ملک مشاع و مفروز به چه معناست و چه تفاوتی دارند + فایل صوتی 🎵

مشاع و مفروز چیست ؟
یکی از دسته بندی های ملکی ، تقسیم املاک به ملک مشاع و ملک مفروز است . این تقسیم بندی از حیث حدود مالکیت افراد ایجاد شده است . باید در نظر داشت که با توجه به مالکینی که یک مال واحد میتواند داشته باشد، حالات مختلفی برای نوع مالکیت از نظر استقلال مالک (مالکان) میتوان متصور شد.
شاید بتوان گفت یکی از رایج ترین و در عین حال پیچیده ترین تقسیم بندی اموال ، همین دسته بندی مشاع و مفروز است . زیرا با دردسرهای قضایی زیادی در تقسیم ملک مشاع همراه است . همچنین بسیاری از افراد تفاوت ملک مشاع و مفروز را نمی دانند تا به وسیله اطلاع از این مسئله از وقوع هر گونه بی احتیاطی جلوگیری کنند و قراردادی را که مطابق با سلیقه آنها نیست منعقد کنند.
شما می توانید متن مقاله ملک مشاع و مفروز یعنی چه؟ را در فایل صوتی زیر گوش دهید:
ملک مشاع چیست؟
مشاع در لغت به معنای مال مشترک و تقسیم نشده است . در حقوق مشاع بیشتر درباره املاک و زمین به کار گرفته می شود . در تعریف ملک مشاع می توان گفت که ملک مشاع ملکی است که چند نفر در آن با هم شریکند به طوری که نمی توان سهم هر کدام را در آن به طور جداگانه تشخیص داد. مانند خانهای که به دو برادر ارث میرسد و هر یک از آنها مالک نصف مشاع خانه هستند .
استفاده از ملک برای هر دو نفر به عنوان مالک امکانپذیر است و تصمیماتی که روی ملک گرفته میشود باید به تایید هر دو نفر برسد. به این معنی که هر دو نفر حق دخل و تصرف در مال را درصورت رضایت دیگری خواهند داشت .
مفروز یعنی چه؟
مفروز در لغتنامه قابل بخش کردن معنی شده است. مال مفروز، مالی است که قابل تقسیم باشد و به صورت مشخص مالکیت هر بخش برای مالکین قابل افراز باشد.
ملک مشاع نیز در مقابل ملک مفروز معنی پیدا میکند به ملکی که تقسیم نشده و از حیث قانونی دارای چند مالک باشد .
اگر شرکا تصمیم به تقسیم ملک مشاع بگیرند و نتوانند بر این کار توافق کنند ، راه حل دیگر افراز کردن ملک توسط قانون است و سهم هر کس در افراز نسبت به ملک مشخص می شود و ملک دیگر مشاع نخواهد بود بلکه مفروز نامیده می گردد .
ملک مفروز تنها یک مالک دارد و همان مالک درباره تصرفات ملک تصمیم می گیرد . برای روشن تر شدن مفهوم ملک مشاع و ملک مفروز ، فرق ملک مشاع و ملک مفروز را بیان می کنیم …
تفاوت ملک مشاع و مفروز
درباره تفاوت ملک مشاع و ملک مفروز می توان گفت:
- ملک مشاع ، در صورت تقسیم بندی و جدا شدن ، به ملک مفروز تبدیل می شود . یعنی در واقعی ملک مفروز ، تقسیم شده ملک مشاع است .
- یکی دیگر از تفاوت های ملک مشاع و ملک مفروز در این است که تصمیم گیری درباره ملک مشاع ، بر عهده همه مالکیان است و بدون رضایت یکی از آنها توافق صورت نمی گیرد . اما تصمیم گیری درباره ملک مفروز تنها بر عهده همان مالک است.
- مورد آخر هم اینطور می توان بیان کرد که ملک مشاع توسط چند مالک اداره می شود اما ملک مفروز تنها یک مالک دارد.
تفکیک مال غیرمنقول چیست؟
تفکیک در حقوق ثبت یعنی تقسیم مال غیرمنقول به قطعات کوچکتر. چه مال مشاع باشد و چه مفروز. فقط ملکی بزرگ به قطعاتی کوچکتر تبدیل شده است.
تفکیک تنها حد و حدود شرکاء را به تفکیک مشخص میکند و تغییری در سند ملک مشاع ایجاد نمیشود . در صورتی که هنگام افراز ملک قدرالسهم هر فرد مشخص و به تفکیک برای آن سند مفروزی صادر میشود.
مثلاً ملکی با مساحت ده هزار مترمربع، از سوی مالکان آن به ده قطعه هزار متری تفکیک میشود. در اینجا باید توجه داشت انجام عملیات تفکیک سبب از بین رفتن حالت اشاعه نمیشود و ملک اگر به صورت مشاع بوده باشد، حالت خود را حفظ میکند.
باید توجه کرد که در افراز لازم است ملک مشاع بوده باشد و در مورد تقسیم ملک غیر مشاع، اصطلاح افراز به کار نمیرود و باید از لفظ «تفکیک» استفاده کرد.
‼️ پیشنهاد میکنم مقاله ” تفکیک املاک ” رو هم بخونی 💚 |
ملک مشاع غیر قابل افراز
در صورتی که یک ملک مشاع قابلیت افراز نداشته باشد، غیر قابل افراز تلقی میشود.
در صورتی که بنا به تشخیص اداره ثبت ملک غیرقابل افراز باشد، یک گواهینامه مبنی بر عدم قابلیت افراز به متقاضی افراز داده میشود. این شخص میتواند مستند به گواهی مزبور به انضمام سایر مدارک لازم مانند تصویرِ برابر اصل سند مالکیت و مدارک شناسایی مالکین، درخواست خود را مبنی بر فروش ملک به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک تقدیم نماید.
افراز مال مشاع
البته شرط افراز کردن زمین در قانون ثبت اسناد وسعت ملک است و اگر به حد نصاب برسد ، توسط کارشناس نقشه برداری تقسیم و مفروز می شود و اگر به حد نصاب نرسد به روش دیگری تقسیم انجام می گیرد.
قانون چون افراز ملک را براساس ضوابط انجام می دهد ، حق اعتراض شرکا را نمی پذیرد چون این کار تنها راه حل اختلاف شرکا می باشد.
در مواقعی که شرکا نتوانند در امر تقسیم ملک مشاع توافق کنند یا نخواهند ملک را به یکی از شرکا بفروشند ، افراز کردن تنها راه قانونی برای پایان دادن به این شراکت خواهد بود . موقعی که افراز صورت گیرد و ملک مشاع مفروز شود ، دیگر هیچ کدام از شرکا نمی تواند ادعایی نسبت به سهم دیگر شرکا داشته باشد.
در چه مواقعی افراز ممکن نیست ؟
- اجبار به تقسیم و افرازی که سبب ضرر شرکا بشود یا قیمت ملک را به طرز فاحشی کاهش دهد به شکلی که قابل چشمپوشی نباشد .
- هرگاه تقسیم ملک باعث بیارزش شدن سهم تمام یا قسمتی از شرکا باشد .
- منع قانونی افراز ملک وجود داشته باشد. مانند باغات که قانون، تفکیک و تقسیم باغات به کمتر از ۱۰ هکتار را ممنوع کرده است .
- در صورتی که افراز نیازمند اصلاح مشخصات ملک باشد، باید این اصلاح با توافق کلیه شرکا انجام شود وگرنه افراز آن ممکن نیست (باطل است) .
- در صورتی که ملک دارای سند مالکیت معارض باشد تا رفع تعارض افراز ممکن نیست .
- شرکا در ضمن قرارداد، عدم تقسیم ملک را شرط کرده باشند .
- افراز و تقسیم ملک وقفشده میان موقوف علیهم (کسانی که وقف برای آنها صورت گرفته) ممکن نیست .
‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک
دیدگاهتان را بنویسید
برای نوشتن دیدگاه باید وارد بشوید.