نکات حقوقی املاک ⚖️

نکات حقوقی املاک

نکات حقوقی املاک در خرید و فروش ملک

خرید و فروش ملک یک معامله مهم و یکی از بزرگترین معاملات مالی زندگی افراد است که نیازمند رعایت نکات حقوقی مختلف است و اهمیت دارد که همه جنبه‌ها و نکات حقوقی املاک در آن به دقت بررسی شود تا از بروز مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری کند.

بررسی مالکیت ملک، سند مالکیت، وضعیت حقوقی ملک، بدهی ها و معوقات مالی، پروانه ها و مجوز ها و … از نکاتی هستند که باید بررسی شوند.

در ادامه به طور کامل به شرح این نکات و اصطلاحات حقوقی رایج در معاملات املاک می پردازیم.

مهم ترین نکات حقوقی در قراردادهای ملکی / قوانین معاملات ملکی

⚖️ احراز هویت و بررسی مدارک فروشنده : لازم است که مدارک هویتی فروشنده بررسی شود که از نظر قانون مالک ملک هست یا نه؟ یا اگر نماینده مالک است باید وکالت نامه داشته باشد. اگر ملک دارای چند نفر مالک است، باید تمامی مالکان یا وکیل قانونی آن ها در روند خرید و فروش حضور داشته باشند.

⚖️ بررسی سند رسمی ملک : ملک مورد معامله باید سند مالکیت رسمی داشته باشد. حتما سند ملک و صحت آن را بررسی کنید. حتما قبل از انجام معامله شرایط سند را به شکل کامل از نظر مشاعات، توابع و ملحقات، ثبت در دفاتر اسناد، وثیقه ای یا توقیفی بررسی کنید.

⚖️ بررسی وضعیت حقوقی ملک : آزاد بودن ، در رهن یا وثیقه بودن ملک را بررسی کنید. ملک مورد معامله نباید در رهن یا وثیقه باشد زیرا ملکی با این شرایط قابل خرید و فروش نیست و امکان انتقال مالکیت وجود ندارد.

⚖️ نکات مهم در خصوص املاک ورثه ای (موروثی) : در معامله این نوع املاک، سهم هر یک از وراث باید مشخص باشد. قبل از انجام معامله، گواهی انحصار وراثت را با مدارک شناسایی همه وراث مطابقت دهید.

⚖️ نکات حقوقی در خصوص املاک موقوفی : در این نوع از معاملات، سند زمین قابلیت خرید و فروش ندارد و فقط اجاره داده می شود و خریدار باید اجاره سالیانه را به اداره اوقاف پرداخت کند. موقوفی بودن و نبودن ملک را می توان از اداره اوقاف استعلام گرفت.

⚖️ بدهی ها و معوقات مالی : فروشنده باید قبل از انتقال سند، بدهی های ملک به شهرداری و سایر ارگان ها را تسویه کند و استعلامات لازم را انجام داده و به خریدار ارائه کند.
مالیات ملک به دو شکل مالیات بر اجاره و مالیات انتقال سند است. مالیات بر اجاره بر درآمد سالیانه از اجاره اعمال می شود، که توسط موجر پرداخت می گردد.
پنج درصد ارزش ملک نیز به عنوان مالیات انتقال سند توسط دارایی تعیین می شود، که مالک ملزم به پرداخت آن است.

آموزش مطالب حقوقی ملکی / اصطلاحات حقوقی املاک

در این قسمت، برخی از اصطلاحات حقوقی مهم و رایج در قراردادهای ملکی را نام برده و هر کدام را توضیح می دهیم:

🔸 اموال منقول و غیرمنقول : مطابق ماده ۱۹ قانون مدنی، اشیایی که نقل و انتقال آن از محلی به محل دیگر ممکن باشد بدون اینکه به خود یا محل آن خرابی وارد آید منقول است. بنابراین اموال منقول قابلیت حمل و انتقال دارند، بدون آنکه آسیبی به خودشان یا محلشان وارد شود. مانند خودرو .
اموال غیرمنقول به اموالی گفته می شود که نتوان آن را از محلی به محل دیگر انتقال داد، اعم از اینکه استقرار آن ذاتی باشد یا به واسطه عمل انسان به نحوی که‌ انتقال آن مستلزم خرابی یا نقص خود مال یا محل آن شود. مانند کوه.

🔸 مالکیت : مالکیت حقی دائمی است که به موجب آن شخص می تواند در حدود قوانین تصرف در مالی را به خود اختصاص دهد و از تمام منافع آن استفاده کند. این حق کامل ترین حقی است که انسان می تواند بر مالی داشته باشد

🔸 حق انتفاع : در حقوق مدنی حق انتفاع عبارت است از حقی که به موجب آن شخص می‌تواند از مالی که عین آن ملک دیگری است یا مالک خاصی ندارد، استفاده کند. در حق انتفاع، مال در مالکیت شخصی دیگر است و منافع نیز ملک شخص دیگری است و فقط شخص دارای حق انتفاع، حق استفاده و بهره‌برداری از آن را دارد، نه حق مالکیت بر آن.

🔸 وقف : وقف عبارت است از حبس عین مال و تسبیل منافع آن. در وقف، اصل مال و عین آن ثابت نگه داشته می شود، در حالی که استفاده از منافع آن ادامه دارد.

🔸 حق ارتفاق : حق ارتفاق حقی است که به موجب آن صاحب ملکی به اعتبار مالکیت خود، می‌تواند از ملک دیگری استفاده کند. مانند حق عبور، یا ناودان یا حق داشتن پنجره؛ مثلاً کسی برای آبیاری یا رفتن به ملک خود، می‌تواند از ملک دیگری عبور نماید. این حق از آثار مالکیت است.

🔸 اهلیت : اهلیت در قانون مدنی یعنی توانایی قانونی شخص برای دارا شدن حق یا اجرای آن.

🔸 وجه التزام : وجه التزام شرطی است که قبل از عقد قرارداد تعیین می شود و بر اساس آن مبلغی جهت جبران خسارت و ضرر انجام کار پیش‌بینی می‌شود. این وجه باید طبق طرفین قرارداد و جهت جریمه دیرکرد اجرای قرارداد در غیر موعد مقرر یا خسارت عدم انجام قرارداد پرداخت شود.

🔸 معاملات فضولی : معامله فضولی یکی از اقسام معاملات است که در آن تمام شرایط عقد برقرار است جز اینکه در آن فروشنده مالک مال نیست و اجازه فروش آن را هم ندارد. در واقع شخصی بدون اجازه مالک اصلی مال متعلق به او را منتقل می‌کند و این شخص نه مالک مال است و نه از جانب مالک نمایندگی دارد.

🔸 تهاتر : تهاتر یک ملک یعنی معاوضه ملک با ملک دیگر. در تهاتر باید مساوات و برابری برقرار باشد.

🔸 بیع: معامله و قرارداد خرید و فروش است که در آن فروشنده و خریدار با هم معامله می کنند. فروشنده در ازای گرفتن مبلغی، مالکیت ملک خود را به خریدار منتقل می کند.

🔸 ثمن : ثمن معامله همان مبلغی است که خریدار در ازای دریافت مالکیت ملک به فروشنده پرداخت می کند.

🔸 حق شفعه : اگر عرصه و اعیان ملک دارای «تنها دو مالک» باشد؛ و یکی از ۲ نفر دارندگان با انجام عقد بیع (مبایعه‌نامه) ملک را بفروشد، مالک دیگر می‌تواند مبلغی که خریدار به فروشنده پرداخت کرده را به خریدار بپردازد و همه ملک را به تملک خود درآورد، به این کار در اصطلاح حقوقی حق شفعه گفته می‌شود.

🔸 هبه : هبه به معنی بذل و بخشش است. یعنی اینکه مالک مالی را به خواست و رضایت خود، به شخص دیگری بخشش می‌کند و آن مال را به رایگان در اختیار او قرار می دهد.

دوره آموزش مسائل حقوقی املاک

مشاور املاک علاوه بر مسائل فنی باید با مسائل حقوقی مشاوران املاک نیز آشنایی داشته باشد تا بداند چه زمانی می­توان از چه قانونی استفاده کرد و به این وسیله به طرفین قرارداد که هیچ شناختی از یکدیگر ندارند اطمینان بدهد که معامله بدون هیچ مشکلی شکل خواهد گرفت.

با شرکت در دوره ها و یا با استفاده از ویدیوهای آموزش نکات حقوقی مربوط به مشاورین املاک می توان مسائل حقوقی املاک را آموخت.

ویدیو آموزش مسائل حقوقی مشاوران املاک مجموعه فراملک یکی از کامل ترین ویدیوهای آموزشی است که مسائل حقوقی املاک و مشاوران املاک را از مبتدی تا حرفه ای آموزش می دهد .

کتاب های حقوقی املاک

هر کتابی به نوبه خود اطلاعات مفیدی در اختیار آدمی قرار می‌دهد و به نوعی موجب افزایش علم و دانش او می‌شود. حال اگر کتاب مورد مطالعه از انواع کتاب های آموزشی باشد یعنی با هدف آموزش مباحث مشخص تالیف شده باشد، قطعا کاربردی ویژه در زمینه یادگیری مسائل خواهد داشت.

کتاب های حقوقی املاک نیز دقیقا همین کاربرد را برای مشاورین املاک دارند و به طور مشخص مسئله‌ای از مسائل حقوقی املاک را به مشاور املاک می‌آموزند و اطلاعاتی مفید در رابطه با قوانین معاملات ملکی در اختیار او می‌گذارند.

در ادامه بهترین و پرفروش ترین کتاب های حقوقی موردنیاز مشاوران املاک را معرفی خواهی کرد که می توانید از مجموعه فراملک سفارش دهید.

1. کتاب حقوق مشاورین املاک : در چهارفصل قوانین و مقررات و حقوق حاکم در حوزه مشاورین املاک را بررسی می کند.
2. کتاب واژه نامه قراردادی : آموزش و مهارت افزایی مشاورین املاک و مدیران قرارداد جهت تسلط بر نگارش قراردادها
3. کتاب سند مالکیت در نظام حقوقی ایران : روش های صدور سند مالکیت در نظام حقوقی ایران را بر مبنای تغییر مالک و بدون تغییر مالک بررسی می کند.

مشاهده کتاب های حقوقی املاک

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک