سندخوانی و سند شناسی ✔️

سندخوانی و سند شناسی

سندخوانی و سند شناسی ملک

نحوه خواندن سند ملک یا سندخوانی ملک، یعنی مطالعه و تفسیر سند مالکیت ملک ، که یکی از مهمترین و اصلی ترین تخصص ها و مهارت های مشاورین املاک و مدیران قرارداد است.
هدف از سندخوانی، بررسی و تحلیل کردن اسناد و مدارک مربوط به ملک است تا مشخص شود که مالکیت ملک صحت دارد و به درستی تعیین شده و هیچ مشکل قانونی وجود ندارد.
در سندخوانی، علاوه یر سند مالکیت، اگر وامی برای ملک گرفته شده باشد (سند وام) ، پروانه ها و مجوزهای مربوط به ملک مثل پروانه ساخت و ساز نیز بررسی می شوند.

سندخوانی املاک و اهمیت آن

مهارت سندخوانی، بررسی و تشخیص جزئیات اسناد ملکی برای مشاورین املاک و مدیران قرارداد بسیار اهمیت دارد. مشاورینی که با انواع اسناد ملکی و جزئیات آن ها آشنایی دارند و تفاوت و ارزش و اعتبار اسناد را می دانند با آگاهی بالاتری و در سطح حرفه ای تری معامله می کنند.

در این مقاله ابتدا انواع اسناد ملکی را معرفی و جزئیات آن ها را بررسی می کنیم سپس نحوه خواندن سندها و اطلاعات مربوط به آن ها را توضیح می دهیم.

تعریف سند از دیدگاه قانون مدنی

مطابق ماده ۱۲۸۴ قانون مدنی، ” سند، عبارت است از، هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع، قابل استناد باشد “.

قانون مدنی، در ماده ۱۲۸۶ ، اسناد را به دو دسته تقسیم کرده است:

1. اسناد رسمی
2. اسناد غیر رسمی یا اسناد عادی

اسناد رسمی ، اسنادی هستند که در اداره ثبت اسناد و املاک یا در دفاتر اسناد رسمی ، نزد ماموران رسمی و در حدود صلاحیت آن ها و طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد و هر سندی که به غیر از این روش تنظیم شده باشد ، سند عادی محسوب می شود. یعنی بدون دخالت مامور رسمی یا دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد و صرفا توسط خود اشخاص یا شخص ثالثی تنظیم و به امضای طرفین رسیده باشد.

انواع اسناد ملکی

🔸 سند دفترچه ای یا منگوله دار : این نوع سند شامل چند برگ می باشد که با نخ و مهر سربی توسط اداره ثبت اسناد و املاک پلمپ شده است و تا قبل از سال ۱۳۹۰ مرسوم بوده اند و نوشته های آن به صورت قلم نویس است و جزئیات ملک در آن نوشته نمی شود.
سند دفترچه ای یا منگوله دار از سال ۱۳۹۰ دیگر صادر نمی شود و سند تک برگ جایگزین آن شده است.
اسناد دفترچه ای از اعتبار لازم برخوردار هستند و مالک می تواند در صورت تمایل نسبت به تبدیل سند منگوله دار به سند تک برگ اقدام نماید.

تبدیل سند دفترچه ای یا منگوله دار به سند تک برگ

🔸 سند تک برگ یا کاداستری : نوع جدید از اسناد ملکی هستند که از سال ۱۳۹۰ جایگزین اسناد دفترچه ای شده اند. امنیت و خوانایی بالایی دارند و مشخصات کامل مالک، مشخصات ملک، کروکی و موقعیت مکانی ملک، شماره قطعه و مساحت دقیق ملک، پلاک های اصلی و فرعی و مفروزی، بخش و ناحیه، نوع کاربری، سال ساخت، وضعیت خاص، آدرس پستی و کدپستی، شماره دفتر املاک الکترونیک، سمت و طبقه و امکانات اختصاصی و مشاعی در آن نوشته شده است.

🔸 بنچاق : کلیه اطلاعات خریدار و فروشنده، قیمت معامله و توضیحات کلی و جزئی معامله در آن نوشته می شود. بنچاق در زمان انتقال سند ملک و برای درج اطلاعات کامل معامله و ملک مورد نظر در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شود.

🔸 سند اوقافی : اسنادی که عرصه و اعیان نداشته باشند بلکه فقط مالکیت فرد در اعیان را ثابت کنند و عرصه آن ها به سازمان اوقاف تعلق داشته باشد را اسناد اوقافی گویند به همین دلیل اسناد و املاک مذکور باید حتما تحت نظر سازمان اوقاف معامله شوند.

🔸 سند تعاونی : زمانی که تعاونی های مسکن اقدام به ساخت برج یا مجتمعی برای اعضا می کنند به سبب مشکلاتی که برای تفکیک سند اصلی وجود دارد تا مدتی بعد از تحویل واحدها سند تک برگی برای آن ها صادر نمی شود. لذا بر همین اساس تعاونی های مسکن اقدام به صدور برگه هایی تحت عنوان سند تعاونی می کنند که در دفتر تعاونی مراحل انتقال آن طی می شود.
اسناد تعاونی پر ریسک هستند و از اسناد غیر رسمی محسوب می شوند و در زمان خرید و فروش ملک لازم است که اعتبارسنجی شوند.

🔸 قولنامه : این نوع سند، مبایعه نامه و وکالت بلاعزل است که در زمان انجام معامله تنظیم می شود. معاملاتی که به دلایل مختلف مثل آماده نبودن سند، در رهن بودن سند و ملک مربوطه و … امکان سند شخصی برای آن وجود ندارد و برای انجام مراحل انتقال مالکیت یک وکالت نامه به خریدار داده می شود.
معاملات املاک قولنامه ای به دلیل احتمال کلاهبرداری از جانب فروشنده، ریسک بالایی دارند و املاک قولنامه ای با قیمت بسیار پایین تری معامله می شوند.

🔸 سند شورایی : تا حدودی شبیه به سند قولنامه ای است با این تفاوت که مهر شورای اسلامی در آن وجود د ارد و کمی اعتبار بیشتری دارد. سند شورایی بیشتر در شهرستان ها وجود دارد.

🔸 سند مشاع : املاکی که چند مالک مشترک داشته باشند املاک مشاع و سند آن ها سند مشاع است که جزء پیچیده ترین اسناد ملکی به حساب می آیند و روش های نقل و انتقال آن ها نیز از دشوارترین روش ها می باشد.

🔸 سند تفکیکی : سندهای تفکیکی یا افراز به املاک مشاع مربوط می شوند به همین دلیل مالکین این اسناد می توانند از ۲ تا … شخص باشند.

اجزای اصلی سند تک برگ

🔹 شماره سریال سند که در سمت راست بالای صفحه وجود دارد.

🔹 استان، شهر و تاریخ صدور سند که در سمت چپ بالای صفحه وجود دارد. (لازم به ذکر است که این تاریخ ، تاریخ ثبت سند است و به منزله سن ساختمان نیست.)

🔹 مشخصات ملک در متن اصلی سند، شامل استان، شهرستان، بخش ثبتی، ناحیه، شماره فرعی، اصلی، مفروز و مجزای از قطعه، شماره ملک، مساحت به مترمربع، بلوک، سمت، طبقه، تاریخ، ثبت، شماره دفتری املاک، صفحه، شماره ثبت ملک، نوع ملک، کاربری، وضعیت خاص، بها، نوع و میزان مالکیت، شماره سریال، نشانی ملک و کد پستی

🔹 مشخصات مالک شامل نام و نام خانوادگی، نام پدر، شماره شناسنامه، شناسه ملی، محل صدور، تاریخ تولد، تابعیت و مستند مالکیت

🔹 تصویر نقشه کاداستر ملک که از امتیازات ویژه سند تک برگ است و در شناسایی موقعیت ملک موثر است.

🔹 شناسه ملی جغرافیایی املاک و مستغلات (جام) و بارکد که در انتهای صفحه وجود دارد و در هویت و اصالت ملک و سند آن اهمیت دارد.

🔹 شماره سریال و شماره اختصاصی فرم که در پشت صفحه و در بالای کادر اول وجود دارد.

🔹 ملاحظات، حدود، مفروزات، منضمات و حقوق ارتفاقی ملک

🔹 نام و نام خانوادگی رئیس ثبت اسناد و املاک و مهر و امضاء و هولوگرام

🔹 توضیحات در رهن بانک بودن و یا بازداشت بودن ملک و هر گونه نوشته اداری قانونی در مورد این ملک که در انتها نوشته و مهر می شود.

آموزش سندخوانی و سند شناسی / نحوه خواندن سند ملک

معمولا در سندخوانی ملک در انواع مختلف سند، موارد زیر توجه می گردد:

🔸 شناسایی و احراز هویت مشخصات صاحب ملک (بررسی مشخصات مالک و اطلاعاتی که در سند از مالک وجود دارد )

🔸 حد و حدود پلاک ثبتی

🔸 مساحت دقیق ملک

🔸 کاربری ملک در سند و در حال حاضر بررسی شود

🔸 وقفی یا غیر وقفی بودن پلاک ثبتی در عرصه و اعیان

🔸 مشاع بودن قسمت هایی از ملک

🔸 شماره پلاک فرعی و اصلی ملک

🔸 ۶ دانگ بودن پلاک ثبتی

🔸 رسمی یا عادی بودن سند خانه

🔸 آدرس و مساحت دقیق سندی ملک با اطلاعات اعلام شده برای آن یکسان باشد.

پلاک ثبتی، شماره اصلی و شماره فرعی

یکی از چالش های بزرگ مشاوران املاک در سندخوانی ملک ، خواندن پلاک ثبتی است.
پلاک ثبتی املاک از دو بخش تشکیل شده است: شماره اصلی و شماره فرعی که به صورت جداگانه و با همین عناوین در سند تک برگ نوشته می شود.
اما در اسناد دفترچه ای پلاک ثبتی به صورت عدد ممیزدار نوشته شده است که در واقع پلاک ثبتی اصلی و فرعی ملک است و ممیز جداکننده اینها می باشد.
عدد سمت راست ممیز ، پلاک فرعی ملک و عدد سمت چپ ممیز ، پلاک اصلی ملک است.

قطعه، مفروز و مجزا

این بخش مربوط به تقسیمات شهرداری و نشان دهنده قطعه بزرگ و تقسیم شده از زمین های شهر است. با تقسیم زمین، عددی مربوط به هر قطعه داده می شود که بتوان به راحتی اطلاعات موربوط به قطعه زمین را به دست آورد.

شماره دفتر املاک و شماره صفحه

این بخش از سند، اطلاعات مربوط به سوابق سند را در اختیار قرار می دهد و به کمک آن می توان اطلاعات ثبتی سند را بازیابی و بررسی کرد. برای درخواست استعلام اطلاعات ثبتی ملک می توان به دفتر ثبت اسناد مراجعه کرد.

نکات مهم سندخوانی ملک

🔅 حتما هنگام معامله مشخصات مالک و اطلاعات درج شده در سند را بررسی کرده و هویت صاحب ملک را بررسی کنید.

🔅 اگر ملک به صورت وکالتی فروخته می شود، حتما وکالت نامه در دفتر اسناد رسمی بررسی شود.

🔅 آدرس و مساحت دقیق ملک را بررسی کرده و دقت داشته باشید که نباید با اطلاعات اعلام شده برای ملک تفاوتی داشته باشد.

🔅 کاربری ملک را بررسی کرده و اطلاعات دقیق را در مبایعه نامه درج کنید.

🔅 در قسمت مساحت، مساحت ذکر شده ، اگر زمین باشه متراژ کل زمین و اگر آپارتمان باشد، متراژ مفید را نوشته و متراژ پارکینگ و انباری در توضیحات پشت سند نوشته شده است.

🔅 قسمت مربوط به عرصه و اعیان را نیز بررسی کرده و در صورت وقفی بودن ملک موضوع را اطلاع دهید.

🔅 میزان سهم مالک را چک کنید که چند دانگ به نام فروشنده است.

🔅 در آپارتمان ها و مجتمع های مسکونی برخی قسمت ها به صورت مشاع بوده و برای تمام ساکنین مجموعه می باشد. قسمت های مشاع را به اطلاع طرفین رسانده و آن ها را مطلع کنید.

🔅 حتما به قسمت وضعیت خاص دقت کنید. اگر عرصه و اعیان نوشته شده باشد یعنی ملکی است و اگر اعیان نوشته شده باشد یعنی ملک اوقافی است.

🔅 کلمه “طلق” در لغت به معنای آزاد و رها است، اما در اسناد رسمی، به سندی گفته می‌شود که مالک آن حق انجام هرگونه معامله و تصرف حقوقی را دارد. به این معنا که مالک می‌تواند ملک خود را بفروشد، ببخشد یا هر نوع معامله دیگری بر روی آن انجام دهد. هنگامی که سندی در ثبت به عنوان “طلق” شناخته می‌شود، یعنی امکان ثبت معاملات بر روی آن به صورت قانونی و بدون محدودیت وجود دارد.

🔅 در زمان معامله زمین، حتما پهنه آن بخش و کاربری آن را بررسی کرده و اطلاعات دقیق را در مبایعه نامه درج کنید. چرا که استخراج اطلاعات غلط می تواند برای مدیران قرارداد دردسرساز باشد.

🔅 شرایط پارکینگ و انباری را بسته به اطلاعات موجود در سند در مبایعه نامه ثبت کنید.

دوره آموزش سندخوانی

هر مشاور املاک برای موفقیت در شغل خود باید تکنیک های مربوط به سندخوانی و سند شناسی را آموخته باشد. به همین منظور مجموعه فراملک برای آموزش این دانش به مشاورین املاک ، ویدیویی تدوین کرده است که در این ویدیو از پایه ترین مباحث مربوط به اسناد ملکی تا مهمترین آن ها که تنظیم قرارداد صحیح می باشد آموزش داده شده است.

در این دوره که امکان دسترسی آسان آن برای مشاورین املاک وجود دارد، ابتدا تمام اسناد رسمی و عادی به صورت تصویری معرفی شده و نحوه خواندن این اسناد، اهمیت وجود آن ها در انواع معاملات به طور کامل توضیح داده می شوند تا به این ترتیب مشاور املاک از چند متری سند را بشناسد و بداند قرار است در داخل آن با چه مواردی روبرو شود.

دوره آموزش سندخوانی و قراردادنویسی

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک