معامله املاک اوقافی + شرایط و قوانین آن ✔️

معامله املاک اوقافی + شرایط و قوانین آن ✔️

معامله املاک اوقافی یکی از موضوعات پرچالش اما رایج در بازار املاک ایران است. بسیاری از خریداران و حتی مشاوران املاک در مواجهه با این نوع ملک‌ها دچار تردید یا ابهام می‌شوند. دلیل این موضوع، پیچیدگی‌هایی است که در زمینه مالکیت، سند، اجاره بهای زمین، و شرایط خاص فروش این نوع املاک وجود دارد. از همین رو، آشنایی با قوانین خرید و فروش املاک اوقافی برای هر فردی که در این بازار فعال است، امری ضروری و کاربردی به حساب می‌آید.

در نگاه اول، شاید قیمت پایین‌تر این املاک نسبت به املاک شخصی، آن‌ها را به گزینه‌ای وسوسه‌انگیز تبدیل کند؛ اما اگر بدون آگاهی از قوانین و روند قانونی مربوطه وارد چنین معامله‌ای شوید، ممکن است با چالش‌های جدی و حتی ضرر مالی مواجه شوید. به همین دلیل، اطلاع دقیق از شرایط معامله املاک اوقافی و تفاوت آن‌ها با املاک عادی، شرط اصلی موفقیت در این مسیر است.

از سند دوگانه (عرصه و اعیان) گرفته تا نقش سازمان اوقاف در فرآیند فروش و اجاره، همه و همه موضوعاتی هستند که باید با دقت مورد بررسی قرار گیرند. حتی در مواردی که املاک وقفی اجازه فروش پیدا می‌کنند، باز هم خریدار تنها صاحب بنای ساخته‌شده بر روی زمین می‌شود و نه زمین ملک. همین نکته به ظاهر ساده، اما مهم، یکی از کلیدی‌ترین تفاوت‌ها میان معامله املاک اوقافی و املاک دارای سند مالکیت کامل است.

در این مقاله از «فراملک»، به‌صورت کامل و مرحله‌به‌مرحله شما را با قوانین، شرایط، سند، اجاره، نحوه استعلام و نکات حقوقی معامله املاک اوقافی آشنا می‌کنیم. چه خریدار باشید، چه فروشنده، چه مشاور املاک یا سرمایه‌گذار، مطالعه این مقاله به شما کمک می‌کند با دید بازتر و اطمینان بیشتر وارد معاملات مرتبط با املاک وقفی شوید.

بررسی قوانین معامله املاک اوقافی

با توجه به این که بازار خرید و فروش املاک اوقافی همیشه داغ است و این املاک به دلیل قیمت پایین و شرایط خرید آسان همیشه مشتری دارند، تصمیم گرفتیم قوانین خرید و فروش املاک اوقافی را به طور کامل بیان کنیم تا افراد متقاضی خرید بتوانند با اطلاعات کامل معامله خود را انجام دهند.

پیش از ذکر قوانین خرید و فروش و معامله املاک اوقافی بهتر است درباره خود املاک اوقافی اطلاعاتی داشته باشید. املاک در حالت کلی به دو صورت وقف می‌شوند؛

1. وقف عام: املاکی که برای استفاده عمومی وقف شده باشند، املاک اوقافی عام هستند. مانند مساجد، مدارس یا مراکز درمانی که در زمین های وقفی ساخته می‌شوند.
2. وقف خاص: وقف خاص به آن دسته از وقف هایی گفته می‌شود که موقوف علیهم (متولی) خاص داشته باشند. موقوف علیهم کسی است که از منافع ملک وقف شده استفاده می‌کند. این افراد نوعی حس مالکیت نسبت به مال موقوفی دارند.

اولین مورد از قوانین معامله املاک اوقافی این است که این املاک در هر گروه از انواع وقف که قرار بگیرند قابل فروش نخواهند بود. مگر در چند حالت زیر؛

1. ملک موقوفی خراب شده باشد.
2. احتمال تخریب ملک موقوفی در آینده‌ای نزدیک وجود داشته باشد.
3. میان متولیان ملک موقوفی اختلاف پیش آمده باشد.
4. اختلاف میان متولیان به تخریب ملک منجر شده باشد.
5. بازسازی ملک موقوفی مستلزم تحمل سختی و مشکلات زیاد باشد.
6. هزینه بازسازی ملک موقوفی به قدری زیاد باشد که هیچکس این هزینه را تقبل نکند.

پس شرایط و قوانین اصلی معامله املاک موقوفی در این ۶ مورد خلاصه می‌شود و در صورتی که ملک وقف شده حالتی خارج از موارد مذکور داشته باشد قابل فروش نخواهد بود.

سند املاک موقوفی

یک نکته مهم در رابطه با قوانین معامله املاک اوقافی این است که این املاک در اصل دو سند دارند؛ یک سند عرصه و یک سند اعیان. سند عرصه همان سند مربوط به زمین ملک وقفی و سند اعیان سند مربوط به بنای ملک است.

حال در زمان خرید و فروش املاک اوقافی تنها سندی که منتقل می‌شود، سند اعیان است. به عبارت دیگر خریدار فقط بنای ملک موقوفی را می‌خرد و زمین آن تا آخر در مالکیت موقوف علیهم باقی می‌ماند. تفاوت سند املاک اوقافی با سند املاک عادی نیز همین مسئله یعنی وجود دو سند و عدم انتقال سند عرصه است.

اما قوانین معامله املاک اوقافی فقط به همینجا ختم نمی‌شود! خریدار با خرید ملک اوقافی موظف به پرداخت اجاره بهای زمین آن ملک به موقوف علیهم می‌باشد. زیرا همانطور که گفته شد معامله املاک اوقافی فقط به بنا اختصاص دارد نه زمینی که ملک در آن ساخته شده است. دلیل اصلی پایین بودن قیمت املاک اوقافی نیز همین مسئله می‌باشد.

با این حساب شما در زمان خرید املاک اوقافی باید درباره متولی ملک مورد نظر تحقیق کنید تا بدانید که پس از معامله ملک با چه کسانی طرف خواهید شد و موظف به پرداخت اجاره به چه اشخاصی خواهید بود. برای این که بتوانید متولی و موقوف علیهم ملک موقوفی خریداری شده را بشناسید باید از سازمان اوقاف استعلام بگیرید.

علاوه بر استعلام از سازمان اوقاف باید درباره مالک واقعی ملک نیز اطلاعاتی داشته باشید. بنابراین دقیقا مانند زمانی که یک ملک معمولی خریداری می‌کنید باید در زمان خرید ملک اوقافی نیز از سازمان ثبت استعلام بگیرید.

تا اینجا مهمترین قوانین معامله املاک اوقافی را بیان کردیم و همانطور که متوجه شدید قوانین خرید و فروش املاک اوقافی تفاوت چندانی با قوانین خرید و فروش و معامله املاک معمولی ندارد.

دریافت وام و تسهیلات برای املاک اوقافی

یک پرسش مهم که در زمان معامله املاک اوقافی مطرح می‌شود این است که آیا با سند این املاک و یا برای خود آن ها می‌توان وام و تسهیلات دریافت کرد؟!

در پاسخ به این پرسش باید گفت بله از نظر دریافت وام و تسهیلات میان املاک اوقافی و عادی هیچ تفاوتی وجود ندارد. یعنی خریدار ملک اوقافی می‌تواند سند ملک را به عنوان ضمانت به رهن بانک یا هر مرکز دیگری درآورد و وام دریافت کند.

همچنین برای ساخت و ساز در زمین اوقافی نیز امکان اخذ وام و تسهیلات وجود دارد. البته با توجه به این که سند این زمین ها به طور کامل به خریدار منتقل نمی‌شود قطعا برای دریافت تسهیلات به مدارکی بیش از مدارک زمین های عادی نیاز خواهد بود. اما به هر حال نکته مهم این است که با سند زمین ها و املاک اوقافی شما قادر به انجام کارهایی که سایر مالکین املاک عادی انجام می‌دهند، خواهید بود.

خرید،فروش، اجاره و رهن املاک اوقافی

یکی از موضوعات اساسی در رابطه با معامله املاک اوقافی، نحوه فروش، اجاره، رهن یا انتقال مالکیت این نوع املاک است. برخلاف تصور برخی افراد، املاک اوقافی نیز مانند سایر املاک قابلیت معامله دارند، اما با یک تفاوت مهم: خریدار صرفاً مالک اعیان ملک می‌شود، نه عرصه آن. به بیان ساده‌تر، شما فقط بنای ساخته‌شده را خریداری می‌کنید و زمین زیر بنا (عرصه) همچنان در مالکیت موقوفه باقی می‌ماند.

در نتیجه، زمانی که قصد فروش ملک اوقافی را دارید، تنها می‌توانید سند اعیان را به خریدار منتقل کنید و هیچ‌گونه حقی نسبت به واگذاری زمین (عرصه) ندارید. این نکته باید به‌صورت شفاف در قرارداد ذکر شود تا بعداً دچار مشکل حقوقی نشوید. همچنین، خریدار جدید نیز از زمان خرید ملک، موظف به پرداخت اجاره بهای عرصه به اداره اوقاف یا متولی موقوفه خواهد بود.

از نکات مهم دیگر در زمان فروش ملک اوقافی این است که انتقال مالکیت اعیان باید تحت نظارت سازمان اوقاف انجام شود. بنابراین فروشنده باید به اداره اوقاف منطقه مراجعه کرده و خریدار را به‌عنوان مالک جدید در سیستم ثبت نماید. این اقدام باعث می‌شود تمام مسئولیت‌ها، از جمله پرداخت اجاره بهای عرصه و رعایت مقررات وقف، از فروشنده سلب و به خریدار منتقل گردد.

همین اصول درباره اجاره یا رهن املاک اوقافی نیز صدق می‌کند. در این حالت، مالک اعیان می‌تواند ملک را اجاره دهد یا در رهن بگذارد، اما همچنان مسئول پرداخت اجاره عرصه به موقوفه باقی می‌ماند، مگر اینکه مستأجر یا راهن در قرارداد تعهد پرداخت آن را به‌عهده بگیرد.

در نتیجه، اگر قصد هرگونه معامله بر روی ملک اوقافی دارید، بهتر است پیش از عقد قرارداد، اطلاعات دقیق در مورد نوع وقف، متولی مربوطه و وضعیت حقوقی ملک را از سازمان اوقاف استعلام نمایید تا در آینده با مشکلی مواجه نشوید.

و کلام آخر اینکه

اگر ملک اوقافی را خریداری کرده اید و به دلیل بی اطلاعی از قوانین معامله املاک اوقافی اکنون دچار مشکل شده اید، می‌توانید با تهیه یکی از دوره های مشاوره حقوقی املاک مجموعه فراملک مشکل خود را مطرح کرده و راه حل آن را از کارشناسان حقوقی مجموعه دریافت کنید.

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک