شده و تا صدور نهایی سند ادامه دارد. در این فرآیند، مالک یا مالکان باید مدارک لازم را ارائه داده و مراحل قانونی را در اداره ثبت اسناد طی کنند. این سند نه‌تنها برای املاک مسکونی، بلکه برای واحدهای تجاری، اداری و صنعتی نیز صادر می‌شود.

بدون داشتن سند تفکیکی، نقل‌وانتقال یک واحد ساختمانی یا بخش مشخصی از ملک با مشکلات حقوقی همراه خواهد بود. این موضوع به‌ویژه در مجتمع‌های آپارتمانی اهمیت زیادی دارد، زیرا تا زمانی که تفکیک سند انجام نشود، مالکین فقط به‌صورت مشاعی در ملک سهیم خواهند بود و نمی‌توانند واحدهای خود را به‌طور مستقل معامله کنند.

در این مقاله، به بررسی سند تفکیکی، مراحل صدور آن، مدارک موردنیاز، هزینه‌ها و مدت‌زمان دریافت این سند می‌پردازیم تا شما بتوانید با آگاهی کامل نسبت به تفکیک و دریافت سند اقدام کنید.

سند تفکیکی چیست

سند تفکیکی یکی از اسناد رسمی در حوزه ثبت اسناد و املاک است که نشان‌دهنده تقسیم یک ملک به قطعات کوچک‌تر و صدور سند مالکیت مجزا برای هر قطعه می‌باشد. این سند، با درخواست مالک یا مالکان، توسط اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک، نسبت به املاک مشاع و غیر مشاع، تنظیم می‌گردد. نتیجه این فرآیند، تبدیل ملک یا زمین به چند قطعه با مشخصات معین است.

به عبارت دیگر، تفکیک به معنای تقسیم مال غیرمنقول، شامل خانه، زمین و به‌طور کلی هر مالی که قابل نقل و انتقال نباشد، به قطعات کوچک‌تر است. این فرآیند معمولاً زمانی انجام می‌شود که مالکان یک ملک، اعم از یک شخص یا چند نفر به‌صورت مشاع، تصمیم به تفکیک و انتقال مالکیت بخش‌های مجزا داشته باشند. برای انجام این تفکیک، ابتدا باید گواهی پایان کار از شهرداری اخذ شده و سپس با تهیه صورت‌مجلس تفکیکی، مشخصات دقیق هر بخش در اسناد رسمی درج گردد. این صورت‌مجلس تنها به تعریف حدود اربعه واحدهای مستقل، ذکر مساحت آن‌ها و شماره‌گذاری‌شان می‌پردازد و به مالکیت خصوصی واحدها اشاره نمی‌کند.

لازم به ذکر است که تفکیک با افراز تفاوت دارد. افراز به فرآیند تقسیم یک ملک مشاع بین مالکان آن اشاره دارد و معمولاً به دلیل وجود اختلاف بین شرکای مشاع و به‌صورت ترافعی و از طریق رأی دادگاه انجام می‌شود. اما تفکیک بدون نیاز به رأی دادگاه و به‌صورت اداری صورت می‌گیرد و هم در املاک اختصاصی و هم در املاک مشاع امکان‌پذیر است.

سند تفکیکی علاوه بر تعیین دقیق محدوده‌های هر واحد یا قطعه، از بروز اختلافات حقوقی در آینده جلوگیری کرده و امکان خرید، فروش و نقل‌وانتقال قطعات را تسهیل می‌کند. در ساختمان‌های آپارتمانی، هر واحد پس از تفکیک دارای سند مالکیت مستقل خواهد شد که در آن مشخصات عرصه، اعیان، مشاعات و حدود اربعه آن قید می‌شود. در نهایت، هر قطعه تفکیک‌شده دارای پلاک ثبتی جداگانه خواهد بود و دریافت سند تفکیکی جزو امور اداری محسوب می‌شود که درخواست آن توسط مالک یا مالکان به اداره ثبت اسناد و املاک محل ملک ارائه می‌گردد.
این نوع سند از مهم‌ترین مدارک قانونی در معاملات ملکی به شمار می‌آید و ضامن حقوق مالکیت رسمی افراد بر املاک تفکیک‌شده است.

صدور سند تفکیکی و مراحل انجام آن

سند تفکیکی سندی است که برای تقسیم یک ملک به قطعات کوچک‌تر صادر می‌شود. این سند با درخواست مالک یا مالکان، توسط اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک تنظیم می‌گردد. فرآیند تفکیک برای املاک مشاع و غیرمشاع قابل اجرا بوده و در نهایت منجر به ایجاد قطعاتی مجزا با سند و پلاک ثبتی مستقل می‌شود.

مراحل دریافت سند تفکیکی

♦️ دریافت گواهی پایان کار از شهرداری
مالک باید ابتدا گواهی پایان کار ساختمان را از شهرداری منطقه مربوطه دریافت کند. این گواهی نشان‌دهنده اتمام عملیات ساختمانی و رعایت ضوابط شهرسازی است.

♦️ تهیه نقشه‌های تفکیکی
پس از دریافت گواهی پایان کار، مالک باید به سازمان نظام مهندسی مراجعه کرده و نقشه‌های تفکیکی مورد نیاز را تهیه کند. این نقشه‌ها شامل جزئیات قطعات تفکیک‌شده است.

♦️ مراجعه به دفتر اسناد رسمی و دریافت معرفی‌نامه
مالک یا مالکان با در دست داشتن نقشه‌های تفکیکی و سایر مدارک لازم به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرده و معرفی‌نامه‌ای برای اداره ثبت اسناد و املاک دریافت می‌کنند.

♦️ مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک
مالک یا مالکان به همراه معرفی‌نامه دفترخانه و نقشه‌های تفکیکی پیوست آن به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مراجعه می‌کنند. اداره ثبت، متقاضی را به شهرداری معرفی می‌کند.

♦️ مراجعه به شهرداری و تکمیل فرم استعلام
مالک یا مالکان با برگه‌های دریافتی از اداره ثبت و سند مالکیت به شهرداری مراجعه کرده و در دبیرخانه شهرداری فرم استعلام مخصوص را تکمیل می‌کنند. پس از ثبت درخواست، یک کد رهگیری جهت پیگیری دریافت می‌شود.

♦️ بازدید کارشناسان و تعیین کاربری ملک
مالک یا مالکان باید به واحد شهرسازی مراجعه کرده و وقت بازدید ملک را تعیین کنند. کارشناس فنی از ملک بازدید کرده و نتیجه استعلام مربوط به کاربری و حد تعریض را اعلام می‌کند.

♦️ ارجاع پرونده به واحد حقوقی (در صورت وجود موارد تعریض)
چنانچه در استعلام شهرداری موارد مرتبط با تعریض وجود داشته باشد، پرونده تفکیک سند به واحد حقوقی ارجاع می‌شود. مالک باید فرم مربوطه را تکمیل و به واحد حقوقی ارائه دهد. همچنین، طرح پیشنهادی تفکیک باید به کمیسیون خدمات شهرسازی ارسال و بررسی شود.

♦️ دریافت نقشه تفکیکی از سازمان نظام مهندسی
پس از تأیید کمیسیون، مالک باید به سازمان نظام مهندسی مراجعه کند و نقشه‌ تفکیکی را دریافت نماید.

♦️ کنترل پایانی نقشه و پرداخت عوارض تفکیک
مالک یا مالکان باید پس از دریافت نقشه تفکیکی، جهت کنترل پایانی آن به شهرسازی مراجعه کنند. پس از تأیید، نقشه به واحد درآمد ارجاع شده و مالک باید عوارض تفکیک را پرداخت نماید.

♦️ مراجعه نهایی به اداره ثبت اسناد و املاک
در مرحله پایانی، مالک یا مالکان پس از تکمیل مدارک، مجدداً به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه می‌کنند تا تفکیک سند مالکیت انجام شده و صورت‌مجلس تفکیکی صادر گردد. پس از تأیید نهایی، برای هر قطعه تفکیک‌شده سند مالکیت جداگانه صادر می‌شود.

اهمیت سند تفکیکی

🔹 تسهیل در معاملات ملکی: با داشتن سند تفکیکی، هر قطعه از ملک دارای سند مالکیت جداگانه می‌شود که این امر فرآیند خرید و فروش را ساده‌تر و شفاف‌تر می‌کند.

🔹 صدور اسناد مالکیت مستقل: پس از تفکیک، برای هر قطعه از ملک، سند مالکیت مستقل صادر می‌شود که مالکیت قانونی هر بخش را مشخص می‌کند.

🔹 تنظیم تقسیم‌نامه بین مالکان مشاعی: در صورت وجود چند مالک برای یک ملک، سند تفکیکی امکان تنظیم تقسیم‌نامه و تعیین سهم هر یک از مالکان را فراهم می‌کند.

🔹 جلوگیری از اختلافات حقوقی: با مشخص شدن حدود و مرزهای هر قطعه، احتمال بروز اختلافات حقوقی بین مالکان کاهش می‌یابد.

🔹 مدیریت بهتر اراضی: سند تفکیکی به برنامه‌ریزی شهری و استفاده بهینه از زمین‌ها کمک می‌کند.

هزینه تفکیک سند ملکی

هزینه تفکیک سند ملکی بستگی به عواملی مانند مساحت ملک، کاربری آن (مسکونی، تجاری، صنعتی) و قیمت منطقه‌ای روز ملک دارد. به‌طور کلی، هزینه تفکیک برای املاک مسکونی به‌صورت درصدی از قیمت منطقه‌ای روز ملک محاسبه می‌شود، در حالی که برای املاک تجاری یا صنعتی این هزینه ممکن است بیشتر باشد. علاوه بر این، بر اساس ماده ۱۰۱ قانون شهرداری، در اراضی با مساحت بیش از ۵۰۰ متر مربع که دارای سند شش‌دانگ هستند، شهرداری برای تأمین سرانه فضای عمومی و خدماتی درصدی از زمین را به‌عنوان قدرالسهم دریافت می‌نماید که این درصد ممکن است تا سقف ۲۵٪ از کل مساحت ملک برسد. در اراضی با مساحت کمتر از ۵۰۰ متر مربع، شهرداری قادر به دریافت قدرالسهم نیست.

همچنین، هزینه‌های مربوط به تهیه نقشه‌های تفکیکی و سایر هزینه‌های اداری نیز باید در نظر گرفته شوند. به‌عنوان مثال، برای تهیه نقشه عرصه (نقشه یو‌تی‌ام) در سال ۱۴۰۱، مبلغ ۳۹,۶۴۲,۳۳۵ ریال به‌صورت مقطوع تعیین شده است.

با توجه به تغییرات ممکن در تعرفه‌ها و هزینه‌ها، توصیه می‌شود قبل از اقدام به تفکیک سند ملکی، با مراجع ذی‌صلاح مانند شهرداری و اداره ثبت اسناد و املاک مشورت نمایید تا از هزینه‌های به‌روز و دقیق مطلع شوید.

نمونه متن درخواست تفکیک سند

بسمه‌تعالی

تاریخ: [تاریخ روز]

شماره نامه: [شماره نامه]

مدیر محترم شهرداری منطقه [نام منطقه]

با سلام و احترام،

اینجانب [نام و نام خانوادگی مالک] به شماره ملی [شماره ملی]، مالک ملک واقع در [آدرس دقیق ملک] می‌باشم. بدین‌وسیله، درخواست تفکیک سند ملک مذکور را به شرح زیر تقدیم می‌دارم:

مشخصات ملک:

آدرس دقیق: [آدرس کامل ملک]

مساحت کل ملک: [مساحت کل] مترمربع

نوع کاربری ملک: [مسکونی / تجاری / صنعتی]

شماره پلاک ثبتی: [شماره پلاک ثبتی]

جزئیات درخواست تفکیک:

تعداد قطعات درخواست شده: [تعداد قطعات]

مساحت هر قطعه: [مساحت هر قطعه] مترمربع

توضیحات دیگر (در صورت لزوم): [توضیحات اضافی]

با توجه به نیاز به تفکیک سند ملک فوق، خواهشمندم نسبت به بررسی درخواست اینجانب و انجام مراحل قانونی مربوطه اقدام فرمایید. همچنین، کلیه هزینه‌های مرتبط با فرآیند تفکیک را مطابق با ضوابط و مقررات شهرداری پرداخت خواهم کرد.

امید است در اسرع وقت و طبق مقررات قانونی، تصمیم مقتضی اتخاذ گردد. از همکاری و توجه شما کمال تشکر را دارم.

با احترام،

[نام و نام خانوادگی]

[شماره تماس]

[آدرس ایمیل]

اخذ سند تفکیکی چقدر زمان می برد

مدت زمان مورد نیاز برای اخذ سند تفکیکی معمولاً حدود ۳۰ روز می‌باشد.

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک