تفکیک افراز و تقسیم املاک چگونه انجام می شود ✔️

تفکیک افراز و تقسیم املاک چگونه انجام می شود ✔️

بروز اختلاف میان شرکا از جمله شایع‌ترین مشکلات و چالش ها در املاک مشاع است. از طرفی با توجه به قوانین تدوین شده در رابطه با املاک مشاع، سهم تمام شرکا در کل ملک پراکنده می‌باشد. همین عامل سبب می‌شود تا تفکیک، افراز و تقسیم املاک مشاع کاری دشوار باشد.

تفکیک، افراز و تقسیم املاک مشاع با این که کار دشواریست اما انجام آن جزء ملزومات است. زیرا در صورتی که یکی از شرکا قصد فروش سهم خود از ملک مشاع را داشته باشد، نمی‌تواند سهم خود را بفروشد مگر زمانی که ملک مذکور تفکیک یا افراز شده باشد.

در ادامه به بررسی ماهیت هر یک از اصطلاحات تفکیک، افراز و تقسیم املاک مشاع و تفاوت آن ها با یکدیگر خواهیم پرداخت.

تقسیم املاک

تقسیم املاک یک اصطلاح قانونی است که به تفکیک و افراز اشاره دارد. به عبارت دیگر تفکیک و افراز املاک همان تقسیم هستند.
حال اگر ملک یا مالی بیش از یک مالک داشته باشد و مالکین بخواهند آن مال را متناسب با سهم خود جداسازی کنند، این عمل تقسیم مال نامیده می‌شود.
در این زمان شرکا می‌بایست از تقسیم نامه استفاده کنند تا بدانند چطور باید مال یا ملک مشاع را تقسیم کنند.

افراز املاک

افراز نیز نوعی از جداسازی است که فقط به املاک مشاعی اختصاص دارد. یعنی تفکیک و تقسیم ملک شاید علاوه بر املاک مشاع برای املاک مستقل نیز مورد استفاده قرار بگیرند اما افراز ملک چنین نیست.
حال منظور از افراز املاک، جدا کردن سهم هر یک از شرکا از یکدیگر است که می‌تواند با رضایت تمام شرکا انجام شود یا به اجبار یکی از شرکا.

با افراز ملک در صورت اجباری بودن صرفا می‌توان سهم متقاضی را جدا کرده و به آن استقلال بخشید. پس از انجام این کار، فرد متقاضی فقط مالک سهم خود بوده و حق تصرف در سایر قسمت های ملک را نخواهد داشت.

تفکیک املاک

تفکیک املاک عبارت است از: تقسیم یا تجزیه مال غیر منقول به قطعات کوچک‌تر. همانطور که از تعریف تفکیک مشخص است، این کار برای هر نوع مال غیر منقولی اعم از مشاع یا مستقل کاربرد دارد.
به طور مثال اگر فردی مالک یک بنای ۱۰۰۰ متری باشد و آن را به چهار قسمت ۲۵۰ متری تقسیم کند، از نظر حقوقی و ثبتی ملک خود را تفکیک کرده است.

نکته مهم این که تمام مراحل تفکیک املاک باید به صورت قانونی و تحت نظر شهرداری منطقه و اداره ثبت انجام شود. پس چنین نیست که تصور کنید حالا که ملک تحت مالکیت یک نفر است نیازی به دخالت ارگان های نام برده نخواهد بود.

بنابراین اقدام برای تفکیک، افراز و تقسیم املاک در هر حالت باید با تایید اداره ثبت، شهرداری و گاها دادگاه انجام شود تا قانونی باشد.

تفاوت تفکیک، افراز و تقسیم املاک

همانطور که در پاراگراف های قبل گفته شد، تقسیم همان افراز و تفکیک است. بنابراین میان تقسیم و تفکیک یا تقسیم و افراز هیچ تفاوتی وجود ندارد. پس بهتر است بجای عنوان این بخش یعنی تفکیک، افراز و تقسیم املاک بگوییم تفاوت تفکیک و افراز!

برخلاف تصور عده‌ای از افراد، میان تفکیک و افراز تفاوت هایی وجود دارد و تنها شباهت میان این دو شاید همان جداسازی باشد که در هر دو انجام می‌شود. اولین تفاوت تفکیک و افراز همان تعریفی است که برای هر یک ارائه می‌شود. در ادامه چند مورد از دیگر تفاوت های تفکیک و افراز املاک را بیان کرده ایم.

برای تفکیک ملک نیازی به اشاعه‌ای بودن آن نیست. به بیان دیگر اگر ملکی یک مالک داشته باشد نیز قابل تفکیک خواهد بود. در حالی که اشاعه بودن ملک برای افراز آن امری ضروریست و تا زمانی که ملک مشاع نباشد نمی‌توان برای افراز آن اقدامی کرد. این تفاوت را شاید بتوان تفاوت تفکیک، افراز و تقسیم املاک نیز در نظر گرفت زیرا تقسیم املاک نیز در حالت های مختلف ملک (مشاع / مستقل) قابل اجراست.

تفاوت بعدی میان تفکیک و افراز، عدم توجه به سهم مالکان در تفکیک است. به طور کلی در تفکیک ملک هیچ توجهی به این که ۶ دانگ ملک چطور میان شرکا تقسیم شده و هر یک چه سهمی دارند نمی‌شود. بلکه مالکان پس از تفکیک و در زمان تهیه تقسیم نامه برای احیای سهم خود اقدامات لازم را انجام می‌دهند. اما در افراز ملک از همان ابتدا سهم هر یک از شرکا مورد بررسی قرار گرفته و تقسیم بر طبق آن انجام می‌شود.

تفکیک، افراز و تقسیم املاک چگونه انجام می‌شود؟

اکنون پس از بررسی تفاوت های تفکیک، افراز و تقسیم املاک نوبت به چگونگی انجام این سه کار می‌رسد.

تفکیک املاک به دو صورت تفکیک عرصه و تفکیک اعیان انجام می‌شود. مراحلی که مالک برای تفکیک ملک خود باید طی کند به شرح زیرند؛

1. دریافت نقشه تفکیکی از شهرداری منطقه در صورتی که ملک در شهر یا حاشیه شهر باشد و دریافت نقشه از بخشداری یا دهیاری و دریافت تاییدیه برای آن از بنیاد مسکن در صورتی که ملک در بافت روستایی قرار داشته باشد.
2. ارائه تقاضای تفکیک به همراه نقشه مذکور به اداره ثبت منطقه وقوع ملک.
3. تفکیک ملک توسط نماینده ثبت.

افراز ملک ممکن است به درخواست یکی از شرکا یا تمام آن ها انجام شود. در هر حالت شرکا برای افراز ملک باید درخواست خود را به دادگاه عمومی و یا اداره ثبت منطقه وقوع ملک تقدیم کنند. باقی مراحل در صورت تقدیم درخواست به اداره ثبت عبارتند از:

1. ارجاع درخواست افراز به نماینده ثبت
2. بررسی پرونده از نظر عدم وجود سند معارض و ثبت آن در دفاتر املاک
3. نقشه برداری از ملک در حضور تمام شرکا
4. قبول یا رد درخواست افراز پس از بررسی نقشه افرازی و صورت مجلس تهیه شده توسط نماینده ثبت

در صورت قبول درخواست افراز، فرد متقاضی می‌تواند درخواست صدور سند مستقل برای سهم خود را به اداره ثبت ارائه دهد تا کار افراز خاتمه یابد.

حال در صورت تقدیم دادخواست افراز ملک به دادگاه این مسئله به نوعی طرح دعوا محسوب می‌شود. در نتیجه پرونده در دادگاه مورد بررسی قرار می‌گیرد و استعلامات لازم توسط مقامات دادگاه از اداره ثبت دریافت می‌شود.

پس تفاوت بعدی تفکیک، افراز و تقسیم املاک در نحوه و مراحل انجام آن ها است.

و کلام آخر اینکه

برای دریافت مشاوره حقوقی در زمینه املاک به بخش مشاوره های حقوقی املاک مجموعه فراملک مراجعه نمایید. با راهنمایی های کارشناسان حقوقی فراملک مراحل تفکیک، افراز و تقسیم املاک سریع‌تر و آسان‌تر طی خواهند شد.

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک