معامله ملک موروثی ✔️ خرید و فروش ملک ورثه ای

معامله ملک موروثی یا خرید و فروش ملک ورثه ای چیست ؟

ملک ورثه ای چیست ؟
معامله ملک موروثی یا خرید و فروش ملک ورثه ای چه شرایطی دارد ؟

ملک موروثی یا ملک ورثه ای به ملکی می گویند که مالک آن فوت شده و آن ملک طبق قوانین انحصار وراثت به وراث به ارث رسیده است . بنابراین مالکیت آن ملک به ورثه می رسد مگر اینکه مالک وصیت نامه ای رسمی تنظیم کرده باشد و مالکیت ملک را به دیگری واگذار کرده باشد .

اگر تعداد ورثه بیش از یک نفر باشد ، آنگاه وراث نسبت به اموال مالکیت مشاع دارند . وراث برای اینکه به مالکیت مشاع پایان دهند می توانند اموال به جا مانده از متوفی را بین خود تقسیم کنند یا اموال منقول به جا مانده را بفروشند و پول آن را به نسبت سهم الارث بین خود تقسیم کنند .

مراحل معامله املاک موروثی

1. مشخص بودن صاحب ملک

اولین و مهم ترین کاری که در خرید و فروش ملک ورثه ای باید انجام دهید این است که نگاهی به سند ملک بیندازید و مطمئن شوید که ملک به نام شخص فوت شده باشد تا سرتان کلاه نرود.

2. گواهی انحصار وراثت

گواهی انحصار وراثت ، مهمترین مدرک برای معامله املاک موروثی هستند . چون در این گواهی مشخص می شود که طرف معامله شما چه افرادی هستند . بهتر است برای اینکه مطمئن شوید ورثه دیگری وجود دارد یا نه ، شناسنامه فرد متوفی را بررسی کنید یا از اداره ثبت احوال استعلام بگیرید.

3. بررسی وراث صغیر

اگر در بین وراث شخصی وجود داشته باشد که سن او کمتر از ۱۵ سال باشد ، حق معامله او بر عهده ولی قانونی اش می باشد و طبق قانون معامله با این افراد ممنوع و باطل است . بنابراین حتما قبل از معامله مدارک هویتی و سن افراد را چک کنید.

در این مورد هم ولی قانونی حق معامله سهم الارث ورثه صغیر را ندارد . ابتدا باید مجوز فروش ملک را از دادسرا درخواست کند . دادستان صلاح شخص صغیر را بررسی می کند سپس مجوز مربوطه را صادر می کند .

بنابراین خریدار باید مجوز قیم را مطالبه و بررسی کند که آیا او اجاره فروش ملک صغیر را دارد یا خیر.

4. بررسی وصیت نامه متوفی

طبق قانون ، هر شخصی می تواند ثلث (یک سوم) اموال خود را در قالب وصیت نامه به شخص دیگری واگذار کند . بنابراین قبل از معامله املاک ورثه ای بررسی کنید که متوفی وصیت نامه ای در خصوص ملک مورد معامله دارد یا خیر . اگر بخشی از ملک به شخص دیگری واگذار شده باشد ، آن شخص نیز باید هنگام معامله ملک حضور داشته باشد .

5. بررسی وکالت نامه

تمامی وراث ، باید در جلسه ی فروش حضور داشته باشند و توافق نامه و مبایعه نامه را امضا کنند . در صورتیکه قرار باشد هر یک از وراث که اسمشان در برگه انحصار وراثت باشد ، در جلسه حضور نداشته باشند ، باید به یکی از افراد حاضر یا به یک شخص ثالث ، وکالت نامه ی معتبر بدهد که به جای او در جلسه حاضر باشد و قرارداد را امضا کند .
پس حتما قبل از معامله ملک موروثی یا ورثه ای بررسی کنید وراثی که در هنگام معامله در جلسه حضور ندارند یا در خارج از کشور هستند ، به شخص فروشنده وکالت نامه رسمی داده اند یا خیر .

نکات مهم در خصوص وکالت نامه

• شخص فروشنده ( وکیل ) باید وکالت نامه رسمی و معتبر داشته باشد . دست نوشته یا تعیین وکیل به صورت تلفنی و شفاهی غیر قابل پذیرش است .
• وکالت نامه باید کاملا رسمی باشد و در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد .
• وراثی که خارج از کشور هستد ، باید وکالت نامه را در یکی از کنسول گری های خارج از ایران تنظیم کنند .
• وکیل باید دو اجازه از وراث داشته باشد . یکی اجازه فروش ملک و یکی اجازه دریافت پول ملک موروثی مورد معامله . حتما قبل از انجام معامله این موضوع را بررسی کنید . اگر اجازه دریافت پول به وکیل داده نشده باشد ، وراث می توانند از شما پولشان را طلب کنند .

6. موافقت همه وراث

هنگام معامله ملک ورثه ای یا موروثی حتما باید تمامی وراث یا وکیل آنها حضور داشته باشند و مبایعه نامه را امضا کنند . در غیر این صورت نمی توانید معامله ای انجام دهید .

7. پرداخت مبلغ مورد معامله به همه وراث

نحوه پرداخت مبلغ فروش ملک موروثی مهم است . در هنگام پرداخت باید سهم همه وراث کاملا پرداخت شود . می توانید سهم هر یک از وراث را جداگانه پرداخت کنید یا همه مبلغ را به یکی از وراث دهید تا او سهم بقیه وراث را پرداخت کند .

8. بررسی مفاصا حساب مالیاتی متوفی

یکی از موارد مهم در معامله ملک موروثی ، بررسی مفاصا حساب مالیات بر ارث است . طبق قانون ، وراث باید حداکثر تا ۶ ماه اظهارنامه مالیات بر ارث را ارائه کنند تا اداره مالیات با توجه به اموال منقول و غیرمنقول متوفی ، بررسی کرده و بدهی های مالیاتی او را اعلام کند تا مفاصا حساب مالیاتی صادر شود .

بنابراین حتما قبل از انجام معامله ملک موروثی ، بررسی کنید که ملک مورد معامله در فهرست اموال متوفی در این مفاصا حساب باشد . در غیر این صورت معامله را انجام ندهید .

9. نگهداری مدارک و مستندات مهم

برای اینکه در خرید و فروش ملک ورثه ای مشکلی پیش نیاید ، بهتر است در مبایعه نامه ای که بین خریدار و وراث تنظیم می شود موارد زیر ذکر شود :

• شماره سریال سند مالکیت ملک مورد معامله
• گواهی حصر وراثت
• مفاصا حساب مالیات بر ارث
• قیم نامه
• وکالت نامه
• وصیت نامه
• پایان کار شهرداری
• مجوز دادسرا در خصوص فروش ملک صغیر

نکات حقوقی مهم قبل از معامله ملک ورثه ای

• هیچ یک از وراث نمی توانند سهم الارث ورثه دیگر را بدون اجازه بفروشند .
• اگر وراث تقاضای افراز داشته باشند ، دادگاه حقوقی باید به این موضوع رسیدگی کند .
• اگر شخص متوفی دیونی مثل مهریه داشته باشد ، ابتدا باید مبلغ آن از اموالش کسر شود سپس الباقی اموال تقسیم گردد .

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک