حکم تخلیه مستاجر – قانون جدید ۱۴۰۳ ✔️

قانون جدید صدور حکم تخلیه مستاجر ۱۴۰۳

قانون جدید حکم تخلیه مستاجر

طبق مصوبه جدید، قراردادهای اجاره در سال ۱۴۰۳ به صورت خودکار با حداکثر نرخ یک سال تمدید می‌شوند. مستاجرین موظفند پس از اتمام تاریخ قرارداد، درصد افزوده شده را به ودیعه نزد مالک اضافه کرده و از ماه آینده، اجاره را با بهای افزوده شده پرداخت کنند.
اما در مورد حکم تخلیه مستاجر، باید توجه داشت که طبق قانون مدنی، موجر و مستاجر ملزم به اجرای تعهدات مندرج در قرارداد اجاره هستند. در صورت بروز تخلف از تعهدات، موجر می‌تواند برای دریافت حکم تخلیه مستاجر اقدام کند. این فرایند شامل تهیه مدارک لازم مانند شناسنامه و اجاره‌نامه، مراجعه به دفتر قضایی، و تنظیم دادخواست برای صدور حکم تخلیه است.

بنابراین، با توجه به مصوبه جدید، قراردادهای اجاره به طور خودکار تمدید می‌شوند مگر اینکه تخلفی از طرفین صورت گیرد که نیازمند پیگیری قضایی برای تخلیه مستاجر باشد.

قانون تخلیه مستاجر ۱۴۰۳

طبق مصوبه جدید سال ۱۴۰۳، قراردادهای اجاره به طور خودکار و با حداکثر نرخ یک سال تمدید می‌شوند. به محض اتمام تاریخ قرارداد، مستاجر باید مبلغ اضافه شده را به ودیعه پرداخت کند و از ماه بعد، اجاره را با مبلغ جدید پرداخت کند.

قانون جدید صدور حکم تخلیه مستاجر ۱۴۰۳

درباره حکم تخلیه مستاجر در سال ۱۴۰۳، باید گفت که طبق قرارداد اجاره، موجر و مستاجر ملزم به رعایت تعهدات مندرج در قرارداد هستند. قانون مدنی نیز طرفین قرارداد را به اجرای این تعهدات ملزم می‌کند. اما در مواردی که یکی از طرفین تعهدات خود را نقض کند، موجر می‌تواند برای دریافت حکم تخلیه اقدام کند.

برای دریافت حکم تخلیه، مراحل زیر را باید طی کرد:

1. تهیه مدارک لازم: مدارکی مانند شناسنامه و اجاره‌نامه ضروری است.
2. مراجعه به دفتر قضایی: با مدارک لازم به دفتر قضایی مراجعه کنید.
3. تنظیم دادخواست: برای صادر شدن حکم تخلیه، باید یک دادخواست تنظیم شود.

با رعایت این مراحل، موجر می‌تواند حکم تخلیه مستاجر را از مراجع قضایی دریافت کند.

مهلت قانونی تخلیه چند روز است

♦️ مهلت قانونی تخلیه مستاجر: اگر قرارداد اجاره به پایان رسیده باشد، مستاجر باید ملک را تخلیه کند. اگر مستاجر توانایی تخلیه را نداشته باشد، می‌تواند از مالک تقاضای مهلت کند. شورای حل اختلاف با بررسی وضعیت مستاجر معمولاً مهلت قانونی تخلیه را یک ماه تمدید می‌کند. در این مدت مستاجر باید اجاره یک ماه را به مالک پرداخت کند و مالک حق دخالت در این مهلت را ندارد. برای اینکه قرارداد اجاره معتبر باشد، باید از طریق دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده یا دو شاهد قرارداد را امضا کرده باشند.

♦️ حکم تخلیه: حکم تخلیه زمانی صادر می‌شود که مستاجر یا مالک تعهدات خود را نقض کنند. در شرایط عادی، مستاجر تا پایان مهلت قانونی می‌تواند در خانه بماند. اما اگر اختلافی بین مستاجر و مالک پیش بیاید، موجر می‌تواند به شورای حل اختلاف مراجعه کرده و برای اخذ حکم تخلیه اقدام کند. پس از صدور حکم تخلیه، مستاجر تنها سه روز فرصت دارد ملک را تخلیه کند.

مراحل اخذ حکم تخلیه:

1. مراجعه به مراجع قانونی: اگر مستاجر ملک را تخلیه نکند، مالک به همراه مدارک لازم به مراجع قانونی مراجعه می‌کند.
2. بررسی دادخواست: مرجع قضایی ابتدا دادخواست را بررسی می‌کند و سپس به مستاجر ۲۰ روز مهلت می‌دهد تا ملک را تخلیه کند.
3. تخلیه جبری: اگر مستاجر ظرف ۱۰ روز به حکم اعتراض نکند، ملک به‌صورت جبری و با حضور مأموران انتظامی تخلیه می‌شود.

در نتیجه، برای جلوگیری از مشکلات احتمالی، بهتر است قرارداد اجاره از طریق دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود و تمام تعهدات طرفین به‌دقت رعایت شود.

دستور تخلیه فوری ملک اجاره ای

برای امکان درخواست و صدور دستور تخلیه در خصوص اسناد عادی و رسمی اجاره، شرایط زیر ضروری است:

1. قرارداد کتبی عادی یا رسمی: قرارداد اجاره باید به صورت کتبی باشد و به امضاء هر دو طرف، یعنی مالک (موجر) و مستاجر رسیده باشد.
2. ذکر مدت اجاره: قرارداد باید مدت معینی را برای اجاره ملک مشخص کند. این مدت می‌تواند مدت معین (به طور مثال، یک سال) یا مدت نامعین باشد.
3. امضاء حداقل دو شاهد: قرارداد باید حداقل توسط دو نفر به عنوان شاهدان شناخته شده امضا شود. امضای شاهدان نیز باید در قرارداد حضور داشته باشد.
4. وجود حداقل دو نسخه اصل قرارداد: باید دو نسخه اصلی از قرارداد تهیه شده باشد، یک نسخه برای موجر و یک نسخه برای مستاجر.
5. انقضاء مدت اجاره: مدت اجاره باید به پایان رسیده باشد، به عبارت دیگر، مستاجر باید از طرف مالک مطلع شده باشد که مدت اجاره به اتمام رسیده است.
6. شرایط خاص برای اجاره اماکن تجاری: اگر قرارداد برای اجاره اماکن تجاری باشد، باید شرایط خاص مانند عدم تعریف وجود حق سرقفلی، امور تجاری، و حقوق و وظایف طرفین به صورت واضح در قرارداد تعریف شده باشد.

با رعایت این شرایط، مالک می‌تواند برای تخلیه مستاجر اقدام کرده و دستور تخلیه را از مراجع صالح (مانند شورای حل اختلاف یا دادگاه) درخواست کند. این شرایط اساسی برای اطمینان از قانونی بودن و قابل اجرای بودن دستور تخلیه می‌باشند.

مدارک مورد نیاز برای دستور تخلیه

🔸 قرارداد اجاره عادی یا رسمی واجد شرایط قانونی:

• قرارداد اجاره باید به صورت کتبی باشد.
• باید حاوی امضای هر دو طرف، یعنی موجر و مستاجر، باشد.
• باید حاوی امضای حداقل دو شاهد باشد که همچنین در قرارداد ذکر شده‌اند.
• باید حداقل دو نسخه اصلی از قرارداد وجود داشته باشد.
• در قرارداد باید مدت اجاره مشخص شده باشد.

🔸 مدارک مالکیت موجر نسبت به ملک استیجاری:

• مدارکی که نشان دهد موجر واقعی مالک یا نماینده قانونی مالک ملک استیجاری است.

🔸 مدارک شناسایی جهت احراز هویت مالک:

• مدارک شناسایی موجر یا نماینده قانونی موجر، مانند کارت ملی یا شناسنامه.

🔸 در صورت تقدیم دادخواست مطالبه اجور معوقه یا خسارات وارده به ملک یا بدهی‌های مستاجر:

• در صورتی که مالک ادعایی دارد نسبت به مستاجر، باید مدارک مربوط به این ادعاها همچنین ضمیمه شود. مثلاً مدارکی که نشان دهد مستاجر به تعهدات قراردادی خود عمل نکرده است یا خساراتی به ملک وارد کرده است.

این مدارک برای اطمینان از صحت و قانونی بودن درخواست دستور تخلیه از سوی مالک ضروری است و به منظور صدور دستور تخلیه، باید به شورای حل اختلاف یا دادگاه مربوطه ارائه داده شوند.

مراحل صدور حکم تخلیه مستاجر

🔸 مراحل تقاضای دستور تخلیه با سند اجاره عادی

1. مراجعه به دفاتر خدمات قضایی و تقاضای صدور دستور تخلیه از شورای حل اختلاف:
   • مالک باید به دفاتر خدمات قضایی مراجعه کرده و درخواست صدور دستور تخلیه را از شورای حل اختلاف ثبت کند.
2. مراجعه حضوری به شورای حل اختلاف:
   • مالک باید به صورت حضوری به شورای حل اختلاف مراجعه کند تا مدارک لازم را تکمیل کرده، اصول اسناد را ارائه دهد و پیگیری صدور دستور تخلیه را انجام دهد.
3. پیگیری ابلاغ دستور تخلیه به مستاجر:
   • پس از صدور دستور تخلیه توسط شورای حل اختلاف، مالک باید اقدام به ابلاغ این دستور به مستاجر نماید.
4. پیگیری ارسال پرونده به اجرای احکام:
   • در صورت عدم تخلیه مستاجر در مهلت مقرر در دستور تخلیه، مالک باید پرونده را به اجرای احکام مربوطه ارسال کند.
5. پیگیری اجرای حکم:
   • مالک باید اجرای حکم را پیگیری کرده و در صورت استمهال یا اعتراض مستاجر، پاسخ و دفاع خود را ارائه دهد.
6. پرداخت مبلغ ودیعه یا قرض الحسنه به حساب صندوق دادگستری:
   • پس از تخلیه مستاجر، مالک باید مبلغ ودیعه یا قرض الحسنه را به حساب صندوق دادگستری پرداخت کند.
7. تقدیم دادخواست مطالبه اجور معوقه یا ضرر و زیان:
   • در صورت وجود اجور معوقه یا ضرر و زیان ناشی از تاخیر در تخلیه مستاجر، مالک می‌تواند دادخواست مطالبه این مبالغ را به دادگاه ارائه دهد.

🔸 مراحل تقاضای دستور تخلیه با سند اجاره رسمی

1. مراجعه به دفترخانه تنظیم کننده سند رسمی اجاره و درخواست صدور اجراییه:
   • مالک باید به دفترخانه‌ای که سند رسمی اجاره را تنظیم کرده است مراجعه کرده و درخواست صدور اجراییه را ثبت کند.
2. پیگیری وصول پرونده و اجراییه:
   • پس از صدور اجراییه از دفترخانه تنظیم کننده سند، مالک باید پرونده را به اداره اجرای ثبت ارسال کند و فرآیند اجرایی را پیگیری کند.
3. پیگیری تشکیل پرونده اجرایی و صدور دستور ریاست اداره اجرای ثبت:
   • اداره اجرای ثبت یا معاونت مربوطه باید پرونده اجرایی را تشکیل داده و دستور ریاست اداره اجرای ثبت را برای ابلاغ اجراییه صادر کند.
4. پاسخ به ادعاها و شکایات در دادگاه عمومی:
   • اگر مستاجر اعتراض داشته باشد، مالک باید به ادعاها و شکایات مطرح شده در دادگاه عمومی محل وقوع ملک پاسخ دهد.
5. پرداخت مبلغ ودیعه یا قرض الحسنه به حساب اداره اجرای ثبت:
   • پس از تخلیه مستاجر، مالک باید مبلغ ودیعه یا قرض الحسنه را به حساب معرفی شده توسط اداره اجرای ثبت پرداخت کند.
6. دادخواست مطالبه اجور معوقه یا ضرر و زیان:
   • اگر مالک ادعای معوقه اجور یا ضرر و زیان دارد، می‌تواند دادخواست مطالبه این مبالغ را به دادگاه ارائه دهد.

با رعایت این مراحل، مالک می‌تواند برای تخلیه مستاجر اقدام کند و به تدریج به اجرای حکم تخلیه دست پیدا کند.

شرایط صدور حکم تخلیه

🔸 پایان مهلت قانونی اجاره:

• در شرایط عادی، مستاجر تا پایان مهلت قانونی قرارداد اجاره می‌تواند در ملک حضور داشته باشد. پس از اتمام این مدت، مستاجر موظف به تخلیه ملک است.

🔸 عدم رعایت تعهدات قراردادی:

• اگر مستاجر یا مالک به تعهدات مندرج در قرارداد اجاره عمل نکنند، می‌تواند منجر به بروز مشکلات و درخواست حکم تخلیه شود. به عنوان مثال، عدم پرداخت اجاره‌بها توسط مستاجر یا عدم انجام تعمیرات لازم توسط مالک.

🔸 مشکلات بین مستاجر و مالک:

• در برخی مواقع، مشکلات و اختلافات بین مستاجر و مالک باعث می‌شود که یکی از طرفین درخواست حکم تخلیه بدهد. این مشکلات می‌تواند شامل نقض مقررات ساختمان، ایجاد مزاحمت، یا عدم رعایت شرایط قرارداد باشد.

🔸 نیاز مالک به ملک:

• اگر مالک به ملک خود نیاز داشته باشد، مثلاً برای سکونت شخصی یا استفاده تجاری، می‌تواند پس از پایان مهلت قرارداد اجاره درخواست حکم تخلیه کند.

روند صدور حکم تخلیه

🔸 ارائه دادخواست به دادگاه

مالک باید با ارائه مدارک لازم مانند قرارداد اجاره و مدارک هویتی به دادگاه یا شورای حل اختلاف مراجعه کند و دادخواست تخلیه را ثبت کند.

🔸 تشکیل جلسه رسیدگی

دادگاه یا شورای حل اختلاف با تشکیل جلسه، به بررسی موضوع می‌پردازد و پس از بررسی مدارک و شنیدن اظهارات طرفین، تصمیم‌گیری می‌کند.

🔸 صدور حکم تخلیه

در صورت تایید درخواست مالک، حکم تخلیه صادر می‌شود. این حکم به مستاجر ابلاغ می‌شود و او موظف است ظرف مدت تعیین شده ملک را تخلیه کند.

🔸 مهلت تخلیه و اعتراض

پس از صدور حکم، مستاجر ۲۰ روز فرصت دارد تا به حکم اعتراض کند. اگر اعتراض نکند یا اعتراض رد شود، مستاجر ۱۰ روز فرصت دارد تا ملک را تخلیه کند.

🔸 نکات مهم

• اجرای حکم تخلیه: حکم تخلیه نشان می‌دهد که مستاجر باید تا مدت زمان مشخص شده ملک را تخلیه کند. در صورت عدم تخلیه، اجرای حکم به صورت جبری و با حضور مأموران انتظامی انجام می‌شود.
• دستور تخلیه: دستور تخلیه، متفاوت از حکم تخلیه است و در موارد خاص، مانند پایان مهلت قرارداد اجاره و وجود شرایط قانونی، بدون نیاز به رسیدگی قضایی صادر می‌شود و مستاجر بلافاصله باید ملک را تخلیه کند.

با رعایت این شرایط و مراحل، مالک می‌تواند حکم تخلیه را دریافت و اجرای آن را پیگیری کند.

گرفتن حکم تخلیه مستاجر چقدر طول می کشد

پس از صدور حکم تخلیه، مستاجر ۲۰ روز فرصت دارد تا به حکم اعتراض کند.
اگر مستاجر به حکم اعتراض نکند، حکم قطعی شده و مستاجر ۱۰ روز فرصت دارد ملک را تخلیه کند.

دستور تخلیه ملک با حکم تخلیه چه تفاوتی دارد ؟

🔸 نحوه صدور

• دستور تخلیه: بدون رسیدگی قضایی و توسط شورای حل اختلاف یا اداره اجرای ثبت صادر می‌شود.
• حکم تخلیه: نیازمند تشکیل جلسه رسیدگی و صدور حکم توسط قاضی است. قاضی بر روند اجرای حکم نظارت دارد یا حکم مستقیماً توسط قاضی صادر می‌شود.

🔸 رعایت تشریفات آیین دادرسی

• دستور تخلیه: رعایت تشریفات آیین دادرسی ضروری نیست.
• حکم تخلیه: کاملاً در چارچوب مقررات آیین دادرسی مدنی بررسی و رسیدگی می‌شود.

🔸 صدور اجراییه

• دستور تخلیه: نیازمند صدور اجراییه نیست و اثاثیه مستاجر بلافاصله قابل تخلیه است.
• حکم تخلیه: نیاز به صدور اجراییه دارد و پس از ابلاغ حکم، مستاجر ۱۰ روز فرصت تخلیه دارد.

🔸 شرایط صدور دستور تخلیه

• اجاره‌نامه رسمی باشد یا اگر عادی است، دو نفر آن را امضا کرده باشند.
• مدت قرارداد در اجاره‌نامه ذکر شده باشد.
• اجاره‌نامه در دو نسخه تنظیم و توسط طرفین امضا شده باشد.
• مدت اجاره به پایان رسیده باشد.

در این شرایط، دستور تخلیه از اجرای ثبت (اگر اجاره‌نامه در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد) یا شورای حل اختلاف صادر می‌شود و بدون تشکیل جلسه رسیدگی طولانی، علیه مستاجر اجرا می‌گردد.

🔸 صدور حکم تخلیه

• در صورتی که هر یک از شرایط فوق موجود نباشد، موجر باید برای تخلیه مستاجر، جلسه رسیدگی تشکیل دهد و دادگاه در خصوص تخلیه حکم صادر کند.

🔸 صلاحیت رسیدگی

• رسیدگی و صدور حکم تخلیه در صلاحیت شورای حل اختلاف است مگر اینکه قرارداد اجاره محل اختلاف باشد یا اصل مالکیت موجر مورد ایراد قرار گیرد که در این صورت، صلاحیت با دادگاه است.

🔸 تجدید نظرخواهی

• رای شورای حل اختلاف در خصوص حکم تخلیه ظرف ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدید نظر خواهی در دادگاه عمومی و حقوقی است.

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک