تهاتر ملک ⚖️ قرارداد تهاتر ملک

تهاتر ملک ⚖️ قرارداد تهاتر ملک

در دنیای معاملات املاک و مستغلات، شیوه‌های متنوعی برای تبادل دارایی‌ها وجود دارد که هر کدام متناسب با شرایط اقتصادی، حقوقی و توافقی میان طرفین به کار گرفته می‌شوند. یکی از روش‌های جالب و کارآمد در این حوزه، تهاتر ملک است؛ روشی که می‌تواند جایگزینی برای معاملات نقدی باشد و از پیچیدگی‌های پرداخت پول در برخی موارد جلوگیری کند. تهاتر که در زبان ساده به معنای “پایاپای” یا “معاوضه” است، می‌تواند به‌صورت کاملاً قانونی جایگزین پرداخت نقدی شود و به تسویه بدهی‌ها میان دو طرف کمک کند.

تهاتر نه‌تنها یک روش هوشمندانه در مبادلات املاک است، بلکه در قانون مدنی ایران نیز به‌عنوان یکی از راه‌های سقوط تعهدات مورد تأکید قرار گرفته است. زمانی که دو نفر به یکدیگر بدهکار و در عین حال از یکدیگر طلبکار باشند، به‌جای رد و بدل کردن مبالغ نقدی، می‌توانند بدهی‌ها را با هم تسویه کنند. این کار، علاوه‌بر صرفه‌جویی در زمان و هزینه، به افزایش سرعت معاملات و کاهش پیچیدگی‌های مالی و بانکی نیز کمک می‌کند.

در حوزه املاک، تهاتر می‌تواند به شکل معاوضه ملک با ملک، ملک با خودرو، یا حتی ملک با کالا یا خدمات دیگر انجام گیرد. البته انجام چنین معاملاتی نیازمند دقت بالا، شفافیت کامل در ارزش‌گذاری، و تسلط بر اصول حقوقی و قراردادی است. یکی از مهم‌ترین نکات در تهاتر ملک، تعیین دقیق و منصفانه ارزش هر دارایی است، چرا که اگر ارزش دو طرف نابرابر باشد، ممکن است نیاز به پرداخت مابه‌التفاوت یا درج شروط خاصی در قرارداد باشد.

با اینکه تهاتر برای بسیاری از فعالان بازار املاک مفهومی آشناست، اما جزئیات قانونی آن، انواع تهاتر (قهری، ایقاعی، قضایی و قراردادی) و شرایط صحت قرارداد تهاتر، هنوز برای بسیاری گنگ و نامشخص است. بی‌اطلاعی از این موضوعات می‌تواند منجر به بروز اختلافات یا بطلان معامله شود. از همین رو، آشنایی با قوانین تهاتر، مفاهیم حقوقی پشت آن، و نحوه تنظیم دقیق قرارداد تهاتری از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است.

در این مقاله از فراملک، قصد داریم به زبان ساده و کاربردی، شما را با مفهوم تهاتر، نحوه اجرای آن در معاملات ملکی، نکات حقوقی قراردادهای تهاتری، انواع تهاتر در قانون مدنی، و تفاوت آن با معاوضه آشنا کنیم. اگر قصد دارید با یکی از منعطف‌ترین روش‌های معاملاتی در بازار املاک آشنا شوید یا معامله‌ای بر مبنای تهاتر انجام دهید، این مقاله می‌تواند راهنمای مطمئن و کاربردی شما باشد.

تهاتر چیست

تعهداتی که افراد در مقابل یکدیگر بر عهده دارند، همچون تعهد به انجام کار در قرارداد، به صورت متعدد می‌توانند سقوط یافته و از بین بروند. پرداخت بدهی توسط مدیون و انجام تعهد توسط متعهد، توافق برای ابطال تعهد توسط طرفین، و گواهی مسئولیت‌ها از جمله شرایطی هستند که می‌توانند منجر به سقوط تعهد و فراموش آن شوند.
یکی از روش‌هایی که ممکن است باعث سقوط و از بین رفتن تعهد شود و موجب برتری یکی از طرفین، متعهد یا مدیون، نسبت به طرف مقابل، قرارداد تهاتر نامیده می‌شود.

بر اساس ماده ۲۹۴ قانون مدنی، تهاتر به وقوع می‌پیوندد وقتی که دو نفر به اندازه‌ای به یکدیگر بدهکار باشند که می‌توانند بدهی‌های خود را با یکدیگر تعویض کنند.

برای بهترین درک از مفهوم تهاتر و ماده فوق، می‌توانید به این مثال توجه کنید:
فرض کنید فرد الف به فرد ب مبلغ ۳ میلیون تومان بدهکار باشد و باید این مبلغ را به او پرداخت کند. در این شرایط، فرد الف متعهد به پرداخت بدهی ۳ میلیون تومانی خود است. اما پس از مدتی، فرد ب یک کالا به ارزش ۳ میلیون تومان از فرد الف خریداری می‌کند و متعهد می‌شود که بابت خرید کالا، ۳ میلیون تومان را به فرد الف پرداخت کند.

در این شرایط، دو راه‌حل ممکن وجود دارد:

۱. فرد الف ۳ میلیون تومان را به فرد ب پرداخت می‌کند و فرد ب نیز مجدداً ۳ میلیون تومان را به فرد الف پرداخت می‌کند

۲. از آنجا که پرداخت به روش اول منطقی نیست، منطق می‌گوید که این دو بدهی به یکدیگر منتهی شده و در نتیجه ساقط می‌شوند، که این وضعیت را تهاتر می‌نامند. بدین ترتیب، هیچکدام از طرفین ملزم به پرداخت مبلغی به طرف دیگر نیست.

بنابراین، تهاتر به معنای سقوط دو بدهی در مقابل یکدیگر به دلیل تبادل بدهی‌ها بین دو فرد است.

برای وقوع تهاتر، لازم است که دو بدهی از یک نوع باشند، مانند دو بدهی پولی یا دو بدهی کالای مشابه. همچنین، زمان و مکان پرداخت دو تعهد نیز باید با یکدیگر مطابقت داشته باشند.

معنی تهاتر در معامله

اصلی‌ترین اساس معامله تهاتر یا معامله پایاپای، به زبان انگلیسی “بارتر”  (barter) ، تجربه و عقلانیت انسان است. در این نوع معامله، دو طرف به یک توافق می‌رسند که زمانی که دو بدهی با هم تطابق داشته باشند، بدون نیاز به پرداخت، این دو بدهی سقوط خواهد کرد.

به عنوان مثال، فرض کنید شخص الف به شخص ب مبلغی بدهکار باشد و همزمان شخص ب از شخص الف همان مقدار را طلب کند. در شرایطی که این دو بدهی با یکدیگر همخوانی داشته باشند، بدون اینکه پرداختی انجام شود، این دو بدهی سقوط خواهد کرد.

این نوع معامله بیشتر بر اساس یک نوع اعتماد متقابل و توافق طرفین استوار است. در واقع، این توافق بر اساس خرد و استنباط انسانی است که به طور معقول به این نتیجه می‌رسد که پرداخت مبادله‌ای از نظر اقتصادی منطقی نیست و از جایگاه منافع هر دو طرف، سقوط بدهی ترجیح داده می‌شود.

به طور کلی، معامله تهاتر یا مبادله پایاپای نشان از ایفای تعهدات است، که در نهایت بر اساس برخورداری از عقل و خرد، و توافق طرفین، انجام می‌شود.

تهاتر ملک چیست

تهاتر ملک یکی از روش‌های انجام معاملات ملکی در بازار املاک است.  تهاتر ملک در لفظ عامه با عنوان تاخت زدن شناخته می‌شود که به معنای معاوضه یک ملک با ملک دیگر است. در معاوضه ملک باید دقت شود تا هیچ یک از طرفین با معاوضه زمین یا ملک خود دچار ضرر و زیان نشوند و به عبارتی معامله برد برد باشد.

تهاتر، به معنای برابری و مساوات، و به عبارتی برقراری عدالت میان دو طرف است. این مفهوم واقعیت خود را زمانی پیدا می‌کند که دو طرف قرارداد به طور همزمان هم بدهکار و هم طلبکار از یکدیگر باشند.

در تهاتر ملک، تعیین ارزش دو ملک به عنوان مهمترین بخش شناخته می‌شود. برای این منظور، یک کارشناس معاملات معمولاً وظیفه تعیین قیمت منصفانه برای هر ملک را بر عهده دارد تا معامله بین طرفین صورت بگیرد. زمانی که ارزش مالی دو ملک به نزدیکی یکدیگر برسد، قرارداد تهاتر انجام می‌شود. اینجاست که بسیاری از افراد اشتباهاً فکر می‌کنند اگر ارزش دو ملک یکسان نباشد، معاوضه صورت نمی‌گیرد، اما این نادرست است. در واقع، حتی اگر ارزش دو ملک متفاوت باشد، می‌توان معامله را انجام داد، با این شرط که تفاوت ارزش با پرداخت متقابل تسویه شود.

تهاتر در قانون مدنی

🔹 ماده ۲۹۴ – وقتی دو نفر در مقابل یکدیگر مدیون باشند بین دیون آنها به یکدیگر به طریقی که در مواد ذیل مقرر است تهاتر حاصل می شود .

🔹 ماده ۲۹۵ – تهاتر قهری است و بدون اینکه طرفین در این موضوع تراضی نمایند حاصل می گردد بنابراین به محض اینکه دو نفر در مقابل یکدیگر در آن واحد مدیون شدند هر دو دین تا اندازه ای که با هم معادله می نمایند بطور تهاتر برطرف شده و طرفین به مقدار آن در مقابل یکدیگر بری می شوند .

🔹 ماده ۲۹۶ – تهاتر فقط درمورد دو دینی حاصل می شود که موضوع آنها از یک جنس باشد با اتحاد زمان و مکان تادیه ولو به اختلاف سبب .

🔹 ماده ۲۹۷ – اگر بعد از ضمان مضمون له به مضمون عنه مدیون شود موجب فراغ ذمه ضامن نخواهدشد .

🔹 ماده ۲۹۸ – اگر فقط محل تأدیه دینین مختلف باشد تهاتر وقتی حاصل می شود که با تأدیه مخارج مربوط به نقل موضوع قرض از محلی به محل دیگری یا به نحوی از انحاء طرفین حق تأدیه در محل معین را ساقط نمایند .

🔹 ماده ۲۹۹ – در مقابل حقوق ثابته اشخاص ثالث تهاتر موثر نخواهد بود و بنابراین اگر موضوع دین به نفع شخص ثالثی در نزد مدیون مطابق قانون توقیف شده باشد و مدیون بعد از این توقیف از داین خود طلبکار گردد دیگر نمی تواند به استناد تهاتر از تأدیه مال توقیف شده امتناع کند .

انواع تهاتر ملک و …

تهاتر انواع مختلفی دارد :

✅ تهاتر قهری
تهاتر قهری یک نوع تهاتر قانونی است که از طریق مراجع قضایی صورت می‌گیرد و طرفین نمی‌توانند در اجرای آن دخالت کنند. در این نوع تهاتر، معاملات باید همجنس باشند؛ به عبارت دیگر، فقط معاملاتی که همان نوع باشند (مثلاً طلا با طلا، ملک با ملک، زمین با زمین و غیره) مورد قبول هستند. هدف این نوع تهاتر، حل مشکل بدهکار بودن یکی از طرفین نسبت به دیگری است. همچنین، املاک معامله شده باید در یک منطقه واقع شده باشند و زمان پرداخت معاملات نیز باید در یک روز معین قرار داده شود.
ماده ۲۹۵ قانون مدنی در تعریف تهاتر قهری مقرر داشته: « تهاتر قهری است و بدون اینکه طرفین تراضی نمایند حاصل می شود.»

✅ تهاتر قضایی
تهاتر قضایی، وقتی رخ می‌دهد که دادگاه پس از بررسی پرونده مربوط به دو تعهد یا دو بدهی متقابل، شرایط تهاتر میان آن‌ها را تأیید کند و حکمی برای انجام تهاتر صادر کند.
تهاتر قضایی به طور کامل با ورود مراجع قضایی انجام می‌شود و رای نهایی توسط قاضی دادگاه صادر می‌شود. در این نوع از تهاتر، معامله باید از نظر شرعی و قانونی کاملاً تایید شود.

✅ تهاتر ایقاعی
در صورتی که یک فرد بدهی‌های متعددی با وثیقه‌های گوناگون داشته باشد و جمع وثیقه‌ها از مبلغ بدهی او بیشتر باشد، او می‌تواند بر اساس خواسته خود، تهاتر ایقاعی را صورت دهد. در این نوع تهاتر، شرایط تهاتر با اراده یک جانبه یکی از طرفین تعیین می‌شود؛ به عبارت دیگر، این حالت زمانی ایجاد می‌شود که دو بدهی شرایط اصلی تهاتر را نداشته باشند، به عنوان مثال، زمان پرداخت یکی از دیون در حال حاضر و زمان پرداخت دیگری چند ماه آینده باشد. اما بدهکار دین آینده از زمان پرداختی خود گذر کند و زمان پرداخت هر دو بدهی، در زمان حال قرار گیرد. در تهاتر ایقاعی، شرایط تهاتر بر اساس تمایل یکی از طرفین قرارداد بستگی دارد.

✅ تهاتر قراردادی
برای انجام تهاتر قهری بین دو تعهد موجود در سند تعهد به انتقال، ضروری است که دو دین از همان نوع باشند. علاوه بر این، زمان و مکان پرداخت دو تعهد نیز باید یکسان باشد. اگر حداقل یکی از این شرایط در تهاتر قهری مغایرت داشته باشد، دو طرف می‌توانند به توافق برسند که تعهداتشان به دلیل تهاتر لغو شوند.
به عنوان مثال، اگر دو تعهد از نظر نوع با هم متفاوت باشند، طرفین می‌توانند با توافق قراردادی تعهد خود را در برابر یکدیگر لغو کنند؛ این نوع تهاتر را تهاتر قراردادی می‌نامند.
آسان‌ترین روش تهاتر، تهاتر قراردادی است. در این نوع تهاتر، دخالتی از سمت سازمان قضایی نداریم و عواقب معامله نیز به عهده معامله‌کنندگان است. این نوع تهاتر برای پرداخت باقی‌مانده قرارداد هم مورد استفاده قرار می‌گیرد.

قرارداد تهاتر چیست

هر زمان که دو محصول، خدمت یا کالا به طور مستقیم با یکدیگر مبادله می‌شوند، این نوع تبادل را می‌توان به عنوان تهاتر یا معامله پایاپای دانست. در این نوع معاملات، دو طرف به اندازه‌ای که معادل ارزش محصول یا خدمت مقابل را داشته باشند، آن را مبادله می‌کنند. از این رو، در این قراردادها یا معاملات، هیچ نیازی به استفاده از پول نقد یا سایر وسایل معاملاتی نمی‌باشد.

در تهاتر، طرفین با ارائه محصولات و خدمات، نیازهای همدیگر را برآورده می‌کنند. این بدان معناست که هر دو طرف قرارداد در برابر یکدیگر بدهکار و طلبکار هستند و از طریق این توافق می‌توانند بدهی‌های خود را تسویه کنند. یکی از نکات مهم در تهاتر، دقیقاً برابر بودن میزان بدهی هر دو طرف معامله است.

دانلود نمونه قرارداد تهاتر ملک

تهاتر چه قوانین و شرایطی دارد

از نظر حقوقی، تهاتر به معنای اجرای تعهدات مشابه یکدیگر است و با توجه به این مسئله، شرایط تهاتر شامل این موارد است:

✳️ طرفین معامله باید طلبکار و بدهکار یکدیگر باشند
برای اجرای تهاتر، هر دو طرف باید نسبت به یکدیگر تعهد داشته و طرف قرارداد باشند. به عنوان مثال، یک فرد نمی‌تواند به خاطر بدهی برادر طرف دیگر، تقاضای تهاتر کند یا به این قانون استناد کند.

✳️ بدهی‌ها باید از یک جنس باشند
برای اجرای تهاتر، بدهی‌ها باید از یک جنس باشند؛ به این معنا که نمی‌توان در مقابل یک بدهی ریالی، از طرف مقابل برای یک بدهی دلاری تقاضای تهاتر کرد.

✳️ هر دو بدهی باید کلی باشند
تهاتر تنها در صورتی قابل اجراست که هر دو بدهی کلی باشند. به عنوان مثال، فردی که طلب او یک خودرو بوده و به طرف دیگر باید مبلغ مشخصی پول بپردازد، نمی‌تواند به تهاتر استناد کند.

✳️ اتحاد زمان و مکان
یکی دیگر از مهم‌ترین شرایط تهاتر، اتحاد زمان و مکان است. اگر زمان یا مکان پرداخت دو بدهی متفاوت باشد، تهاتر صورت نمی‌گیرد.

✳️ دیدگاه هر دو طرف
تهاتر تنها در صورتی صورت می‌گیرد که هر دو طرف توافق کنند و این امر از دیدگاه قانونی ضروری است.

تفاوت تهاتر و معاوضه

تفاوت میان معاوضه و تهاتر در واقع در نوع کالاهای مورد معامله است. در معاوضه، زمانی استفاده می‌شود که کالاها یا مالکیت‌های مورد معامله، جنس یکسانی داشته باشند؛ به عبارت دیگر، مثلاً تنها دو ملک یا تنها دو زمین با هم مبادله شوند. اما در تهاتر، مفهوم به وسعت بیشتری پیدا می‌کند؛ زیرا زمانی به کار می‌رود که دو کالا یا دو مالکیت که جنس یکسانی ندارند، مورد معامله قرار گیرند؛ به عبارت دیگر، مثلاً معامله ملک با زمین، ملک با خودرو، یا حتی زمین با خودرو.

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک