حق شفعه و نکات حقوقی آن ⚖️

حق شفعه و نکات حقوقی آن ⚖️

حق شفعه در علم حقوق ایران و همچنین در فقه به این معناست که : هرگاه اموال غیرمنقول که می تواند بین دو نفر تقسیم شود ، به صورت مشاع مشترک باشد و یکی از دو شریک سهم خود را به شخص دیگری بفروشد ، در این حالت برای شریک دیگر حق شفعه به وجود می آید .
به این ترتیب که می تواند با پرداخت مبلغ سهم فروخته شده به خریدار ، سهم را پس بگیرد و مالک آن شود .
بر اساس قانون مدنی ، به این حق ایجاد شده برای شریک ، حق شفعه می گویند . شریکی که از این حق استفاده می کند ، شفیع نام دارد .

شروط شفعه

1. مال باید غیرمنقول باشد :

براساس ماده ۸۰۸ قانون مدنی ، شریک زمانی حق شفعه دارد که مال غیرمنقول ذاتی باشد . یعنی باید مانند زمین ، ذاتا غیرمنقول باشد و نباید از طریق دخالت انسان غیرمنقول شده باشد . به همین دلیل اگر یک درخت یا یک ملک ، بدون زمین آن فروخته شود ، چون غیرمنقول ذاتی نیست ، برای شریک حق شفعه ایجاد نمی شود .

2. مال باید قابل تقسیم یا افراز باشد :

حق شفعه فقط در ملک قابل تقسیم یا افراز ایجاد می شود . مشخصا ملک باید قابلیت تقسیم داشته باشد که شریک بتواند سهم خود را به دیگری بفروشد .

3. شرکا باید ۲ نفر باشند :

حق شفعه در اموال غیرمنقول زمانی ایجاد می شود که دو نفر شریک مال باشند . بنابراین اگر تعداد شرکا بیشتر از ۲ نفر باشد و یکی از شرکا سهم خود را بفروشد ، برای سایرین حق شفعه ایجاد نمی شود .

اگر یکی از دو شریک ، سهم خود را به چند نفر بفروشد ، تاثیری در حق شفعه شریک دوم ندارد . پس آنچه که مهم است فقط تعداد شرکا است .

4. مال بین ۲ نفر مشاع مشترک باشد :

حق شفعه زمانی ایجاد می شود که مال مشاع و شراکتی باشد . اگر مال غیرمنقول میان شرکا تقسیم شود و شراکت آن ها از بین برود ، دیگر حق شفعه وجود ندارد و هر کدام از شرکا می توانند سهم خود را به شخص سوم بفروشند .

طبق ماده ۸۱۰ قانون مدنی ، اگر دو نفر با دو ملک مجزا حقوق ممر یا مجری مشترک داشته باشند، در صورتی‌که یکی از مالکین ملک خود را با حق ممر و مجری به شخص ثالث بفروشد، مالک دوم حق شفعه خواهد داشت حتی اگر در اصل ملک فروخته شده شراکتی نداشته باشد. اما اگر همین ملک بدون حق ممر و مجری به شخص ثالث فروخته شود برای فردی که در ممر و مجری شراکت دارد، ایجاد نمی‌شود .

5. نقل و انتقال مال از طریق عقد بیع باشد :

براساس قانون مدنی ، حق شفعه زمانی ایجاد می شود که مال از طریق بیع به شخص ثالث منتقل شده باشد . بنابراین اگر یکی از شرکا سهم خود را به طریقی جز عقد بیع به شخص دیگری انتقال دهد ، برای شریک او حق شفعه ایجاد نمی شود . برای مثال اگر یکی از شرکا سهم خود را از طریق هبه به شخص دیگری منتقل کند ، برای شریک دیگر حق شفعه ایجاد نمی شود .

6. انتقال تمام حصه توسط شریک :

براساس قانون مدنی ، زمانی برای شریک حق شفعه ایجاد می شود که شریک دیگر تمام سهم خود را به شخص دیگری فروخته باشد . اگر بخشی از سهم خود را فروخته باشد ، برای شریک حق شفعه ایجاد نمی شود .

7. فوریت حق شفعه :

حق شفعه فوریت دارد. شریک به محض اینکه از انتقال سهم شریک دیگر با خبر شد ، باید برای اجرای حق شفعه خود اقدام کند . در صورتیکه یکی از شرکا از انتقال سهم شریک خود اطلاعی نداشته باشد ، حق شفعه وی با گذر زمان از بین نمی رود ، اما به محض اطلاع باید اقدامات لازم را انجام دهد .

اگر شفیع از ایجاد حق شفعه ادعای جهل کند ، از وی پذیرفته می شود . اگر خریدار ادعا کند که شفیع آگاهی داشته ، باید ادعای خود را ثابت کند .

8. قدرت شفیع به پرداخت ثمن :

برای اینکه حق خریدار ضایع نشود ، شریک باید حتما ثمن پرداخت شده توسط خریدار را به او بازگرداند . بنابراین نمیتواند با ادعای اعسار و بدون پرداخت ثمن به خریدار ، سهم منتقل شده را از وی پس بگیرد .

انتقال حق شفعه به ورثه

براساس قانون مدنی ، حق شفعه مانند ماترک است و پس از فوت شفیع ، این حق به ورثه منتقل می شود و آنها می توانند از این حق استفاده کنند .

اسقاط حق شفعه

براساس ماده ۸۲۲ قانون مدنی ، شفیع می تواند حق شفعه خود را اسقاط کند .

به این معنا که او می تواند از این حق بگذرد . این ممکن است به صورت کلامی و لفظی باشد یا با عمل و اقدام . اگر شفیع با خریدار توافق و مصالحه کند ، حق شفعه از او اسقاط می شود.

حق شفعه در آپارتمان

اگر آپارتمان دو واحد داشته باشد و یکی از شرکا یکی از واحدهای آپارتمان را بفروشد ، چون این آپارتمان در ممر و مجری مشترک هستند ، شریک دیگر حق شفعه پیدا می کند .

اجرای حق شفعه در وقف

براساس ماده ۸۱۱ قانون مدنی ، اگر سهم یکی از شرکا وقف باشد ، موقوف علیهم ( کسی که وقف انجام داده ) حق شفعه ندارد . برای مثال اگر یکی از شرکا سه دانگ از زمین را که سهم خودش است بفروشد ، شریک دیگر که سهم خود را وقف کرده ، حق شفعه ندارد . ولی اگر موقوفه ( سهم وقف شده ) فروخته شود ، شریک دیگر که سهمش آزاد بوده ، حق شفعه دارد .

اجرای حق شفعه در مبیع متعدد

براساس قانون ۸۱۲ قانون مدنی ، اگر مبیع متعدد بوده و بعض آن قابل شفعه و بعض دیگر قابل شفعه نباشد ، حق شفعه را می توان نسبت به بعضی که قابل شفعه است به قدر حصه آن بعض از ثمن اجرا نمود . به عنوان مثال ، زمین و اتومبیلی به دو نفر به ارث می رسد ، اگر یکی از این دو نفر سهم خود را به دیگری بفروشد ، شریک دیگر فقط می تواند زمین را از طریق حق شفعه به تملک دربیاورد .

عدم امکان تبعیض در اخذ به شفعه

براساس ماده ۸۱۵ قانون مدنی ، حق شفعه را نمی توان فقط نسبت به یک قسمت از مبیع اجرا نمود . صاحب حق مزبور یا باید از آن صرف نظر کند یا نسبت به تمام مبیع اجرا کند . به عنوان مثال اگر یکی از شرکا سهم خود را بفروشد ، شریک دیگر به تمام سهم فروخته شده ی شریک خود می تواند اخذ به شفعه کند و نمی تواند حق را به بخشی از سهم فروخته شده اعمال کند .

حق شفعه در بیع فاسد چگونه است ؟

براساس ماده ۸۱۳ قانون مدنی ، در بیع فاسد حق شفعه نیست .

بیع فاسد اثری در تملک ندارد . یعنی زمانی که عقد بیع به هر دلیلی باطل است . به عنوان مثال به دلیل مجنون بودن یکی از طرفین یا معلوم نبودن موردمعامله ، عقد هیچگونه اثری ندارد . یعنی مالکیت مبیع بر مشتری منتقل نمی شود .

به عنوان مثال یکی از شرکا که مجنون است و سهم خود را می فروشد ، چون این بیع باطل است و در عمل حق مالکیت به خریدار منتقل نمی شود ، بنابراین حق شفعه نیز ایجاد نمی شود .

حق شفعه در بیع خیاری

براساس ماده ۳۶۳ و ۳۵۹ قانون مدنی ، در بیع شرط و بیع خیاری و بیعی که خیار فسخ درآن پیش بینی شده است ، انتقال حق مالکیت ، از تاریخ انعقاد بیع صورت می گیرد نه از زمان انقضای خیار . بنابراین در این نوع بیع ، چون تملیک صورت می گیرد ، حق شفعه نیز برای شفیع به وجود می آید .

در این باره ماده ۸۱۴ قانون مدنی بیان می کند : خیاری بودن بیع ، مانع از اخذ به شفعه نیست . به عنوان مثال اگر یکی از شرکا سهم خود را بفروشد و در ضمن قرارداد قید کند که تا سه ماه حق فسخ دارد ، حق شفعه از تاریخ بیع ایجاد می شود .

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک