آموزش نوشتن قرارداد انتقال سرقفلی ✔️

آموزش نوشتن قرارداد انتقال سرقفلی

حق سرقفلی چیست؟ انتقال سرقفلی چیست؟

قرارداد انتقال سرقفلی: سرقفلی قراردادی میان موجر و مستاجر ملک تجاری می باشد که به موجب آن، مستاجر ملک تجاری می تواند در ازای پرداخت مبلغ ناچیزی به عنوان اجاره بها، از ملک تجاری استفاده کند و در پایان مدت اجاره، به تصرف خود در ملک اجاره ای ادامه دهد.

حق سرقفلی یعنی حقی که شخصی در یک محل تجاری مثلا مغازه، به واسطه به شهرت رساندن یک فعالیت تجاری به دست آورده است.
سرقفلی، حقی معنوی و جزو اموال غیرمنقول تبعی است که تاجر برای تقدم در اجاره ی محل و ادامه ی تجارت در محل کار خود دارد.

سرقفلی دارایی فیزیکی نیست بلکه دارایی نامشهود است مثلا ارزش برند شرکت، مشتریان وفادار زیاد، روابط خوب با مشتریان، روابط خوب با کارکنان و هر نوع اختراع، حق کپی‌رایت یا تکنولوژی اختصاصی.
حق سرقفلی جزو حقوق مالی محسوب می شود بنابراین هم مالک و هم مستاجر می توانند آن را به دیگری انتقال دهند.

ماهیت حقوقی سرقفلی در قوانین ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶

حق سرقفلی در قوانین سال ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ ایران، ماهیتی متمایز یافته‌است.
بر مبنای قانون موجر و مستاجر سال ۵۶ ، عقد اجاره اماکن تجاری، به انقضای مدت خاتمه نیافته و موجر تنها در برخی موارد حق تخلیه را داراست.
سرقفلی در این قانون با هیچ‌یک از قواعد حقوق قابل توجیه نمی‌باشد. اما در قانون سال ۱۳۷۶ وضع متفاوت است.
در قانون اخیر، سرقفلی با پرداخت مبلغی جهت تمدید متمادی قرارداد اجاره بر طبق شرایط گذشته‌است. همچنین در این قانون مستاجر می‌تواند جهت اسقاط حقوق خود و تخلیه پیش از انقضای قرارداد، مبلغی تحت عنوان سرقفلی از موجر اخذ کند.

!!! قراردادهای اجاره که قبل از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده‌اند، مشمول قانون موجر و مستأجر ۱۳۵۶ می‌باشند.

انواع قرارداد سرقفلی

سرقفلی به دو نوع تقسیم می شود:

1. سرقفلی واقعی
2. سرقفلی مجازی

✔️ سرقفلی واقعی

حق سرقفلی ربطی به نوع کسب و کار ندارد و مربوط به استعداد و امکانات محل کسب است. به عنوان مثال اگر پاساژ جدیدی افتتاح شود، سرقفلی به مغازه های آن تعلق می گیرد.
موجر ضمن قرارداد اجاره، امتیاز سرقفلی را به مستاجر واگذار می کند و در ازای آن مبلغی را دریافت می کند.
محل ملک، نوع و مساحت آن و امکاناتی مثل آب، برق و تلفن، از عوامل تعیین کننده میزان سرقفلی واقعی هستند.

اگر مالک در زمان عقد قرارداد از مستاجر حق سرقفلی را دریافت کرده باشد، باید در زمان تخلیه ملک، ارزش حق سرقفلی را به قیمت روز با مستاجر پرداخت کند.

✔️ سرقفلی مجازی

حق سرقفلی به حسن شهرت و موفقیت محل کسبی مغازه دار ارتباط دارد و میزان درآمد به دست آمده با توجه به میزان سرمایه گذاری تعیین می شود.

تفاوت حق کسب و پیشه با حق سرقفلی

حق کسب و پیشه و حق سرقفلی دو موضوع جدا از یکدیگر و با هدفی مجزا هستند.

• بر خلاف حق سرقفلی که قبل از عقد اجاره به مستاجر داده می شود، حق کسب و پیشه قبل از انعقاد قرارداد اجاره وجود ندارد و فقط پس از عقد اجاره برای مستاجر ایجاد می شود.
• حق سرقفلی با قرارداد عادی نیز قابل انتقال است اما حق کسب و پیشه با سند رسمی منتقل می شود.
• حق کسب و پیشه متعلق به کاسب شغل تجاری و حق سرقفلی متعلق به محل کسب یا همان محل تجاری است.
• حق سرقفلی ثابت است و به وجود کاسب ارتباطی ندارد ولی حق کسب و پیشه به محلی تعلق می گیرد که دارای کاسب باشد.
• حق کسب و پیشه طبق قانون و به منظور حفظ حق و حقوق کاسب است و محاکم قضایی بر اساس نظر کارشناسی مبلغ آن را تعیین می کنند.

راه های انتقال سرقفلی

راه های انتقال سرقفلی به نوع قراردادی که منتقل می شود بستگی دارد.
انتقال ملک به همراه سرقفلی و اجاره ملک به همراه سرقفلی، شیوه های مختلف انتقال حق سرقفلی هستند.

انتقال ملک به همراه سرقفلی:

اولین شیوه انتقال حق سرقفلی است. در این روش، مالکِ ملک تجاری، مالکیت ملک خود را به طور کامل و تماما به خریدار منتقل می کند و با انتقال کامل ملک به خریدار، حق سرقفلی نیز به او منتقل می شود.

اجاره ملک به همراه سرقفلی:

در این روش مالک، ملک تجاری خود را به مستاجر اجاره می دهد و همراه با اجاره دادن ملک، حق سرقفلی نیز به او منتقل می شود. ارزش سرقفلی بر اساس ارزشی که در زمان انعقاد قرارداد اجاره دارد تعیین می شود.

اجاره سرقفلی

اجاره دادن سرقفلی بستگی به تاریخ انعقاد قرارداد اجاره و سرقفلی دارد و قبل و بعد از تاریخ ۲/۷/۱۳۷۶ متفاوت می باشد.

اگر تاریخ انعقاد قرارداد اجاره، قبل از تاریخ ۲/۷ ۱۳۷۶ باشد، روابط استیجاری تابع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ محسوب می شود. بنابراین مطابق این قانون، دارنده حق کسب و پیشه، حق اجاره دادن ملک به غیر را ندارد مگر با رضایت مالک. و هر نوع واگذاری تخلف محسوب می شود و حق کسب و پیشه از مستاجر ساقط می گردد اما حق سرقفلی وی همچنان پابرجاست.

اگر تاریخ انعقاد قرارداد اجاره، بعد از تاریخ ۲/۷/۱۳۷۶ باشد، طبق ماده ۶ قانون روایط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶، دارنده حق سرقفلی، حق انتقال مورد اجاره به غیر را دارد مگر در صورتی که در قرارداد اجاره این حق از او سلب شده باشد.

آموزش نوشتن قرارداد انتقال سرقفلی ؛ نکات مهم در قرارداد انتقال سرقفلی

سرقفلی حقی است که قانونگذار برای مستاجر ملک تجاری در نظر گرفته است.
در ادامه چند نکته برای خریداران و فروشندگان سرقفلی را نام برده ایم:

نکات مهم برای خریداران سرقفلی:

• بررسی کنید که انتقال دهنده سرقفلی، مالک است یا مستاجر. اگر مستاجر است، در قرارداد اصلی با موجر، حق اجاره دادن و انتقال سرقفلی به غیر را دارد یا خیر؟
• اگر خریدار قصد دارد شغلی غیر از شغل فعلی در مغازه راه اندازی کند، باید عنوان شغل را در قرارداد ذکر کند.
• اگر خریدار قصد تغییر شغل دارد، حتما با رضایت قبلی مالک، شغل خود را تغییر دهد.
• اگر قصد خرید سرقفلی از مستاجر را دارید، ابتدا توجه داشته باشید که مدت اجاره منقضی شده است یا خیر. اگر مدت اجاره مستاجر منقضی شده باشد، ابتدا باید قرارداد اجاره خود را تمدید کند سپس حق سرقفلی خود را به دیگری منتقل کند.
• اگر ملک وراثتی باشد یا مالکان و مستاجران دارای سرقفلی بیش از یک نفر باشند، دقت کنید که برای آن ملک تجاری، گواهی وراثت و مالیات بر ارث دریافت کرده باشند و حتما همه مالکان آن را امضا کرده باشند.
• اگر با توجه به نوع شغل, ملک نیاز به تعمیرات و تغییر داشته باشد، حتما در زمان عقد قرارداد اجاره، از مالک یا صاحب آن، اجازه تعمیرات و تغییرات را بگیرید.

نکات مهم برای فروشندگان سرقفلی:

• قبل از انتقال سرقفلی، توجه داشته باشید که در قرارداد حق انتقال به دیگری را دارید یا خیر؟ اگر نه، ابتدا اجازه و رضایت آن را از مالک بگیرید.
• قبل از انتقال سرقفلی، حتما دقت کنید که مدت اجاره شما به پایان نرسیده باشد. در غیر این صورت ابتدا قرارداد اجاره خود را تمدید کنید.
• اگر صاحب ملک تجاری هستید، همه حقوق را به مستاجر ندهید در غیر این صورت به دلایلی اختیارات خود را به عنوان صاحب ملک از دست خواهید داد.
• مدت اجاره را حتما در قرارداد تعیین و ذکر کنید.

ارکان قرارداد انتقال سرقفلی یا حق کسب

🔹 طرفین قرارداد

🔹 موضوع و مشخصات مورد معامله

🔹 قیمت معامله

🔹 شرایط مربوط به تنظیم سند

🔹 شرایط تسلیم مورد معامله

🔹 آثار قرارداد

🔹 خسارات

🔹 خیارات

🔹 اسناد و مدارک

🔹 سکوت قرارداد

🔹 فایل متعاملین

🔹 تذکرات و توضیحات

آموزش نوشتن قرارداد انتقال سرقفلی ، نحوه تنظیم قرارداد انتقال سرقفلی

✳️ ماده ۱ – طرفین قرارداد

در این قسمت مشخصات و اطلاعات هویتی انتقال دهنده / انتقال دهندگان و انتقال گیرنده / انتقال گیرندگان به صورت کامل و دقیق از روی اسناد و مدارک هویتی نوشته شود.

✳️ ماده ۲ – موضوع و مشخصات مورد معامله

موضوع این قرارداد، انتقال کلیه حقوق مالی اعم از قطعی و احتمالی انتقال دهنده نسبت به حق کسب و پیشه، تجارت و سرقفلی است. در این قسمت باید مشخصات کامل ملک درج شود.

✳️ ماده ۳ – قیمت معامله

در این قسمت مبلغ قرارداد باید به صورت صریح، به صورت عددی و حروفی قید شود . همچنین شرایط پرداخت نیز باید مشخص شود. چنانچه پرداختی ها به صورت چک است، باید شماره چک، نام بانک و شعبه نوشته شود.

✳️ ماده ۴ – شرایط مربوط به تنظیم سند

در این قسمت تاریخ دقیق تنظیم سند و نام دفترخانه و محل آن باید درج شود. در صورت عدم حضور هر یک از طرفین یا عدم ارائه مستندات و مدارک لازم جهت تنظیم سند از طرف انتقال دهنده و عدم پرداخت ثمن توسط انتقال گیرنده، در حکم عدم حضور است و سردفتر مجاز به صدور گواهی عدم حضور می باشد.

✳️ ماده ۵ – شرایط تسلیم مورد معامله

در این قسمت تاریخ تسلیم مورد معامله با تمام توابع و ملحقات آن از سوی انتقال دهنده به انتقال گیرنده مشخص می شود. همچنین در صورتیکه معلوم گردد موردمعامله به هر علتی مانند عدم اجازه انتقال از جانب مالم ملک، رهن بودن، مستحق الغیر بودن و … قابل انتقال به انتقال گیرنده نباشد، انتقال دهنده موظف است مبلغی مشخص را به عنوان خسارت به انتقال گیرنده بپردازد.

✳️ ماده ۶ – آثار قرارداد

این بخش دارای ۷ بند می باشد:

1. مشخص می شود که انتقال گیرنده حق انتقال سرقفلی و کسب و پیشه را به غیر دارد یا ندارد.
2. در این قسمت انتقال دهنده تایید می کند که مورد قرارداد مشمول مصادره اموال، سرپرستی و در توقیف، وثیقه غیر نمی باشد و منافع آن نیز فعلا به دیگری واگذار نکردیده است. و هرگاه کذب این موارد محرز گردد، انتقال دهنده علاوه بر استرداد کلیه مبالغ دریافتی ، موظف است مبلغی را نیز به عنوان جریمه به انتقال گیرنده بپردازد.
3. انتقال دهنده در صورت استنکاف از تحویل مورد قرارداد در موعد مقرر شده، موظف است بابت هر روز تاخیر، مبلغی را به عنوان خسارت تاخیر در انجام تعهد به انتقال گیرنده پرداخت نماید.
4. انتقال گیرنده موظف است تمامی قیمت مورد معامله را تا تاریخ مشخص شده به انتقال دهنده پرداخت نماید. در غیر این صورت انتقال گیرنده موظف است مبلغی را بابت هر روز تاخیر به عنوان خسارت تاخیر در انجام تعهد به انتقال دهنده پرداخت نماید.
5. پرداخت کلیه عوارض شهرداری و مالیات مشاغل و حق بیمه کارگران و کارکنانمانده از قبل و تا زمان تحویل و همچنان مالیات بر نقل و انتقال بر غهده انتقال دهنده می باشد.
6. میزان مبلغ مال الاجاره پرداختی به مالک / مالکان در این قسمت مشخص می شود.
7. مشخص می شود که اصل کلیه اسناد و مدارک نزد کدام یک از طرفی ( انتقال دهنده / انتقال گیرنده ) باقی ماند تا نسبت به کارهای اداری آن اقدام کند و همچنین مشخص می شود که در حال حاضر فعالیت کسبی و کاری در مغازه / آپارتمان موصوف به چیست که نیازمند اخذ مفاصا حساب از اتحادیه مربوطه است.

✳️ ماده ۷ – خسارات

جز در مواردی که خلاف آن اثبات گردد، کلیه خسارات مصرح در قرارداد علاوه بر انجام تعهد بوده و با آن قابل جمع است.

✳️ ماده ۸ – خیارات

کلیه خیارات قانونی ولو خیار غبن از طرفین ساقط می گردد.

✳️ ماده ۹ – اسناد و مدارک

در این بند طرفین قرارداد تایید می کنند که کلیه اسناد و مدارک طرف دیگر را رویت نموده و با امضا به مشاور املاک تحویل داده اند.

✳️ ماده ۱۰ – سکوت قرارداد

مشخص می شود که در موارد سکوت، مقررات قانونی مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ حاکم بر روابط طرفین خواهد بود.

✳️ ماده ۱۱ – فایل متعاملین

در این قسمت ملزم شده است که طرفین قرارداد باید کمیسیون و حق الزحمه مشاور املاک را به طور جداگانه پرداخت نمایند. و همچنیم مالیات بر ارزش افزوده نیز از طرفین اخد خواهد شد.

آموزش نوشتن قرارداد انتقال سرقفلی ؛ تذکرات در قرارداد انتقال سرقفلی

♦️ احراز رضایت مالک ملک نسبت به انتقال حق سرقفلی الزامی است و رضایت مالک قبل یا همزمان با تنظیم این قرارداد باید اخذ شده باشد.

♦️ مشاور املاک موظف می باشد فتوکپی کلیه اسناد و مدارکی که در قرارداد به آن استناد شده است و ممضی به امضاء طرفین قرارداد می باشد را تا تنظیم سند رسمی نزد خود نگهدارد.

♦️ مشاور املاک ملزم به وارد نمودن شماره تلفن همراه صحیح متعاملین است و تمام اطلاعات مربوط به قرارداد و تغییرات احتمالی آتی آن از طریق شماره تلفن همراه وارد شده اطلاع رسانی خواهد شد.

♦️ نحوه ثبت نام در سرویس پیامکی سامانه املاک ارسال عدد ۱ به شماره ۱۱۰۲۰۳۰۰۰ می باشد.

♦️ نحوه استعلام کد رهگیری، ارسال کد ملی و کد رهگیری قرارداد در قالب (کد ملی طرف قرارداد#کد رهگیری قرارداد) به شماره ۱۱۰۲۰۳۰۰۱ می باشد.
(توجه شود که حتما عدد اول کد ملی و عدد دوم کد رهگیری قرارداد باشد).

♦️ هرگونه توافق فی ما بین طرفین قرارداد که در فوق ذکر نگردیده است باید در قسمت توضیحات یا در ظهر این قرارداد مکتوب شده و به امضای اطراف معامله و شهود و مشاور املاک برسد.

معرفی کتاب تنظیم قرارداد سرقفلی

کتاب راهنمای تنظیم قرارداد انتقال سرقفلی و حق کسب ، یک راهنمای کامل در رابطه با تنظیم قرارداد انتقال سرقفلی و حق کسب و پیشه یا تجارت با لحاظ جنبه کاربردی آن است، که در پانزده فصل تدوین شده است.

نگارنده با بیانی ساده و روان، در هر فصل توضیحات کاملی را جهت نحوه صحیح انتقال حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه یا تجارت بیان می نماید؛ و در پایان تذکرات و توصیه های مهمی را در این رابطه ارائه می دهد.

در این کتاب به مطالب زیر پرداخته می‌شود:

• آموزش آسان و گام به گام شیوه نوشتن و تنظیم قرارداد انتقال سرقفلی
• آشنایی با مفهوم سرقفلی و تفاوت آن با حق کسب یا پیشه یا تجارت
• هنگام خرید و فروش سرقفلی به چه مواردی باید توجه کنیم
• آیا به اماکن غیرتجاری مانند اماکن مسکونی یا اداری سرقفلی تعلق می‌گیرد
• شرایط تغییر شغل در محل سرقفلی و مراتب احتمالی آن
• چگونه بدون رضایت موجر می‌توان اقدام به فروش و انتقال سرقفلی به غیر نمود
• پرسش و پاسخ مسائل مهم سرقفلی و حق کسب پیشه یا تجارت
• توصیه‌های مهم در زمان انتقال سرقفلی و ده‌ها نکته آموزشی و کاربردی دیگر

سفارش کتاب راهنمای تنظیم قرارداد انتقال سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت

دانلود نمونه قرارداد انتقال سرقفلی

برای دانلود نمونه قرارداد انتقال سرقفلی در قالب فایل pdf ، روی لینک زیر کلیک کنید و آن را صورت رایگان دریافت کنید.

دانلود نمونه قرارداد انتقال سرقفلی

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک