معامله ملک موروثی ✔️ خرید و فروش املاک ورثه ای

معامله ملک موروثی یا خرید و فروش املاک ورثه ای چیست ؟

معامله ملک موروثی یا خرید و فروش املاک ورثه ای یکی از فرآیندهای پیچیده در بازار مسکن است که ممکن است برای بسیاری از افراد دارای چالش‌های حقوقی و قانونی باشد. زمانی که مالک یک ملک فوت می‌کند، این ملک طبق قوانین انحصار وراثت به وراث منتقل می‌شود. وراث باید ابتدا مراحل قانونی برای اثبات مالکیت خود را طی کنند و پس از اخذ گواهی انحصار وراثت، می‌توانند اقدام به خرید و فروش ملک موروثی کنند.

در خرید و فروش املاک ورثه ای، اگر تعداد ورثه بیشتر از یک نفر باشد، مالکیت ملک به صورت مشاع در میان وراث تقسیم می‌شود. این بدان معناست که هر یک از وراث سهم خاصی از ملک را دارا هستند، مگر آنکه برای تقسیم آن توافقاتی صورت گرفته و ملک به طور کامل به یکی از وراث منتقل شود. در صورتی که وراث بخواهند ملک را به فروش برسانند، باید تمام وراث رضایت دهند و برای تکمیل معامله، تمامی مدارک و مستندات قانونی لازم را فراهم کنند.

این نوع معاملات اغلب نیازمند بررسی‌های دقیق حقوقی و مشاوره با وکیل متخصص در امور ارث و املاک است تا از بروز مشکلات احتمالی در روند معامله جلوگیری شود. در ادامه این مقاله، مراحل خرید و فروش املاک ورثه ای و نکات مهم مربوط به آن را بررسی خواهیم کرد.

مراحل معامله املاک موروثی

♦️ مشخص بودن صاحب ملک

اولین و مهم ترین کاری که در خرید و فروش ملک ورثه ای باید انجام دهید این است که نگاهی به سند ملک بیندازید و مطمئن شوید که ملک به نام شخص فوت شده باشد تا سرتان کلاه نرود.

♦️ گواهی انحصار وراثت

گواهی انحصار وراثت ، مهمترین مدرک برای معامله املاک موروثی هستند . چون در این گواهی مشخص می شود که طرف معامله شما چه افرادی هستند . بهتر است برای اینکه مطمئن شوید ورثه دیگری وجود دارد یا نه ، شناسنامه فرد متوفی را بررسی کنید یا از اداره ثبت احوال استعلام بگیرید.

♦️ بررسی وراث صغیر

اگر در بین وراث شخصی وجود داشته باشد که سن او کمتر از ۱۵ سال باشد ، حق معامله او بر عهده ولی قانونی اش می باشد و طبق قانون معامله با این افراد ممنوع و باطل است . بنابراین حتما قبل از معامله مدارک هویتی و سن افراد را چک کنید.

در این مورد هم ولی قانونی حق معامله سهم الارث ورثه صغیر را ندارد . ابتدا باید مجوز فروش ملک را از دادسرا درخواست کند . دادستان صلاح شخص صغیر را بررسی می کند سپس مجوز مربوطه را صادر می کند .

بنابراین خریدار باید مجوز قیم را مطالبه و بررسی کند که آیا او اجاره فروش ملک صغیر را دارد یا خیر.

♦️ بررسی وصیت نامه متوفی

طبق قانون ، هر شخصی می تواند ثلث (یک سوم) اموال خود را در قالب وصیت نامه به شخص دیگری واگذار کند . بنابراین قبل از معامله املاک ورثه ای بررسی کنید که متوفی وصیت نامه ای در خصوص ملک مورد معامله دارد یا خیر . اگر بخشی از ملک به شخص دیگری واگذار شده باشد ، آن شخص نیز باید هنگام معامله ملک حضور داشته باشد .

♦️ بررسی وکالت نامه

تمامی وراث ، باید در جلسه ی فروش حضور داشته باشند و توافق نامه و مبایعه نامه را امضا کنند . در صورتیکه قرار باشد هر یک از وراث که اسمشان در برگه انحصار وراثت باشد ، در جلسه حضور نداشته باشند ، باید به یکی از افراد حاضر یا به یک شخص ثالث ، وکالت نامه ی معتبر بدهد که به جای او در جلسه حاضر باشد و قرارداد را امضا کند .
پس حتما قبل از معامله ملک موروثی یا ورثه ای بررسی کنید وراثی که در هنگام معامله در جلسه حضور ندارند یا در خارج از کشور هستند ، به شخص فروشنده وکالت نامه رسمی داده اند یا خیر .

نکات مهم در خصوص وکالت نامه

✔️ شخص فروشنده ( وکیل ) باید وکالت نامه رسمی و معتبر داشته باشد . دست نوشته یا تعیین وکیل به صورت تلفنی و شفاهی غیر قابل پذیرش است .

✔️ وکالت نامه باید کاملا رسمی باشد و در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد .

✔️ وراثی که خارج از کشور هستد ، باید وکالت نامه را در یکی از کنسول گری های خارج از ایران تنظیم کنند .

✔️ وکیل باید دو اجازه از وراث داشته باشد . یکی اجازه فروش ملک و یکی اجازه دریافت پول ملک موروثی مورد معامله . حتما قبل از انجام معامله این موضوع را بررسی کنید . اگر اجازه دریافت پول به وکیل داده نشده باشد ، وراث می توانند از شما پولشان را طلب کنند .

♦️ موافقت همه وراث

هنگام معامله ملک ورثه ای یا موروثی حتما باید تمامی وراث یا وکیل آنها حضور داشته باشند و مبایعه نامه را امضا کنند . در غیر این صورت نمی توانید معامله ای انجام دهید .

♦️ پرداخت مبلغ مورد معامله به همه وراث

نحوه پرداخت مبلغ فروش ملک موروثی مهم است . در هنگام پرداخت باید سهم همه وراث کاملا پرداخت شود . می توانید سهم هر یک از وراث را جداگانه پرداخت کنید یا همه مبلغ را به یکی از وراث دهید تا او سهم بقیه وراث را پرداخت کند .

♦️ بررسی مفاصا حساب مالیاتی متوفی

یکی از موارد مهم در معامله ملک موروثی ، بررسی مفاصا حساب مالیات بر ارث است . طبق قانون ، وراث باید حداکثر تا ۶ ماه اظهارنامه مالیات بر ارث را ارائه کنند تا اداره مالیات با توجه به اموال منقول و غیرمنقول متوفی ، بررسی کرده و بدهی های مالیاتی او را اعلام کند تا مفاصا حساب مالیاتی صادر شود .

بنابراین حتما قبل از انجام معامله ملک موروثی ، بررسی کنید که ملک مورد معامله در فهرست اموال متوفی در این مفاصا حساب باشد . در غیر این صورت معامله را انجام ندهید .

♦️ نگهداری مدارک و مستندات مهم

برای اینکه در خرید و فروش ملک ورثه ای مشکلی پیش نیاید ، بهتر است در مبایعه نامه ای که بین خریدار و وراث تنظیم می شود موارد زیر ذکر شود :

✔️ شماره سریال سند مالکیت ملک مورد معامله

✔️ گواهی حصر وراثت

✔️ مفاصا حساب مالیات بر ارث

✔️ قیم نامه

✔️ وکالت نامه

✔️ وصیت نامه

✔️ پایان کار شهرداری

✔️ مجوز دادسرا در خصوص فروش ملک صغیر

نکات حقوقی مهم قبل از معامله ملک ورثه ای

⚖️ هیچ یک از وراث نمی‌توانند سهم‌الارث وراث دیگر را بدون اجازه و توافق آنان به فروش برسانند.

⚖️ برای فروش ملک ورثه‌ای باید تمامی وراث رضایت کامل داشته باشند.

⚖️ وراث در صورتی که ملک مشاع باشد باید از دادگاه درخواست افراز کنند تا ملک به قطعات جداگانه تقسیم شود.

⚖️ قبل از تقسیم ارث، باید دیون متوفی از اموالش کسر گردد.

⚖️ اخذ گواهی انحصار وراثت از دادگاه برای تایید وراثت ضروری است.

⚖️ سند مالکیت ملک ورثه‌ای باید به نام وراث منتقل شود.

⚖️ هیچ یک از وراث نمی‌توانند ملک را بدون توافق سایر وراث تصرف یا اجاره دهند.

⚖️ در صورتی که ملک قابل افراز نباشد، باید با توافق وراث ملک فروخته شده و حاصل فروش بین آن‌ها تقسیم شود.

⚖️ وراث باید از پرداخت مالیات بر ارث و مالیات‌های دیگر آگاه باشند.

⚖️ مشاوره با وکیل متخصص در امور ارث و املاک قبل از انجام معامله توصیه می‌شود.

⚖️ قبل از معامله، باید وضعیت حقوقی ملک، مانند وجود وثیقه یا اجاره، به‌طور دقیق بررسی شود.

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک