تغییر کاربری املاک ✔️

تغییر کاربری املاک

بسیاری از صاحبان املاک و مستغلات ممکن است با شرایطی مواجه شوند که در آن، کاربری فعلی ملک‌شان با هدف استفاده‌ای که در ذهن دارند، هم‌خوانی نداشته باشد. به عنوان مثال، فردی ممکن است بخواهد یک ملک مسکونی را به فضای تجاری یا اداری تبدیل کند. در این شرایط، آشنایی با فرآیند تغییر کاربری املاک و قوانین و مقررات مربوط به آن، نه تنها ضروری بلکه حیاتی است.

کاربری ملک در واقع نوع استفاده‌ای است که از سوی شهرداری برای هر ملک مشخص می‌شود و در پروانه ساخت یا شناسنامه ساختمان درج می‌گردد. این کاربری می‌تواند مسکونی، تجاری، اداری، صنعتی، خدماتی، کشاورزی یا حتی ورزشی باشد. هرگونه استفاده غیرمجاز از ملک، مثلاً راه‌اندازی یک کسب‌وکار در خانه مسکونی بدون طی مراحل قانونی تغییر کاربری، می‌تواند موجب برخورد قانونی از سوی شهرداری و کمیسیون ماده ۱۰۰ شود.

تغییر کاربری املاک، اگرچه فرآیندی پیچیده به نظر می‌رسد، اما در صورت آگاهی از مسیر قانونی و تهیه مدارک موردنیاز، می‌تواند به شکلی اصولی و بدون دردسر انجام شود. مراحل این کار از مراجعه به شهرداری و دفاتر خدمات نوسازی گرفته تا تهیه نقشه جدید و صدور مجوزهای لازم، همگی نیازمند دقت و نظم هستند و ممکن است بسته به شهر و موقعیت ملک، تفاوت‌هایی جزئی در روند اجرا داشته باشند.

در این مقاله، به طور کامل به موضوع تغییر کاربری ساختمان پرداخته‌ایم؛ از تعریف دقیق انواع کاربری‌ها گرفته تا مراحل اداری، مدارک مورد نیاز، مشاغل مجاز در ملک مسکونی و هزینه‌های تقریبی این فرآیند. اگر قصد دارید کاربری ملک خود را به صورت قانونی تغییر دهید یا به عنوان مشاور املاک اطلاعات کاربردی و به‌روز در این زمینه داشته باشید، مطالعه این مقاله برای شما بسیار مفید خواهد بود.

کاربری ساختمان / کاربری ملک

کاربری ساختمان یعنی تعیین نحوه استفاده از یک ساختمان بر اساس طرح تفصیلی شهرداری، چگونگی بهره‌برداری از ساختمان و فعالیت‌های شهری اطراف ساختمان.

هر ساختمانی که ساخته می شود کاربری و موردمصرف متفاوتی دارد و برای هدف خاصی از آن استفاده می‌شود. بعضی از ساختمان ها کاربری مسکونی و بعضی کاربری تجاری دارند و برای کسب و کار از آن ها استفاده می شود که این مورد باید توسط شهرداری تایید شود. بنابراین مهم است که قبل از خرید یا اجاره ساختمان، به کاربری آن دقت کنیم تا ناچار به تغییر کاربری ساختمان نشویم.

هر ساختمان که ساخته می شود دارای شناسنامه ای است که به آن پروانه ساخت ساختمان می گویند که در آن موارد متعددی درباره ساختمان نوشته می شود مانند مشخصات فنی ساختمان، متراز همه واحدها، متراژ کل ساختمان، تعداد طبقات، مشاعات ساختمان و از همه مهمتر کاربری ساختمان.
مطابق با قانون، شهرداری، نوع استفاده شما از ساختمان یا زمینی که متعلق به شماست را در پروانه ساخت درج می‌کند.

کاربری ساختمان در ۸ نوع کاربری مسکونی، کاربری تجاری، کاربری کشاورزی، کاربری صنعتی، کاربری خدماتی، کاربری معدن، کاربری ورزشی و فاقد کاربری تقسیم‌بندی شده است.

تغییر کاربری ملک مسکونی

برخی افراد به دلیل بالا بودن هزینه خرید یا اجاره ملک تجاری، از ملک مسکونی برای مقاصد تجاری استفاده می کنند که طبق قانون، استفاده تجاری از ملک مسکونی امری غیرمجاز است و به موجب کمیسیون ماده ۱۰۰ ، اگر شهرداری از این امر مطلع شود، با فرد متخلف برخورد قانونی خواهد کرد.

مالک یا فردی که مرتکب تخلف شده باید در مهلت معینی که معمولا کمتر از دو ماه است کسب‌وکار دایر شده در ملک موردنظر را تعطیل کند. در صورتی که مستأجر یا مالک در این زمان مقرر شده اقدامی به عمل نیاورد محکوم به جریمه نقدی و حبس به مدت ۶ ماه تا دو سال می‌شود.

البته استثناهایی نیز برای تغییر کاربری ساختمان و استفاده تجاری از ملک مسکونی نیز وجود دارد و برخی مشاغل مجاز به استفاده تجاری از ملک مسکونی هستند. مانند : دفتر وکالت، مطب پزشکان، دفتر اسناد رسمی، دفتر ازدواج و طلاق، دفتر روزنامه و مجله، دفاتر مهندسی، مشاغل خانگی، آموزشگاه‌های زبان‌های خارجی، آموزشگاه‌های وابسته به هنر و موسیقی، آموزشگاه‌های وابسته به حرفه‌های فنی و مشاغل صنفی و آموزشگاه‌های تدریس کامپیوتر و برنامه‌نویسی.

نحوه تغییر کاربری املاک

شخصی که می‌خواهد نسبت به تغییر کاربری ساختمان خود اقدام کند، می‌تواند با طی فرایندهای مربوطه کاربری مسکونی را به تجاری تغییر دهد. تغییر کاربری ساختمان مسکونی به تجاری از دو طریق امکان‌پذیر است:

🔹 تغییر کاربری از طریق تخریب واحد مسکونی یا بخشی از آن و نوسازی در راستای ایجاد استانداردهای لازم برای یک واحد تجاری.

🔹 تغییر کاربری از طریق دریافت مجوز لازم در شرایطی که استانداردهای یک واحد تجاری از پیش در ملک رعایت شده باشد.

مدارک لازم جهت تغییر کاربری

🔸 مدارک شناسایی مالک اعم از شناسنامه، کارت ملی (نماینده قانونی مالک به همراه وکالت‌نامه) یا پاسپورت برای اتباع خارجی

🔸 اصل سند ملک

🔸 مشخصات کامل ملک مثل کروکی و کد پستی و مواردی از این دست

🔸 برگه تسویه حساب عوارض شهرداری و مالیات

🔸 گواهی مبنی بر نبود خلافی در ساختمان

🔸 نقشه ملک جدید که متناسب با کاربری مورد نظر است

🔸 مجوزهای لازم برای تغییر کاربری از سازمان‌های مربوطه

مراحل تغییر کاربری املاک

⚡️ مراجعه به شهرداری و پرداخت عوارض سالانه ملک

⚡️ مراجعه به سازمان ها و ادارات لارم برای تکمیل مدارک اولیه

⚡️ مراجعه به دفاتر خدمات نوسازی ناحیه و ارائه و ثبت درخواست از طریق پر کردن فرم مربوطه که در آن کاربری قدیم و کاربری جدید مشخص می شود. فرایند تشکیل پرونده به صورت الکترونیکی خواهد بود.

⚡️ بازرسی از ملک و محل اطراف آن و صدور دستور نقشه. در این مرحله یک ناظر برای بررسی ملک فرستاده می شود و اطلاعات درج شده در فرم را با ملک مطابقت می دهد. به علاوه مواردی مانند محیط فعلی را بررسی می‌کند و تشخیص می‌دهد که آیا ملک برای تغییر کاربری موقعیت مناسبی از نظر مکانی و محیط اطراف دارد یا خیر. ایجاد مزاحمتی برای همسایگان دارد یا هیچ نقطه مشاعی با دیگر واحد‌های مسکونی ندارد. همچنین عرض معبر ملک را اندازه‌گیری و با توجه به آن اقدام به صدور دستور نقشه می‌کند.‌

⚡️ مالک نقشه را تهیه می‌کند و نسبت به اخذ مجوز لازم اقدام می‌کند.

⚡️ پس از تهیه نقشه اصلی مالک باید همراه با نقشه ملک، جهت دریافت پروانه ساخت به دفتر خدمات نوسازی شهرداری مراجعه کند. این دفاتر پس از بررسی تطابق نقشه با دستور نقشه صادر شده، پروانه نوسازی و تغییر کاربری ملک را صادر خواهند کرد.

⚡️ در مرحله آخر نیز تخریب و نوسازی ملک صورت خواهد گرفت. به این صورت که پس از صدور مجوز تغییر کاربری، ملک مورد نظر تخریب شده و مطابق نقشه تأیید شده نوسازی می‌شود.

هزینه تغییر کاربری املاک

مبلغ مشخصی برای هزینه تغییر کاربری ساختمان وجود ندارد و به عوامل مختلفی مثل موقعیت مکانی واحد، شهر و کوچه، محله و متراژ خانه، میزان نزدیکی به بعضی از اماکن مهم و غیره بستگی دارد. همچنین هر سال نرخ جدیدی به عنوان نرخ پایه برای این مورد تصویب می‌شود. بنابراین امکان تعیین هزینه دقیقی برای تغییر کاربری املاک وجود ندارد.
البته بخشی از این هزینه‌ها که مربوط به عوارض نوسازی و مالیات ملک می‌شوند مشخص هستند و با مراجعه به شهرداری می‌توان از مقدار دقیق این هزینه‌ها اطلاع یافت.

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک