مطالبه اجور معوقه ✔️ پس گرفتن اجاره عقب افتاده 💶

نحوه مطالبه و دادخواست اجور معوقه 💶

قرارداد اجاره یکی از اساسی‌ترین توافقات در حوزه معاملات ملکی است که به‌طور معمول بین موجر (مالک ملک) و مستاجر (اجاره‌کننده) تنظیم می‌شود. این نوع قرارداد به طرفین اجازه می‌دهد تا در چارچوبی مشخص و قانونی از یک ملک استفاده کنند. با این حال، یکی از رایج‌ترین مشکلاتی که ممکن است در رابطه با قرارداد اجاره پیش بیاید، عدم پرداخت به‌موقع مبلغ اجاره‌بها توسط مستاجر است. مطالبه اجور معوقه می‌تواند چالشی جدی برای موجران باشد و نه‌تنها برای آن‌ها مشکلات مالی ایجاد کند، بلکه می‌تواند به کاهش اعتماد و روابط تجاری میان طرفین نیز منجر شود. از این رو، ضروری است که قوانین و مقررات خاصی تحت عنوان روابط موجر و مستاجر به منظور مدیریت و حل این نوع مشکلات وضع شده باشد.

در این زمینه، آشنایی با نحوه مطالبه اجور معوقه و دادخواست‌های مربوط به آن از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. در ادامه، به بررسی مراحل مختلف این فرآیند خواهیم پرداخت. از ارائه مستندات و مدارک لازم برای طرح شکایت تا مراحل حقوقی که موجر باید طی کند، این متن به‌طور جامع روش‌های قانونی برای پیگیری حقوق خود را توضیح خواهد داد. در این راستا، هدف این است که موجران بتوانند با آگاهی و اطلاعات کافی نسبت به حقوق خود اقدام کنند و از طرف دیگر، مستاجران نیز به پیامدهای عدم پایبندی به تعهدات خود آگاه شوند.

اجاره بها

اجاره بها مبلغی است که مستاجر در ازای استفاده از ملک، به موجر (مالک ملک) پرداخت می‌کند. این مبلغ معمولاً به‌صورت ماهانه، سالانه یا با توافقی دیگر بین طرفین تعیین می‌شود. در قرارداد اجاره، باید به‌وضوح مبلغ اجاره بها، نحوه پرداخت آن (نقدی، واریز بانکی و غیره) و زمان‌های مشخص برای پرداخت درج شود. همچنین، مشخص کردن شرایطی که ممکن است بر تغییر مبلغ اجاره بها تأثیر بگذارد، مانند افزایش سالانه یا تغییر در شرایط اقتصادی، اهمیت دارد. تنظیم دقیق و شفاف این جزئیات به جلوگیری از بروز اختلافات در آینده کمک می‌کند و هر دو طرف را در جریان مسئولیت‌های خود قرار می‌دهد.

اجاره معوقه

اجور در لغت جمع اجاره است و معوقه به معنای به تعویق افتادن است. اجور معوقه به مجموع مبالغ اجاره بهای پرداخت نشده توسط مستاجر اشاره دارد. درصورتی‌که مستاجر از پرداخت اجاره بها در زمان‌های مقرر خودداری کند، موجر می‌تواند اقدام به مطالبه این مبالغ معوقه کند. این فرآیند معمولاً شامل تنظیم دادخواست حقوقی و ارائه مستندات لازم به مراجع قضائی است. با توجه به قوانین روابط موجر و مستاجر، موجر می‌تواند با ارائه مدارک لازم، مستاجر را ملزم به پرداخت اجاره بها نماید و همچنین ممکن است بتواند خسارات وارده به‌واسطه عدم پرداخت به‌موقع اجاره بها را نیز مطالبه کند. در چنین مواردی، آگاهی از حقوق و وظایف هر دو طرف و نیز قوانین مربوط به این موضوع بسیار حائز اهمیت است.

اجرت المثل

اجرت المثل به مبلغی اطلاق می‌شود که موجر می‌تواند بابت ایام تصرف مستاجر پس از اتمام مدت قرارداد اجاره، مطالبه کند. به‌عبارت‌دیگر، اگر مستاجر بیش از مدت تعیین‌شده در قرارداد و بدون اجازه موجر در ملک سکونت داشته باشد، موجر حق دارد اجرت المثل ایام تصرف را از مستاجر درخواست کند. این مبلغ معمولاً بر اساس نرخ‌های روز اجاره بها برای ملک مشابه محاسبه می‌شود و می‌تواند به‌عنوان جبران خسارت برای مدت زمان اضافی که مستاجر در ملک سکونت داشته است، تلقی شود. درخواست اجرت المثل نیازمند ارائه مستندات کافی از طرف موجر است که نشان‌دهنده عدم رضایت او از ادامه سکونت مستاجر بدون توافق مجدد باشد.

تفاوت اجور معوقه و اجرت المثل

تفاوت اصلی بین اجور معوقه و اجرت المثل در زمان و شرایط درخواست آن‌ها نهفته است. موجر تنها می‌تواند اجور معوقه را مطالبه کند زمانی که قرارداد میان او و مستاجر تنظیم شده و مستاجر اجاره بها را پرداخت نکرده باشد. در این حالت، موجر به‌دنبال جبران خسارت ناشی از عدم پرداخت اجاره بها است. در مقابل، دعوای اجرت المثل زمانی مطرح می‌شود که مدت قرارداد اجاره به پایان رسیده باشد، ولی ملک همچنان در تصرف مستاجر قرار داشته باشد. در این وضعیت، موجر به‌دنبال دریافت هزینه‌ای برای مدت زمانی است که مستاجر بدون قرارداد و توافق در ملک حضور دارد. بنابراین، فهم درست و دقیق این مفاهیم و شرایط مرتبط با آن‌ها، برای هر دو طرف قرارداد اجاره، بسیار ضروری است تا از بروز اختلافات و مشکلات قانونی جلوگیری شود.

مطالبه اجور معوقه در قانون

مطالبه اجور معوقه در قانون، به‌ویژه طبق ماده ۴۹۰ قانون مدنی، به‌صورت واضح و مشخص تعریف شده است. این ماده به موجر اجازه می‌دهد که در صورت امتناع مستاجر از پرداخت اجاره بها، اقدام به فسخ قرارداد اجاره کند و از دادگاه درخواست حکم تخلیه ملک را نماید. این حق قانونی به موجر این امکان را می‌دهد که در صورت عدم رعایت شرایط توافق‌شده، اقدام قانونی لازم را انجام دهد و ملک خود را پس بگیرد.

طبق قانون، اجاره بها باید به‌طور منظم و طبق مبلغ تعیین‌شده در اجاره نامه پرداخت شود. در صورتی که مبلغ اجاره بها در اجاره نامه ذکر نشده باشد، باید از یک کارشناس رسمی دادگستری درخواست کارشناسی شود تا میزان اجاره بها را تعیین و اعلام کند. این اقدام به‌منظور جلوگیری از اختلافات و ابهامات حقوقی در آینده انجام می‌شود و تضمینی برای تعیین عادلانه و منطقی مبلغ اجاره بها است.

مهلت قانونی برای پرداخت اجاره بها به‌طور کامل توافقی است و بستگی به تاریخ‌های درج‌شده در اجاره نامه دارد. بنابراین، طرفین باید به‌طور دقیق تاریخ‌های پرداخت را مشخص کرده و به آن پایبند باشند. اگر مستاجر در مهلت مشخص‌شده، اجاره بها را پرداخت نکند، موجر می‌تواند پس از اتمام مهلت و با رعایت مراحل قانونی، نسبت به مطالبه اجور معوقه اقدام کند. این مراحل شامل ارسال اخطار کتبی به مستاجر، تنظیم دادخواست و ارائه مستندات لازم به مراجع قضائی است.

به‌علاوه، موجر باید توجه داشته باشد که در راستای مطالبه اجور معوقه، مستندات و مدارکی از جمله قرارداد اجاره، صورت‌حساب‌ها و هرگونه مکاتبات مربوط به پرداخت اجاره بها را جمع‌آوری کند. این مدارک به‌عنوان شواهدی معتبر در محاکم قضائی به کار خواهند آمد و می‌توانند در تأیید درخواست موجر مؤثر باشند.

در نتیجه، آگاهی از قوانین و مراحل قانونی مرتبط با مطالبه اجور معوقه برای هر دو طرف قرارداد اجاره بسیار مهم است تا حقوق قانونی خود را حفظ کرده و از بروز اختلافات و مسائل حقوقی جلوگیری کنند.

مراجع رسیدگی به مطالبه اجور معوقه

مراجع رسیدگی به دادخواست مطالبه اجور معوقه به‌طور خاص بستگی به مبلغ مورد نظر دارد و بسته به این مبلغ، مرجع مناسب برای رسیدگی به این دعاوی مشخص می‌شود. این موضوع به‌منظور تسهیل فرآیند رسیدگی به دعاوی مالی و جلوگیری از بار سنگین دادگاه‌ها طراحی شده است.

اگر مبلغ اجور معوقه تا ۲۰ میلیون تومان باشد، مرجع رسیدگی شورای حل اختلاف محل وقوع ملک خواهد بود. شورای حل اختلاف، نهادی است که به‌منظور حل و فصل سریع و غیررسمی اختلافات تشکیل شده و هدف آن کاهش حجم پرونده‌های قضائی و تسریع در رسیدگی به دعاوی کوچک است. در این شورا، طرفین دعوی می‌توانند با حضور نمایندگان خود و تحت نظارت یک قاضی، در تلاش برای رسیدن به توافق و حل مشکل خود باشند. در صورتی که طرفین نتوانند به توافق برسند، شورا می‌تواند پرونده را به دادگاه عمومی ارجاع دهد.

در صورتیکه اجور معوقه بیش از ۲۰ میلیون تومان باشد، دادگاه عمومی محل وقوع ملک صلاحیت رسیدگی به دادخواست را خواهد داشت. در این حالت، پرونده به دادگاه‌های عمومی ارجاع داده می‌شود که دارای صلاحیت رسیدگی به دعاوی با مبلغ بیشتر از ۲۰ میلیون تومان هستند. در دادگاه عمومی، فرآیند رسیدگی به دعاوی ممکن است طولانی‌تر و پیچیده‌تر باشد و طرفین باید با توجه به قوانین و مراحل قضائی، مستندات و شواهد لازم را ارائه دهند.

لازم به ذکر است که در هر دو مورد، طرفین باید به‌دقت مدارک و مستندات خود را جمع‌آوری کنند و در مراحل دادرسی حاضر شوند. این مستندات می‌تواند شامل قرارداد اجاره، صورتحساب‌های پرداختی، مکاتبات مرتبط با عدم پرداخت اجاره بها و هر گونه شواهد دیگری باشد که بتواند به اثبات ادعاهای آن‌ها کمک کند.

به‌علاوه، توجه به زمان‌بندی و رعایت مهلت‌های قانونی برای ارائه دادخواست نیز از اهمیت بالایی برخوردار است. در هر دو مرجع، اگر مستاجر به صورت معوقه اجاره بها را پرداخت نکند و موجر تصمیم به پیگیری حقوق خود بگیرد، باید در مهلت معین قانونی اقدام کند تا از حق قانونی خود در مطالبه اجور معوقه برخوردار شود.

مدارک لازم جهت شکایت و مطالبه اجور معوقه

برای شکایت و مطالبه اجور معوقه، وجود مدارک معتبر و مستندات لازم می‌تواند در پیشبرد پرونده و اثبات ادعاهای موجر بسیار مؤثر باشد. مدارک موردنیاز که باید ضمیمه دادخواست شوند، به شرح زیر است:

♦️ تنظیم دادخواست: ابتدا باید دادخواست رسمی و دقیق تنظیم شود که شامل اطلاعات کامل طرفین (موجر و مستاجر)، جزئیات مربوط به اجاره، مبلغ اجور معوقه و درخواست‌های مشخص باشد. در این دادخواست باید به طور واضح ذکر شود که موجر درخواست وصول اجور معوقه و همچنین تخلیه ملک را دارد.

♦️ اصل کارت ملی: ارائه اصل کارت ملی موجر به‌عنوان مدرکی شناسایی ضروری است. این مدارک به دادگاه کمک می‌کند تا هویت واقعی و مشخصات فردی موجر را تأیید کند.

♦️ اصل اجاره نامه: ارائه اصل اجاره نامه، به‌عنوان سندی که توافقات بین موجر و مستاجر را به‌صورت کتبی تأیید می‌کند، از اهمیت بالایی برخوردار است. این سند باید شامل اطلاعات دقیق در مورد مبلغ اجاره، تاریخ‌های پرداخت و شرایط قرارداد باشد.

♦️ اصل اسناد مالکیت: ارائه اصل اسناد مالکیت ملک نیز بسیار مهم است. این اسناد باید نشان‌دهنده این باشند که موجر واقعاً مالک ملک مورد اجاره است و حق قانونی درخواست اجور معوقه را دارد. این مدارک شامل سند رسمی مالکیت و هر گونه مدرکی که مالکیت را تأیید می‌کند، می‌شود.

♦️ مدارک و مستندات مربوط به عدم پرداخت اجاره بها: این مدارک شامل صورتحساب‌های اجاره، مکاتباتی که به‌منظور یادآوری پرداخت اجاره بها با مستاجر انجام شده، و هر گونه مدرکی که نشان‌دهنده عدم پرداخت مستاجر باشد، است.

♦️ مدارک شناسایی مستاجر: در برخی موارد، ارائه مدارک شناسایی مستاجر (مثل کپی کارت ملی یا شناسنامه) نیز می‌تواند مفید باشد تا مشخص شود که مستاجر کیست و به‌طور قانونی مسئول پرداخت اجاره بها است.

نمونه دادخواست مطالبه اجور معوقه

نمونه دادخواست مطالبه اجور معوقه ، توسط قوه قضائیه به صورت دادخواستهای چاپی در اختیار عموم قرار می گیرد . مشخصات هویتی خواهان و خوانده در آن ثبت و شرح دادخواست در متن دادخواست درج شده می شود . سپس به مرجع رسیدگی تقدیم می گردد .

“خواهان :

خوانده :

خواسته : مطالبه اجور معوقه به میزان ………………… ریال به انضمام کلیه خسارات قانونی

دلایل و منضمات دادخواست :

• سند مالکیت
• قرارداد اجاره
• مدرک موردنیاز دیگر

شرح دادخواست مطالبه اجاره معوقه :

ریاست محترم مجتمع قضائی” نام شهرستان محل وقوع ملک مورد اجاره”

با سلام احتراماً به استحضار می‌‌رساند :

اینجانب با خوانده/خواندگان قراردادی را در مورد …… باب واحد مسکونی/ تجاری در نشانی ………………… جزء پلاک ثبتی …………. بخش  “ شماره و نام شهرستان ” منعقد کرده‌ایم ،  نظر به اینکه خوانده / خواندگان از تاریخ ……………. لغایت …………. جمعاً به میزان …………………  ماه از پرداخت اجور متعلقه خودداری کرده که با عنایت به اجاره بهای ماهیانه به میزان ………………… ریال جمعاً ………………… ریال می‌باشد ، با به استناد ماده ۴۹۰ قانون مدنی صدور حکم محکومیت خوانده / خواندگان به پرداخت اجور معوقه به میزان ………………… ریال به انضمام جمیع خسارات قانونی و هزینه دادرسی در حق اینجانب مورد استدعاست .

هزینه دادرسی دعاوی مطالبه اجور معوقه

هزینه دادرسی در دعاوی مطالبه اجور معوقه براساس میزان اجاره بهای مورد مطالبه توسط موجر محاسبه می‌شود. این هزینه طبق تعرفه‌های قانونی و با توجه به میزان مبلغی که به‌عنوان اجور معوقه درخواست می‌شود، تعیین می‌گردد. موجر موظف است این هزینه را به دادگستری پرداخت کند. در صورت صدور رأی به نفع موجر و محکومیت مستاجر به پرداخت اجاره بها، موجر می‌تواند هزینه دادرسی را از مستاجر مطالبه کند. این امر به موجر این امکان را می‌دهد که بخشی از هزینه‌های خود را که در روند دادرسی متحمل شده است، جبران کند. بنابراین، توجه به هزینه‌های دادرسی و لحاظ کردن آن در برنامه‌ریزی مالی برای موجر اهمیت دارد.

اظهارنامه مطالبه اجور معوقه

قبل از تنظیم دادخواستِ مطالبه اجور معوقه علیه مستاجر و تقدیم آن به دادگاه، موجر می‌تواند یک اظهارنامه در این خصوص تنظیم کرده و به مستاجر ارسال کند. این اظهارنامه به‌عنوان نوعی اعلام خواسته از طرف موجر به مستاجر عمل می‌کند و به معنای طرح دعوا نیست. هدف از ارسال اظهارنامه، یادآوری به مستاجر درباره تعهداتش و درخواست پرداخت اجاره بها می‌باشد. این اقدام می‌تواند به‌عنوان یک مرحله میانجی‌گری محسوب شود و در برخی مواقع، می‌تواند باعث حل مشکل قبل از ورود به مراحل قضائی شود. همچنین، داشتن این مستندات می‌تواند در مراحل بعدی دادرسی به‌عنوان مدرکی دال بر تلاش موجر برای حل مسئله قبل از مراجعه به دادگاه محسوب گردد.

جریمه دیرکرد و تأخیر در پرداخت اجاره بها

در حال حاضر، در قوانین موجود، برای مستاجر در صورت تأخیر و دیرکرد در پرداخت اجاره بها، جریمه‌ای در نظر گرفته نشده است. اما موجر می‌تواند با اضافه کردن بندی به قرارداد اجاره، شرایطی را تعیین کند که در صورت تأخیر در پرداخت اجاره بها، اجازه داشته باشد مبلغ اجاره را از ودیعه یا پول پیش مستاجر برداشت کند. همچنین می‌تواند وجه التزامی برای عدم پرداخت اجاره بها در موعد مقرر در قرارداد قید نماید. این اقدام می‌تواند به ایجاد انضباط مالی و جلوگیری از تأخیر در پرداخت اجاره بها کمک کند و به موجر این امکان را می‌دهد که در صورت بروز تأخیر، حق خود را حفظ کند.

فسخ قرارداد اجاره

قرارداد اجاره به‌طور یک‌طرفه قابل فسخ نیست، اما در صورتی که یکی از طرفین به تعهدات خود عمل نکند، طرف مقابل می‌تواند قرارداد را فسخ کند. به‌عنوان مثال، اگر مستاجر از پرداخت اجاره بها خودداری کند و این موضوع در قرارداد به‌عنوان شرط ذکر شده باشد، موجر می‌تواند با رعایت قوانین و مراحل قانونی، قرارداد را فسخ نماید. این امر به موجر این امکان را می‌دهد که در مقابل رفتارهای غیرمنصفانه مستاجر از حقوق خود دفاع کند و از بروز زیان‌های مالی ناشی از عدم دریافت اجاره بها جلوگیری کند.

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک