اجاره نامه رسمی و غیر رسمی + دانلود نمونه اجاره نامه 📄

اجاره نامه رسمی و غیر رسمی

در دنیای پرسرعت امروز، اجاره ملک یکی از متداول‌ترین روش‌های تأمین مسکن یا محل کسب‌وکار است. اما در کنار این روند متداول، موضوع مهمی به نام نوع اجاره‌نامه مطرح می‌شود که بسیاری از مستأجران و موجران، آگاهی دقیقی از تفاوت‌های آن ندارند. اجاره نامه می‌تواند به دو شکل رسمی یا غیررسمی تنظیم شود و هرکدام مزایا، محدودیت‌ها و کاربردهای خاص خود را دارند.

در نگاه اول، شاید تفاوت بین یک قرارداد دست‌نویس و قراردادی که در دفتر اسناد رسمی تنظیم شده چندان مهم به نظر نرسد. اما زمانی که اختلاف یا مشکلی بین طرفین پیش می‌آید، اهمیت اعتبار قانونی و قابلیت استناد اجاره‌نامه به وضوح آشکار می‌شود. از همین‌رو، شناخت ویژگی‌های اجاره نامه رسمی و غیررسمی، گامی مهم در پیشگیری از مشکلات حقوقی و مالی در آینده است.

نکته قابل توجه این است که انتخاب نوع اجاره‌نامه، تنها به مسائل حقوقی محدود نمی‌شود، بلکه ابعاد اقتصادی، میزان اعتماد بین موجر و مستأجر، و حتی نوع ملک مورد اجاره نیز می‌تواند در این تصمیم‌گیری نقش داشته باشد. بسیاری از افراد برای کاهش هزینه‌ها به تنظیم قراردادهای دستی روی می‌آورند، در حالی که برخی دیگر ترجیح می‌دهند با پرداخت هزینه بیشتر، از مزایای قانونی و حمایتی اجاره نامه رسمی بهره‌مند شوند.

در این مقاله، قصد داریم به صورت جامع و کاربردی، تفاوت‌ها، مزایا و معایب اجاره نامه‌های رسمی و غیررسمی را بررسی کنیم. همچنین به شما خواهیم گفت که چگونه می‌توان حتی در قالب قراردادهای غیررسمی، با رعایت برخی اصول ساده اما مهم، از بروز مشکلات حقوقی جلوگیری کرد. اگر قصد اجاره‌دادن یا اجاره‌کردن ملکی را دارید، این مطلب می‌تواند راهنمایی مطمئن برای تصمیم‌گیری آگاهانه شما باشد.

📝 اجاره نامه رسمی و غیررسمی چیست؟ چه تفاوتی با یکدیگر دارند؟

در فرآیند اجاره ملک، شناخت نوع قرارداد نقش بسزایی در حفظ حقوق طرفین ایفا می‌کند. دو نوع رایج از این قراردادها، اجاره نامه رسمی و اجاره نامه غیررسمی هستند که هرکدام ویژگی‌ها، اعتبار قانونی و کاربردهای خاص خود را دارند.

🔹 اجاره نامه رسمی، قراردادی است که در دفاتر اسناد رسمی و با نظارت مستقیم سردفتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت می‌شود. این نوع اجاره‌نامه از اعتبار حقوقی بسیار بالایی برخوردار است و به عنوان سندی رسمی، در مراجع قضایی به راحتی قابل استناد است. اطلاعات مهمی نظیر مدت زمان اجاره، مبلغ اجاره‌بها، ودیعه، وظایف موجر و مستأجر و شروط خاص قرارداد، با دقت و جزئیات کامل در این سند ذکر می‌شوند. همچنین این قراردادها لازم‌الاجرا هستند، به این معنا که در صورت بروز تخلف، موجر می‌تواند بدون مراجعه به دادگاه و صرفاً از طریق اجرای ثبت، اقدام به مطالبه حق خود نماید.

🔸 در مقابل، اجاره نامه غیررسمی قراردادی است که بدون ثبت در دفترخانه و عمدتاً به صورت دستی یا در بنگاه‌های املاک تنظیم می‌شود. این نوع قراردادها به دلیل عدم تأیید رسمی، در برخی موارد ممکن است اعتبار قضایی ضعیف‌تری داشته باشند و در صورت عدم رعایت الزامات قانونی، حتی در مراجع قضایی نیز قابل استناد نباشند. هرچند تنظیم اجاره نامه غیررسمی سریع‌تر و کم‌هزینه‌تر است، اما به دلیل نبود ثبت رسمی و شفافیت حقوقی، احتمال بروز اختلافات و سوءتفاهم بین موجر و مستأجر در آینده بیشتر خواهد بود.

📌 بنابراین انتخاب بین اجاره نامه رسمی و اجاره نامه غیررسمی، باید بر اساس نوع ملک، سطح اعتماد بین طرفین، ارزش مالی قرارداد و میزان نیاز به ضمانت قانونی انجام شود. اگرچه هر دو نوع قرارداد ممکن است از نظر عرفی معتبر باشند، اما در مواقع بحران و بروز اختلاف، تفاوت آن‌ها به‌وضوح احساس خواهد شد.

اجاره چیست؟

براساس ماده ۴۶۶ قانون مدنی، اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود. در این قرارداد، شخص اجاره‌دهنده به عنوان موجر و شخص اجاره‌کننده به عنوان مستاجر شناخته می‌شوند. همچنین، مورد اجاره، یعنی ملکی که اجاره داده می‌شود، به نام عین مستاجره نامیده می‌شود.

اعتبار قرارداد اجاره به مدت زمانی که در قرارداد قید می‌شود بستگی دارد و در صورت قید نشدن مدت اجاره، قرارداد اعتباری ندارد. به این معنی که برای قانون‌مند بودن قرارداد، مدت اجاره باید به طور مشخص ذکر شود تا از بروز اختلافات احتمالی جلوگیری شود.

قرارداد اجاره بین مالک و مستاجر می‌تواند به صورت دستی یا توسط بنگاه‌های املاک نوشته شود. هر دو شکل قرارداد جزء اسناد عادی محسوب می‌شوند و در صورت بروز اختلاف می‌توانند به عنوان مدرکی قانونی مورد استفاده قرار گیرند.

⚖️ از نظر قانونی، اجاره‌نامه به سه روش تنظیم می‌شود:

• اجاره‌نامه رسمی یا محضری 🏛️

• اجاره‌نامه بنگاهی 🏢

• اجاره‌نامه دستی ✍️

 🏛️ اجاره نامه رسمی یا محضری

این نوع قرارداد، در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و به تأیید سردفتر می‌رسد. اجاره نامه رسمی دارای بالاترین درجه اعتبار قانونی است و به عنوان سندی کاملاً معتبر و قابل استناد در مراجع قضایی پذیرفته می‌شود.
در این قرارداد، تمامی شرایط و جزئیات اجاره از جمله مدت زمان قرارداد، مبلغ اجاره‌بها، تعهدات طرفین و سایر بندهای قانونی به دقت و شفافیت ذکر می‌شود. این شفافیت و رسمیت باعث می‌شود از بروز اختلافات احتمالی جلوگیری شود و طرفین با آسودگی خاطر بیشتری قرارداد خود را منعقد کنند.
همچنین، اجاره نامه رسمی قابلیت اجرایی دارد؛ یعنی در صورت نقض قرارداد، موجر می‌تواند بدون نیاز به مراحل طولانی قضایی، از طریق اجرای ثبت اقدام به اخذ حقوق خود کند.

 🏢 اجاره نامه بنگاهی

این نوع قرارداد معمولاً در بنگاه‌های معاملات ملکی و توسط مشاورین املاک تنظیم می‌شود.
اجاره‌نامه بنگاهی دارای قالب و فرم استاندارد است و اگرچه از نظر قانونی اعتبار دارد، اما به اندازه اجاره‌نامه رسمی قوت و ضمانت اجرایی کامل ندارد.
یکی از مزایای اجاره‌نامه بنگاهی، این است که معمولاً در حضور دو شاهد و با استفاده از کد رهگیری تنظیم می‌شود که این موضوع می‌تواند اعتبار بیشتری به قرارداد ببخشد و از سو استفاده احتمالی جلوگیری کند.
با این حال، در صورت بروز اختلافات حقوقی، ممکن است کار به دادگاه کشیده شود و اثبات مفاد قرارداد کمی پیچیده‌تر از اجاره‌نامه رسمی باشد.

 ✍️ اجاره نامه دستی

این نوع قرارداد به صورت غیررسمی و بدون دخالت دفاتر اسناد رسمی یا بنگاه‌ها تنظیم می‌شود و معمولاً بین خود موجر و مستاجر نوشته می‌شود.
اجاره‌نامه دستی سریع و کم‌هزینه است، اما از نظر قانونی اعتبار کمتری دارد و در صورت بروز اختلاف، ممکن است به عنوان مدرک محکمه‌پسند پذیرفته نشود، مگر اینکه تمامی شرایط قانونی و موارد لازم مثل حضور دو شاهد به دقت رعایت شده باشد.
از طرفی، نبود ثبت رسمی و عدم وجود ضمانت اجرایی قوی، ریسک‌های حقوقی بیشتری برای طرفین ایجاد می‌کند و ممکن است منجر به مشکلات جدی در آینده شود.

تفاوت اجاره نامه دستی و بنگاهی

تفاوت اجاره‌نامه دستی و بنگاهی به طور قابل توجهی در شرایط قانونی و اعتبار آن‌ها مشخص می‌شود. طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶، اگر هنگام عقد قرارداد اجاره‌نامه‌ای که در بنگاه تنظیم می‌شود، دو نفر شاهد حضور داشته باشند، آن قرارداد مشمول قانون روابط موجر و مستاجر می‌شود. در مقابل، اجاره‌نامه‌های دستی، حتی اگر تمام ضوابط و قوانین رعایت شده باشند، در صورتی که دو شاهد ذیل قرارداد را امضا نکرده باشند، مشمول قانون روابط موجر و مستاجر نخواهند شد.

قطعا اطلاعات حقوقی یک مشاور املاک از مردم عادی بیشتر است. بنابراین با توجه به دانش و تجربه‌ای که در این زمینه دارد، می‌تواند قراردادی محکم‌تر تنظیم کند تا طرفین کمتر درگیر مشکلات حقوقی شوند. قراردادی که در بنگاه، توسط مشاور املاک تنظیم می‌شود، دارای کد رهگیری است و این به اجاره‌نامه اعتبار می‌دهد. با داشتن کد رهگیری، مالک نمی‌تواند ملک را به چندین نفر اجاره دهد و این امر به شفافیت و امنیت قرارداد کمک می‌کند.

با این حال، لازم به ذکر است که اجاره‌نامه‌های بنگاهی نیز جزو اسناد عادی محسوب می‌شوند و در صورت بروز اختلاف، ممکن است به راحتی قابل استناد نباشند. بنابراین، در انتخاب نوع اجاره‌نامه و نحوه تنظیم آن، توجه به مشاوره حقوقی و رعایت نکات قانونی می‌تواند از بروز مشکلات آینده جلوگیری کند.

√ مزایای اجاره نامه رسمی

مزایای اجاره نامه رسمی به دلیل اعتبار و قانونی بودن آن بسیار چشمگیر است. این اجاره‌نامه‌ها قابل استناد هستند و به موجب رسمی بودن، اعتبار قانونی دارند. همچنین، اجاره‌نامه‌های رسمی لازم‌الاجرا هستند. اگر مستاجر در زمان مقرر ملک را تخلیه نکند یا اجاره‌بها را پرداخت نکند، موجر می‌تواند به دفترخانه تنظیم‌کننده اجاره‌نامه مراجعه کند و تقاضای صدور اجرائیه کند. این ویژگی به موجر این امکان را می‌دهد که به سرعت و به راحتی به حق خود برسد.

اجاره نامه های رسمی قابل اطمینان هستند، زیرا مالک می‌تواند در کوتاه‌ترین مدت زمان به حق خود برسد و از مزایای قانونی بهره‌مند شود. همچنین، این قراردادها قاطع و رافع دعوی هستند و تحت تأثیر مرور زمان قرار نمی‌گیرند، به این معنا که حتی با گذشت زمان، اعتبار و قابلیت استناد آن‌ها در محاکم قضایی حفظ می‌شود. غیرقابل انکار و تردید بودن این اجاره‌نامه‌ها نیز باعث می‌شود که در دادگاه به آن‌ها استناد شود و به عنوان مدارکی معتبر پذیرفته شوند.

با این حال، تنها به این خاطر که تنظیم اجاره‌نامه در دفاتر اسناد رسمی هزینه‌ی بسیار بالایی دارد، از طرف مستاجر و موجر مورد استقبال قرار نمی‌گیرد. هزینه‌های مربوط به تنظیم این نوع قرارداد، به ویژه در کنار کمیسیون‌های املاک که طرفین موظف به پرداخت آن هستند، ممکن است خارج از توان مالی طرفین قرارداد باشد. این مسئله می‌تواند مانع از انتخاب اجاره نامه های رسمی شود، حتی با وجود تمامی مزایای قانونی و حقوقی آن‌ها. به همین دلیل، برخی از افراد به دنبال گزینه‌های ساده‌تری همچون اجاره نامه های غیر رسمی می‌روند که ممکن است با وجود ریسک‌های قانونی کمتر، از نظر مالی مقرون به صرفه‌تر باشند.

کلام آخر

لزومی ندارد در خصوص تنظیم اجاره‌نامه خیلی سخت بگیریم؛ فقط کافیست یک سری نکات را رعایت کنیم. مانند امضای دو نفر شاهد در ذیل قرارداد عادی و مکتوب شدن تمامی توافقات بین موجر و مستاجر در قرارداد. با رعایت این نکات، می‌توانیم با خیالی آسوده به یک قرارداد عادی تنظیم‌شده توسط مشاورین املاک اعتماد کنیم و از پرداخت هزینه‌های اضافی جهت تنظیم قرارداد در دفترخانه خودداری کنیم.

لازم به ذکر است که تمامی قراردادهای عادی در مراجع قضایی قابل پیگیری و طرح دعوا هستند، پس به هیچ عنوان نگران حق و حقوق و سرمایه خود نباشید. همچنین، حفظ مدارک و مستندات مرتبط با قرارداد، مانند فیش‌های پرداختی و مکاتبات بین طرفین، می‌تواند به عنوان ابزارهای حمایتی در صورت بروز هرگونه اختلاف مفید واقع شود.

در نهایت، آگاهی از حقوق و الزامات قانونی خود به عنوان موجر یا مستاجر، به شما کمک می‌کند تا از منافع خود به بهترین نحو دفاع کنید و در صورت لزوم، به مشاوره حقوقی مراجعه نمایید. با اتخاذ تدابیر مناسب و دقت در تنظیم قرارداد، می‌توانیم از مشکلات آتی جلوگیری کرده و یک رابطه مطمئن و امن بین موجر و مستاجر ایجاد کنیم.

‼️ دانلود رایگان نمونه اجاره نامه

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک