انواع کلاهبرداری در معاملات املاک را بشناسید ✔️

کلاهبرداری معاملات املاک – انواع و روش های پیشگیری

کلاهبرداری ملکی: آگاهی و پیشگیری

کلاهبرداری در خرید و فروش ملک یکی از نگرانی‌های اصلی افرادی است که به دنبال انجام معاملات ملکی هستند. بسیاری از افراد نگران این هستند که ممکن است به‌طور ناخواسته در دام کلاهبرداران بیفتند و سرمایه‌شان به خطر بیفتد.
در این مقاله، به بررسی روش‌های متداول کلاهبرداری معاملات املاک و اهمیت مشاوره حقوقی در این زمینه می‌پردازیم. کلاهبرداری ملکی، یکی از مشکلات رایج و جدی در کشور ما و بسیاری از نقاط دنیا است. این نوع کلاهبرداری به معنای انتقال غیرقانونی مالکیت املاک از یک فرد به فرد دیگر است و غالباً به‌دلیل مشکلات اخلاقی و اقتصادی جامعه رخ می‌دهد.

کلاهبرداران ملکی با آگاهی از عمل مجرمانه خود، به‌شیوه‌های مختلف اقدام به فریب قربانیان می‌کنند. این افراد معمولاً از ناآگاهی خریداران سوء استفاده می‌کنند و با ارائه اطلاعات نادرست، قربانیان را به تسلیم اموال خود وادار می‌سازند. متأسفانه، برخی از این کلاهبرداران با روش‌های پیچیده‌ای عمل می‌کنند که تشخیص آن‌ها برای دیگران دشوار است. در چنین شرایطی، اثبات جرم و پیگیری قانونی آن به دانش حقوقی خاصی نیاز دارد.

برای حفاظت از خود و سرمایه‌تان، آشنایی با انواع روش‌های کلاهبرداری ملکی ضروری است. کلاهبرداری ملکی می‌تواند به اشکال مختلفی از جمله فروش ملک غیر، جعل اسناد، و فروش مال مشاع بدون اذن شرکا بروز کند. مجازات این جرم طبق قانون شامل رد مال به صاحب آن، حبس و جزای نقدی است که می‌تواند از یک تا بیست سال حبس متغیر باشد.

آگاهی از قوانین و مقررات حوزه املاک و ثبت آن‌ها، اولین و مهم‌ترین قدم در جلوگیری از کلاهبرداری ملکی است. به همین دلیل، پیش از هر گونه خرید ملک، به‌ویژه در مورد پیش‌فروش‌ها یا پروژه‌های نیمه‌کار، توصیه می‌شود با وکیل ملکی مشورت کنید. این کار می‌تواند به شما کمک کند تا شرایط موجود را به دقت بررسی کنید و از متحمل شدن خسارت‌های سنگین جلوگیری کنید.

در نهایت، به دلیل شیوع کلاهبرداری‌ها و مشکلات اقتصادی و اجتماعی، آگاهی و آموزش در زمینه کلاهبرداری ملکی از اهمیت بالایی برخوردار است. با شناخت روش‌ها و راه‌های پیشگیری، می‌توانید از حقوق خود حفاظت کنید و در برابر این نوع جرایم ایمن باشید. با ما همراه باشید تا با جزئیات بیشتر و روش‌های جلوگیری از کلاهبرداری ملکی آشنا شوید.

کلاهبرداری در معاملات املاک: روش‌ها و پیامدها

صنعت املاک و مستغلات، در صورت مدیریت صحیح، می‌تواند منبعی سودآور برای همه طرف‌های معامله باشد. اما متأسفانه، گاهی اوقات افرادی با نیت سوء از این حوزه سوء استفاده کرده و معاملات را به ضرر خریداران یا فروشندگان به سرانجام می‌رسانند. این کلاهبرداری‌ها نه‌تنها منجر به ضرر مالی برای قربانیان می‌شود، بلکه به‌دلیل ناآگاهی مردم از این روش‌ها، افراد بیشتری در دام این شیادان گرفتار می‌شوند.

کلاهبرداری ملکی یکی از شایع‌ترین جرایم در زمینه املاک است. کلاهبرداران با ترفندهای به‌ظاهر قانونی، اموال دیگران را به‌طرز ماهرانه‌ای تصاحب می‌کنند. قربانیان، اغلب تحت تأثیر فریب‌های این افراد، به‌طور ناخواسته و با اعتماد، دارایی‌های خود را به آنان واگذار می‌کنند. اثبات این نوع جرم، به‌دلیل پیچیدگی‌های حقوقی، کار آسانی نیست و معمولاً به دانش و تجربه وکیل متخصص نیاز دارد.

کلاهبرداری به‌طور کلی به عنوان یکی از جرایم اصلی علیه اموال شناخته می‌شود. در این نوع جرم، مجرم با نیت فریب و سوءاستفاده، اموال دیگران را از آن‌ها می‌دزدد. قربانیان غالباً با اعتماد به نفس و بدون درک کامل از خطرات، به کلاهبرداران اجازه می‌دهند که از دارایی‌های آن‌ها بهره‌برداری کنند. با این حال، برای مقابله با این نوع کلاهبرداری و اثبات جرم، مشاوره حقوقی و کمک یک وکیل باتجربه ضروری است، چرا که جزئیات حقوقی این جرم بسیار تخصصی است و نیاز به پیگیری قانونی دقیق دارد. مجازات‌های کلاهبرداری نیز بسته به نوع و شدت جرم می‌تواند متفاوت باشد.

روش‌های متداول کلاهبرداری در معاملات املاک و خرید و فروش مسکن

♦️ بنگاه‌ها و دفاتر جعلی

یکی از شیوه‌های رایج کلاهبرداری، راه‌اندازی بنگاه‌های املاک بدون مجوز قانونی است. کلاهبرداران با اجاره یک دفتر شیک و ارائه قیمت‌های پایین‌تر از ارزش واقعی ملک، به سرعت خریداران را جذب می‌کنند. آن‌ها پس از خرید ملک به قیمت ناچیز، آن را به چندین نفر با قیمتی بالا می‌فروشند و از این طریق به سود قابل توجهی دست می‌یابند. برای جلوگیری از این نوع کلاهبرداری، اطمینان حاصل کنید که بنگاه مورد نظر دارای پروانه فعالیت معتبر است.

♦️ مبایعه‌نامه‌های جعلی

در معاملات ملکی، داشتن سند آزاد برای خرید بسیار مهم است. برخی کلاهبرداران به جای ارائه مبایعه‌نامه رسمی با کد رهگیری، از خریداران می‌خواهند تا مبایعه‌نامه‌ای دستی تنظیم کنند. این کار باعث می‌شود تا وضعیت سند و قابلیت معامله آن نامشخص باقی بماند. برای پیشگیری از این مشکل، از مشاور املاک خود بخواهید تا مبایعه‌نامه‌ای با کد رهگیری تنظیم کند.

♦️ کلاهبرداری در فروش ملک‌های نیمه‌ساز

فروش آپارتمان‌ها و ویلاهای نیمه‌ساخت به عنوان یکی از پرخطرترین روش‌های کلاهبرداری شناخته می‌شود. کلاهبرداران با وعده تحویل ملک در آینده، از خریداران مبلغی دریافت کرده و پس از آن ناپدید می‌شوند. برای جلوگیری از این نوع کلاهبرداری، قبل از هرگونه معامله، اعتبار سازنده را بررسی کنید و از ثبت قرارداد در سامانه معاملات اطمینان حاصل کنید.

♦️ فروش ملک در رهن بانک

خرید ملک‌هایی که در رهن بانک قرار دارند، می‌تواند به کلاهبرداری منجر شود. اگر خریدار از رهن بودن ملک آگاه نباشد، ممکن است به طور ناخواسته ملکی را خریداری کند که قابل انتقال نیست. پیش از خرید، حتماً از آزاد بودن ملک از طریق دفتر ثبت اسناد اطمینان حاصل کنید.

♦️ کلاهبرداری از طریق نمایندگان جعلی

برخی افراد با ارائه مدارک جعلی، خود را به عنوان نماینده یا وکیل صاحب ملک معرفی می‌کنند. آن‌ها معمولاً ادعا می‌کنند که صاحب ملک به دلایلی قادر به حضور نیست و ملک را با قیمتی پایین می‌فروشند. برای جلوگیری از این مشکل، حتماً هویت واقعی فروشنده را بررسی کنید.

♦️ کلاهبرداری از طریق وعده وام بانکی

برخی افراد با ارائه تبلیغات جذاب در زمینه وام‌های کم‌بهره، توجه خریداران را جلب می‌کنند. این کلاهبرداران با جعل مدارک دولتی، از خریداران هزینه‌های غیرضروری دریافت می‌کنند. برای جلوگیری از این نوع کلاهبرداری، ابتدا از صحت تبلیغات از طریق تماس با بانک مورد نظر اطمینان حاصل کنید.

♦️ کلاهبرداری در رهن و اجاره ملک

کلاهبرداری در رهن و اجاره ملک در اشکال مختلف مانند اجاره یک ملک به چند نفر به‌طور همزمان یا استفاده از وکالت‌نامه‌های جعلی رایج است. برای جلوگیری از این مشکلات، حتماً مدارک مالکیت و قراردادها را به دقت بررسی کنید.

♦️ کلاهبرداری با اسناد جعلی

یکی از متداول‌ترین روش‌ها، استفاده از اسناد جعلی است. کلاهبرداران با جعل اسناد، خود را مالک ملک معرفی کرده و از خریداران مبلغی دریافت می‌کنند. برای جلوگیری از این نوع کلاهبرداری، همیشه مدارک را با دقت بررسی کرده و از صحت آن‌ها اطمینان حاصل کنید.

♦️ کلاهبرداری در ملک مشاع

در مواردی که ملکی به صورت مشاع میان چند نفر مشترک است، کلاهبرداران ممکن است بخشی از ملک را به فرد دیگری بفروشند. این نوع کلاهبرداری باعث می‌شود که خریداران از داشتن چند مالک برای ملک بی‌خبر بمانند. برای جلوگیری از این مشکلات، پیش از خرید، از وضعیت مالکیت ملک اطمینان حاصل کنید.

شیوه‌های کلاهبرداری در رهن و اجاره ملک

کلاهبرداری در زمینه رهن و اجاره ملک به روش‌های متعددی صورت می‌گیرد. در ادامه به بررسی این روش‌ها می‌پردازیم:

♦️ اجاره همزمان به چند نفر

در این شیوه، کلاهبردار پس از عقد قرارداد اجاره و دریافت پیش‌پرداخت، همان ملک را به چند مستاجر دیگر نیز اجاره می‌دهد. او معمولاً از ارائه قرارداد با کد رهگیری خودداری می‌کند و قراردادی عادی تنظیم می‌کند که به شما ارائه می‌دهد تا امضا کنید.

♦️ استفاده از اسناد جعلی

کلاهبرداران ممکن است با تهیه اسناد جعلی، ملکی که متعلق به آنها نیست را به رهن یا اجاره بگذارند. این روش به دلیل عدم اعتبار سند می‌تواند موجب خسارت‌های مالی سنگینی شود.

♦️ وکالت‌نامه‌های جعلی

برخی افراد ممکن است با اعطای وکالت به شخصی دیگر، از او بخواهند که ملکی را اجاره دهد. هرچند این اقدام از نظر قانونی مشکلی ندارد، اما کلاهبرداران ممکن است با ایجاد وکالت‌نامه‌های جعلی، اقدام به کلاهبرداری کنند.

♦️ وکالت‌نامه‌های منقضی

در صورتی که وکالت‌نامه دارای مدت زمان مشخص باشد، پس از انقضای آن اعتبار خود را از دست می‌دهد. کلاهبرداران می‌توانند با استفاده از چنین وکالت‌نامه‌هایی، قراردادهای غیرمعتبر تنظیم کنند.

♦️ کلاهبرداری از طریق اینترنت

اگرچه درج آگهی‌های اینترنتی می‌تواند مفید باشد، اما برای بستن قرارداد باید حتماً به مشاوران املاک معتبر مراجعه کرد. مشاوران املاک از اسناد رسمی ملک استعلام می‌گیرند و قراردادها را با کد رهگیری ثبت می‌کنند. نکته مهم این است که هرگز برای آگهی‌های اینترنتی، پیش‌پرداختی واریز نکنید.

روش‌های کلاهبرداری ملکی در خرید و فروش خانه

خرید و فروش ملک معمولاً شامل مبالغ قابل توجهی است و به همین دلیل آگاهی از روش‌های کلاهبرداری در این زمینه ضروری است تا از سرمایه‌گذاری‌های خود محافظت کنید.

♦️ عدم امکان بازدید از ملک

یکی از روش‌های کلاهبرداری در معاملات ملکی، عدم اجازه برای بازدید از ملک است. در این حالت، کلاهبردار به شما وعده می‌دهد که ملکی مشابه ملکی که قرار است خریداری کنید، در دسترس است و نیازی به بازدید نیست. این کار ممکن است منجر به بروز مشکلات جدی پس از عقد قرارداد شود.

♦️ فروش ملک نیمه‌ساز

کلاهبرداران گاهی اقدام به پیش‌فروش آپارتمان‌های نیمه‌ساز می‌کنند. این افراد ممکن است با همکاری مشاوران املاک، اسناد جعلی و قراردادهایی بدون کد رهگیری تنظیم کنند. به دلیل عدم ثبت قانونی این پیش‌فروش‌ها، خریداران معمولاً نمی‌توانند از وضعیت واقعی ملک مطلع شوند و ممکن است به تعداد زیادی از افراد فروخته شود.

♦️ متراژ غیرواقعی

بسیاری از خریداران هنگام خرید ملک به هیجان افتاده و ممکن است به متراژ واقعی آن توجه نکنند. آنها ممکن است پس از تحویل سند متوجه شوند که فروشنده به آنها کم‌فروشی کرده است و با بهانه‌هایی مانند مساحت پارکینگ یا انباری از شکایت منصرف شوند.

انواع کلاهبرداری‌های مرسوم در فروش ملک

♦️ دفاتر املاک جعلی: از مجوزهای فعالیت مشاوران املاک اطمینان حاصل کنید و با دفاتری که مجوز آنها باطل شده، قراردادی امضا نکنید.

♦️ مبایعه‌نامه‌های جعلی: این نوع کلاهبرداری به ویژه در خرید و فروش ویلاها شایع است و بسیاری از خریداران به دام این نوع کلاهبرداری می‌افتند.

♦️ کلاهبرداری از طریق وام بانکی: برخی کلاهبرداران با ارائه آگهی‌های جذاب در رسانه‌ها، وعده تسهیلات ویژه برای خرید مسکن را می‌دهند و افراد را به دام می‌اندازند.

♦️ وکالت‌نامه‌های جعلی: در این روش، افراد بدون حضور مالک واقعی، اقدام به فروش ملک می‌کنند و با ارائه وکالت‌نامه‌های جعلی از خریداران کلاهبرداری می‌کنند.

♦️ فروش متراژ غیرواقعی: قبل از عقد قرارداد، از صحت اطلاعات ملک اطمینان حاصل کنید و تمامی جزئیات را در قرارداد درج کنید.

♦️ کلاهبرداری در مورد ملک نیمه‌ساز: در این شیوه، افرادی که خود را به عنوان مالک معرفی می‌کنند، پس از دریافت پیش‌پرداخت متواری می‌شوند.

♦️ پیش‌فروش ملک: برخی افراد با وعده پیش‌فروش ملک، پس از دریافت مبلغ، هیچ‌گاه به تعهدات خود عمل نمی‌کنند.

♦️ کلاهبرداری در پوشش رهن: کلاهبرداران با دریافت ودیعه از خریدار، به دنبال سودجویی هستند.

♦️ اجاره ملک: برای جلوگیری از کلاهبرداری در هنگام اجاره، حتماً کد رهگیری دریافت کنید و قبل از امضای قرارداد، تمامی جزئیات را مرور کنید.

♦️ ملک در رهن بانک: خرید یا فروش ملکی که در رهن بانک است بدون آگاهی از شرایط بازپرداخت وام، یکی از شیوه‌های کلاهبرداری به شمار می‌رود. اطمینان حاصل کنید که تمام شرایط در قرارداد ذکر شده باشد.

با آگاهی از این شیوه‌ها می‌توانید از بروز مشکلات مالی و قانونی جلوگیری کنید.

نکات کلیدی برای جلوگیری از کلاهبرداری‌های ملکی

برای پیشگیری از کلاهبرداری‌های ملکی، توجه به نکات زیر ضروری است:

✳️ بررسی وضعیت سند: قبل از هر گونه معامله، از آزاد بودن سند ملک از طریق دفتر ثبت اسناد اطمینان حاصل کنید.

✳️ استعلام مجوز مشاور املاک: بررسی کنید که دفتر مشاور املاک دارای پروانه کسب و مجوز فعالیت معتبر باشد.

✳️ ارزیابی قیمت واقعی ملک: قیمت ملک را با توجه به بازار و ویژگی‌های آن بررسی کنید تا از قیمت‌های غیرمنصفانه جلوگیری کنید.

✳️ ثبت قرارداد با کد رهگیری: حتماً قراردادها را با کد رهگیری ثبت کنید تا از اعتبار قانونی آنها اطمینان حاصل کنید.

✳️ مطالعه دقیق قرارداد: مبایعه‌نامه و سایر قراردادها را به دقت مطالعه کنید و هر گونه مورد نامفهوم را روشن کنید.

✳️ حضور طرفین در زمان قرارداد: اطمینان حاصل کنید که تمامی طرفین معامله در زمان عقد قرارداد حضور دارند یا نماینده رسمی آنها حضور داشته باشد.

✳️ اعتبار سازنده و مالک: اعتبار سازنده و مالک ملک‌های نیمه‌ساز را بررسی کنید و قرارداد را با کد رهگیری ثبت کنید.

✳️ دریافت رسید پرداخت: برای هر نوع پرداخت مانند بیعانه یا پیش‌پرداخت، رسید و امضا دریافت کنید.

توصیه‌های مهم برای جلوگیری از کلاهبرداری ملکی

کلاهبرداران معمولاً ظاهری عادی دارند و با استفاده از لحن متقاعدکننده سعی در جلب اعتماد قربانیان دارند. آن‌ها ممکن است مدارک هویتی ارائه دهند تا اعتبار خود را افزایش دهند. برای جلوگیری از افتادن در دام این افراد، به نکات زیر توجه کنید:

✳️ عجله نکنید: در معاملات ملکی هیچگاه عجله نکنید و به جزئیات دقت کنید. کلاهبرداران در شیوه‌های خود بسیار خلاق هستند، بنابراین اگر تخصصی در این زمینه ندارید، از کارشناسان مشاوره بگیرید.

✳️ مراقب قیمت‌های غیرواقعی باشید: قیمت‌های پایین و غیرمعمول ممکن است شما را فریب دهد. حتماً از چند منبع معتبر اطلاعات کسب کنید و با کارشناسان مشاوره کنید.

✳️ بررسی اعتبار آنلاین: با توجه به گسترش مشاوره‌های آنلاین، حتماً از اعتبار اطلاعات و مدارک مشاوران املاک مطمئن شوید. قبل از هرگونه پرداخت، مجوزهای رسمی آن‌ها را استعلام کنید.

✳️ دوری از تبلیغات فریبنده: تبلیغات غیرواقعی و وعده‌های دروغین را جدی نگیرید. از مشاوران معتبر استفاده کنید و به اطلاعات موجود در تبلیغات بی‌اساس اعتماد نکنید.

✳️ احراز هویت مالک: قبل از عقد قرارداد، هویت فروشنده و سند ملک را به دقت بررسی کنید. اطمینان حاصل کنید که سند مالکیت جعلی نیست.

✳️ مراقبت از ترفندهای دیجیتال: با وجود تکنولوژی‌های جدید، ممکن است تصاویری با افکت‌های جذاب به شما نمایش داده شود که واقعیت ملک را تحریف می‌کند. برای بازدید از ملک، به صورت حضوری یا آنلاین، از کارشناسان مجرب کمک بگیرید.

با رعایت این نکات و دقت در جزئیات، می‌توانید از کلاهبرداری‌های ملکی جلوگیری کرده و سرمایه‌گذاری امنی داشته باشید.

کلاهبرداران معمولاً به دنبال چه املاکی هستند

• ملک‌های شراکتی: جایی که تصمیم‌گیری دشوار است.
• ملک‌های دعوایی: دارای مشکلات حقوقی و قانونی.
• ملک‌های با مالکانی ناآگاه: افرادی که به اصول معامله آشنا نیستند.
• ساختمان‌های پیش‌خرید: که ممکن است هرگز به اتمام نرسند.
• ملک‌های ورثه‌ای: که شفافیت مالکیت در آن‌ها وجود ندارد.
• ملک‌های مشاع: با مالکیت مشترک.
• ملک‌های در خلا ثبتی: که ثبت رسمی ندارند.
• ملک‌های نامحصور: که ویژگی‌های مشخصی ندارند.
• ملک‌های قدیمی و کلنگی: که ممکن است به‌راحتی فریب بخورند.
• ملک‌های خالی از سکنه: که مدت طولانی بدون توجه مانده‌اند.
• ملک‌هایی با مالک نامشخص: که شناسایی مالک دشوار است.

شرایط لازم برای اثبات کلاهبرداری ملکی

برای اثبات کلاهبرداری ملکی در دادگاه، وجود سه شرط اساسی ضروری است:

✳️ شرط قانونی

کلاهبردار کسی است که با وعده‌های غیرواقعی یا جعل هویت، افراد را فریب داده و اموال آن‌ها را به‌دست آورد. حتی اگر جرم به‌طور کامل انجام نشده باشد، دادگاه می‌تواند به مجرم تخفیف دهد. در صورت داشتن مقام دولتی، مجازات او سنگین‌تر خواهد بود و از مشاغل دولتی محروم می‌شود.

✳️ شرط مادی

این شرط زمانی محقق می‌شود که فرد با سوءاستفاده از دانش محدود دیگری، املاکی را با جعل و دروغ به او بفروشد. به عنوان مثال، اگر شخصی خود را به‌عنوان مالک یک شرکت معرفی کند و از این طریق اموال دیگران را تصاحب کند، مرتکب کلاهبرداری شده است.

✳️ شرط معنوی

کلاهبردار باید با نیت قبلی و قصد فریب اقدام کرده باشد. این شرط شامل دو نوع سوء نیت است: خاص (عمدی بودن عمل) و عام (نیت کلی برای فریب). این سوء نیت‌ها باید به تأیید دادگاه برسند.

اگر این سه شرط محقق شوند، کلاهبرداری ملکی می‌تواند به روش‌های زیر اثبات شود:

✳️ شهادت شهود: شهادت افرادی که در محل جرم حضور داشته‌اند، به‌عنوان دلیل معتبر در نظر گرفته می‌شود.

✳️ علم قاضی: اگر قاضی بر اساس شواهد موجود به گناهکار بودن متهم پی ببرد، می‌تواند حکم لازم را صادر کند.

✳️ اعتراف متهم: اعتراف مجرم به ارتکاب جرم، می‌تواند به اثبات آن کمک کند.

شروط اثبات کلاهبرداری

برای اثبات کلاهبرداری، شرایط زیر نیز باید برقرار باشد:

فریب‌دهی: اثبات شود که کلاهبردار فرد را با استفاده از وسایل متقلبانه فریب داده است.

فریب‌خوردن: باید نشان داده شود که فرد فریب‌خورده و اموال خود را با رضایت به کلاهبردار داده است.

ضرر مالی: ضرر مالی به فرد فریب‌خورده و نفعی که کلاهبردار از این عمل به‌دست می‌آورد، باید اثبات شود.

مجازات کلاهبرداری در معاملات ملکی

بر اساس ماده ۱ قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء، اختلاس و کلاهبرداری، مجازات افراد کلاهبردار در زمینه معاملات املاک شامل رد مال به صاحب آن، حبس از یک تا هفت سال و پرداخت جزای نقدی معادل مبلغی است که به‌طور غیرقانونی دریافت کرده‌اند. اگر ارزش ملک مورد کلاهبرداری بیش از یک میلیارد ریال باشد، مجازات حبس از پنج تا بیست سال و جزای نقدی دو برابر مبلغ کلاهبرداری خواهد بود.

روند قانونی شکایت از کلاهبرداری ملکی

برای شکایت از کلاهبرداری ملکی، نخست باید شکوائیه‌ای به همراه مستندات به دادسرای محل وقوع جرم ارائه دهید. پس از بررسی اولیه، پرونده به شعبه بازپرسی ارجاع و در صورت احراز جرم، با صدور کیفرخواست به دادگاه کیفری ارسال می‌شود. دادگاه پس از بررسی و شنیدن دفاعیات متهم، حکم مناسب را صادر خواهد کرد.

پیگرد همدستی در کلاهبرداری ملکی

همدستان در کلاهبرداری ملکی نیز طبق ماده ۱۲۶ قانون مجازات اسلامی قابل تعقیب و مجازات هستند. اگر شخصی در عملیات اجرایی جرم مشارکت یا به مرتکب کمک کند، به‌عنوان شریک جرم محسوب می‌شود و مجازات وی بر اساس ماده ۱۲۷ تعیین می‌شود.

تفاوت کلاهبرداری ملکی و معامله معارض

کلاهبرداری ملکی به معنای فریب و تقلب عمدی برای تصاحب اموال غیر است، در حالی که معامله معارض به انتقال یک ملک به چندین نفر اطلاق می‌شود، بدون اینکه لزوماً قصد فریب وجود داشته باشد. در معاملات معارض، فروشنده ممکن است به مجازات کلاهبرداری محکوم شود، اما عنصر فریب همیشه وجود ندارد.

نقش مشاورین املاک در کلاهبرداری

مشاورین املاک نیز می‌توانند در کلاهبرداری ملکی دخالت داشته باشند. برخی موارد شامل ارائه اطلاعات نادرست، تبانی با یکی از طرفین معامله و جعل اسناد است. اینگونه مشاوران علاوه بر مجازات کیفری، ممکن است با مجازات انتظامی مانند لغو پروانه کسب نیز مواجه شوند.

جعل اسناد و تأثیر آن بر کلاهبرداری

جعل اسناد یکی از رایج‌ترین روش‌های کلاهبرداری املاک است. مجرمان ممکن است با جعل مدارکی مانند سند مالکیت یا وکالت‌نامه، اموال غیر را به فروش برسانند. طبق ماده ۵۲۳ قانون مجازات اسلامی، جعل و استفاده از اسناد مجعول جرم تلقی می‌شود و مجازات آن حبس از یک تا پنج سال است. اگر جعل منجر به کلاهبرداری شود، مجازات هر دو جرم اعمال خواهد شد.

فروش مال مشاع و جنبه‌های قانونی آن

فروش مال مشاع بدون اذن سایر شرکا به‌خودی‌خود کلاهبرداری نیست، اما اگر فروشنده به خریدار وانمود کند که مالک تمام ملک است، این عمل می‌تواند مصداق کلاهبرداری باشد. در غیر این صورت، معامله فقط نسبت به سهم فروشنده صحیح است و نسبت به سایر شرکا باید تأیید شود.

مرور زمان در جرم کلاهبرداری ملکی

طبق ماده ۱۰۵ قانون مجازات اسلامی، مرور زمان در جرائم تعزیری درجه ۴ تا ۸ (از جمله کلاهبرداری ملکی) پس از ۵ سال از وقوع جرم یا ۲ سال از آخرین اقدام تعقیبی متوقف می‌شود. اما در کلاهبرداری‌های کلان (بیش از یک میلیارد ریال) این قاعده اعمال نمی‌شود.

جبران خسارت قربانیان کلاهبرداری

قربانیان کلاهبرداری ملکی می‌توانند علاوه بر شکایت کیفری، دادخواست حقوقی برای جبران خسارت نیز تقدیم کنند. دادگاه می‌تواند ضمن صدور حکم به رد مال، خسارات ناشی از جرم را نیز محاسبه و حکم به پرداخت آن صادر کند. اگر اموال کلاهبردار برای جبران خسارت کافی نباشد، طبق ماده ۲۱ قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی، محکومٌعلیه تا زمان پرداخت یا اثبات اعسار در حبس خواهد بود.

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک