همه چیز در مورد توقیف ملک + شرایط رفع توقیف 🔒

همه چیز در مورد توقیف ملک + شرایط رفع توقیف 🔒

توقیف اموال یکی دیگر از مباحث و درگیری های حقوقی است . ملک می تواند به دلیل عدم پرداخت مهریه یا عدم پرداخت وام بانکی توقیف شود .

ساده ترین تعریف توقیف اموال این است که یک شخص به شخص دیگری بدهکار است و اموالی اعم‌ از منقول یا غیر منقول به نام خود دارد . در نتیجه طلبکار اموال وی را توقیف می کند .

توقیف اموال باعث می شود که فرد بدهکار نتواند از مالکیت و تصرف اموالش خارج شود و ادعای اعسار و بی پولی کند .

انواع توقیف

• توقیف قانونی

در توقیف قانونی ، اموال فرد بدهکار از نظر قانونی ممنوعیت نقل و انتقال پیدا می کند . در این حالت فرد بدهکار نمی تواند اموال خود را بفروشد .

• توقیف فیزیکی

توقیف فیزیکی ، نسبت به برخی اموال اعمال می شود . وقتی شخص طلبکار درخواست توقیف می کند ، فرد بدهکار هم از نظر نقل و انتقال و هم از نظر تصرف اموال منع می شود . مثلا وقتی اتومبیل او توقیف می شود ، نمی تواند آن را بفروشد یا اجاره دهد یا تعهدی نسبت به آن داشته باشد .

انواع مال برای توقیف

طبق قانون اجرای احکام مدنی ، مقررات مربوط به توقیف اموال بر اساس منقول یا غیرمنقول بودن آن مشخص می شود.

• اموال منقول : به اموالی می گویند که بتوان آن ها را از محلی به محل دیگر منتقل کرد ، بدون اینکه به خود مال یا محل استقرار آن صدمه ای وارد شود . مثل : کتاب ، فرش ، ماشین ، اثاثیه منزل
• اموال غیرمنقول : به اموالی می گویند که نتوان آن ها از محلی به محل دیگر منتقل کرد ، به گونه ای که به خود مال یا محل استقرار آن صدمه ای وارد نشود . مثل : ساختمان و زمین

توقیف اموال غیرمنقول مثل ملک

چگونگی توقیف اموال غیرمنقول و منقول با یکدیگر کاملا متفاوت است . توقیف اموال غیرمنقول مانند زمین یا خانه ، به وضعیت ثبت آن در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور بستگی دارد .

• توقیف اموال غیرمنقول ثبت شده

براساس ماده ۹۹ قانون اجرای احکام مدنی ، هرگاه مال غیرمنقول توقیف شود ، باید به اداره ی ثبت محل وقوع مال اطلاع داده شود .

طبق ماده ۱۰۰ قانون اجرای احکام مدنی ، اداره ثبت ، در صورتی که آن مال به نام بدهکار ثبت شده باشد ، بازداشت آن مال را در دفتر املاک درج می کند . همچنین به مسئولین اجرای حکم اطلاع می دهد که آن مال به نام شخص بدهکار ثبت شده است . اما اگر آن مال به نام شخص دیگری باشد ، اداره ثبت این موضوع را به مسئولین اجرای حکم اطلاع می دهد تا به حق و حقوق صاحبان آن مال صدمه ای نرسد .

• توقیف اموال غیرمنقول ثبت نشده

بعضی از اشخاص اموال غیرمنقول خود را ثبت نمی کنند بنابراین این اموال سابقه ثبتی ندارند . براساس ماده ۱۰۱ قانون اجرای احکام مدنی ، توقیف این اموال زمانی ممکن است که فرد بدهکار به موجب حکم نهایی ، مالک آن اموال شناخته شود .

مراجع رسیدگی به توقیف اموال

دو مرجع برای توقیف اموال وجود دارد :

• دادگستری
• اداره اجرای ثبت اسناد و املاک

ابتدا باید کارای پیش زمینه را انجام دهید . مثلا اگر مطالبه چک دارید ، ابتدا باید از بانک گواهی عدم پرداخت بگیرید . یا برای اجرای مهریه ابتدا باید به دفتر ثبت ازدواجی که عقد ازدواج در آنجا ثبت شده مراجعه کنید . سپس برای فرد بدهکار اخطاریه کتبی صادر می شود که ظرف مدت ۱۰ روز باید بدهی خود را پرداخت کند . اگر شخص در این مدت بدهی خود را پرداخت نکرد ، به شخص طلبکار اطلاع داده می شود که ظرف مدت ۳ روز اموال شخص بدهکار را جهت توقیف اعلام کند تا مبلغ بدهی از آن بازداشت شود .

حقوق دریافتی شخص بدهکار نیز قابل توقیف است . اگر بدهکار متاهل باشد ، یک چهارم حقوق دریافتی و در غیر این صورت یک سوم حقوق او توقیف می شود .

اموال قابل توقیف

اموال به دو دسته منقول و غیرمنقول تقسیم می شوند . طبق قانون هر مالی را نمی توان توقیف کرد . فقط اموالی توقیف می شوند که جزء مستثنیات دین نباشند .

مستثنیات دین ، اموالی هستند که برای زندگی فرد بدهکار ضروری هستند .  مستثنیات دین شامل موارد زیر هستند :

• منزل مسکونی : که عرفا در شان محکوم علیه ( فرد بدهکار ) در حالت اعسار او باشد . یعنی یک واحد مسکونی که در شان شخص باشد . عرف تعیین کرده است که خانه کارگر ۵۰ -۶۰ متر باشد و خانه دکتر ۱۰۰ متر . و اگر ۲۰۰ متر باشد ، تبدیل به ۱۰۰ متر شده و باقی از وی گرفته خواهد شد .
• اثاثیه مورد نیاز زندگی : که برای رفع نیازهای ضرور=ی محکوم علیه و افراد تحت تکلف وی لازم است .
• آذوقه : آذوقه موجود به قدر احتیاج محکوم علیه و افراد تحت تکلف وی . برای مدتی که عرفا آذوقه ذخیره می شود .
• کتب و ابزار علمی و تحقیقاتی : برای اهل علم و تحقیق ، متناسب با شان آن ها
• مسایل و ابزار کار کسبه ، پیشه وران ، کشاورزان و سایر اشخاص که برای امرار معاش ضروری آن ها و افراد تحت تکلفشان لازم است .
• تلفن شخصی فرد بدهکار
• مبلغی که در ضمن عقد اجاره به موجر پرداخت می شود . مشروط بر اینکه پرداخت اجاره بها بدون آن موجب عسر و حرج گردد و عین مستاجره موردنیاز مدیون و بالاتر از شان او نباشد .

توقیف اموال در شرایط مطالبه مهریه

گاهی اوقات مرد از پرداخت مهریه اجتناب می کند . در این صورت زن می تواند درخواست توقیف اموال مرد را بدهد . به عنوان مثال توقیف منزل مسکونی .

اموال قابل توقیف در مهریه

طبق قانون ، اکثر اموال مرد چه منقول و چه غیرمنقول ، برای مهریه قابل توقیف اند . به شرطی که جزء مستثنیات دین نباشد . مانند :

• زمین
• آپارتمان
• حساب سپرده
• سهام
• حقوق دریافتی : اگر مرد متاهل باشد ، یک چارم و اگر مجرد باشد ( زن و مرد جدا شده باشند ) یک سوم حقوق دریافتی قابل توقیف است .
• طلب مرد از اشخاص ثالث

چگونگی توقیف ملک شوهر

ملک یا مغازه مرد که برای امرار معاش او و افراد تحت تکلفش ضروری است ، جزء مستثنیات دین محسوب شده و قابل توقیف نیست . در صورتی که توقیف ملک شرایط زندگی را برای مرد سخت نکند ، قابل توقیف است .

اگر ملک ثبت شده باشد ، پس از توقیف باید به اداره ثبت محل وقوع ملک اطلاع داده شود . اگر ملک سایقه ثبتی نداشته باشد ، پس از بررسی مالکیت با حکم نهایی ، قابل توقیف است . در صورتی که ملک موردنظر ، عواید داشته باشد ، طوری که عواید یک سال آن برای پرداخت مهریه کافی باشد ، در صورت رضایت زن ، می توان ملک را توقیف نکرد و فقط عواید آن را توقیف کرد.

توقیف ملک قولنامه ای

طبق قانون ثبت اسناد و املاک ، تنها در صورتی شخص مالک شناخته می شود که ملک :

• به نام او ثبت شده باشد .
• از طریق مالک رسمی آن به او به ارث رسیده باشد .
• به او منتقل شده باشد و این انتقال د ردفتر املاک ثبت شده باشد .

بنابراین در مورد ملک قولنامه ای نمی تتوان ادعا کرد که شخص مالک ملک است و آن را توقیف کرد . مگر اینکه فرد اعتبار قولنامه و مالکیتش را تایید کند و خود رضایت به توقیف ملک را اعلام کند .

توقیف ملک در شرایط عدم پرداخت وام بانکی

کسانی که وام می گیرند ، باید در نظر داشته باشند که آیا توانایی بازپرداخت وام را دارند یا نه ؟ زیرا در صورت عدم پرداخت وام بانکی ، هم وام گیرنده و هم شخصی که ضامن وام گیرنده شده است ، اموالشان توقیف می شود .

اگر ضامن به اخطاریه های بانک توجه نکند ، بانک می تواند اموالش را توقیف کند . این اموال شامل اموال منقول و غیرمنقول می شود البته به جز مستثنیات دین .

ضامن تا زمانی که بدهی وام گیرنده را نپردازد و تسویه نکند ، نمی تواند برای دریافت حق خود ، از وام گیرنده شکایت کند .

چگونگی توقیف اموال وام گیرنده

ضامن با ید برای پرداخت اقساط وام بانکی ، از بانک گواهی دریافت کند تا مشخص شود که اقساط بانک توسط ضامن پرداخت شده است . ضامن می تواند با استفاده از این گواهی ها به دادگاه مراجعه کند و از وام گیرنده شکایت کند . توصیه می شود در حیندادرسی ، ضامن درخواست صدور تامین خواسته کند تا در این مدت وام گیرنده نتواند اموالش را انتقال دهد .

توقیف اموال در رهن بانک

اموالی که در رهن بانک هستند ، به نسبت مقدار بدهی فرد بررسی می شود . اگر این اموال جزء مستثنیات دین نبودند ، قابل توقیف هستند . بنابراین اگر فرد طلبکار یا وکیل مدافع وی درخواست توقیف اموال در رهن بانک را از دادگاه بخواهند ، اموال مورد مزایده قرار می گیرند .

شرایط رفع توقیف اموال

فرد بدهکار می تواند در موارد زیر رفع توقیف اموالش را درخواست کند :

• اگر مال توقیف شده در تصرف و مالکیت شخص دیگری باشد .
• به حکم ورشکستگی یا تاریخ توقیف اعتراض شود .
• مال توقیف شده جزء مستثنیات دین باشد .
• در صورتیکه فرو طلبکار درخواست تامین خواسته کند و اموال شخص بدهکار را توقیف کند . سپس تا ۱۰ روز دعوای اصلی را اقامه نکند .
• اگر سند رسمی ای که به واسطه آن تامین خواسته شده ، جعلی باشد .
• اگر بدهی موجل ( مدت دار ) و معلق ( مشروط ) باشد .
• در صورتیکه مال توقیف شده از بین رفته باشد .
• بدهی توسط بدهکار پرداخت شده باشد .
• در صورت اعتراض شخص ثالثی که به واسطه اجرای حکم حقوق او متضرر شده باشد .
• رضایت طلبکار

شرایط اعتراض به توقیف مال ثبت شده توسط اداره ثبت

• بدهکار ادعا کند که بدهی را پرداخت کرده است .
• اگر بدهکار ادعا کند که سند مورد استناد طلبکار جعلی است .
• شخص دیگری مالک مال توقیف شده باشد .
• اگر طلبکار مال شخص دیگری را جهت توقیف معرفی کند .

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک