قانون تملک آپارتمان ها 🏢

قانون تملک آپارتمان ها چیست ؟

قانون تملک آپارتمان ها ، اولین بار در سال ۱۳۴۳ تصویب و سپس در سال ۱۳۷۶ اصلاح شد .

مالکیت در آپارتمان ها

قانون تملک آپارتمان ها ، مالکیت در آپارتمان ها را به دو قسمت تقسیم کرده است :

1. مالکیت اختصاصی : مربوط به بخش هایی که در سند مشخص شده است .
2. مالکیت مشترک ( مشاعات ) : قسمت هایی از ساختمان که مالکیت آن در سند ذکر نشده و همه ساکنین می توانند از آن ها استفاده کنند .

مواد قانونی تملک آپارتمان ها در مالکیت اختصاصی :

قسمت های اختصاصی :

ماده ۱ : قسمت‌هایی از بنا ، اختصاصی تلقی می‌شود که عرفا برای استفاده انحصاری شریک ملک معین یا قائم مقام او تخصیص یافته باشد .

ماده ۲ : علاوه بر ثبت اراضی زیربنا و محوطه با‌غ‌ها و پارک‌های متعلقه برای مالکیت قسمت‌های اختصاصی نیز باید به طور مجزا سند مالکیت صادر شود ، مشخصات کامل قسمت اختصاصی از لحاظ حدود طبقه ، شماره ، مساحت قسمت‌های وابسته ، ارزش و غیره باید در سند قید گردد .

قسمت های مشترک :

ماده ۳ : قسمت‌هایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آن‌ها که به طور مستقیم و یا غیر مستقیم مورد استفاده تمام شرکا می‌باشد ، قسمت‌های مشترک محسوب می‌گردد و نمی‌توان حق انحصاری بر آن‌ها قائل شد .

تبصره : گذاشتن میز و صندلی و هر نوع اشیای دیگر و همچنین نگهداری حیوانات در قسمت‌های مشترک ممنوع است .

قسمت‌های مشترک در ملکیت مشاع تمام شرکای ملک است ، هرچند که در قسمت‌های اختصاصی واقع شده باشد و یا از آن قسمت‌ها عبور نماید .

ماده ۴ : قسمت‌های مشترک مذکور در ماده ۲ قانون تملک آپارتمان‌ها عبارت است از :

• زمین زیربنا ، خواه متصل به بنا باشد یا بنا به وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد.
• تاسیسات قسمت‌های مشترک از قبیل : چاه آب و پمپ ، منبع آب ، مرکز حرارت و تهویه ، رختشویخانه ، تابلوهای بر ، کنتورها ، تلفن مرکزی ، انبار عمومی ساختمان ، اتاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد ، دستگاه آسانسور و محل آن ، چاه‌های فاضلاب ، لوله‌ها از قبیل (لوله‌های فاضلاب ، آب ، تلفن ، حرارت مرکزی ، تهویه مطبوع ، گاز ، نفت ، هواکش‌ها ، لوله‌های بخاری ) گذرگاه‌های زباله و محل جمع‌آوری آن و غیره .
• اسکلت ساختمان

تبصره : جدارهای فاصل بین قسمت‌های اختصاصی  ، مشترک بین آن قسمت‌ها است . مشروط بر اینکه جزء اسکلت ساختمان نباشد .

• درها و پنجرها ، راهروها ، پله‌ها و پاگردها که خارج از قسمت‌های اختصاصی قرار گرفته‌اند .
• تاسیسات مربوط به راه‌پله از قبیل وسایل تأمین کننده روشنایی ، تلفن و وسایل اخبار و همچنین تاسیسات مربوط به آن‌ها به استثنای تلفن‌های اختصاصی ، شیرهای آتش‌نشانی ، آسانسور و محل آن ، محل اختتام پله و ورود به بام و پله‌های ایمنی .
• بام و کلیه تاسیساتی که برای استفاده عموم شرکا و یا حفظ بنا در آن احداث گردیده است .
• نمای خارجی ساختمان
• محوطه ساختمان ، باغ‌ها و پارک‌ها که جنبه استفاده عمومی دارد و در سند اختصاصی نیز ثبت نشده باشد .

اداره امور ساختمان

وقتی یک آپارتمان چند مالک داشته باشد ،  باید برای اجرای قوانین ، هر کدام برای خود نماینده ای تعیین کنند . اگر تعداد مالکین بیشتر از ۳ نفر باشد ، باید برای ساختمان مجمع عمومی تشکیل شود تا از آن میان ، مدیری برای اداره ی امور ساختمان تعیین شود .

برای تشکیل مجمع عمومی ،  باید مالکان بیش از نصف مساحت قسمت های اختصاصی حضور یابند .

وظایف مدیران ساختمان :

• اداره و حفظ ساختمان
• دریافت و پرداخت هزینه های ساختمان
• بیمه آتش سوزی ساختمان
• تعیین سهم هر آپارتمان در هزینه ها و اعلام آن
• خودداری از ارائه خدمات مشترک به مالکین بدهکار
• مطالبه ی بدهی از مالکین بدهکار توسط طرح دعوی در دادگستری و مراجعه به اداره ثبت .

مواد قانونی تملک آپارتمان ها در مالکیت مشترک

مجمع عمومی ، طرز انتخاب و وظایف و تعهدات مدیر ساختمان :

ماده ۵ : در صورتی که تعداد مالکین از سه نفر تجاوز کند ، مجمع عمومی مالکین تشکیل می‌شود .

ماده ۶ : زمان تشکیل مجمع عمومی مالکین اعم از عادی یا فوق‌العاده ، در مواردی که توافق نامه‌ای بین مالکین تنظیم نشده است ، بر اساس اکثریت مطلق آرای مالکینی خواهد بود که بیش از نصف مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی را مالک باشند . در صورت عدم حصول اکثریت مزبور ، زمان تشکیل مجمع عمومی با تصمیم حداقل سه نفر از مالکین تعیین خواهد شد .

ماده ۷ : در اولین جلسه مجمع عمومی ، ابتدا رئیس مجمع عمومی تعیین خواهد شد . سپس در همان جلسه مدیر یا مدیرانی از بین مالکین و یا اشخاصی از خارج انتخاب می شود . مجمع عمومی مالکین باید لااقل هر سال یک بار تشکیل شود .

ماده ۸ : برای رسمیت مجمع ، حضور مالکین بیش از نصف مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی با نماینده آنان ضروری است .

تبصره : در صورت عدم حصول اکثریت مندرج در این ماده ، جلسه برای پانزده روز بعد تجدید خواهد شد . هرگاه در این جلسه هم اکثریت لازم حاصل نگردید ، جلسه برای پانزده روز بعد تجدید و تصمیمات جلسه اخیر با تصویب اکثریت عده حاضر معتبر است .

ماده ۹ : کسی که به عنوان نماینده یکی از شرکا تعیین شده باشد ، قبل از تشکیل جلسه مجمع عمومی وکالت نامه معتبر خود را به مدیر یا مدیران ارائه نماید .

تبصره : در صورتی که مالک قسمت اختصاصی ، شخصیت حقوقی باشد ، نماینده آن طبق قوانین مربوط به شخصیت‌های حقوقی معرفی خواهد شد .

ماده ۱۰ : هرگاه چند نفر ، مالک یک قسمت اختصاصی باشند ، باید طبق ماده ۷ قانون تملک آپارتمان‌ها ، از طرف خود یک نفر را برای شرکت در مجمع عمومی انتخاب و معرفی نمایند .

ماده ۱۱ : مجمع عمومی شرکاء دارای وظایف و اختیارات زیر می‌باشد :

• تعیین رئیس مجمع عمومی .
• انتخاب مدیر یا مدیران و رسیدگی اعمال آن‌ها .
• اتخاذ تصمیم نسبت به اداره امور ساختمان .
• تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینه‌های سالانه .
• اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ و نگهداری و تعمیر بنا .
• تفویض اختیار به مدیر یا مدیران به منظور انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان .

ماده ۱۲ : کلیه تصمیمات مجمع عمومی شرکا باید درصورت‌جلسه نوشته و به وسیله مدیر یا مدیران نگهداری شود .

تبصره : تصمیمات متخذه مجمع باید ظرف ده روز به وسیله مدیر یا مدیران به شرکا غایب اطلاع داده شود .

ماده ۱۳ : تصمیمات مجمع عمومی بر طبق ماده ۶ قانون برای کلیه شرکا الزام آور است .

اختیارات و وظایف مدیر یا مدیران

ماده ۱۴ : مدیر یا مدیران مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی می‌باشند .

ماده ۱۵ : اصلاحی مصوب ۲۸/۱۰/۱۳۵۳، تعداد مدیران باید فرد باشد و مدت ماموریت مدیر یا مدیران دو سال است . ولی مجمع عمومی می‌تواند این مدت را اضافه کند و انتخاب مجدد مدیر یا مدیران بلامانع خواهد بود .

ماده ۱۶ : در صورت استعفا ، فوت ، عزل یا حجر مدیر یا مدیران ، قبل از انقضای مدت ، مجمع عمومی فوق‌العاده ، به منظور انتخاب جانشین تشکیل خواهد شد.

تبصره : در صورتی که سه نفر یا بیشتر از اعضای هیئت مدیره به جهات فوق از هیئت مدیره خارج شوند ، مجمع عمومی فوق‌العاده باید به منظور تجدید انتخاب هیئت مدیره تشکیل گردد .

ماده ۱۷ : تصمیمات مدیران با اکثریت آرا معتبر است .

ماده ۱۸ : مجمع عمومی یک نفر از مدیران را به عنوان خزانه‌دار تعیین می‌نماید . خزانه‌دار دفتر ثبت درآمد و هزینه خواهد داشت ، که به پیوست قبوض و اسناد مربوطه ،  برای تصویب ترازنامه  به مجمع عمومی تسلیم و ارائه خواهد داد .

ماده ۱۹ : مدیر یا مدیران ، امین شرکا بوده و نمی‌توانند فرد دیگر را به جای خود انتخاب نمایند .

ماده ۲۰ : مدیر یا مدیران مکلف اند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش‌سوزی بیمه نمایند . سهم هر شریک از حق بیمه با توجه به ماده ۴ قانون به وسیله مدیر ، تعیین و از شرکا اخذ و به بیمه‌گر پرداخت خواهد شد .

ماده ۲۱ : مدیر یا مدیران مکلف اند میزان هزینه مستمر و مخارج متعلق به هر شریک و نحوه پرداخت آن را قبل یا بعد از پرداخت هزینه به وسیله نامه سفارشی به نشانی قسمت اختصاصی یا نشانی تعیین شده از طرف شریک به او اعلام نمایند .

ماده ۲۲ : در کلیه ساختمان‌های مشمول قانون تملک آپارتمان‌ها که بیش از ۱۰ آپارتمان داشته باشد ، مدیر یا مدیران مکلف اند برای حفظ و نگهداری و همچنین تنظیف قسمت‌های مشترک و انجام سایر امور مورد نیاز بنا ، دربانی استخدام نمایند.

هزینه های مشترک ساختمان :

مدیر ساختمان ، طبق قانون تملک اپارتمان ها ، میزان سهم هر یک از مالکان را برحسب متراژ اختصاصی هر واحد مشخص می کند .

مواد قانونی تملک آپارتمان ها در  پرداخت هزینه های مشترک ساختمان :

ماده ۲۳ : شرکای ساختمان موظف اند در پرداخت هزینه‌های مستمر و هزینه‌هایی که برای حفظ و نگهداری قسمت‌های مشترک بنا مصرف می‌شود ، طبق مقررات زیر مشارکت نمایند :

تبصره :  چنانچه به موجب اجاره‌نامه یا قرارداد خصوصی پرداخت هزینه‌های مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن استنکاف نماید ، مستاجر می‌تواند از محل مال‌الاجاره هزینه‌های مزبور را پرداخت کند . در صورتی که پرداخت هزینه‌های جاری مشترک به عهده استفاده‌کننده باشد و از پرداخت استنکاف کند ، مدیر یا مدیران می‌توانند علاوه بر مراجعه به استفاده‌کننده ، به مالک اصلی نیز مراجعه نمایند .

ماده ۲۴ : هریک از شرکا که در مورد سهمیه یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد ، می‌تواند  به مدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی نسبت به موضوع را بنماید . در صورت عدم رسیدگی یا رد اعتراض ، شریک می‌تواند به مراجع صلاحیت‌دار قضائی مراجعه کند .

ماده ۲۵ : هزینه‌های مشترک عبارت است از :

• هزینه‌های لازم برای استفاده ، حفظ و نگهداری عادی ساختمان و تاسیسات و تجهیزات مربوطه .
• هزینه‌های اداری و حق‌الزحمه مدیر یا مدیران .

حفظ و نگهداری یا تعمیرات بنا :

یکی از مسائلی که در قانون تملک آپارتمان ها مورد توجه قرار گرفته است ، تجدید بنای ساختمان است . یعنی زمانی که ساختمان دچار فرسودگی شده است .  در این شرایط اگر موارد زیر صدق کند ، تجدید بنای ساختمان صورت می گیرد :

• بیم خطر یا ضرر مالی و جانی
• موافقت اکثریت مالکین قسمت‌های اختصاصی در تجدید بنا
• دادگاه در مورد تجدید بنا حکم صادر کرده باشد
• مسکن استیجاریِ مناسب برای مالکینی که موافق تجدید بنا نبودند ، تأمین شود .
• در نهایت پس از اتمام بازسازی ، سهم هریک از مالکان از بنا و هزینه‌های انجام شده تعیین می‌شود و از اموال آنها از جمله همان واحد محاسبه می شود . همچنین اجاره خانه مالکین اقلیت نیز از اموال آنان کسر می گردد .

مواد قانونی تملک آپارتمان ها در پرداخت هزینه تعمیرات ساختمان :

ماده ۲۶ : در صورتی که بین شرکا توافق شده باشد که هزینه‌های نگهداری یک قسمت از بنا یا هزینه نگهداری  و عملیات یک جزء از تاسیسات فقط به عهده بعضی از شرکا باشد ، فقط همین شرکا ملزم به انجام آن بوده و در تصمیمات مربوط به این هزینه‌ها ، تعیین تکلیف خواهند نمود .

ماده ۲۷ : مدیر یا مدیران به ترتیبی که مجمع عمومی تصویب می‌کند، به منظور تامین هزینه‌های ضروری و فوری، وجوهی به عنوان تنخواه گردان از شرکا دریافت کنند .

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک