مالیات مشاوران املاک ✔️

مالیات مشاوران املاک

مالیات مشاوران املاک یکی از مهم‌ترین موضوعاتی است که فعالان حوزه معاملات ملکی باید به آن توجه ویژه داشته باشند. با توجه به گستردگی فعالیت دفاتر املاک و نقش کلیدی آن‌ها در چرخه خرید، فروش، رهن و اجاره، قانون‌گذار نیز سازوکارهای مالیاتی ویژه‌ای برای این صنف تعیین کرده است. بی‌توجهی به این قوانین، می‌تواند منجر به جریمه، مسدود شدن حساب‌ها و حتی بسته شدن دفتر املاک شود.

برخلاف تصور بسیاری از افراد، تمام تراکنش‌های مالی مشاوران املاک به‌عنوان درآمد شناسایی نمی‌شود. در بسیاری از مواقع مبالغی مانند بیعانه یا هزینه‌های مرتبط با طرفین معامله، به‌طور موقت در حساب مشاور قرار می‌گیرد. همین موضوع ضرورت آشنایی دقیق با قوانین مالیاتی و تفکیک درست تراکنش‌های درآمدی و غیردرآمدی را دوچندان می‌کند.

مشاوران املاک موظف‌اند دو نوع مالیات پرداخت کنند: مالیات بر درآمد و مالیات بر ارزش افزوده. مالیات بر درآمد بر اساس سود سالانه دفتر محاسبه می‌شود، در حالی که مالیات بر ارزش افزوده ۹ درصد از مبلغ کمیسیون بوده و باید از مشتری اخذ و به اداره مالیات پرداخت شود. ارائه به‌موقع اظهارنامه‌های مالیاتی (سالانه و فصلی) نیز نقش تعیین‌کننده‌ای در جلوگیری از جریمه و مشکلات مالیاتی دارد.

در این مقاله، به بررسی کامل ساختار مالیاتی دفاتر املاک، نرخ مالیات، نحوه تنظیم اظهارنامه، قانون مربوط به کارت‌خوان‌ها، معافیت‌ها و توصیه‌های کلیدی برای جلوگیری از مشکلات مالیاتی می‌پردازیم. اگر در حرفه مشاوره املاک فعالیت می‌کنید، مطالعه دقیق این مقاله به شما کمک می‌کند تا با آمادگی کامل، عملکرد مالی خود را مدیریت کرده و از بروز مشکلات مالیاتی جلوگیری کنید.

مالیات مشاوران املاک و آژانس های معاملات املاک

در حوزه املاک و مستغلات، تمامی فعالیت‌های اقتصادی از جمله خرید، فروش، رهن و اجاره، مشمول قوانین مالیاتی می‌شوند. مالیات مشاوران املاک یا همان مالیات بر معاملات ملکی، بر اساس درآمد حاصل از این معاملات، وضعیت بازار مسکن و ارزش ملک‌ها محاسبه و تعیین می‌شود. از آنجا که گردش مالی در دفاتر املاک بالاست، شفافیت در پرداخت مالیات برای اعتبار و ادامه فعالیت قانونی آن‌ها امری ضروری است.

مشاوران املاک و آژانس‌های معاملات ملکی موظف به پرداخت دو نوع مالیات هستند:

🔹 مالیات بر درآمد (مالیات مستقیم)
این نوع مالیات، مستقیماً بر سود و درآمد سالانه مشاور املاک اعمال می‌شود و شخص شاغل، موظف به پرداخت آن است. میزان این مالیات بسته به گروه شغلی، میزان درآمد، و وضعیت اظهارنامه مالیاتی متفاوت خواهد بود.

🔹 مالیات بر ارزش افزوده (مالیات غیرمستقیم)
در این حالت، مشاور املاک مالیات را مستقیماً پرداخت نمی‌کند، بلکه آن را از طرفین معامله (خریدار و فروشنده یا موجر و مستأجر) دریافت کرده و به سازمان امور مالیاتی پرداخت می‌نماید. نرخ مالیات بر ارزش افزوده برای خدمات املاک معمولاً ۹٪ از مبلغ کمیسیون دریافتی است.

در نتیجه، اگرچه مالیات بر ارزش افزوده توسط مشتری پرداخت می‌شود، اما مسئولیت قانونی پرداخت و اظهار آن، بر عهده مشاور املاک است. به همین دلیل، مشاوران املاک باید فرآیند جمع‌آوری، ثبت و تسویه این مالیات را به‌درستی انجام دهند تا از جریمه‌ها و تخلفات مالیاتی جلوگیری شود.

نرخ مالیات مشاوران املاک / مالیات املاک چقدر است

مشاوران املاک مشمول دو نوع مالیات اصلی هستند: مالیات بر درآمد و مالیات بر ارزش افزوده. هرکدام از این مالیات‌ها بر اساس قواعد خاصی محاسبه می‌شوند:

🔸 نرخ مالیات بر درآمد مشاوران املاک
مطابق قانون مالیات‌های مستقیم، نرخ مالیات بر درآمد برای مشاوران املاک، به‌صورت پلکانی و بر اساس میزان درآمد سالانه تعیین می‌شود. اما در حالت کلی، میانگین نرخ مالیات برای گروه شغلی مشاوران املاک حدود ۲۵ درصد از درآمد خالص سالانه است. این درصد ممکن است بسته به نحوه ارائه اظهارنامه، نوع مشاغل، و سقف درآمد، کمی تغییر کند.

🔸 نرخ مالیات بر ارزش افزوده دفاتر املاک
بر اساس قانون مالیات بر ارزش افزوده، دفاتر و مشاوران املاک موظف هستند ۹ درصد از مبلغ کمیسیون دریافتی از هر قرارداد (اعم از خرید، فروش، رهن یا اجاره) را به‌عنوان مالیات بر ارزش افزوده، از مشتریان دریافت کرده و در پایان هر فصل به حساب سازمان امور مالیاتی واریز کنند.

📌 نکته مهم:
در محاسبه مالیات‌ها، تنها کمیسیون دریافتی مشاور ملاک قرار می‌گیرد، نه کل مبلغ معامله. همچنین مشاوران املاک باید مبلغ مالیات بر ارزش افزوده را به صورت شفاف در قرارداد قید کرده و به طرفین اطلاع دهند.

مشاوران املاک جزو کدام گروه مالیاتی هستند

در نظام مالیاتی ایران، مشاغل به سه گروه اصلی تقسیم می‌شوند که این دسته‌بندی بر اساس حجم فعالیت اقتصادی، میزان درآمد و شیوه نگهداری اسناد مالی انجام می‌شود. هر گروه دارای الزامات و روش محاسبه مالیات خاصی است.

🔹 مشاوران املاک معمولاً در گروه سوم مشاغل مالیاتی قرار می‌گیرند.
این گروه شامل مشاغلی است که درآمد سالانه پایین‌تر از سقف تعیین‌شده توسط سازمان امور مالیاتی دارند یا به‌صورت سنتی و بدون سیستم حسابداری پیچیده فعالیت می‌کنند. دفاتر مشاور املاک محلی که گردش مالی نسبتاً محدودتری دارند، معمولاً در همین گروه طبقه‌بندی می‌شوند.

🔸 ویژگی‌های گروه سوم مشاغل مالیاتی:

• نیازی به ارائه دفاتر رسمی حسابداری (روزنامه و کل) ندارند.

• می‌توانند از تسهیلات تبصره ۱۰۰ استفاده کنند (در صورت داشتن شرایط).

• فقط لازم است اظهارنامه مالیاتی سالانه خود را به‌صورت ساده تکمیل و ارسال کنند.

• معمولا مالیات آن‌ها به‌صورت علی‌الرأس یا بر اساس توافق با سازمان مالیات تعیین می‌شود.

📌 نکته مهم:
اگر فعالیت مشاور املاک گسترش یابد و درآمد سالانه از حد معینی فراتر رود، ممکن است به گروه دوم یا حتی گروه اول ارتقا یابد. در این صورت، باید دفاتر رسمی حسابداری داشته باشد و گزارش‌های مالی دقیق‌تری ارائه دهد.

مالیات کارتخوان مشاوران املاک

متصل بودن درگاه پرداخت اینترنتی و یا دستگاه پوز به هر حساب مشاورین املاک، نشانه تجاری بودن آن است و مشمول مالیات بر درآمد می‌گردد. بنابر این هر ورودی به این حساب‌ها فروش یا درآمد صاحب حساب محسوب می‌گردد.

اما مسئله اینجاست که تمام تراکنش های بانکی مشاوران املاک، درآمد او نیست و در راستای معامله هستند. برای مثال طرفین معامله مبالغی را به عنوان بیعانه و برای مخارج ساختمان و … به حساب مشاوران املاک یا صاحبان املاک واریز می کنند که این مبالغ نباید شامل مالیات شوند.
صاحبان حساب باید این مبالغ را از کارکرد کارتخوان خود کسر کرده و مالیات را بر اساس کارکرد خود پرداخت نمایند.

برای مالیات تراکنش های غیر درآمدی، قانون بخشنامه ۲۰۰۹۹۱۶ را که مهمترین مبنای رسیدگی به تراکنش های بانکی مشاورین املاک و بنگاه های معاملات مسکن برای تعیین مالیات است را تعیین کرده است.
در این بخشنامه گفته شده که ” باید توجه داشت در بسیاری از کسب و کارها از جمله مشاوران املاک، نمایشگاه های اتومبیل و فعالیت های دلالی و حق العمل کاری امکان دارد بسیاری از واریزی های بانکی مربوط به طرفین معامله و فعالیت های کسب و کار مودی باشد که این مورد باید در حسابرسی مورد توجه قرار گیرد. “

بنابراین نباید تمام میزان کارکرد دستگاه کارتخوان و سایر حساب‌های تجاری مشاورین املاک را تجاری در نظر گرفت.
با توجه به ماهیت واسطه گری مشاوران املاک براساس قانون تمام تراکنش‌ آنها درآمد نیست و نباید ماخذ مالیات گردد.
به همین جهت به مشاورین املاک توصیه می‌گردد موارد مربوط به هر قرارداد، دریافت‌ها، پرداخت‌ها و کمسیون آن را ثبت و جداگانه بایگانی نمایند.
در پایان سال نیز بجای استفاده از تبصره ۱۰۰ اظهارنامه مالیاتی تنظیم و ارائه کنند.

مالیات بر ارزش افزوده مشاورین املاک

مطابق با قوانین و مقررات مالیاتی کشور، مشاوران املاک به عنوان اشخاص حقیقی یا حقوقی که در دفاتر املاک و معاملات ملکی فعالیت می کنند ، باید درآمد حاصل از این فعالیت ها را به عنوان مالیات بر ارزش افزوده پرداخت کنند. بدین صورت که در پایان هر فصل، باید اظهارنامه مالیات بر ارزش افزوده را ارائه کرده و مبلغ مالیات بر ارزش افزوده  ۹ درصد از مبلغ کمیسیون می باشد که مشاوران املاک باید آن را از طرفین معامله دریافت نمایند.

معافیت مشاوران املاک از مالیات

بر اساس قوانین مالیاتی کشور، برخی از مشاغل – از جمله دفاتر مشاور املاک – در صورت دارا بودن شرایط خاص، می‌توانند از معافیت مالیاتی بهره‌مند شوند. این معافیت بیشتر برای مشاغلی است که درآمد سالانه آن‌ها کمتر از حد نصاب مشخص‌شده توسط سازمان امور مالیاتی باشد.

🔹 مبنای معافیت مالیاتی مشاوران املاک چیست؟
مطابق با تبصره ماده ۱۰۰ قانون مالیات‌های مستقیم، اگر درآمد سالانه مشاور املاک از سقف معافیتی که هر سال توسط سازمان امور مالیاتی اعلام می‌شود کمتر باشد، نیاز به پرداخت مالیات نخواهد داشت یا مالیات آن به صورت مقطوع و پایین‌تر محاسبه می‌شود.

🔸 شرایط بهره‌مندی از معافیت مالیاتی:

• مجموع درآمد سالانه کمتر از میزان تعیین‌شده در بخشنامه‌های مالیاتی.

• ثبت اظهارنامه مالیاتی در موعد مقرر (خرداد هر سال).

• نداشتن بدهی یا سابقه تخلف مالیاتی در سنوات گذشته.

• استفاده از سامانه مالیاتی برای ثبت دقیق اطلاعات درآمد و هزینه‌ها.

📌 مثال:
اگر در یک سال مالی سقف معافیت، مثلاً ۱۲۰ میلیون تومان اعلام شده باشد، مشاور املاکی که درآمد سالانه‌اش کمتر از این مقدار باشد، مشمول معافیت خواهد شد یا تنها مالیات جزئی پرداخت خواهد کرد.

⚠️ نکته مهم:
دریافت معافیت مالیاتی تنها در صورتی ممکن است که مشاور املاک به‌موقع اظهارنامه خود را ثبت کند و شفاف‌سازی درآمدها و هزینه‌ها را به‌درستی انجام داده باشد. عدم ارسال اظهارنامه به‌موقع = محرومیت از معافیت.

اظهارنامه مالیاتی مشاوران املاک

یکی از مهم‌ترین وظایف مالی هر دفتر مشاور املاک، ارائه اظهارنامه مالیاتی سالانه به سازمان امور مالیاتی کشور است. مشاوران املاک و مدیران دفاتر معاملات ملکی موظف‌اند اظهارنامه خود را تا پایان خرداد ماه هر سال (برای عملکرد مالی سال قبل)، به صورت دقیق و شفاف از طریق سامانه الکترونیکی مالیاتی ثبت و ارسال کنند.

🔹 اظهارنامه مالیاتی چیست؟
اظهارنامه مالیاتی، گزارشی رسمی از مجموع درآمدها، هزینه‌ها و سود خالص یک واحد صنفی یا اقتصادی در طی یک سال مالی است که مبنای محاسبه مالیات قرار می‌گیرد.

🔸 مواردی که باید در اظهارنامه مالیاتی دفاتر املاک ثبت شوند:

درآمدهای حاصل از فعالیت‌های ملکی:

• کمیسیون‌های دریافتی بابت خرید، فروش، رهن و اجاره املاک
• حق‌الزحمه مشاوره املاک

هزینه‌های دفتر املاک:

• اجاره یا استهلاک محل دفتر
• حقوق پرسنل و مشاوران
• هزینه‌های تبلیغات، اینترنت، آب، برق، گاز، تلفن
• هزینه ثبت قراردادها، لوازم مصرفی، خدمات حسابداری و غیره

📌 ثبت دقیق اسناد مالی:
برای جلوگیری از جرایم مالیاتی و بهره‌مندی از معافیت‌ها و تخفیف‌ها، لازم است تمام فاکتورها، قراردادها، رسیدها و اسناد پرداختی در طول سال جمع‌آوری، دسته‌بندی و به‌درستی ثبت و بایگانی شوند.

⚠️ نکته بسیار مهم:
در صورت عدم ارسال اظهارنامه مالیاتی تا موعد مقرر (پایان خرداد)، مشاور یا دفتر املاک مشمول جریمه‌های سنگین و محرومیت از معافیت‌ها و بخشودگی‌ها خواهد شد. همچنین سازمان مالیاتی می‌تواند اقدام به برآورد علی‌الرأس کرده و مبلغ مالیات را بدون دخالت مودی، به صورت تخمینی تعیین نماید که معمولاً مبلغ بیشتری خواهد بود.

نحوه محاسبه مالیات بر ارزش افزوده مشاوران املاک

مشاوران و دفاتر معاملات ملکی، طبق قوانین مالیاتی کشور، موظف‌اند مالیات بر ارزش افزوده را به‌صورت فصلی محاسبه، اظهار و پرداخت کنند. مالیات بر ارزش افزوده نوعی مالیات غیرمستقیم است که از مشتریان اخذ شده و باید به سازمان امور مالیاتی کشور پرداخت شود.

🔹 دوره‌های پرداخت:
مشاوران املاک موظف‌اند چهار اظهارنامه ارزش افزوده در طول سال (هر سه ماه یک‌بار) تنظیم و ثبت نمایند. مهلت ارسال این اظهارنامه‌ها حداکثر ۱۵ روز پس از پایان هر فصل است.

🔸 مبنای محاسبه مالیات ارزش افزوده:
مبنای محاسبه، درآمد مشاور املاک از کمیسیون‌های دریافتی بابت خرید، فروش، رهن و اجاره در همان فصل است. سپس ۹ درصد از این مبلغ به‌عنوان مالیات بر ارزش افزوده محاسبه و از مشتری دریافت می‌شود.

مثال:
اگر درآمد مشاور املاک از کمیسیون در فصل بهار برابر با ۲۰۰ میلیون تومان باشد، مالیات بر ارزش افزوده آن ۱۸ میلیون تومان (۹٪) خواهد بود که باید به اداره مالیات پرداخت شود.

📌 نکات مهم:

• این مالیات باید در قراردادهای رسمی درج و به‌صورت شفاف از طرفین معامله دریافت شود.

• پرداخت مالیات بر ارزش افزوده به‌موقع، از جریمه‌های سنگین و محرومیت از تسهیلات مالیاتی جلوگیری می‌کند.

• اظهارنامه‌ها باید از طریق سامانه مالیات به نشانی tax.gov.ir ارسال شوند.

⚠️ توجه:
در صورتی که مشاوران املاک اظهارنامه خود را در مهلت مقرر ثبت نکنند یا مبلغ مالیات را به‌موقع پرداخت نکنند، مشمول جریمه دیرکرد، عدم امکان استفاده از معافیت‌ها و حتی مسدود شدن فعالیت مالیاتی خواهند شد.

نکات مهم درباره مالیات مشاوران املاک

رعایت نکات کلیدی مالیاتی برای مشاوران املاک، می‌تواند از بروز جریمه‌ها، مشکلات قانونی و توقف فعالیت شغلی جلوگیری کند. در ادامه، به مهم‌ترین نکات در این خصوص اشاره شده است:

🔹 ثبت و نگهداری دقیق اسناد
تمامی اسناد مالی شامل درآمدها (مثل کمیسیون قراردادها) و هزینه‌ها (مثل اجاره دفتر، حقوق پرسنل، تبلیغات و…) باید به‌صورت دقیق ثبت، دسته‌بندی و بایگانی شوند. این اسناد مبنای تنظیم اظهارنامه مالیاتی و دفاع در برابر ممیزی مالیاتی خواهند بود.

🔹 همکاری با حسابدار یا مشاور مالیاتی
به دلیل پیچیدگی قوانین مالیاتی، توصیه می‌شود از خدمات یک حسابدار حرفه‌ای یا مشاور مالیاتی بهره‌مند شوید تا اظهارنامه‌ها با دقت و در موعد مقرر تنظیم و ارسال شوند.

🔹 رعایت زمان‌بندی قانونی ارسال اظهارنامه‌ها

• اظهارنامه مالیات بر درآمد: باید هر سال در خرداد ماه ارسال شود.

• اظهارنامه مالیات بر ارزش افزوده: باید در پایان هر فصل، حداکثر تا ۱۵ روز پس از پایان فصل ارائه گردد.

🔸 پرداخت به‌موقع، پیشگیری از جریمه
عدم ارائه اظهارنامه یا تأخیر در پرداخت مالیات، منجر به جریمه‌های سنگین، محرومیت از معافیت‌ها و حتی مسدود شدن فعالیت‌های مالیاتی خواهد شد.

🔹 شفاف‌سازی حساب‌های بانکی و کارت‌خوان
از حساب‌های بانکی مشخص برای فعالیت املاک استفاده کنید و ورودی‌ها و خروجی‌های مالی را تفکیک کنید. این اقدام از بروز مشکلات در بررسی‌های مالیاتی جلوگیری می‌کند.

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک