اجاره سرقفلی – نکات و قوانین مربوط به آن ✔️

همه چیز درباره اجاره سرقفلی

اجاره سرقفلی، یکی از موضوعات مهم و پرکاربرد در معاملات املاک تجاری است که با وجود گستردگی آن در بازار، همچنان برای بسیاری از افراد مفهومی گنگ و مبهم دارد. بسیاری از مستأجران، مالکان و حتی مشاوران املاک در هنگام تنظیم قراردادهای سرقفلی با پرسش‌های متعددی مواجه می‌شوند: سرقفلی دقیقاً چه حقی است؟ آیا با اجاره معمولی تفاوت دارد؟ در صورت انتقال ملک، سرنوشت قرارداد چه خواهد شد؟ و مهم‌تر از همه، چگونه می‌توان در چارچوب قانون، از این حق بهره‌مند شد یا آن را به دیگران واگذار کرد؟

برای درک بهتر اجاره سرقفلی، باید به تاریخچه آن در نظام حقوقی ایران نگاهی بیندازیم. سرقفلی مفهومی است که پیش از انقلاب اسلامی نیز رایج بود، اما با تصویب قوانین موجر و مستأجر در سال‌های ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶، چارچوب حقوقی مشخص‌تری پیدا کرد. این حق در اصل به مستأجر اجازه می‌دهد تا در ازای پرداخت مبلغی به مالک، از امنیت و ثبات بیشتری در بهره‌برداری از ملک تجاری برخوردار شود و حتی در مواردی، حق انتقال آن را به شخص دیگری داشته باشد.

در شرایطی که رقابت در بازار املاک تجاری افزایش یافته و سرمایه‌گذاری در موقعیت‌های مناسب اهمیت بیشتری پیدا کرده است، اجاره سرقفلی می‌تواند یک ابزار حیاتی برای حفظ موقعیت شغلی و برند تجاری کسب‌وکارها باشد. اما این نوع قراردادها، با وجود مزایای بسیار، پیچیدگی‌های حقوقی و مالی فراوانی دارند که عدم آشنایی با آن‌ها می‌تواند زیان‌بار باشد.

در این مقاله از فراملک، تلاش کرده‌ایم تا همه ابعاد اجاره سرقفلی را به‌صورت جامع و کاربردی بررسی کنیم؛ از تعریف و تفاوت آن با اجاره معمولی گرفته تا حقوق و تعهدات طرفین، چالش‌های حقوقی رایج، تأثیر آن بر بازار و نکات کلیدی در هنگام عقد قرارداد. مطالعه این راهنما به شما کمک می‌کند تا با درک بهتر مفاهیم، تصمیم‌گیری آگاهانه‌تری داشته باشید و از بروز مشکلات حقوقی در آینده پیشگیری کنید.

تعریف و تاریخچه اجاره سرقفلی

تعریف سرقفلی

سرقفلی به معنای حقی است که مستأجر در قبال پرداخت مبلغی به مالک، برای استفاده از ملک تجاری به‌دست می‌آورد. این حق، به نوعی تضمین‌کننده بهره‌برداری مستمر و امن از ملک تجاری توسط مستأجر است و مالک را از حق اخراج مستأجر یا افزایش بی‌رویه اجاره‌بها باز می‌دارد. در واقع، سرقفلی یک نوع حق مالی است که به مستأجر اجازه می‌دهد تا از ملک با شرایط خاص استفاده کند و حتی این حق را به شخص دیگری واگذار کند.

در حقوق ایران، سرقفلی بیشتر به معنای حقی شناخته می‌شود که یک کسب‌وکار یا مستأجر به واسطه شهرت و رونق تجاری ایجاد کرده است. این حق معمولاً به واسطه قرارداد یا عرف محل به مستأجر منتقل می‌شود و مستأجر می‌تواند آن را به فرد دیگری بفروشد یا منتقل کند.

تاریخچه سرقفلی در ایران

تاریخچه سرقفلی در ایران به دوران پیش از انقلاب اسلامی برمی‌گردد. در آن دوران، مستأجران مغازه‌ها و ملک‌های تجاری، به واسطه پرداخت مبلغی به نام “سرقفلی” حق استفاده از ملک را به‌دست می‌آوردند و مالک نمی‌توانست به‌راحتی قرارداد را فسخ کند یا مستأجر را مجبور به ترک ملک نماید.

با پیروزی انقلاب اسلامی و تغییرات در قوانین حقوقی، مفهوم سرقفلی نیز دستخوش تغییراتی شد. با تصویب قانون روابط موجر و مستأجر در سال ۱۳۵۶، سرقفلی به عنوان یک حق شناخته شد و به مستأجران اجازه داده شد تا پس از پایان قرارداد اجاره، حق و حقوق خود را از مالک مطالبه کنند. این قانون به نفع مستأجران بود و آنها را از خروج اجباری از ملک در پایان مدت اجاره محافظت می‌کرد.

پس از انقلاب اسلامی، با تغییرات در قانون روابط موجر و مستأجر در سال ۱۳۷۶، حق کسب و پیشه و تجارت جایگزین سرقفلی شد. در این قانون، شرایط پرداخت و دریافت سرقفلی به وضوح مشخص شد و مالک و مستأجر بر اساس قرارداد و توافقات خود، موظف به رعایت این شرایط شدند. از آن زمان به بعد، سرقفلی به عنوان یک حق رسمی در معاملات ملکی مورد توجه قرار گرفت.

مفاهیم و نکات مهم در سرقفلی

سرقفلی به دو نوع تقسیم می‌شود:

✅ سرقفلی به معنای عرفی
در این حالت، مستأجر به واسطه پرداخت مبلغی، حق استفاده از ملک را به‌دست می‌آورد و این حق می‌تواند قابل واگذاری به شخص دیگری باشد.

✅ سرقفلی به معنای حقوقی
در این نوع، حق سرقفلی به واسطه قرارداد یا قانون به مستأجر اعطا می‌شود و این حق به مستأجر اجازه می‌دهد تا از ملک تجاری به‌صورت مستمر و با شرایط توافقی استفاده کند.

حقوق و تعهدات مستأجر در قرارداد اجاره سرقفلی

قرارداد اجاره سرقفلی یک سند حقوقی است که بین مالک و مستأجر منعقد می‌شود و حقوق و تعهدات هر دو طرف را مشخص می‌کند. این قرارداد نه تنها بر اساس قوانین و مقررات مربوط به اجاره‌نامه‌ها تنظیم می‌شود، بلکه به توافقات میان طرفین نیز وابسته است. در ادامه به بررسی حقوق و تعهدات اصلی مستأجر در قرارداد اجاره سرقفلی می‌پردازیم.

✳️ حقوق مستأجر

• حق بهره‌برداری از ملک

مهم‌ترین حق مستأجر در قرارداد اجاره سرقفلی، حق بهره‌برداری از ملک تجاری است. این حق به مستأجر اجازه می‌دهد تا از ملک برای کسب‌وکار خود استفاده کند و از امکانات و مزایای آن بهره‌مند شود.

• حق تمدید قرارداد

در بسیاری از قراردادهای سرقفلی، مستأجر این حق را دارد که پس از پایان مدت اجاره، قرارداد را تمدید کند. البته تمدید قرارداد معمولاً با توافق طرفین انجام می‌شود و ممکن است نیازمند شرایط خاصی باشد.

• حق فروش یا انتقال سرقفلی

مستأجر می‌تواند حق سرقفلی خود را به شخص دیگری بفروشد یا منتقل کند. این انتقال معمولاً با اطلاع و موافقت مالک انجام می‌شود. در برخی موارد، مستأجر می‌تواند بدون نیاز به موافقت مالک، سرقفلی خود را به دیگری منتقل کند.

• حفظ امنیت حقوقی

مستأجر از حق امنیت حقوقی برخوردار است؛ به این معنا که مالک نمی‌تواند بدون دلیل موجه قرارداد را فسخ کند یا مستأجر را مجبور به ترک ملک کند. در صورت بروز اختلاف، مسائل حقوقی بین طرفین باید از طریق مراجع قضایی حل‌وفصل شود.

✳️ تعهدات مستأجر

• پرداخت اجاره‌بها

یکی از تعهدات اصلی مستأجر در قرارداد اجاره سرقفلی، پرداخت به‌موقع اجاره‌بها است. مستأجر موظف است مبلغ تعیین‌شده را در زمان‌های مشخص به مالک پرداخت کند.

• رعایت شرایط قرارداد

مستأجر موظف است شرایط و مقررات مندرج در قرارداد را رعایت کند. این شرایط می‌تواند شامل نحوه استفاده از ملک، نگهداری از ملک، و رعایت قوانین محلی باشد.

• عدم ایجاد تغییرات بدون مجوز

مستأجر نمی‌تواند بدون موافقت مالک تغییرات اساسی در ملک ایجاد کند. اگر مستأجر قصد انجام تغییراتی دارد که ممکن است به ساختار یا ظاهر ملک تأثیر بگذارد، باید مجوز مالک را کسب کند.

• تخلیه ملک در پایان مدت قرارداد

مستأجر موظف است پس از پایان مدت قرارداد، ملک را به مالک بازگرداند. البته در صورتی که توافقی برای تمدید قرارداد صورت نگیرد، مستأجر باید ملک را تخلیه و تحویل دهد.

• جبران خسارت

در صورتی که مستأجر به هر نحوی به ملک آسیب وارد کند یا از تعهدات خود در قرارداد تخطی کند، موظف است خسارات وارده را جبران کند.

تأثیر اجاره سرقفلی بر بازار املاک و مستغلات

بازار املاک و مستغلات یکی از بخش‌های کلیدی اقتصاد است که تحت تأثیر عوامل مختلفی قرار دارد. اجاره سرقفلی به عنوان یکی از شیوه‌های مالکیت و بهره‌برداری از املاک تجاری، تأثیرات قابل‌توجهی بر این بازار دارد. در این بخش، به بررسی تأثیر اجاره سرقفلی بر بازار املاک و مستغلات خواهیم پرداخت.

✳️ افزایش ارزش ملک
یکی از تأثیرات اصلی اجاره سرقفلی بر بازار املاک و مستغلات، افزایش ارزش ملک است. وقتی یک ملک تجاری با شرایط سرقفلی اجاره داده می‌شود، مستأجر با پرداخت مبلغی به عنوان سرقفلی، حق استفاده از ملک را به‌دست می‌آورد. این مبلغ معمولاً به ارزش ملک اضافه می‌شود و باعث افزایش قیمت ملک در بازار می‌شود.

✳️ تثبیت درآمد برای مالک
اجاره سرقفلی به مالک این امکان را می‌دهد که درآمد ثابتی از ملک خود داشته باشد. این درآمد نه تنها شامل اجاره‌بها می‌شود، بلکه مبلغ سرقفلی نیز به عنوان یک منبع مالی قابل‌توجه برای مالک محسوب می‌شود. این امر می‌تواند به تثبیت بازار املاک کمک کند و سرمایه‌گذاران را به سرمایه‌گذاری در این بخش ترغیب نماید.

✳️ افزایش پایداری مستأجران
از آنجا که مستأجر در اجاره سرقفلی مبلغی به عنوان سرقفلی پرداخت می‌کند، معمولاً تمایل بیشتری به حفظ و نگهداری ملک و ماندن در آن دارد. این امر باعث پایداری بیشتر مستأجران و کاهش نوسانات در بازار اجاره می‌شود.

✳️ تأثیر بر عرضه و تقاضا
اجاره سرقفلی می‌تواند عرضه و تقاضا در بازار املاک را تحت تأثیر قرار دهد. از یک سو، مالکان ممکن است ترجیح دهند ملک خود را به‌جای فروش، اجاره دهند تا از درآمدهای بلندمدت بهره‌مند شوند. از سوی دیگر، مستأجران نیز ممکن است به دلیل هزینه‌های بالای خرید ملک، به اجاره سرقفلی روی بیاورند.

✳️ تأثیر بر رشد اقتصادی
اجاره سرقفلی می‌تواند نقش مهمی در رشد اقتصادی داشته باشد. از یک سو، این نوع اجاره به کسب‌وکارها اجازه می‌دهد تا با سرمایه‌گذاری کمتری وارد بازار شوند و از سوی دیگر، درآمد حاصل از سرقفلی می‌تواند به توسعه زیرساخت‌ها و خدمات عمومی کمک کند.

مقایسه اجاره سرقفلی با اجاره معمولی

اجاره سرقفلی و اجاره معمولی دو نوع از قراردادهای اجاره‌ای هستند که در بازار املاک و مستغلات به‌طور گسترده استفاده می‌شوند. هر یک از این دو نوع اجاره مزایا و معایب خاص خود را دارند و در شرایط متفاوتی به کار گرفته می‌شوند. در این بخش، به مقایسه اجاره سرقفلی با اجاره معمولی پرداخته و تفاوت‌های اصلی آنها را بررسی خواهیم کرد.

✳️ اجاره سرقفلی

• پرداخت اولیه

در اجاره سرقفلی، مستأجر علاوه بر پرداخت اجاره‌بها، مبلغی به عنوان سرقفلی به مالک پرداخت می‌کند. این مبلغ معمولاً به عنوان هزینه حق استفاده بلندمدت از ملک و تضمین ادامه قرارداد تلقی می‌شود.

• حق انتقال

مستأجر در اجاره سرقفلی معمولاً این حق را دارد که سرقفلی خود را به شخص دیگری منتقل کند. این امر به مستأجر امکان می‌دهد تا با فروش سرقفلی، سودی از سرمایه‌گذاری خود به‌دست آورد.

• پایداری قرارداد

قراردادهای اجاره سرقفلی معمولاً بلندمدت هستند و مستأجر از امنیت بیشتری در طول مدت اجاره برخوردار است. این نوع قرارداد به مستأجر اجازه می‌دهد تا کسب‌وکار خود را با خیال راحت در ملک مورد نظر توسعه دهد.

• حفاظت از حقوق مستأجر

در اجاره سرقفلی، قوانین معمولاً به نفع مستأجر هستند و مالک نمی‌تواند به‌راحتی قرارداد را فسخ کند یا اجاره‌بها را به‌طور غیرمنطقی افزایش دهد.

✳️ اجاره معمولی

• پرداخت اجاره‌بها

در اجاره معمولی، مستأجر فقط ملزم به پرداخت اجاره‌بها در زمان‌های مشخص است و نیازی به پرداخت مبلغ اولیه مانند سرقفلی ندارد. این نوع اجاره معمولاً برای مستأجرانی که به‌دنبال هزینه‌های اولیه کمتر هستند، مناسب‌تر است.

• محدودیت در انتقال قرارداد

در اجاره معمولی، مستأجر معمولاً حق انتقال قرارداد را ندارد و اگر قصد تخلیه ملک را داشته باشد، باید قرارداد را فسخ کند یا توافق جدیدی با مالک داشته باشد.

• کوتاه‌مدت بودن قرارداد

قراردادهای اجاره معمولی اغلب کوتاه‌مدت هستند و پس از پایان مدت قرارداد، ممکن است مستأجر مجبور به تخلیه ملک شود یا شرایط جدیدی برای تمدید قرارداد تعیین شود.

• کنترل بیشتر مالک

در اجاره معمولی، مالک کنترل بیشتری بر ملک دارد و می‌تواند به‌راحتی شرایط قرارداد را تغییر دهد یا قرارداد را فسخ کند. این نوع اجاره بیشتر به نفع مالک است و مستأجر از امنیت کمتری برخوردار است.

چالش‌های حقوقی و قضائی در اجاره سرقفلی

قراردادهای اجاره سرقفلی به دلیل پیچیدگی‌های حقوقی و مالی، ممکن است به چالش‌های حقوقی و قضائی منجر شوند. این چالش‌ها می‌توانند میان مالک و مستأجر یا حتی میان مستأجران قبلی و جدید رخ دهند. در این بخش، به بررسی مهم‌ترین چالش‌های حقوقی و قضائی که در اجاره سرقفلی ممکن است به وجود بیایند، خواهیم پرداخت.

✳️ اختلاف بر سر مبلغ سرقفلی
یکی از رایج‌ترین چالش‌های حقوقی در اجاره سرقفلی، اختلاف بر سر مبلغ سرقفلی است. ممکن است مستأجر ادعا کند که مبلغ سرقفلی پرداخت‌شده بیشتر از مقدار واقعی بوده و به‌دنبال بازگشت بخشی از آن باشد. در مقابل، مالک نیز ممکن است ادعا کند که مبلغ بیشتری به‌عنوان سرقفلی باید پرداخت می‌شده است. این اختلافات معمولاً نیازمند بررسی‌های دقیق حقوقی و مالی است.

✳️ اختلافات بر سر حق انتقال سرقفلی
گاهی مستأجر قصد دارد حق سرقفلی خود را به شخص دیگری منتقل کند، اما مالک با این انتقال مخالفت می‌کند. این مسئله می‌تواند به چالش‌های حقوقی منجر شود، به‌ویژه اگر در قرارداد اجاره شرایط خاصی برای انتقال سرقفلی تعیین نشده باشد.

✳️ مسائل مربوط به تمدید قرارداد
یکی دیگر از چالش‌های رایج، اختلافات مربوط به تمدید قرارداد است. ممکن است مستأجر بخواهد قرارداد را تمدید کند، اما مالک با این تمدید مخالفت کند یا شرایط جدیدی برای تمدید قرارداد تعیین کند. این مسائل می‌توانند به دعاوی حقوقی و قضائی منجر شوند.

✳️ فسخ قرارداد پیش از موعد
در برخی موارد، مالک یا مستأجر ممکن است بخواهد قرارداد را پیش از موعد فسخ کند. این اقدام معمولاً با چالش‌های حقوقی مواجه می‌شود، به‌ویژه اگر طرف دیگر قرارداد با این فسخ مخالفت کند. در چنین شرایطی، تعیین حق و حقوق هر یک از طرفین نیازمند بررسی‌های قضائی است.

✳️ اختلافات مربوط به تخلیه ملک
در پایان مدت قرارداد، ممکن است اختلافاتی در مورد تخلیه ملک به وجود بیاید. مستأجر ممکن است به دلایل مختلف از تخلیه ملک خودداری کند، در حالی که مالک به‌دنبال تخلیه فوری ملک است. این اختلافات معمولاً به دادگاه‌ها ارجاع داده می‌شوند و نیازمند حکم قضائی هستند.

✳️ راهکارهای حقوقی برای حل اختلافات
برای حل اختلافات حقوقی در اجاره سرقفلی، می‌توان از راهکارهای مختلفی استفاده کرد. یکی از این راهکارها، مراجعه به مراجع قضائی و دادگاه‌ها است. در این موارد، قاضی با بررسی مدارک و شواهد موجود، حکم نهایی را صادر می‌کند. همچنین، استفاده از میانجی‌گری و توافقات دوطرفه نیز می‌تواند به حل سریع‌تر و کم‌هزینه‌تر اختلافات کمک کند.

نقش و تأثیر اجاره سرقفلی در کسب‌وکارها

اجاره سرقفلی به‌عنوان یک ابزار حقوقی و مالی، تأثیرات عمده‌ای بر کسب‌وکارها دارد. این نوع اجاره به کسب‌وکارها اجازه می‌دهد تا با پرداخت مبلغی، حق استفاده از یک ملک تجاری را به‌دست آورند و در محیطی پایدار و مطمئن فعالیت کنند. در این بخش، به بررسی نقش و تأثیر اجاره سرقفلی در کسب‌وکارها خواهیم پرداخت.

✳️ ایجاد پایداری در کسب‌وکار
یکی از مزایای اجاره سرقفلی برای کسب‌وکارها، ایجاد پایداری و ثبات است. با پرداخت سرقفلی، کسب‌وکار می‌تواند در یک مکان تجاری ثابت و بدون نگرانی از تغییرات مکرر مستقر شود. این پایداری به کسب‌وکارها اجازه می‌دهد تا بر توسعه و رشد فعالیت‌های خود تمرکز کنند.

✳️ افزایش ارزش برند
استقرار در یک مکان ثابت و معروف می‌تواند به افزایش ارزش برند کسب‌وکار کمک کند. مشتریان با دیدن نام و نشان یک کسب‌وکار در یک مکان مشخص، به تدریج با آن آشنا می‌شوند و اعتماد بیشتری به آن پیدا می‌کنند. این امر به‌ویژه برای کسب‌وکارهایی که به ترافیک مشتریان عبوری وابسته هستند، اهمیت زیادی دارد.

✳️ کاهش هزینه‌های جابه‌جایی
یکی از مشکلاتی که کسب‌وکارها با آن مواجه می‌شوند، هزینه‌های مربوط به جابه‌جایی است. اجاره سرقفلی به کسب‌وکارها کمک می‌کند تا از هزینه‌های جابه‌جایی مکرر و مشکلات مرتبط با آن مانند از دست دادن مشتریان جلوگیری کنند. این امر می‌تواند به بهبود بهره‌وری و کاهش هزینه‌های عملیاتی کسب‌وکار منجر شود.

✳️ امکان انتقال کسب‌وکار
در صورتی که کسب‌وکار به هر دلیلی نیاز به انتقال یا فروش داشته باشد، اجاره سرقفلی این امکان را فراهم می‌کند که حق استفاده از ملک به شخص دیگری منتقل شود. این امر به کسب‌وکارها اجازه می‌دهد تا به‌راحتی و بدون نیاز به جابه‌جایی فیزیکی، فعالیت‌های خود را به شخص دیگری واگذار کنند.

✳️ جذب سرمایه‌گذاری
اجاره سرقفلی می‌تواند به کسب‌وکارها در جذب سرمایه‌گذاری کمک کند. سرمایه‌گذاران معمولاً به دنبال کسب‌وکارهایی هستند که در مکان‌های پایدار و شناخته‌شده مستقر شده‌اند. اجاره سرقفلی می‌تواند به کسب‌وکارها این اطمینان را بدهد که در یک مکان مناسب و با شرایط قابل‌قبول فعالیت می‌کنند.

راهنمایی برای انتخاب و مذاکره در قرارداد اجاره سرقفلی

انتخاب و مذاکره در قرارداد اجاره سرقفلی یک فرآیند پیچیده و حساس است که نیازمند دقت و آگاهی کامل از حقوق و تعهدات هر دو طرف است. در این بخش، به نکات کلیدی برای انتخاب مناسب‌ترین گزینه و انجام موفقیت‌آمیز مذاکره در قرارداد اجاره سرقفلی می‌پردازیم.

✳️ تحقیق و بررسی اولیه
اولین قدم در انتخاب یک ملک برای اجاره سرقفلی، تحقیق و بررسی کامل است. قبل از انتخاب ملک، باید به موقعیت مکانی، پتانسیل تجاری، و قیمت ملک توجه کنید. همچنین بررسی سوابق قانونی ملک و اطمینان از نداشتن مشکلات حقوقی ضروری است.

✳️ تعیین بودجه و شرایط مالی
مهم است که قبل از مذاکره، بودجه و شرایط مالی خود را به‌دقت تعیین کنید. مبلغ سرقفلی معمولاً بخش قابل‌توجهی از هزینه‌های اولیه را شامل می‌شود، بنابراین باید مطمئن شوید که توان پرداخت این مبلغ و همچنین هزینه‌های جاری اجاره را دارید.

✳️ بررسی قرارداد
یکی از مهم‌ترین مراحل در مذاکره، بررسی دقیق قرارداد است. همه جزئیات قرارداد، از جمله مبلغ سرقفلی، مدت اجاره، شرایط تمدید، و تعهدات مستأجر و مالک باید به‌طور کامل مشخص و شفاف باشد. در صورت نیاز، از مشاوره حقوقی استفاده کنید تا مطمئن شوید هیچ ابهامی در قرارداد وجود ندارد.

✳️ مذاکره بر سر شرایط
مذاکره بر سر شرایط قرارداد از جمله مبلغ سرقفلی، اجاره‌بها، و شرایط پرداخت، بسیار مهم است. باید به‌دقت درباره شرایطی که برای شما قابل قبول است، فکر کنید و در طول مذاکره تلاش کنید تا بهترین شرایط ممکن را به‌دست آورید. همچنین سعی کنید انعطاف‌پذیر باشید و از مذاکره به عنوان یک فرصت برای رسیدن به توافق دوطرفه استفاده کنید.

✳️ توجه به حقوق و تعهدات قانونی
همچنین باید به حقوق و تعهدات قانونی خود در قرارداد اجاره سرقفلی توجه کنید. از جمله حقوق مربوط به انتقال سرقفلی، شرایط فسخ قرارداد، و تعهدات مربوط به نگهداری از ملک. اطمینان حاصل کنید که همه این موارد در قرارداد به‌طور واضح مشخص شده‌اند.

✳️ استفاده از مشاوره حقوقی
مذاکره و تنظیم قراردادهای اجاره سرقفلی به‌دلیل پیچیدگی‌های قانونی ممکن است نیازمند مشاوره حقوقی باشد. استفاده از وکلای متخصص در این زمینه می‌تواند به شما کمک کند تا از حقوق خود محافظت کنید و از بروز مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری کنید.

مهم‎ترین موارد مندرج در اجاره نامه سرقفلی

در تنظیم قرارداد اجاره سرقفلی، دقت و رعایت اصول حقوقی بسیار مهم است و بهتر است از مشاوره حقوقی تخصصی بهره‌مند شوید. با این حال، در ادامه نکات کلی را برای تنظیم چنین قراردادی بررسی می‌کنیم تا در زمان عقد قرارداد، خطای کمتری رخ دهد. مواردی که باید در اجاره‌نامه سرقفلی ذکر شوند شامل این نکات هستند:

✳️ اطلاعات طرفین قرارداد
در ابتدا باید مشخصات کامل هر دو طرف قرارداد (صاحب ملک و مستأجر) ثبت شود. مستأجر کسی است که برای مدت معینی اجازه استفاده از ملک تجاری را دارد.

✳️ ملک مورد اجاره
این بخش به ملک یا مغازه‌ای که قرار است اجاره داده شود اشاره دارد. لازم به ذکر است که انتقال سرقفلی علاوه بر اجاره، از طریق صلح یا هبه نیز امکان‌پذیر است. بنابراین، مالک می‌تواند با تنظیم صلح‌نامه یا هبه‌نامه، سرقفلی ملک را به دیگری منتقل کند.

✳️ مبلغ اجاره
تعیین مبلغ اجاره کاملاً به توافق طرفین بستگی دارد. مکان ملک، جدید یا قدیمی بودن بنا، و امکانات آن می‌توانند بر مبلغ اجاره تأثیرگذار باشند.

✳️ شروط ضمن قرارداد
در این قسمت، طرفین می‌توانند شرایطی که مورد توافقشان است را در قرارداد ذکر کنند. این شروط نباید مخالف قانون و نظم عمومی باشند. به عنوان مثال، مالک ممکن است شرط کند که مستأجر بدون اجازه نمی‌تواند سرقفلی را به فرد دیگری منتقل کند، مگر به فردی که نامش در قرارداد ذکر شده باشد.

✳️ شرایط فسخ قرارداد
اگر هر یک از طرفین به تعهدات خود عمل نکنند، حق فسخ قرارداد وجود دارد. به عنوان مثال، اگر مستأجر تا سه ماه اجاره را پرداخت نکند، صاحب ملک می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

✳️ امضای شاهدان
طبق قانون، قرارداد اجاره باید در دو نسخه تنظیم شده و به امضای هر دو طرف و دو شاهد مورد اعتماد برسد تا معتبر باشد.

رعایت این موارد می‌تواند از بروز مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری کند.

نکات مهم در زمان تنظیم قرارداد اجاره سرقفلی

زمانی که مغازه‌ای را با سرقفلی اجاره می‌کنید، نیازی نیست نگران فروش مغازه توسط مالک باشید. حتی اگر مالک تغییر کند، مالک جدید موظف است تا پایان مدت اجاره، تمامی توافقات انجام‌شده با مالک قبلی را رعایت کند. بنابراین، نیازی به عقد مجدد قرارداد اجاره سرقفلی با مالک جدید نیست و حقوق شما بدون تغییر باقی خواهد ماند.

بر اساس ماده ۶ قانون جدید، حق سرقفلی فقط برای املاکی ایجاد می‌شود که به‌صورت قانونی کاربری تجاری دارند. معیار تجاری بودن ملک، پروانه ساختمانی آن است؛ بنابراین، برای املاک با کاربری مسکونی یا اداری، نمی‌توان حق سرقفلی را در نظر گرفت.

حق سرقفلی براساس توافق بین موجر و مستأجر تعیین می‌شود و مستأجر در پذیرش یا رد مبلغ پیشنهادی کاملاً مختار است. همچنین، اگر ملکی با کاربری غیرتجاری برای امور تجاری اجاره داده شود و برای آن سرقفلی گرفته شود، این قرارداد از نظر قانونی باطل است و مبلغ سرقفلی قابل بازگشت خواهد بود؛ زیرا معامله سرقفلی برای ملکی که کاربری تجاری ندارد، صحیح نیست.

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک