حکم تخلیه ملک و مراحل گرفتن آن 📜

حکم تخلیه ملک و مراحل گرفتن آن

یکی از رایج ترین قراردادها ، قرارداد اجاره است . این قرارداد بین موجر و مستاجر تنظیم می شود .
طبق این قرارداد ، مستاجر در مدت اجاره ، مالک عین مستاجره ( ملک اجاره شده ) می شود و در ازای استفاده از آن ، مبلغی را به عنوان اجاره بها به موجر پرداخت می کند .
مالک و مستاجر تعهداتی نسبت به یکدیگر دارند . اگر مستاجر به تعهداتش عمل نکند ، موجر می تواند حکم تخلیه ملک خود را بگیرد .

حکم تخلیه چیست ؟

تخلیه در لغت به معنی خالی کردن است . در اصطلاح حقوقی یعنی دست کشیدن از تصرف ملک .

موضوع تخلیه ملک بین موجر و مستاجر مطرح می شود . اگر مستاجر به تعهداتش عمل نکند ، اگر بعد از انقضای قرارداد اجاره ملک را تخلیه نکرده باشد یا به هر دلیلی قرارداد فسخ شده باشد و ملک را تخلیه نکرده باشد ، مالک می تواند دستور تخلیه ملک را بگیرد .

تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه

به دو روش می توان برای تخلیه ملک اقدام کرد :

• تقاضای دستور تخلیه ملک
• تقاضای حکم تخلیه ملک

 دستور تخلیه ملک

دستور تخلیه ملک فقط زمانی صادر می شود که مدت اجاره به پایان رسیده باشد . در غیر این صورت ، دستور تخلیه ملک زمانی صادر می شود که همه ی شرایط ذکر شده در زیر با هم وجود داشته باشند :

• ملک مسکونی باشد
• موضوع قرارداد ، اجاره باشد
• ملک با سند عادی اجاره داده شده باشد
• اجاره نامه مدت دار باشد
• اجاره نامه در دو نسخه تنظیم شده باشد
• موجر و مستاجر هر دو نسخه اجاره نامه را امضا کرده باشند
• دو نفر شاهد ، هر دو نسخه اجاره نامه را امضا کرده باشند
• اجاره نامه منقضی شده باشد

اگر تمام این شرایط با هم وجود داشته باشند ، موجر می تواند به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه کند و دادخواست تخلیه ملک را ارائه دهد تا دستور حکم تخلیه صادر شود .

برای اجرای دستور تخلیه ، نیازی نیست که اجرائیه صادر شود . معمولا در یک هفته دستور تخلیه اجرا می شود و مستاجر باید تا ۳ روز ملک را تخلیه کند . در غیر این صورت دستور تخلیه توسط مامور اجرا خواهد شد .

حکم تخلیه ملک

حکم تخلیه توسط دادگاه صادر می شود . طبق قانون ، اگر ملک مسکونی باشد ، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک ، مرجع صالح است .

صدور حکم تخلیه نسبت به دستور تخلیه زمان بر است . برای دریافت حکم تخلیه ، باید جلسه رسیدگی تعیین شود ، حکم تخلیه توسط مرجع قضایی و تجدیدنظر صادر شود و تقاضای صدور اجرائیه شود .

تفاوت اصلی حکم تخلیه و دستور تخلیه ، این است که برای صدور حکم تخلیه حتما باید جلسه رسیدگی تشکیل شود و دفاعیات طرفین شنیده شود . اما برای دستور تخلیه نیازی به تشکیل جلسه دادگاه نیست و درخواست موجر با استناد به قرارداد اجاره برای صدور دستور تخلیه کافیست .

مراجع صدور دستور تخلیه و حکم تخلیه

با توجه به نوع اجاره متفاوت است :

• اگر قرارداد اجاره رسمی باشد و توسط دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد ، حکم تخلیه باید از اداره ثبت محل وقوع ملک درخواست شود . فرایند تخلیه از این طریق کوتاه تر از دادگاه است .
• اگر قرارداد اجاره عادی باشد ، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک ، دستور تخلیه ملک را صادر می کند .
• اگر قرارداد اجاره مربوط به املاک تجاری باشد ، قرارداد اجاره چه رسمی باشد چه عادی ، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک ، باید به تقتضای تخلیه ملک رسیدگی کند .

چه زمانی می توان حکم تخلیه گرفت ؟

در موارد زیر مالک می تواند به دادگاه یا شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه کند و حکم تخلیه ملک را بگیرد :

1. انقضای مدت اجاره

اگر مدت قرارداد اجاره به اتمام رسیده باشد و تمدید نشده باشد ، موجر می تواند به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه و درخواست صدور حکم تخلیه کند .

2. عدم پرداخت اجاره بها به مدت ۲ ماه یا هر چند روزی که در قرارداد توافق گردد

اگر مستاجر به مدت ۳ ماه اجاره بها را پرداخت نکند ، موجر می تواند بعد از گذشت ۱۰ روز از ماه سوم که مستاجر اجاره بها را پرداخت نکرده ، با مراجعه به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک ، صدور حکم تخلیه ملک را درخواست کند .

3. انتقال مورد اجاره به دیگری

اگر مستاجر بدون اجاره مالک ، ملک را به شخص دیگری اجاره دهد ، مالک می تواند اقدام به گرفتن حکم تخلیه ملک کند .

4. استفاده از ملک در موارد غیرقانونی و نامشروع

مثلا استفاده از ملک به عنوان قمارخانه ، استعمال مواد مخدر ، اسکان بیش از اندازه قید شده در قرارداد ، استفاده از ملک مسکونی به عنوان انبار یا دفتر .

مراحل صدور دستور تخلیه

• در صورت منقضی شدن قرارداد اجاره املاک مسکونی ، موجر به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه می کند و تقاضای دستور تخلیه می کند .
• سپس پرونده به شعبه ای از شورای حل اختلاف ارجاع داده می شود . موجر به شعبه مراجعه می کند و مبلغ ودیعه پرداختی مستاجر در حساب سپرده دادگستری را واریز می کند . سپس اگر سرایط قانونی را دارا باشد ، اقدام به دریافت دستور تخلیه می کند .
• دستور تخلیه توسط واحد اجرای احکام شورای حل اختلاف یا واحد اجرای احکام مدنی دادگستری محل وقوع ملک اجرا می شود .

مدارک لازم جهت صدور حکم تخلیه ملک

• سند مالکیت
• قرارداد اجاره
• برگ دادخواست به تعداد طرفین دعوا
• مدارک هویتی

اجرای حکم تخلیه

بعد از اینکه موجر با ارائه مدارک لازم ، ثابت کرد که مستاجر باید ملک را تخلیه کند ، حکم صادر می شود و بعد از ۲۴ ساعت به مستاجر ابلاغ می شود . مستاجر ۷۲ ساعت مهلت دارد ملک را تخلیه کرده و به مالک تحویل دهد .

حکم تخلیه پس از واریز مبلغ ودیعه توسط مالک به حساب دادگستری صادر می گردد .

اگر به دلیل وقوع حوادث غیرمترقبه ، مستاجر قادر به تخلیه ملک نباشد ، تکلیف چیست ؟

اگر در حین اجرای دستور تخلیه ، حادثه غیرمترقبه برای مستاجر اتفاق بیفتد و نتواند ملک را تخلیه کند و تقاضای مهلت کند ، مرجع قضایی حداکثر یک ماه به او مهلت می دهد .

آیا دستور تخلیه قابل اعتراض است ؟

خیر ، دستور تخلیه که از جانب شورای حل اختلاف صادر گردیده ، قابل اعتراض و تجدید نظرخواهی نیست .

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک