معامله املاک اوقافی + شرایط و قوانین آن ✔️

معامله املاک اوقافی + شرایط و قوانین آن ✔️

خرید املاک اوقافی در میان افراد یک امر متداول است و حتی برخی از مردم در زمان خرید فقط به سراغ املاک اوقافی می‌روند.
دلیل اصلی تمایل افراد به خرید املاک اوقافی، قیمت پایین‌تر این املاک نسبت به املاک عادی است. اما خب در زمان خرید املاک اوقافی نباید صرفا به قیمت پایین آن ها توجه کرد و از سایر مسائل (قوانین معامله املاک اوقافی) غافل شد.

املاک اوقافی نیز مانند سایر ممالک دارای سند رسمی هستند و قابلیت خرید و فروش، رهن و اجاره دارند. منتهی معامله آن ها مستلزم اطلاع از قوانین معامله املاک اوقافی و رعایت این قوانین می‌باشد. برخلاف تصور بسیاری از افراد، با اطلاع و رعایت قوانین خرید و فروش املاک اوقافی، در زمان معامله این املاک هیچگونه مشکلی پیش نخواهد آمد.

بررسی قوانین معامله املاک اوقافی

با توجه به این که بازار خرید و فروش املاک اوقافی همیشه داغ است و این املاک به دلیل قیمت پایین و شرایط خرید آسان همیشه مشتری دارند، تصمیم گرفتیم قوانین خرید و فروش املاک اوقافی را به طور کامل بیان کنیم تا افراد متقاضی خرید بتوانند با اطلاعات کامل معامله خود را انجام دهند.

پیش از ذکر قوانین معامله املاک اوقافی بهتر است درباره خود املاک اوقافی اطلاعاتی داشته باشید. املاک در حالت کلی به دو صورت وقف می‌شوند؛

1. وقف عام: املاکی که برای استفاده عمومی وقف شده باشند، املاک اوقافی عام هستند. مانند مساجد، مدارس یا مراکز درمانی که در زمین های وقفی ساخته می‌شوند.
2. وقف خاص: وقف خاص به آن دسته از وقف هایی گفته می‌شود که موقوف علیهم (متولی) خاص داشته باشند. موقوف علیهم کسی است که از منافع ملک وقف شده استفاده می‌کند. این افراد نوعی حس مالکیت نسبت به مال موقوفی دارند.

اولین مورد از قوانین معامله املاک اوقافی این است که این املاک در هر گروه از انواع وقف که قرار بگیرند قابل فروش نخواهند بود. مگر در چند حالت زیر؛

1. ملک موقوفی خراب شده باشد.
2. احتمال تخریب ملک موقوفی در آینده‌ای نزدیک وجود داشته باشد.
3. میان متولیان ملک موقوفی اختلاف پیش آمده باشد.
4. اختلاف میان متولیان به تخریب ملک منجر شده باشد.
5. بازسازی ملک موقوفی مستلزم تحمل سختی و مشکلات زیاد باشد.
6. هزینه بازسازی ملک موقوفی به قدری زیاد باشد که هیچکس این هزینه را تقبل نکند.

پس شرایط و قوانین اصلی معامله املاک موقوفی در این ۶ مورد خلاصه می‌شود و در صورتی که ملک وقف شده حالتی خارج از موارد مذکور داشته باشد قابل فروش نخواهد بود.

سند املاک موقوفی

یک نکته مهم در رابطه با قوانین معامله املاک اوقافی این است که این املاک در اصل دو سند دارند؛ یک سند عرصه و یک سند اعیان. سند عرصه همان سند مربوط به زمین ملک وقفی و سند اعیان سند مربوط به بنای ملک است.

حال در زمان خرید و فروش املاک اوقافی تنها سندی که منتقل می‌شود، سند اعیان است. به عبارت دیگر خریدار فقط بنای ملک موقوفی را می‌خرد و زمین آن تا آخر در مالکیت موقوف علیهم باقی می‌ماند. تفاوت سند املاک اوقافی با سند املاک عادی نیز همین مسئله یعنی وجود دو سند و عدم انتقال سند عرصه است.

اما قوانین معامله املاک اوقافی فقط به همینجا ختم نمی‌شود! خریدار با خرید ملک اوقافی موظف به پرداخت اجاره بهای زمین آن ملک به موقوف علیهم می‌باشد. زیرا همانطور که گفته شد معامله املاک اوقافی فقط به بنا اختصاص دارد نه زمینی که ملک در آن ساخته شده است. دلیل اصلی پایین بودن قیمت املاک اوقافی نیز همین مسئله می‌باشد.

با این حساب شما در زمان خرید املاک اوقافی باید درباره متولی ملک مورد نظر تحقیق کنید تا بدانید که پس از معامله ملک با چه کسانی طرف خواهید شد و موظف به پرداخت اجاره به چه اشخاصی خواهید بود. برای این که بتوانید متولی و موقوف علیهم ملک موقوفی خریداری شده را بشناسید باید از سازمان اوقاف استعلام بگیرید.

علاوه بر استعلام از سازمان اوقاف باید درباره مالک واقعی ملک نیز اطلاعاتی داشته باشید. بنابراین دقیقا مانند زمانی که یک ملک معمولی خریداری می‌کنید باید در زمان خرید ملک اوقافی نیز از سازمان ثبت استعلام بگیرید.

تا اینجا مهمترین قوانین معامله املاک اوقافی را بیان کردیم و همانطور که متوجه شدید قوانین خرید و فروش املاک اوقافی تفاوت چندانی با قوانین خرید و فروش و معامله املاک معمولی ندارد.

دریافت وام و تسهیلات برای املاک اوقافی

یک پرسش مهم که در زمان معامله املاک اوقافی مطرح می‌شود این است که آیا با سند این املاک و یا برای خود آن ها می‌توان وام و تسهیلات دریافت کرد؟!

در پاسخ به این پرسش باید گفت بله از نظر دریافت وام و تسهیلات میان املاک اوقافی و عادی هیچ تفاوتی وجود ندارد. یعنی خریدار ملک اوقافی می‌تواند سند ملک را به عنوان ضمانت به رهن بانک یا هر مرکز دیگری درآورد و وام دریافت کند.

همچنین برای ساخت و ساز در زمین اوقافی نیز امکان اخذ وام و تسهیلات وجود دارد. البته با توجه به این که سند این زمین ها به طور کامل به خریدار منتقل نمی‌شود قطعا برای دریافت تسهیلات به مدارکی بیش از مدارک زمین های عادی نیاز خواهد بود. اما به هر حال نکته مهم این است که با سند زمین ها و املاک اوقافی شما قادر به انجام کارهایی که سایر مالکین املاک عادی انجام می‌دهند، خواهید بود.

خرید،فروش، اجاره و رهن املاک اوقافی

مسئله مهم بعدی در رابطه با قوانین معامله املاک اوقافی، نحوه فروش و اجاره این املاک است. فروش، رهن و اجاره املاک اوقافی نیز مانند املاک عادی بوده و تفاوت خاصی میان نحوه انجام آن ها وجود ندارد. منتهی شما در زمان فروش نیز صرفا حق انتقال سند اعیان به خریدار را خواهید داشت زیرا همانطور که گفته شد سند عرصه اصلا به شما واگذار نمی‌شود که شما حق واگذاری آن را داشته باشید.

در ضمن پرداخت هزینه اجاره زمین نیز پس از فروش ملک اوقافی بر عهده مالک جدید خواهد بود. بنابراین شما در زمان فروش ملک باید به اداره اوقاف منطقه خود مراجعه کنید تا نام خریدار به عنوان مالک جدید در سیستم ثبت و تمام مسئولیت ها از شما سلب شود.

و کلام آخر اینکه

اگر ملک اوقافی را خریداری کرده اید و به دلیل بی اطلاعی از قوانین معامله املاک اوقافی اکنون دچار مشکل شده اید، می‌توانید با تهیه یکی از دوره های مشاوره حقوقی املاک مجموعه فراملک مشکل خود را مطرح کرده و راه حل آن را از کارشناسان حقوقی مجموعه دریافت کنید.

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک