هزینه تعمیرات ساختمان بر عهده کیست 🛠

هزینه تعمیرات ساختمان بر عهده کیست ؟

یکی از مسائل چالش‌برانگیز در معاملات اجاره، اختلافات بر سر پرداخت هزینه تعمیرات ساختمان است. این مشکل می‌تواند بین مالک (موجر) و مستاجر بروز کند، به ویژه زمانی که تعمیرات اساسی یا جزئی در واحد اجاره‌ای نیاز باشد. آیا مسئولیت پرداخت هزینه های تعمیرات ساختمان بر عهده موجر است یا مستاجر؟ آیا برخی تعمیرات خاص باید توسط موجر انجام شود یا مستاجر موظف به انجام آن‌ها است؟

این مسئله معمولاً به‌دلیل عدم آگاهی کافی از قوانین و مقررات مربوط به روابط موجر و مستاجر به وجود می‌آید. در بسیاری از مواقع، موجر و مستاجر از جزئیات قانون و تعهدات خود بی‌خبر هستند و این عدم اطلاع باعث بروز اختلافات و سوءتفاهم‌های جدی می‌شود. این موضوع به ویژه در شرایطی که واحد اجاره‌ای نیاز به بازسازی، تعمیرات جزئی یا حتی تعمیرات اساسی مانند تعمیرات سیستم‌های گرمایشی، سرمایشی و سایر بخش‌های حیاتی ساختمان پیدا می‌کند، شدت می‌یابد.

در این مقاله، به بررسی این موضوع می‌پردازیم که هزینه مربوط به تعمیرات ساختمان در قرارداد اجاره بر عهده کدام طرف است و چگونه می‌توان از بروز اختلافات جلوگیری کرد. بررسی دقیق مسئولیت‌های قانونی موجر و مستاجر در این زمینه، می‌تواند به رفع بسیاری از مشکلات و سوءتفاهم‌های موجود در معاملات اجاره کمک کند.

قانون مالک و مستاجر در مورد هزینه تعمیرات آپارتمان چه می‌گوید ؟

طبق ماده ۴۸۶ قانون مدنی و مقررات مربوط به قانون تملک آپارتمان‌ها، مسئولیت نگهداری و تحویل ملک در وضعیت سالم و بدون عیب به مستاجر بر عهده موجر است. این ماده بیان می‌کند که ملک مورد اجاره باید به همراه تمامی امکانات و تاسیسات ذکر شده در قرارداد، به صورت سالم و آماده استفاده، به مستاجر تحویل داده شود.

در صورتی که در طول مدت اجاره، مشکلاتی برای ملک یا تاسیسات آن پیش آید، وظیفه تعمیرات و هزینه‌های آن بستگی به نوع مشکل دارد. اگر مشکل جزئی باشد و تعمیرات نیاز به کارهای ساده یا جزئی داشته باشد، معمولاً این هزینه‌ها بر عهده مستاجر است. اما اگر مشکلات به تعمیرات اساسی و ساختاری مربوط شوند، مسئولیت تعمیرات بر عهده مالک است.

بنابراین، در صورتی که تعمیرات مربوط به تاسیسات اصلی مانند سیستم‌های گرمایشی، سرمایشی، لوله‌کشی و سقف یا دیوارها باشد، هزینه‌ها معمولاً بر عهده مالک است. در حالی که تعمیرات جزئی مانند تعویض لامپ‌ها، تعمیر درب‌ها یا وسایل برقی ممکن است بر عهده مستاجر باشد.

در نهایت، تفکیک دقیق مسئولیت‌ها و تعیین شرایط این موضوع در قرارداد اجاره می‌تواند از بروز اختلافات و مشکلات بعدی جلوگیری کند.

هزینه تعمیرات ساختمان بر عهده کیست ؟

هزینه تعمیرات ساختمان بسته به نوع تعمیرات، بین مالک و مستاجر تقسیم می‌شود.

طبق قانون، هزینه‌های مربوط به تعمیرات اساسی و ضروری که به ساختار و تاسیسات اصلی ملک مربوط می‌شود (مانند تعمیرات سقف، دیوارها، سیستم‌های گرمایشی و سرمایشی، لوله‌کشی و برق)، بر عهده مالک است. این تعمیرات به طور معمول به وضعیت کلی ساختمان مربوط هستند و به طور مستقیم بر امنیت و قابلیت استفاده از ملک تاثیر می‌گذارند.

اما تعمیرات جزئی که معمولاً شامل تعمیرات و نگهداری روزمره ملک (مانند تعویض لامپ‌ها، تعمیر درب‌ها، یا سایر مشکلات کوچک که به سادگی قابل رفع هستند)، بر عهده مستاجر است. این نوع تعمیرات معمولاً در حیطه مسئولیت مستاجر قرار می‌گیرد، مگر اینکه در قرارداد اجاره شرایط خاصی برای این موضوع ذکر شده باشد.

تعمیرات اساسی و ضروری ساختمان شامل موارد زیر است :

• تعمیراتِ مربوط به اصل بنا ( دیوار ، در و پنجره ، سقف ، حیاط، پشت‌بام و…)
• تعمیرات مربوط به تاسیسات ( کولر ، شوفاژ ، آبگرمکن ، موتورخانه ، پکیج ، تهویه و…)
• تعمیر لوله‌کشی آب ، گاز ، فاضلاب
• تعمیر نشتی سرویس‌ها
• سیم‌کشی برق
• تعمیر آسانسور
• تعمیر در برقی پارکینگ
• رنگ‌آمیزی ساختمان
• عایق بندی پشت بام
• هزینه عوارض نوسازی شهرداری

تعمیرات جزئی خانه شامل موارد زیر است :

• تعویض واشر شیرهای آب
• تعویض چراغ‌های سوخته و خراب
• تعمیر موردی قفل در
• نصب توری در و پنجره
• تعویض پوشال کولر آبی
• تعمیر تهویه سرویس‌ها
• تعمیر موردی کلید و پریز برق
• تعویض لامپ‌های خراب
• تعمیرات جزئی درب و پنجره‌ها
• تنظیم و تعمیر شوفاژ یا رادیاتور
• تعمیر شیرهای آب گرم و سرد

اگر مالک از پرداخت هزینه تعمیرات آپارتمان امتناع ورزد چه باید کرد ؟

اگر موجر از انجام تعمیرات یا پرداخت هزینه‌ بازسازی که بر عهده اوست سر باز بزند ،  مستاجر می‌تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف از مالک برای عدم پرداخت هزینه تعمیرات آپارتمان شکایت کند .

در صورتی که مالک باز هم اقدام به برطرف کردن مشکل ساختمان نکرد ، مستاجر می‌تواند بنا بر حکم و نظارت دادگاه ، بازسازی لازم را انجام دهد و هزینه آن را از اجاره‌بها کسر کند . در غیراین صورت مستاجر این حق را دارد که قرارداد را با حکم دادگاه فسخ نماید.

مستاجر باید تعمیرات را با اجازه و تایید کتبی مالک  انجام دهد . همچنین تمام فاکتورهای مخارج را نزد خود نگه دارد تا بتواند پس از پرداخت هزینه تعمیرات و تغییرات انجام شده ، آن را از موجر مطالبه کند .

آیا مالک ضامن پرداخت هزینه های شارژ ساختمان است ؟

موضوع پرداخت سهم شارژ ساختمان به قدری اهمیت دارد که قانون گذار در مواردی مالک و مستأجر را به صورت تضامنی مسئول پرداخت شارژ و هزینه مشترک ساختمان قلمداد کرده است .

بنا بر نظر قانونگذار در صورتی که پرداخت هزینه‌های مشترک ساختمان بر عهده مستأجر باشد ، ولی او از پرداخت چنین هزینه‌هایی امتناع کند ، هیأت مدیره می تواند علاوه بر مراجعه به مستأجر به مالک نیز مراجعه و اعلام بدهی نماید .

همچنین اگر به موجب قرارداد اجاره ، پرداخت هزینه های مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن خودداری نماید ، مستأجر می تواند از محل مال الاجاره هزینه ها را پرداخت کند .

در صورتی که مستاجر مانع انجام تعمیرات شود چه باید کرد ؟

طبق قانون موجر و مستاجر ، اگر مستاجر اجازه تعمیر کردن مشکلات اساسی که برای ساختمان به‌وجود آمده است را به مالک ندهد ، مالک می‌تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف از مستاجر شکایت کند و با حکم دادگاه در فرصتی مناسب اقدام به تعمیر اشکالات ضروری ساختمان نماید .

نکات مهمی قبل از قرارداد

• بهتر است در زمان عقد قرارداد اجاره ، بر سر پرداخت هزینه تعمیرات ملک توافق کنید و مفاد آن را در قرارداد ذکر کنید .
• هنگام تحویل ملک ، امکانات و تاسیسات آن را چک کنید که سالم باشند . بهتر است آن را مکتوب کرده و به امضای مالک برسانید تا در پایان قرارداد ، در خصوص تعمیرات به مشکل نخورید .

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک