افراز املاک (تفکیک و تقسیم املاک) چگونه انجام می شود ✔️

تفکیک افراز و تقسیم املاک چگونه انجام می شود ✔️

بروز اختلاف میان شرکا یکی از شایع‌ترین مشکلات و چالش‌ها در مدیریت و انتقال مالکیت املاک مشاع به شمار می‌آید. املاک مشاع به املاکی گفته می‌شود که چندین شریک به صورت مشترک در مالکیت آن سهیم هستند و هر یک از شرکا سهمی از ملک را دارند، اما این سهم‌ها به صورت فیزیکی و مشخص از یکدیگر جدا نیستند. در چنین شرایطی، اختلافات بر سر استفاده از ملک، فروش سهم‌ها یا تقسیم سود و زیان می‌تواند به بروز مشکلات جدی منجر شود. این وضعیت به دلیل پراکندگی سهم‌ها در ملک و عدم تفکیک فیزیکی هر بخش از آن، پیچیدگی‌های زیادی را در فرایند تقسیم، افراز و تفکیک ملک ایجاد می‌کند.

تفکیک، افراز و تقسیم املاک مشاع از جمله مسائل حقوقی و عملیاتی است که در شرایط خاصی ضروری می‌شود. اگرچه این فرایندها دشوار و زمان‌بر هستند، اما انجام آن‌ها برای جلوگیری از بروز اختلافات جدی و تسهیل انتقال مالکیت یا فروش سهم شرکا امری ضروری است. به عبارت دیگر، تا زمانی که ملک مشاع تفکیک یا افراز نشده باشد، یکی از شرکا نمی‌تواند سهم خود را به طور مستقل بفروشد یا تصرف کند.

در این مقاله قصد داریم به بررسی مفاهیم و تفاوت‌های تفکیک، افراز و تقسیم املاک مشاع بپردازیم و شرایط لازم برای هر یک از این فرایندها را توضیح دهیم. در ادامه، به تفصیل به توضیح هر یک از این اصطلاحات خواهیم پرداخت و نشان خواهیم داد که چرا این مراحل برای حل اختلافات میان شرکا و انجام معاملات مرتبط با املاک مشاع امری حیاتی و ضروری است.

تقسیم املاک

افراز املاک

تفکیک املاک

تفکیک املاک به معنای تقسیم یا تجزیه یک ملک غیرمنقول به قطعات کوچک‌تر است. این عمل می‌تواند برای هر نوع ملک غیرمنقول، اعم از مشاع یا مستقل، انجام گیرد. به عبارت ساده‌تر، تفکیک به فرآیند تقسیم یک ملک بزرگ‌تر به چندین بخش یا قطعه مجزا اشاره دارد که می‌تواند برای اهداف مختلفی مانند فروش، اجاره یا استفاده شخصی صورت گیرد. برای مثال، اگر یک فرد مالک یک بنای ۱۰۰۰ متری باشد و تصمیم بگیرد آن را به چهار قسمت ۲۵۰ متری تقسیم کند، از نظر حقوقی و ثبتی، او ملک خود را تفکیک کرده است.

مهمترین نکته‌ای که باید در خصوص تفکیک املاک در نظر گرفت این است که تمام مراحل این فرآیند باید به صورت قانونی و تحت نظارت مراجع مربوطه، مانند شهرداری منطقه و اداره ثبت املاک، انجام شود. بنابراین برخلاف تصور برخی، مالک بودن یک ملک به تنهایی مجوزی برای تفکیک آن نمی‌باشد و ضروری است که مالک با پیروی از مراحل قانونی از مراجع ذی‌صلاح مجوز لازم برای تفکیک ملک خود را دریافت کند.

در نهایت، اقدام برای تفکیک، افراز و تقسیم املاک در هر حالت باید با تایید اداره ثبت، شهرداری و گاهی حتی دادگاه صورت گیرد تا فرآیند قانونی و معتبر باشد. این مراحل، از جمله ثبت رسمی تغییرات در سند ملک و تغییرات در مالکیت، تضمین می‌کنند که فرآیند تفکیک به درستی و با رعایت تمام اصول قانونی انجام خواهد شد.

تفاوت تفکیک، افراز و تقسیم املاک

همانطور که در پاراگراف‌های قبلی بیان شد، تقسیم ملک در واقع معادل افراز و تفکیک است. بنابراین، از لحاظ عملی هیچ تفاوتی میان تقسیم و تفکیک یا تقسیم و افراز وجود ندارد. با این حال، برای دقیق‌تر بودن، بهتر است به جای عنوان “تفکیک، افراز و تقسیم املاک” از عبارت “تفاوت تفکیک و افراز” استفاده کنیم.

با وجود شباهت‌های ظاهری، تفکیک و افراز املاک تفاوت‌های مهمی دارند. یکی از اولین تفاوت‌ها، تعریف هر یک از این اصطلاحات است. در ادامه، چند مورد از تفاوت‌های اصلی تفکیک و افراز املاک را شرح خواهیم داد:

✳️ نیاز به ملک مشاع: یکی از تفاوت‌های بارز میان تفکیک و افراز، نیاز به مشاع بودن ملک است. برای تفکیک، ملک می‌تواند یک مالک هم داشته باشد و نیازی به اشاعه‌ بودن آن نیست. به عبارت دیگر، یک مالک می‌تواند ملک خود را بدون نیاز به داشتن شریک یا شریکان دیگر، به قطعات کوچک‌تر تفکیک کند. در حالی که برای افراز، ملک باید مشاع باشد، یعنی ملک باید چندین مالک داشته باشد و تا زمانی که ملک مشاع نباشد، نمی‌توان برای افراز آن اقدام کرد.

✳️ نحوه تقسیم سهم مالکان: در فرآیند تفکیک، هیچ توجهی به نحوه تقسیم سهم مالکان نمی‌شود. در این فرآیند، تنها به تقسیم فیزیکی ملک توجه می‌شود و مالکان باید پس از تفکیک، در تقسیم نامه به صورت قانونی سهم خود را احیاء کنند. در حالی که در افراز، سهم هر یک از شرکا از همان ابتدا مشخص شده و تقسیم به طور دقیق و بر اساس آن سهم صورت می‌گیرد.

✳️ محدودیت‌های قانونی: افراز املاک معمولاً تحت نظارت و با مداخله قانونی بیشتر انجام می‌شود، به ویژه زمانی که یکی از شرکا درخواست جداسازی سهم خود را دارد. این در حالی است که در تفکیک، معمولاً مداخله قانونی کمتری نیاز است و این فرآیند به طور معمول در سطح مالکیت و مطابق با قوانین شهرداری و ثبت انجام می‌شود.

به طور کلی، تفکیک به معنای تجزیه و تقسیم ملک به قطعات کوچک‌تر است، که ممکن است برای ملک‌های با یک مالک نیز صورت گیرد، در حالی که افراز به ویژه برای املاک مشاع است و در آن تقسیم و جداسازی سهم هر شریک به طور دقیق انجام می‌شود.

تفکیک، افراز و تقسیم املاک چگونه انجام می‌شود؟

پس از بررسی تفاوت‌های تفکیک، افراز و تقسیم املاک، نوبت به چگونگی انجام این فرآیندها می‌رسد. این مراحل ممکن است بسته به نوع ملک و شرایط خاص آن متفاوت باشد، اما اصول کلی آنها مشابه هستند.

⭐️تفکیک املاک

تفکیک املاک به معنای تقسیم یک ملک به چند قسمت کوچک‌تر است. این تقسیم ممکن است برای فروش یا استفاده مجدد از ملک انجام شود. تفکیک املاک به دو صورت تفکیک عرصه (زمین) و تفکیک اعیان (ساختمان یا بنا) صورت می‌گیرد. مراحل تفکیک ملک به شرح زیر است:

🔸 دریافت نقشه تفکیکی: اولین گام در تفکیک، دریافت نقشه تفکیکی از مراجع مربوطه است. اگر ملک در منطقه شهری یا حاشیه آن قرار داشته باشد، باید نقشه تفکیکی از شهرداری منطقه مربوطه دریافت شود. اما اگر ملک در بافت روستایی قرار داشته باشد، نقشه باید از بخشداری یا دهیاری منطقه گرفته و تاییدیه آن از بنیاد مسکن اخذ شود.

🔸 ارائه درخواست تفکیک: پس از دریافت نقشه تفکیکی، مالک باید درخواست تفکیک ملک خود را به اداره ثبت منطقه وقوع ملک ارائه دهد. این درخواست باید همراه با نقشه تفکیکی باشد تا مقامات مربوطه بتوانند بررسی‌های لازم را انجام دهند.

🔸 تفکیک توسط نماینده ثبت: پس از ارجاع درخواست به اداره ثبت، نماینده ثبت ملک را بر اساس نقشه تفکیکی موجود، تقسیم و تفکیک می‌کند. این فرآیند نیاز به نظارت و تأیید مقامات مربوطه دارد تا از قانونی بودن تفکیک اطمینان حاصل شود.

⭐️ افراز املاک

افراز به فرآیند جدا کردن سهم هر یک از شرکا در یک ملک مشاعی اشاره دارد. این فرآیند به درخواست یکی از شرکا یا تمامی شرکا انجام می‌شود و ممکن است در صورتی که توافق میان شرکا وجود نداشته باشد، به اجبار صورت گیرد. مراحل افراز ملک به شرح زیر است:

🔹 تقدیم درخواست افراز: برای افراز، شرکا باید درخواست خود را به دادگاه عمومی یا اداره ثبت منطقه وقوع ملک تقدیم کنند. در صورت تقدیم درخواست به اداره ثبت، مراحل بعدی توسط نماینده ثبت انجام می‌شود.

🔹 ارجاع به نماینده ثبت: پس از دریافت درخواست افراز، پرونده به نماینده ثبت ارجاع داده می‌شود تا مراحل بعدی بررسی شود.

🔹 بررسی پرونده و نقشه‌برداری: نماینده ثبت، پرونده را از نظر عدم وجود سند معارض بررسی می‌کند و پس از آن، نقشه‌برداری از ملک در حضور تمام شرکا انجام می‌شود.

🔹 قبول یا رد درخواست افراز: پس از بررسی‌های لازم و تهیه صورت مجلس از سوی نماینده ثبت، درخواست افراز یا رد می‌شود. در صورت پذیرش درخواست، فرد متقاضی می‌تواند درخواست صدور سند مستقل برای سهم خود را به اداره ثبت ارائه دهد.

🔹 درخواست از دادگاه: در صورتی که درخواست افراز به دادگاه تقدیم شود، پرونده در دادگاه بررسی می‌شود و مقامات دادگاه از اداره ثبت استعلامات لازم را دریافت می‌کنند. این مرحله ممکن است زمان‌بر باشد و نیازمند طرح دعوا باشد.

⭐️ تقسیم املاک

تقسیم ملک در واقع به جداسازی و تقسیم سهم‌های مختلف مالکان در یک ملک مشاعی اشاره دارد. برخلاف تفکیک و افراز که بیشتر به جداسازی فیزیکی ملک مربوط می‌شود، تقسیم به معنای تعیین سهم هر یک از شرکا و تقسیم آن به روش قانونی است. تقسیم املاک در مواقعی که ملک یا مال مشاعی بین چند نفر قرار دارد، ضروری است. مالکان باید از تقسیم‌نامه استفاده کنند تا نحوه تقسیم ملک و سهم هر یک از شرکا مشخص شود. این فرآیند به طور معمول با مشاوره حقوقی دقیق و مستندات معتبر صورت می‌گیرد تا از بروز مشکلات قانونی جلوگیری شود.

و کلام آخر اینکه

برای دریافت مشاوره حقوقی در زمینه املاک به بخش مشاوره های حقوقی املاک مجموعه فراملک مراجعه نمایید. با راهنمایی های کارشناسان حقوقی فراملک مراحل تفکیک، افراز و تقسیم املاک سریع‌تر و آسان‌تر طی خواهند شد.

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک