قانون تملک آپارتمان ها 🏢
قانون تملک آپارتمان ها چیست ؟
زندگی آپارتماننشینی در سالهای اخیر به بخش جداییناپذیر از سبک زندگی شهری تبدیل شده است. با افزایش تعداد ساختمانهای چندواحدی، ضرورت وجود چارچوبی قانونی برای مالکیت و مدیریت بخشهای مختلف آپارتمانها بیش از پیش احساس شد. همین نیاز باعث شد تا قانون تملک آپارتمان ها در سال ۱۳۴۳ تصویب و بعدها در سال ۱۳۷۶ اصلاح شود تا به عنوان اصلیترین مرجع قانونی برای تعیین حدود مالکیت، نحوه اداره ساختمان و حقوق ساکنان مورد استفاده قرار گیرد.
قانون تملک آپارتمانها، بهروشنی مفاهیم مالکیت اختصاصی و مالکیت مشترک (مشاعات) را تعریف میکند و مشخص میسازد که هر مالک تا چه حد حق استفاده از بخشهای مختلف ساختمان را دارد. طبق این قانون، قسمتهایی از ساختمان مانند اتاقها، آشپزخانه یا انباری در زمره مالکیت اختصاصی قرار میگیرند، در حالی که بخشهایی نظیر راهپله، حیاط، پارکینگ مشاع و تاسیسات عمومی جزء مشاعات محسوب میشوند. درک درست این تقسیمبندی از بروز اختلافات میان ساکنان جلوگیری کرده و پایه نظم در اداره امور ساختمان را شکل میدهد.
یکی دیگر از جنبههای مهم این قانون، تعیین وظایف مدیر ساختمان و نحوه تشکیل مجمع عمومی مالکان است. در ساختمانهایی که بیش از سه واحد دارند، تصمیمگیری درباره هزینههای مشترک، تعمیرات، بیمه آتشسوزی و سایر امور عمومی از طریق مجمع عمومی انجام میشود و مدیر ساختمان مسئول اجرای تصمیمات و نگهداری از مشاعات است. بر اساس آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها، تمامی مالکان موظفاند سهم خود از هزینههای مشترک ساختمان را طبق متراژ و میزان استفاده از فضاها پرداخت کنند.
علاوه بر موارد فوق، قانون تملک آپارتمانها در زمینههایی چون بیمه ساختمان، بازسازی و تعمیرات اساسی، حفظ امنیت و نظم عمومی ساختمان نیز مقررات دقیقی را تعیین کرده است. رعایت این قوانین نهتنها به ایجاد نظم و همکاری میان ساکنان کمک میکند، بلکه از بروز اختلافات حقوقی و مالی نیز جلوگیری مینماید.
در این مقاله از فراملک، بهصورت جامع به بررسی مفاد و مواد قانونی تملک آپارتمانها میپردازیم و مفاهیم کلیدی همچون قسمتهای اختصاصی و مشترک، وظایف مدیر، نحوه پرداخت هزینههای مشترک و اداره ساختمان را به زبان ساده توضیح میدهیم. اگر مالک، مستأجر یا مدیر ساختمان هستید، آشنایی با این قانون میتواند شما را در مدیریت بهتر و حفظ حقوق قانونیتان یاری کند.
قانون تملک آپارتمانها و مفهوم مالکیت در آپارتمان ها
قانون تملک آپارتمان ها که برای اولین بار در سال ۱۳۴۳ به تصویب رسید و در سال ۱۳۷۶ مورد اصلاح قرار گرفت، چارچوب قانونی مناسبی را برای مالکیت و مدیریت آپارتمانها و ساختمانهای مشترک فراهم کرده است. این قانون به طور خاص بر تقسیم مالکیت در آپارتمانها تأکید میکند و به دو نوع مالکیت اختصاصی و مشترک اشاره دارد.
♦️ مالکیت اختصاصی
مالکیت اختصاصی به قسمتهایی از ساختمان اطلاق میشود که بهطور مشخص در سند مالکیت هر واحد قید شده است. این بخشها متعلق به هر مالک بهصورت انحصاری بوده و تنها خود مالک و افرادی که بهصورت قانونی اجازه دارند میتوانند از آنها استفاده کنند. موارد زیر شامل مالکیت اختصاصی هستند:
🔸 اتاق خواب: این فضا به طور کامل متعلق به مالک واحد است و هیچ فرد دیگری نمیتواند بدون اجازه از آن استفاده کند.
🔸 هال و پذیرایی: این قسمت به عنوان فضای عمومی در داخل واحد شناخته میشود و حق استفاده از آن فقط برای ساکنین همان واحد محفوظ است.
🔸 آشپزخانه: مانند سایر فضاهای اختصاصی، آشپزخانه نیز جزء مالکیت اختصاصی هر واحد به شمار میآید.
🔸 بالکن: اگر بالکن بهعنوان قسمتی از واحد در سند ذکر شده باشد، مالکیت آن نیز بهطور کامل به صاحب واحد تعلق دارد.
🔸 سرویسها: این بخشها که شامل حمام و توالت میشوند، جزئی از مالکیت اختصاصی هستند.
🔸 انباری و پارکینگ: در صورتی که در سند قید شده باشند، این فضاها نیز جزو مالکیت اختصاصی به حساب میآیند.
♦️ مالکیت مشترک (مشاعات)
مالکیت مشترک به قسمتهایی از ساختمان اطلاق میشود که در سند مالکیت بهطور خاص ذکر نشده و تمامی ساکنین ساختمان حق استفاده از آنها را دارند. این بخشها بهعنوان مشاعات شناخته میشوند و شامل موارد زیر هستند:
🔹 راهپلهها: این فضاها برای دسترسی به واحدهای مختلف در ساختمان طراحی شده و متعلق به تمام ساکنین است.
🔹 حیاط و باغ: فضاهای سبز و حیاط ساختمان بهعنوان مشاعات محسوب میشوند و همه ساکنین حق استفاده از آنها را دارند.
🔹 پارکینگ مشاع: در صورتی که پارکینگ بهصورت مشاع تعریف شده باشد، تمامی ساکنین حق استفاده از آن را دارند.
🔹 آسانسور: آسانسور یکی از بخشهای مشاعی ساختمان است که تمامی ساکنین میتوانند از آن استفاده کنند.
🔹 تاسیسات و تجهیزات مشترک: این موارد شامل سیستمهای گرمایشی، سرمایشی و دیگر تاسیسات ساختمان هستند که بهصورت مشترک استفاده میشوند.
قانون تملک آپارتمان ها بهوضوح نحوه تقسیم مالکیت در آپارتمانها را مشخص کرده و به ساکنین این امکان را میدهد که از حقوق خود بهرهمند شوند. این قانون نهتنها به حفظ حقوق مالکان اختصاصی کمک میکند بلکه همچنین بر استفاده مشترک از فضاهای عمومی تأکید دارد. درک صحیح این تقسیمبندیها میتواند به جلوگیری از بروز اختلافات و مدیریت بهینه ساختمانهای مشترک کمک کند.
مواد قانونی تملک آپارتمان ها در مالکیت اختصاصی
قسمت های اختصاصی
ماده ۱ : قسمتهایی از بنا ، اختصاصی تلقی میشود که عرفا برای استفاده انحصاری شریک ملک معین یا قائم مقام او تخصیص یافته باشد .
ماده ۲ : علاوه بر ثبت اراضی زیربنا و محوطه باغها و پارکهای متعلقه برای مالکیت قسمتهای اختصاصی نیز باید به طور مجزا سند مالکیت صادر شود ، مشخصات کامل قسمت اختصاصی از لحاظ حدود طبقه ، شماره ، مساحت قسمتهای وابسته ، ارزش و غیره باید در سند قید گردد .
قسمت های مشترک
ماده ۳ : قسمتهایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنها که به طور مستقیم و یا غیر مستقیم مورد استفاده تمام شرکا میباشد ، قسمتهای مشترک محسوب میگردد و نمیتوان حق انحصاری بر آنها قائل شد .
تبصره : گذاشتن میز و صندلی و هر نوع اشیای دیگر و همچنین نگهداری حیوانات در قسمتهای مشترک ممنوع است .
قسمتهای مشترک در ملکیت مشاع تمام شرکای ملک است ، هرچند که در قسمتهای اختصاصی واقع شده باشد و یا از آن قسمتها عبور نماید .
ماده ۴ : قسمتهای مشترک مذکور در ماده ۲ قانون تملک آپارتمانها عبارت است از :
- زمین زیربنا ، خواه متصل به بنا باشد یا بنا به وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد.
- تاسیسات قسمتهای مشترک از قبیل : چاه آب و پمپ ، منبع آب ، مرکز حرارت و تهویه ، رختشویخانه ، تابلوهای بر ، کنتورها ، تلفن مرکزی ، انبار عمومی ساختمان ، اتاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد ، دستگاه آسانسور و محل آن ، چاههای فاضلاب ، لولهها از قبیل (لولههای فاضلاب ، آب ، تلفن ، حرارت مرکزی ، تهویه مطبوع ، گاز ، نفت ، هواکشها ، لولههای بخاری ) گذرگاههای زباله و محل جمعآوری آن و غیره .
- اسکلت ساختمان
تبصره : جدارهای فاصل بین قسمتهای اختصاصی ، مشترک بین آن قسمتها است . مشروط بر اینکه جزء اسکلت ساختمان نباشد .
- درها و پنجرها ، راهروها ، پلهها و پاگردها که خارج از قسمتهای اختصاصی قرار گرفتهاند .
- تاسیسات مربوط به راهپله از قبیل وسایل تأمین کننده روشنایی ، تلفن و وسایل اخبار و همچنین تاسیسات مربوط به آنها به استثنای تلفنهای اختصاصی ، شیرهای آتشنشانی ، آسانسور و محل آن ، محل اختتام پله و ورود به بام و پلههای ایمنی .
- بام و کلیه تاسیساتی که برای استفاده عموم شرکا و یا حفظ بنا در آن احداث گردیده است .
- نمای خارجی ساختمان
- محوطه ساختمان ، باغها و پارکها که جنبه استفاده عمومی دارد و در سند اختصاصی نیز ثبت نشده باشد .
اداره امور ساختمان
در ساختمانهایی که دارای چند مالک هستند، مدیریت و اداره امور نیازمند سازماندهی و همکاری میان مالکان است. به همین دلیل، تشکیل مجمع عمومی بهعنوان یک نهاد قانونی و کارآمد برای اتخاذ تصمیمات مربوط به ساختمان ضروری است.
زمانی که یک آپارتمان دارای چند مالک باشد، هر مالک باید نمایندهای را برای نمایندگی خود در امور مرتبط با ساختمان تعیین کند. این نماینده مسئولیتهای مختلفی از جمله رساندن نظرات و خواستههای مالک به مجمع عمومی، دفاع از حقوق مالک، و اطلاعرسانی به دیگر مالکان را بر عهده دارد.
در صورتی که تعداد مالکان بیش از سه نفر باشد، برای اتخاذ تصمیمات اساسی در مورد ساختمان، تشکیل مجمع عمومی الزامی است. برای برگزاری این مجمع، باید حداقل بیش از نصف مساحت قسمتهای اختصاصی ساختمان حاضر باشند. در این مجمع، مالکان درباره مسائل مختلف از جمله هزینهها، تعمیرات، تغییرات در ساختمان و انتخاب مدیر صحبت میکنند و تصمیمات معمولاً با رایگیری اتخاذ میشود.
مدیر ساختمان که از میان مالکان انتخاب میشود، مسئولیتهای متعددی را بر عهده دارد. این مسئولیتها شامل مدیریت مالی، نظارت بر تعمیرات و نگهداری، و حل اختلافات میان مالکان میباشد.
بهطور کلی، اداره امور ساختمان در آپارتمانهای چند مالک نیازمند همکاری و ارتباط مؤثر بین مالکان و نمایندگان آنها است. با انجام این فرآیندها، میتوان به بهبود کیفیت زندگی در ساختمان و افزایش رضایت ساکنین کمک کرد.
وظایف مدیران ساختمان
مدیران ساختمان نقش حیاتی در مدیریت و اداره مؤثر ساختمانهای چند واحدی دارند. وظایف آنها بهطور کلی شامل موارد زیر است:
✳️ اداره و حفظ ساختمان
مدیر ساختمان مسئولیت کلی نگهداری و تعمیرات ساختمان را بر عهده دارد. این شامل نظارت بر وضعیت فیزیکی ساختمان، تأسیسات و تجهیزات، و هماهنگی با پیمانکاران برای انجام تعمیرات و خدمات لازم است. مدیر باید اطمینان حاصل کند که تمامی بخشها بهدرستی کار میکنند و هرگونه نقص یا آسیبی در اسرع وقت برطرف میشود.
✳️ دریافت و پرداخت هزینههای ساختمان
یکی از وظایف اصلی مدیر، جمعآوری هزینههای مشترک از مالکان و پرداخت هزینههای مربوط به نگهداری و مدیریت ساختمان است. این هزینهها شامل هزینههای آب، برق، گاز، خدمات نظافتی، و سایر هزینههای مرتبط میشود. مدیر باید اطمینان حاصل کند که این هزینهها بهموقع و بهطور صحیح پرداخت میشود تا خدمات ساختمان بهطور مستمر ارائه شوند.
✳️ بیمه آتشسوزی ساختمان
مدیر مسئولیت دارد که ساختمان را در برابر حوادثی همچون آتشسوزی بیمه کند. این بیمهنامه باید شامل تمامی قسمتهای مشترک و اختصاصی ساختمان باشد و در صورت وقوع حادثه، بتواند خسارات وارده را جبران کند. مدیر باید بهطور منظم شرایط بیمه را بررسی کند و در صورت نیاز، آن را تمدید یا تغییر دهد.
✳️ تعیین سهم هر آپارتمان در هزینهها و اعلام آن
مدیر باید سهم هر واحد را در هزینههای مشترک بهطور شفاف تعیین کند و به ساکنان اطلاعرسانی نماید. این سهم معمولاً بر اساس متراژ واحدها و نسبت به کل ساختمان محاسبه میشود. شفافیت در این امر میتواند از بروز اختلافات و سوءتفاهمها جلوگیری کند.
✳️ خودداری از ارائه خدمات مشترک به مالکان بدهکار
یکی از ابزارهای مدیریتی برای تشویق مالکان به پرداخت بدهیهای خود، خودداری از ارائه خدمات مشترک است. در صورتی که مالک بدهی خود را پرداخت نکند، مدیر میتواند او را از دسترسی به خدماتی مانند آب گرم، تهویه مطبوع و سایر خدمات مشترک محروم کند تا انگیزهای برای تسویه بدهیها ایجاد شود.
✳️ مطالبه بدهی از مالکان بدهکار
در صورت عدم پرداخت بدهیها، مدیر میتواند اقدامات قانونی لازم را برای مطالبه بدهیها انجام دهد. این شامل طرح دعوی در دادگستری و مراجعه به اداره ثبت برای صدور اجرائیه است. مدیر باید مدارک و مستندات مربوط به بدهیها را جمعآوری کند تا در صورت نیاز به مراجع قضایی ارائه دهد.
✳️ برگزاری جلسات عمومی
مدیر باید بهطور منظم جلسات عمومی با مالکان برگزار کند تا مسائل و مشکلات ساختمان را بررسی کند و تصمیمات مهم را با ساکنین در میان بگذارد. این جلسات میتواند فرصتی برای به اشتراک گذاشتن نظرات و پیشنهادات مالکان باشد و به حل اختلافات کمک کند.
✳️ مدیریت شکایات و مشکلات ساکنین
مدیر باید به شکایات و مشکلات ساکنین گوش دهد و در جهت حل آنها اقدام کند. این شامل رسیدگی به مسائل مرتبط با سروصدا، امنیت، تمیزی و سایر مشکلات روزمره است.
✳️ ایجاد و نگهداری از مستندات
مدیر باید تمامی مستندات مربوط به هزینهها، درآمدها، قراردادها و تعمیرات را بهدقت نگهداری کند. این مستندات میتواند در آینده برای حل و فصل اختلافات یا گزارشهای مالی مورد استفاده قرار گیرد.
✳️ نظارت بر خدمات پیمانکاران
اگر خدماتی مانند نظافت، تعمیرات، یا امنیت به پیمانکاران واگذار شده باشد، مدیر باید بر کیفیت این خدمات نظارت کند و از رضایت ساکنین اطمینان حاصل نماید.
✳️ برنامهریزی برای تعمیرات و بهروزرسانیها
مدیر باید برنامهریزی مناسب برای تعمیرات دورهای و بهروزرسانی تجهیزات و تأسیسات ساختمان انجام دهد. این میتواند شامل نگهداری سیستمهای گرمایشی، سرمایشی، و سایر تأسیسات باشد.
✳️ حفظ امنیت ساختمان
مدیر باید تدابیر لازم برای حفظ امنیت ساکنین و ساختمان را اتخاذ کند. این شامل نصب دوربینهای مداربسته، استخدام نگهبان، و برقراری سیستمهای امنیتی میشود.
✳️ مدیریت فضاهای سبز و مشترک
مدیر مسئول نگهداری از فضاهای سبز، حیاط و سایر فضاهای مشترک ساختمان است. این شامل برنامهریزی برای نگهداری و بهبود این فضاها و ایجاد فضایی دلپذیر برای ساکنین میباشد.
✳️ توسعه و بهبود روابط اجتماعی
مدیر میتواند با برگزاری رویدادهای اجتماعی مانند جشنها و میهمانیها، به تقویت روابط بین ساکنین کمک کند. این اقدامات میتواند به ایجاد جامعهای همدل و متعهد در ساختمان منجر شود.
✳️ مدیریت مالی و بودجهبندی
مدیر باید بودجه سالانه ساختمان را برنامهریزی کند و هزینهها را بر اساس آن کنترل نماید. این شامل تهیه گزارشهای مالی برای اطلاعرسانی به مالکان نیز میباشد.
✳️ رعایت قوانین و مقررات
مدیر باید به تمامی قوانین و مقررات مربوط به مدیریت ساختمان و تملک آپارتمانها آشنا باشد و به آنها پایبند باشد. این شامل رعایت مواردی مانند حقوق مالکان، ایمنی ساختمان و بهداشت عمومی است.
مواد قانونی تملک آپارتمان ها در مالکیت مشترک
مجمع عمومی ، طرز انتخاب و وظایف و تعهدات مدیر ساختمان
ماده ۵ : در صورتی که تعداد مالکین از سه نفر تجاوز کند ، مجمع عمومی مالکین تشکیل میشود .
ماده ۶ : زمان تشکیل مجمع عمومی مالکین اعم از عادی یا فوقالعاده ، در مواردی که توافق نامهای بین مالکین تنظیم نشده است ، بر اساس اکثریت مطلق آرای مالکینی خواهد بود که بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی را مالک باشند . در صورت عدم حصول اکثریت مزبور ، زمان تشکیل مجمع عمومی با تصمیم حداقل سه نفر از مالکین تعیین خواهد شد .
ماده ۷ : در اولین جلسه مجمع عمومی ، ابتدا رئیس مجمع عمومی تعیین خواهد شد . سپس در همان جلسه مدیر یا مدیرانی از بین مالکین و یا اشخاصی از خارج انتخاب می شود . مجمع عمومی مالکین باید لااقل هر سال یک بار تشکیل شود .
ماده ۸ : برای رسمیت مجمع ، حضور مالکین بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی با نماینده آنان ضروری است .
تبصره : در صورت عدم حصول اکثریت مندرج در این ماده ، جلسه برای پانزده روز بعد تجدید خواهد شد . هرگاه در این جلسه هم اکثریت لازم حاصل نگردید ، جلسه برای پانزده روز بعد تجدید و تصمیمات جلسه اخیر با تصویب اکثریت عده حاضر معتبر است .
ماده ۹ : کسی که به عنوان نماینده یکی از شرکا تعیین شده باشد ، قبل از تشکیل جلسه مجمع عمومی وکالت نامه معتبر خود را به مدیر یا مدیران ارائه نماید .
تبصره : در صورتی که مالک قسمت اختصاصی ، شخصیت حقوقی باشد ، نماینده آن طبق قوانین مربوط به شخصیتهای حقوقی معرفی خواهد شد .
ماده ۱۰ : هرگاه چند نفر ، مالک یک قسمت اختصاصی باشند ، باید طبق ماده ۷ قانون تملک آپارتمانها ، از طرف خود یک نفر را برای شرکت در مجمع عمومی انتخاب و معرفی نمایند .
ماده ۱۱ : مجمع عمومی شرکاء دارای وظایف و اختیارات زیر میباشد :
- تعیین رئیس مجمع عمومی .
- انتخاب مدیر یا مدیران و رسیدگی اعمال آنها .
- اتخاذ تصمیم نسبت به اداره امور ساختمان .
- تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینههای سالانه .
- اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ و نگهداری و تعمیر بنا .
- تفویض اختیار به مدیر یا مدیران به منظور انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان .
ماده ۱۲ : کلیه تصمیمات مجمع عمومی شرکا باید درصورتجلسه نوشته و به وسیله مدیر یا مدیران نگهداری شود .
تبصره : تصمیمات متخذه مجمع باید ظرف ده روز به وسیله مدیر یا مدیران به شرکا غایب اطلاع داده شود .
ماده ۱۳ : تصمیمات مجمع عمومی بر طبق ماده ۶ قانون برای کلیه شرکا الزام آور است .
اختیارات و وظایف مدیر یا مدیران سختمان
ماده ۱۴ : مدیر یا مدیران مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی میباشند .
ماده ۱۵ : اصلاحی مصوب ۲۸/۱۰/۱۳۵۳، تعداد مدیران باید فرد باشد و مدت ماموریت مدیر یا مدیران دو سال است . ولی مجمع عمومی میتواند این مدت را اضافه کند و انتخاب مجدد مدیر یا مدیران بلامانع خواهد بود .
ماده ۱۶ : در صورت استعفا ، فوت ، عزل یا حجر مدیر یا مدیران ، قبل از انقضای مدت ، مجمع عمومی فوقالعاده ، به منظور انتخاب جانشین تشکیل خواهد شد.
تبصره : در صورتی که سه نفر یا بیشتر از اعضای هیئت مدیره به جهات فوق از هیئت مدیره خارج شوند ، مجمع عمومی فوقالعاده باید به منظور تجدید انتخاب هیئت مدیره تشکیل گردد .
ماده ۱۷ : تصمیمات مدیران با اکثریت آرا معتبر است .
ماده ۱۸ : مجمع عمومی یک نفر از مدیران را به عنوان خزانهدار تعیین مینماید . خزانهدار دفتر ثبت درآمد و هزینه خواهد داشت ، که به پیوست قبوض و اسناد مربوطه ، برای تصویب ترازنامه به مجمع عمومی تسلیم و ارائه خواهد داد .
ماده ۱۹ : مدیر یا مدیران ، امین شرکا بوده و نمیتوانند فرد دیگر را به جای خود انتخاب نمایند .
ماده ۲۰ : مدیر یا مدیران مکلف اند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتشسوزی بیمه نمایند . سهم هر شریک از حق بیمه با توجه به ماده ۴ قانون به وسیله مدیر ، تعیین و از شرکا اخذ و به بیمهگر پرداخت خواهد شد .
ماده ۲۱ : مدیر یا مدیران مکلف اند میزان هزینه مستمر و مخارج متعلق به هر شریک و نحوه پرداخت آن را قبل یا بعد از پرداخت هزینه به وسیله نامه سفارشی به نشانی قسمت اختصاصی یا نشانی تعیین شده از طرف شریک به او اعلام نمایند .
ماده ۲۲ : در کلیه ساختمانهای مشمول قانون تملک آپارتمانها که بیش از ۱۰ آپارتمان داشته باشد ، مدیر یا مدیران مکلف اند برای حفظ و نگهداری و همچنین تنظیف قسمتهای مشترک و انجام سایر امور مورد نیاز بنا ، دربانی استخدام نمایند.
هزینه های مشترک ساختمان
مدیر ساختمان ، طبق قانون تملک اپارتمان ها ، میزان سهم هر یک از مالکان را برحسب متراژ اختصاصی هر واحد مشخص می کند .
مواد قانونی تملک آپارتمان ها در پرداخت هزینه های مشترک ساختمان
ماده ۲۳ : شرکای ساختمان موظف اند در پرداخت هزینههای مستمر و هزینههایی که برای حفظ و نگهداری قسمتهای مشترک بنا مصرف میشود ، طبق مقررات زیر مشارکت نمایند :
تبصره : چنانچه به موجب اجارهنامه یا قرارداد خصوصی پرداخت هزینههای مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن استنکاف نماید ، مستاجر میتواند از محل مالالاجاره هزینههای مزبور را پرداخت کند . در صورتی که پرداخت هزینههای جاری مشترک به عهده استفادهکننده باشد و از پرداخت استنکاف کند ، مدیر یا مدیران میتوانند علاوه بر مراجعه به استفادهکننده ، به مالک اصلی نیز مراجعه نمایند .
ماده ۲۴ : هریک از شرکا که در مورد سهمیه یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد ، میتواند به مدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی نسبت به موضوع را بنماید . در صورت عدم رسیدگی یا رد اعتراض ، شریک میتواند به مراجع صلاحیتدار قضائی مراجعه کند .
ماده ۲۵ : هزینههای مشترک عبارت است از :
- هزینههای لازم برای استفاده ، حفظ و نگهداری عادی ساختمان و تاسیسات و تجهیزات مربوطه .
- هزینههای اداری و حقالزحمه مدیر یا مدیران .
حفظ و نگهداری یا تعمیرات بنا
یکی از مسائلی که در قانون تملک آپارتمان ها مورد توجه قرار گرفته است ، تجدید بنای ساختمان است . یعنی زمانی که ساختمان دچار فرسودگی شده است . در این شرایط اگر موارد زیر صدق کند ، تجدید بنای ساختمان صورت می گیرد :
- بیم خطر یا ضرر مالی و جانی
- موافقت اکثریت مالکین قسمتهای اختصاصی در تجدید بنا
- دادگاه در مورد تجدید بنا حکم صادر کرده باشد
- مسکن استیجاریِ مناسب برای مالکینی که موافق تجدید بنا نبودند ، تأمین شود .
- در نهایت پس از اتمام بازسازی ، سهم هریک از مالکان از بنا و هزینههای انجام شده تعیین میشود و از اموال آنها از جمله همان واحد محاسبه می شود . همچنین اجاره خانه مالکین اقلیت نیز از اموال آنان کسر می گردد .
مواد قانونی تملک آپارتمان ها در پرداخت هزینه تعمیرات ساختمان
ماده ۲۶ : در صورتی که بین شرکا توافق شده باشد که هزینههای نگهداری یک قسمت از بنا یا هزینه نگهداری و عملیات یک جزء از تاسیسات فقط به عهده بعضی از شرکا باشد ، فقط همین شرکا ملزم به انجام آن بوده و در تصمیمات مربوط به این هزینهها ، تعیین تکلیف خواهند نمود .
ماده ۲۷ : مدیر یا مدیران به ترتیبی که مجمع عمومی تصویب میکند، به منظور تامین هزینههای ضروری و فوری، وجوهی به عنوان تنخواه گردان از شرکا دریافت کنند .
‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک
