فسخ مبایعه نامه توسط خریدار و فروشنده + شرایط و قوانین ✔️

فسخ مبایعه نامه توسط خریدار و فروشنده + شرایط و قوانین ✔️

فسخ مبایعه نامه در معاملات املاک

فسخ مبایعه نامه به معنای لغو قرارداد خرید و فروش است. طبق ماده ۲۱۹ قانون مدنی، اصولاً قراردادهای منعقده میان طرفین لازم‌الاجرا و صحیح هستند، مگر اینکه به رضایت طرفین یا دلایل قانونی فسخ شوند. در صورت فسخ، آثار آن به آینده برمی‌گردد و منافع یا خسارت ناشی از قرارداد به طرفین اولیه برمی‌گردد.

از دلایل قابل قبول برای فسخ مبایعه نامه می‌توان به خیارات قانونی مانند خیار تدلیس، عیب، یا ذکر خیار شرط در مبایعه‌نامه اشاره کرد. اگر مبایعه‌نامه به ضرر یکی از طرفین باشد و خسارت قابل توجهی وارد کند، شخص خسارت‌دیده می‌تواند با ارائه دادخواست، درخواست فسخ را مطرح کند.

فسخ مبایعه نامه یکی از مسائل کلیدی در زمینه املاک و مستغلات است که در این مقاله به بررسی کامل آن خواهیم پرداخت. در این مطلب، به سوالات اساسی پیرامون فسخ مبایعه‌نامه، از جمله تعاریف، شرایط و مراحل آن، پاسخ خواهیم داد.

فسخ مبایعه‌نامه چیست؟

فسخ مبایعه نامه به معنای لغو قرارداد خرید و فروش است. زمانی که این فسخ صورت می‌گیرد، طرفین معامله از تعهدات خود نسبت به یکدیگر آزاد می‌شوند. فسخ مبایعه نامه می‌تواند به‌صورت یک‌طرفه یا دوطرفه انجام شود. با این حال، درک صحیح و شفاف از این موضوع برای جلوگیری از مشکلات و سوءاستفاده‌ها ضروری است.

مبایعه‌نامه و مفهوم آن

کلمه «مبایعه‌نامه» به معنای توافق رسمی برای خرید و فروش است و ریشه آن به واژه عربی «بیع» برمی‌گردد. در واقع، مبایعه‌نامه توافقی است که در آن یک طرف اقدام به فروش مال و طرف دیگر با پرداخت هزینه، مالک مال می‌شود.

در تنظیم مبایعه‌نامه‌های رسمی، مهم‌ترین اصل حضور در دفتر اسناد رسمی است؛ هرچند که این سند در واقع به‌عنوان سند رسمی شناخته می‌شود، نه مبایعه‌نامه. مبایعه‌نامه به‌طور کلی به توافق رسمی بین طرفین در مورد انتقال مالکیت مال از یک طرف به طرف دیگر اطلاق می‌شود. برای اعتبار بیشتر، تنظیم مبایعه‌نامه باید در دفتر اسناد رسمی صورت گیرد.

مقایسه فسخ مبایعه‌نامه و اقاله

فسخ مبایعه نامه و اقاله هر دو به معنای پایان دادن به قراردادهای خرید و فروش هستند، اما تفاوت‌های بنیادی بین این دو روش وجود دارد.

فسخ مبایعه نامه به معنای لغو یک‌جانبه یا دوطرفه قرارداد است که ممکن است نیاز به ارائه دلایل و مستندات داشته باشد. در حالت یک‌طرفه، طرفی که تصمیم به فسخ می‌گیرد باید دلایل خود را به طرف دیگر اعلام کند، در حالی که در حالت دوطرفه، توافق کتبی طرفین برای لغو قرارداد ضروری است. به این ترتیب، فسخ مبایعه‌نامه ممکن است شامل مراحل قانونی و مستندات خاصی باشد که به شفافیت و دلیل‌پذیری تصمیم کمک می‌کند.

برعکس، اقاله به‌طور کلی روشی ساده‌تر برای پایان دادن به قرارداد است که تنها با توافق مشترک هر دو طرف انجام می‌شود و نیازی به ارائه دلایل خاصی ندارد. این نوع از لغو قرارداد معمولاً شامل توافق کتبی از طرفین است و بدون نیاز به دلایل پیچیده یا مستندات اضافی صورت می‌گیرد. به این ترتیب، اقاله فرایند ساده‌تری دارد و به سرعت می‌تواند منجر به پایان قرارداد شود.

در نهایت، هر دو روش به رفع تعهدات قرارداد کمک می‌کنند، اما روش فسخ ممکن است پیچیدگی‌ها و نیاز به دلایل بیشتری داشته باشد، در حالی که اقاله با توافق دوطرفه و بدون نیاز به دلایل خاص، به‌طور مستقیم‌تر و سریع‌تر قرارداد را پایان می‌دهد.

آثار فسخ مبایعه نامه

پس از فسخ مبایعه نامه، آثار حقوقی مختلفی به وجود می‌آید که مهم‌ترین آن‌ها شامل بازگشت وجوه پرداختی به خریدار و تحویل ملک به فروشنده است. به عبارت دیگر، هر دو طرف معامله باید تعهدات خود را لغو کرده و دارایی‌های مبادله‌شده را به حالت اولیه بازگردانند.

نکته‌ای که باید به آن توجه داشت این است که با فسخ مبایعه نامه، قرارداد بیع به‌طور کامل از بین می‌رود و دیگر هیچ‌یک از طرفین نمی‌توانند به آن استناد کنند. برخلاف بطلان که تمامی اثرات قرارداد را از گذشته تا حال از بین می‌برد، فسخ تنها بر آینده تأثیر دارد؛ یعنی قرارداد از زمان فسخ به بعد دیگر اعتبار نخواهد داشت.

یکی دیگر از نتایج فسخ این است که طرفین باید تمامی مبالغ یا اموالی را که در جریان معامله رد و بدل کرده‌اند، به هم بازگردانند. برای مثال، اگر فروشنده مبلغی دریافت کرده باشد، موظف است آن را به خریدار بازگرداند و خریدار نیز باید ملک یا کالا را به فروشنده تحویل دهد.

از سوی دیگر، در صورتی که مبیع (مال معامله‌شده) دارای منافعی باشد، تعیین تکلیف آن منافع نیز از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. مطابق قانون، منافعی که به شکل منفصل از مال جدا می‌شوند، به کسی تعلق می‌گیرند که در زمان عقد قرارداد مالک آن بوده است. اما منافعی که به‌طور متصل به مال مرتبط هستند، پس از فسخ به مالک جدید منتقل می‌شوند.

بنابراین، فسخ مبایعه نامه نه‌تنها به‌معنای لغو قرارداد است، بلکه تمامی دارایی‌ها و منافع مرتبط با آن باید به وضعیت اولیه بازگردند.

انواع فسخ مبایعه‌نامه

✳️ فسخ قانونی: قانون‌گذار به یکی از طرفین معامله این حق را می‌دهد تا قرارداد را فسخ کند. این حق فسخ ممکن است به‌صورت مستقیم در قانون ذکر شده باشد یا به‌طور ضمنی از سایر مواد قانونی برداشت شود.

نمونه‌ها:

• عدم پرداخت ثمن معامله توسط خریدار در موعد مقرر.
• عدم تحویل مبیع توسط فروشنده در زمان تعیین‌شده.
• وجود عیب در مبیع.

✳️ فسخ اختیاری: یکی از طرفین معامله با استفاده از شرطی که در قرارداد ذکر شده است، حق فسخ را برای خود محفوظ می‌دارد.

شرایط:

• وجود شرط فسخ در قرارداد.
• رعایت شرایط ذکر شده در شرط فسخ.

نمونه‌ها:

• فسخ به دلیل تغییر شرایط اقتصادی.
• فسخ به دلیل عدم رضایت یکی از طرفین از وضعیت مبیع.

✳️ فسخ قهری: معامله به دلیل وقوع حادثه‌ای غیرقابل پیش‌بینی از بین می‌رود.

شرایط:

• وقوع حادثه غیرقابل پیش‌بینی.
• عدم امکان ادامه معامله به دلیل وقوع حادثه.

نمونه‌ها:

• وقوع جنگ، سیل، یا زلزله.
• فوت یکی از طرفین معامله.

✳️ حق فسخ بر اساس توافق طرفین: طرفین می‌توانند با توافق در حین عقد یا پس از آن، برای خود یا شخص ثالثی حق فسخ در نظر بگیرند.

نمونه: شرط فسخ در قرارداد برای هر یک از طرفین به مدت یک ماه.

✳️ حق فسخ بر اساس حکم قانون (خیار): قانون در برخی موارد به طرفین اجازه می‌دهد تا برای جلوگیری از ضرر، قرارداد را فسخ کنند.

نمونه: در صورتی که معامله به ضرر یکی از طرفین باشد و خسارت زیادی به او وارد کند، با ارائه دادخواست می‌توان مبایعه‌نامه را فسخ کرد.

خیارات قانونی در قانون ایران

قانون مدنی ایران ۱۰ نوع خیار قانونی برای فسخ معامله پیش‌بینی کرده است. این خیارات عبارتند از:

1. خیار مجلس: این خیار به طرفین معامله اجازه می‌دهد تا زمانی که مجلس عقد را ترک نکرده‌اند، قرارداد را فسخ کنند. این خیار مخصوص عقد بیع است و در صورت حضور هر دو طرف در مجلس عقد قابل اعمال می‌باشد.
2. خیار حیوان: این خیار مختص به خریدار در معاملات مربوط به حیوانات است و به او این حق را می‌دهد که ظرف سه روز از تاریخ عقد، معامله را فسخ کند.
3. خیار شرط: این خیار براساس شرطی که در متن قرارداد ذکر شده است، به یکی از طرفین یا هر دو این حق را می‌دهد که در مدت زمان مشخصی قرارداد را فسخ کنند. مدت زمان این خیار باید در قرارداد تعیین شده باشد.
4. خیار تأخیر ثمن: این خیار مخصوص فروشنده است و به او این حق را می‌دهد که اگر خریدار در موعد مقرر ثمن معامله را پرداخت نکند، معامله را فسخ کند.
5. خیار رویت و تخلف وصف: این خیار برای خریدار در معاملاتی که مبیع را ندیده است، اعمال می‌شود. اگر مبیع با توصیف ارائه شده در قرارداد مطابقت نداشته باشد، خریدار می‌تواند معامله را فسخ کند.
6. خیار غبن: این خیار برای هر یک از طرفین معامله‌ای است که در آن یکی از طرفین دچار غبن فاحش (تفاوت فاحش بین ارزش واقعی و قیمت پرداخت شده) شود. در چنین شرایطی، طرف متضرر می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
7. خیار عیب: این خیار به خریدار این امکان را می‌دهد که در صورتی که پس از معامله مشخص شود مبیع معیوب است، معامله را فسخ کند. عیب باید طوری باشد که از ارزش یا استفاده متعارف کالا بکاهد.
8. خیار تدلیس: اگر فروشنده با فریب خریدار اقدام به معامله کرده باشد، خریدار این حق را دارد که معامله را فسخ کند. تدلیس هر گونه عمل فریبکارانه‌ای است که موجب فریب خریدار شود.
9. خیار تبعض صفقه: این خیار برای خریدار در معاملاتی است که به صورت اقساطی پرداخت می‌شود و در صورتی که فروشنده یکی از اقساط را در موعد مقرر پرداخت نکند، خریدار می‌تواند معامله را فسخ کند.
10. خیار تخلف از شرط: اگر در قرارداد شرطی وجود داشته باشد و یکی از طرفین به آن عمل نکند، طرف دیگر می‌تواند بر اساس این خیار، معامله را فسخ کند.

موارد فسخ مبایعه‌نامه ملک

در قانون مدنی، ماده ۳۹۶ به معرفی خیارات مختلف برای فسخ قرارداد اشاره می‌کند. از جمله این خیارات که در فسخ مبایعه نامه ملک کاربرد دارند، می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• خیار مجلس: تا زمانی که طرفین معامله در مجلس حضور دارند، حق فسخ دارند.
• خیار شرط: طرفین می‌توانند توافق کنند که برای مدت معینی هر دو یا یکی از آن‌ها حق فسخ قرارداد را داشته باشد.
• خیار عیب: اگر پس از معامله معلوم شود که ملک دارای عیب بوده، مشتری می‌تواند معامله را فسخ کند.
• خیار غبن: در صورتی که یکی از طرفین متضرر شود، حق فسخ دارد.
• خیار شرکت: اگر مشخص شود که ملک فروخته شده مشاع است و شرکا راضی به معامله نیستند، خریدار می‌تواند معامله را فسخ کند.
• خیار تأخیر ثمن: اگر خریدار بهای ملک را در موعد مقرر نپردازد و فروشنده هم ملک را تحویل ندهد، فروشنده حق فسخ دارد.
• خیار تخلف از وصف: اگر ملک مطابق توصیفات ارائه شده نباشد، خریدار می‌تواند معامله را فسخ کند.

توجه !!! در صورتی که در قرارداد جمله «اسقاط کافه خیارات» درج شده باشد، هر گونه حق فسخ قرارداد برای طرفین منتفی می‌شود.

مراحل فسخ مبایعه نامه

فسخ مبایعه نامه به معنای لغو قرارداد خرید و فروش است که می‌تواند به صورت یک‌طرفه یا توافقی صورت گیرد. اگر فسخ به صورت یک‌طرفه انجام شود، یکی از طرفین بدون نیاز به رضایت طرف دیگر، معامله را لغو می‌کند. اما در حالت توافقی، هر دو طرف با یکدیگر به توافق می‌رسند و قرارداد را فسخ می‌کنند.

✳️ مراحل فسخ مبایعه نامه به صورت یک‌طرفه

1. اعلام اراده: دارنده حق فسخ باید قصد خود برای لغو قرارداد را به طرف مقابل اطلاع دهد. این اطلاع‌رسانی می‌تواند به صورت کتبی یا شفاهی باشد، اما توصیه می‌شود که کتبی و از طریق اظهارنامه رسمی صورت گیرد.
2. ارسال اظهارنامه: اظهارنامه که از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی تنظیم می‌شود، به عنوان یک سند رسمی به طرف مقابل ارسال می‌گردد.
3. پاسخ طرف مقابل: پس از دریافت اظهارنامه، طرف مقابل یک هفته فرصت دارد تا نظر خود را اعلام کند. اگر در این مدت پاسخی داده نشود، فسخ معامله قطعی خواهد شد.

✳️ مراحل فسخ مبایعه نامه به صورت توافقی

1. توافق بر فسخ: هر دو طرف باید به صورت شفاهی یا کتبی بر سر فسخ قرارداد به توافق برسند. اگر توافق کتبی باشد، توصیه می‌شود که سند رسمی به نام “اقاله” تنظیم شود. این سند از طریق دفاتر اسناد رسمی ثبت می‌گردد.
2. اجرای توافق: پس از توافق بر فسخ، هر دو طرف باید اقدامات لازم برای بازگرداندن شرایط اولیه را انجام دهند، مانند استرداد ثمن معامله و بازگرداندن مبیع.

راهنمایی کلی در فسخ مبایعه نامه

اگر هر یک از طرفین قصد فسخ مبایعه نامه را دارند، باید این کار را بر اساس اصول قانونی انجام دهند. به طور کلی، حتی اگر فرد دارای حق فسخ باشد، باید مراحل قانونی را به درستی طی کند تا قرارداد به‌طور رسمی لغو شود.

برای فسخ قانونی، ابتدا باید به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کرده و اظهارنامه‌ای جهت اعمال حق فسخ به طرف مقابل ارسال شود. اگر در قرارداد یا قانون مهلتی برای فسخ تعیین شده باشد، فرد باید در همان مهلت اقدامات لازم را انجام دهد، وگرنه حق فسخ از بین می‌رود.

در صورتی که پس از ارسال اظهارنامه، طرف مقابل از انجام تعهدات خود (مانند بازگرداندن ثمن یا تحویل مبیع) خودداری کند، فرد متقاضی می‌تواند با تنظیم دادخواست به دادگاه مراجعه کرده و تأیید فسخ مبایعه نامه را درخواست کند. در این حالت، قاضی پس از بررسی پرونده و احراز شرایط، فسخ قرارداد را تأیید خواهد کرد.

موارد کلیدی در فسخ مبایعه نامه:

1. در صورتی که یک طرف قرارداد تصمیم به فسخ یک‌جانبه داشته باشد، باید دلیل این تصمیم به طرف دیگر اطلاع داده شود.
2. اگر فسخ با توافق طرفین صورت گیرد، باید این توافق به صورت مکتوب ثبت گردد.
3. در صورت فسخ یک‌جانبه، اگر طرف مقابل تا یک هفته واکنشی نشان ندهد، فسخ نهایی و غیرقابل بازگشت خواهد بود.
4. در فسخ با توافق، هر دو طرف موظف به اجرای مراحل توافق شده هستند.

نکاتی درباره فسخ قرارداد خرید و فروش / فسخ مبایعه نامه:

فسخ قرارداد به معنای برهم زدن معامله و می‌تواند به صورت یک‌طرفه یا دوجانبه و با دلایل قانونی، انتخابی یا اجباری انجام شود.

✳️ نکات قانونی مرتبط با فسخ قرارداد:

قانون مدنی ایران در مواد ۳۹۵ تا ۴۱۵ به موضوع فسخ قراردادها پرداخته است. برخی از نکات اصلی شامل موارد زیر می‌شوند:

1. فسخ قرارداد یک حق است، نه الزام. به این معنی که طرفین می‌توانند با توافق خود، از این حق صرف‌نظر کنند.
2. هرگونه فسخ باید به صورت مکتوب و رسمی انجام شود.
3. اطلاع‌رسانی به طرف مقابل از الزامات فسخ است.

✳️ رویه قضایی در زمینه فسخ قرارداد:

در نظام قضایی ایران نیز نکاتی درباره فسخ قراردادها مطرح شده که شامل موارد زیر می‌شود:

1. فسخ باید بر اساس دلیل معتبر و قانونی باشد.
2. فسخ نباید با نیت آسیب رساندن به طرف دیگر انجام گیرد.
3. فسخی که مطابق قوانین نباشد، قابلیت استناد نخواهد داشت.

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک