دادخواست الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی ⚖️

دادخواست الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی؛ راهنمای کامل برای مستأجران

 

 

در بسیاری از روابط استیجاری، مستأجران با مشکلاتی در مورد نگهداری و تعمیرات ملک روبه‌رو می‌شوند که گاه می‌تواند کیفیت زندگی یا فعالیت شغلی آن‌ها را به‌طور جدی تحت‌تأثیر قرار دهد. در چنین شرایطی، دادخواست الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی یکی از راهکارهای قانونی است که به مستأجر اجازه می‌دهد از طریق مراجع قانونی، موجر را به انجام وظایف خود در قبال نگهداری ملک ملزم کند.

تعمیرات اساسی مانند تعمیر سیستم برق‌کشی، لوله‌کشی، ایزوگام پشت‌بام، یا رفع رطوبت و خرابی‌های جدی، از جمله وظایفی است که طبق قانون بر عهده موجر قرار دارد. در صورتی که موجر از انجام این تعمیرات خودداری کند یا نسبت به درخواست مستأجر بی‌توجه باشد، مستأجر می‌تواند با جمع‌آوری مدارک لازم و مراجعه به شورای حل اختلاف، روند قانونی را برای اجبار موجر آغاز کند.

قوانین مدنی و روابط موجر و مستأجر، به‌صراحت وظایف طرفین را مشخص کرده‌اند. مستأجر برای استفاده مناسب از مورد اجاره، حق دارد انتظار داشته باشد که ملک در وضعیت مطلوب و ایمن قرار داشته باشد. در غیر این صورت، قانون به او اجازه می‌دهد با ارائه دادخواست رسمی، حق قانونی خود را مطالبه کند.

هدف از این مقاله، آشنایی کامل با روند تنظیم و ارائه دادخواست الزام به انجام تعمیرات اساسی، مدارک مورد نیاز، و نکات مهم حقوقی در این مسیر است. اگر شما هم به‌عنوان مستأجر با این مشکل مواجه شده‌اید، مطالعه این راهنما می‌تواند کمک بزرگی در پیگیری مؤثر حق و حقوق‌تان باشد.

 

منظور از تعمیرات اساسی چیست؟

تعمیرات اساسی به آن دسته از تعمیراتی گفته می‌شود که برای حفظ قابل استفاده بودن، ایمنی و دوام ملک ضروری هستند و بدون انجام آن‌ها، استفاده معمول از ملک ممکن نیست یا با خطراتی همراه است. این تعمیرات معمولاً شامل بخش‌های زیربنایی، اصلی و حیاتی ساختمان می‌شوند که خرابی آن‌ها می‌تواند خسارت‌بار یا خطرآفرین باشد.

برخی از مهم‌ترین مصادیق تعمیرات اساسی عبارت‌اند از:

• تعمیر یا تعویض لوله‌کشی آب و فاضلاب در صورت نشتی یا گرفتگی شدید
• تعمیر سیستم برق‌کشی اصلی ساختمان در صورت ایجاد خطر برق‌گرفتگی یا آتش‌سوزی
• بازسازی سقف، ایزوگام یا عایق‌بندی پشت‌بام برای جلوگیری از نفوذ آب و رطوبت
• تعمیر یا تعویض سیستم گرمایشی و سرمایشی اصلی مانند پکیج، موتورخانه، کولر گازی و…
• ترمیم دیوارها یا کف‌های فرسوده که موجب نشست، ترک‌خوردگی یا ناایمنی سازه می‌شود
• اصلاح خرابی‌های اساسی در درب‌ها، پنجره‌ها یا سازه‌های حفاظتی مثل نرده، پله و آسانسور

این نوع تعمیرات طبق قانون، بر عهده موجر است؛ چرا که مستأجر، تنها برای استفاده از ملک هزینه پرداخت کرده و مسئول حفظ ساختار اصلی ساختمان نیست. در مقابل، تعمیرات جزئی و نگهداری روزمره (مانند تعویض لامپ، باز و بسته کردن قفل یا تعمیر دستگیره) معمولاً بر عهده مستأجر است، مگر آن‌که خلاف آن در قرارداد اجاره ذکر شده باشد.

 

مسئولیت موجر در قبال تعمیرات اساسی

یکی از تعهدات اصلی موجر در قرارداد اجاره، حفظ و نگهداری ملک در وضعیت قابل استفاده برای مستأجر است. طبق قانون، موجر موظف است تعمیرات اساسی مورد نیاز ملک را انجام دهد تا مستأجر بتواند بدون مانع از مورد اجاره استفاده کند. این مسئولیت نه تنها بر پایه عرف و منطق قرارداد است، بلکه به‌صورت صریح در قوانین مدنی و قوانین روابط موجر و مستأجر نیز بیان شده است.

بر اساس ماده ۴۸۶ قانون مدنی، موجر باید عیوب و خرابی‌هایی که استفاده از ملک را مختل می‌کند، برطرف نماید؛ مگر اینکه در قرارداد به‌گونه‌ای دیگر توافق شده باشد. همچنین در ماده ۲۰ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ آمده است که انجام تعمیرات اساسی ملک، وظیفه موجر است و مستأجر نمی‌تواند بدون اجازه قانونی، خود اقدام به انجام آن‌ها کند مگر در موارد خاص که با مجوز مراجع قضایی همراه باشد.

همچنین طبق ماده ۲۱ همان قانون، اگر موجر از انجام تعمیرات ضروری خودداری کند و این خودداری باعث ضرر و زیان یا خطر برای مستأجر شود، مستأجر می‌تواند با مراجعه به مراجع صالح، مانند شورای حل اختلاف، درخواست الزام موجر به انجام تعمیرات دهد.

نکته مهم اینجاست که در بیشتر موارد، حتی اگر مستأجر آمادگی داشته باشد که خود هزینه تعمیر را پرداخت کند، باید ابتدا از مراجع قانونی مجوز بگیرد؛ چرا که وظیفه اصلی بر عهده موجر است و بدون طی این مراحل، امکان مطالبه هزینه‌ها از موجر وجود ندارد.

در نتیجه، در صورتی که خرابی‌های جدی در ملک وجود داشته باشد و موجر از انجام تعمیرات لازم خودداری کند، مستأجر می‌تواند با ارائه دادخواست الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی، حق قانونی خود را از طریق مراجع ذی‌صلاح پیگیری نماید.

 

⚖️ ماده ۴۸۶ قانون مدنی

تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک است مگر آنکه شرط خلاف شده یا‌ عرف بلد بر خلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستاجره لازم میباشد.

 

⚖️ ماده ۲۰ قانون روابط موجر و مستاجر

تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تاسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاههای حرارت مرکزی و تهویه و‌آسانسور باشد به عهده موجر است و تعمیرات جزئی و همچنین تزئین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستاجر خواهد بود.

 

 

چه زمانی می‌توان دادخواست الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی را مطرح کرد؟

دادخواست الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی، یکی از راهکارهای قانونی برای حمایت از حقوق مستأجر در صورت امتناع موجر از انجام تعهدات قانونی و قراردادی خود است. با این حال، طرح چنین دعوایی نیازمند فراهم بودن شرایط خاصی است که در ادامه به آن‌ها اشاره می‌شود:

♦️ وجود رابطه استیجاری معتبر
اولین شرط طرح دعوا، وجود یک قرارداد اجاره معتبر و جاری بین مستأجر و موجر است. چنانچه مدت اجاره به پایان رسیده یا رابطه استیجاری به هر دلیلی خاتمه یافته باشد، دیگر امکان الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی وجود نخواهد داشت.

 

♦️ وجود خرابی یا نقص جدی در ملک اجاره‌ای
منظور از تعمیرات اساسی، آن دسته از تعمیراتی است که برای بهره‌برداری عادی و ایمن از ملک ضروری هستند، مانند تعمیر لوله‌کشی، تأسیسات برق یا فاضلاب، سقف، دیوارهای اصلی، آسانسور و سیستم‌های گرمایشی و سرمایشی. در صورتی که خرابی‌ها به گونه‌ای باشند که استفاده عادی از ملک را مختل کنند، زمینه برای طرح دعوا فراهم می‌شود.

 

♦️ امتناع موجر از انجام تعمیرات
مستأجر ابتدا باید از طریق ارسال اظهارنامه رسمی، درخواست تعمیرات را به موجر اعلام کند. در صورت بی‌توجهی یا امتناع موجر، مستأجر می‌تواند برای طرح دعوا به مراجع قضایی مراجعه نماید.

 

♦️ تشخیص اساسی بودن تعمیرات توسط دادگاه
در مواردی که بین مستأجر و موجر اختلاف وجود داشته باشد که آیا نوع تعمیرات ضروری، از نوع «اساسی» است یا خیر، این موضوع با نظر کارشناس رسمی دادگستری و تصمیم نهایی دادگاه مشخص خواهد شد.

 

♦️ عدم وجود تقصیر از سوی مستأجر
اگر خرابی ملک ناشی از استفاده نادرست یا غیرمتعارف مستأجر باشد، موجر مسئولیتی برای انجام تعمیرات ندارد و مستأجر نیز حق طرح این دعوا را نخواهد داشت.

 

در صورت احراز شرایط فوق، مستأجر می‌تواند با مراجعه به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک، دادخواست الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی را ارائه دهد. در صورتی که پس از صدور حکم، موجر در مهلت مقرر اقدام به تعمیرات نکند، مستأجر می‌تواند با نظارت دادگاه، تعمیرات را انجام داده و هزینه‌های آن را از موجر مطالبه نماید. همچنین در برخی شرایط، مستأجر این اختیار را دارد که قرارداد اجاره را فسخ کرده و درخواست استرداد ودیعه خود را مطرح نماید.

 

مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی

مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی، به نوع دعوا بستگی دارد:​

🔶 دعوای الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی (غیرمالی)
در صورتی که مستأجر قصد دارد موجر را به انجام تعمیرات اساسی ملک ملزم کند، این دعوا به عنوان دعوای غیرمالی محسوب می‌شود. مرجع صالح برای رسیدگی به این نوع دعوا، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.

🔶 دعوای مطالبه هزینه‌های تعمیرات انجام‌شده توسط مستأجر (مالی)
اگر مستأجر پس از انجام تعمیرات، قصد دارد هزینه‌های مربوطه را از موجر مطالبه کند، این دعوا مالی و منقول محسوب می‌شود. در این حالت، مرجع صالح برای رسیدگی، دادگاه محل اقامت خوانده (موجر) است.

 

شرایط طرح دعوی الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی عین مستاجره

برای اینکه مستأجر بتواند با موفقیت از دادگاه تقاضای الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی کند، باید شرایط خاصی فراهم باشد. در صورت احراز این شرایط، مرجع قضایی می‌تواند موجر را ملزم به انجام تعمیرات ضروری در مورد اجاره نماید. این شرایط به شرح زیر است:

🔷 اثبات رابطه استیجاری میان طرفین
در وهله اول، مستأجر باید ثابت کند که میان او و خوانده دعوا (موجر)، رابطه استیجاری قانونی و معتبر وجود دارد. این رابطه معمولاً از طریق قرارداد رسمی یا عادی اجاره، قبض پرداخت اجاره‌بها، یا سایر مدارک قابل اثبات است. در صورتی که این رابطه مورد تأیید دادگاه قرار نگیرد، دعوای الزام به تعمیرات نیز قابلیت رسیدگی نخواهد داشت.

 

🔷ادامه داشتن رابطه استیجاری
دومین شرط مهم، عدم انقضای مدت اجاره یا عدم فسخ قرارداد است. به عبارت دیگر، مستأجر باید همچنان حق قانونی بر استفاده از ملک را داشته باشد. اگر قرارداد به پایان رسیده یا رابطه استیجاری به دلایلی فسخ شده باشد، دادگاه معمولاً دعوا را قابل استماع نمی‌داند، چرا که مستأجر دیگر سمتی در مورد اجاره ندارد.

 

🔷 احراز ماهیت اساسی بودن تعمیرات
دادگاه صرفاً نسبت به تعمیراتی رأی صادر می‌کند که ماهیت اساسی و حیاتی داشته باشند. بنابراین خواهان باید بتواند ضرورت و جدیت تعمیرات مورد ادعا را اثبات کند. این امر معمولاً از طریق نظریه کارشناسی، عکس، گزارش بازدید از محل یا سایر مستندات فنی امکان‌پذیر است. تعمیرات جزئی یا غیرضروری مشمول این نوع دعوا نمی‌شوند.

 

🔷 احراز مسئولیت موجر بر اساس قانون، قرارداد یا عرف
نهایتاً، مستأجر باید نشان دهد که انجام تعمیرات مورد نظر طبق قانون، مفاد قرارداد اجاره یا عرف رایج بر عهده موجر است. طبق ماده ۴۸۶ قانون مدنی، موجر مکلف به انجام تعمیراتی است که برای استفاده از ملک ضرورت دارد، مگر اینکه طرفین خلاف آن توافق کرده باشند. در صورت وجود بندهایی در قرارداد که مسئولیت تعمیرات را به صراحت تعیین کرده باشد، آن بند ملاک عمل دادگاه قرار خواهد گرفت.

در صورتی که تمامی شرایط فوق فراهم باشد و مستأجر نیز مستندات کافی ارائه دهد، دادگاه یا شورای حل اختلاف می‌تواند با صدور رأی، موجر را به انجام تعمیرات اساسی در مورد اجاره ملزم نماید.

 

 

مراحل تنظیم و ارائه دادخواست الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی

طرح دعوای الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی نیازمند رعایت مراحلی مشخص و مستند است. مستأجر باید با رعایت ضوابط قانونی و فراهم‌سازی مستندات کافی، نسبت به تنظیم و تقدیم دادخواست اقدام نماید. در ادامه مراحل گام‌به‌گام این فرآیند ارائه می‌شود:

✅ ثبت‌نام در سامانه ثنا
پیش از هر اقدامی، خواهان (مستأجر) باید در سامانه ثنا ثبت‌نام کرده باشد. این سامانه که تحت نظارت قوه قضائیه فعالیت می‌کند، بستر ابلاغ الکترونیکی دادخواست و پیگیری روند دادرسی است.

 

✅ تهیه مدارک و مستندات لازم
برای طرح این دعوا، ارائه مدارک زیر ضروری است:

• تصویر مصدق قرارداد اجاره
• مدارک شناسایی مستأجر (کارت ملی، شناسنامه)
• مستندات مربوط به خرابی و نیاز به تعمیرات اساسی (از جمله عکس، فیلم، یا گزارش مهندس یا کارشناس)
• در صورت وجود، اظهارنامه رسمی ارسال‌شده به موجر مبنی بر درخواست تعمیرات
• نظر کارشناس رسمی دادگستری در خصوص ماهیت اساسی بودن تعمیرات (در صورت اخذ)

 

✅ تنظیم دادخواست رسمی
پس از جمع‌آوری مدارک، باید دادخواست رسمی در قالب فرم‌های مخصوص قوه قضائیه تنظیم شود. در این دادخواست، مشخصات طرفین، شرح دقیق خواسته (الزام موجر به تعمیرات اساسی)، دلایل و مدارک پیوستی و همچنین ارزش ریالی خواسته (در صورت لزوم) درج می‌شود.

 

✅ تقدیم دادخواست به مرجع صالح
مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است. این دعوا معمولاً غیرمالی محسوب می‌شود، اما در مواردی که مستأجر پس از اخذ مجوز قانونی، خود اقدام به تعمیرات کرده و اکنون قصد مطالبه هزینه‌ها را دارد، دعوا جنبه مالی پیدا می‌کند و محل اقامت خوانده (موجر) ملاک قرار می‌گیرد.

 

✅ پرداخت هزینه دادرسی
پس از تنظیم دادخواست و الصاق مدارک، خواهان باید بر اساس نوع دعوا (مالی یا غیرمالی) هزینه دادرسی مربوطه را پرداخت نماید. هزینه دادرسی برای دعاوی غیرمالی نسبتاً پایین‌تر از دعاوی مالی است.

 

✅ بررسی دادخواست و ارجاع به کارشناس
دادگاه پس از ثبت دادخواست، ممکن است برای احراز نیاز به تعمیرات اساسی و میزان آن، موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع دهد. نظر کارشناس نقش کلیدی در اثبات ادعای خواهان دارد.

 

✅ صدور رأی
در صورت احراز شرایط قانونی، دادگاه با استناد به مواد ۲۰ و ۲۱ قانون روابط موجر و مستأجر و ماده ۴۸۶ قانون مدنی، حکم به الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی صادر می‌کند.

 

✅ پیگیری اجرای حکم
چنانچه موجر پس از صدور حکم، در مهلت تعیین‌شده اقدام به تعمیر ملک نکند، مستأجر می‌تواند با نظارت دادگاه، خود نسبت به تعمیرات اقدام کرده و هزینه‌ها را از موجر مطالبه نماید. همچنین در صورت تمایل، می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ نموده و درخواست استرداد ودیعه را از موجر طرح کند.

 

مدارک مورد نیاز برای دادخواست الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی

برای طرح موفق دعوای الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی، مستأجر باید مدارک و مستندات کافی و مستدل به دادگاه ارائه دهد. این مدارک نقش بسیار مهمی در اثبات ادعا و صدور رأی به نفع خواهان دارند. در ادامه، مهم‌ترین مدارک مورد نیاز در این دعوا را بررسی می‌کنیم:

📌 ثبت‌نام در سامانه ثنا
پیش از هر اقدامی، مستأجر باید در سامانه ثنا (سامانه ابلاغ الکترونیکی قوه قضاییه) ثبت‌نام کرده باشد. تمام مراحل پیگیری دعوی و دریافت ابلاغ‌ها از طریق این سامانه انجام می‌شود.

 

📌 تصویر مصدق قرارداد اجاره
ارائه کپی برابر با اصل (مصدق) قرارداد اجاره، که رابطه استیجاری بین خواهان (مستأجر) و خوانده (موجر) را اثبات کند، از اصلی‌ترین مدارک مورد نیاز است.

 

📌 مدارک هویتی مستأجر
تصویر کارت ملی و شناسنامه مستأجر برای احراز هویت و ثبت رسمی اطلاعات در سامانه دادگستری ضروری است.

 

📌 مستندات مربوط به خرابی و نقص ملک
ارائه عکس‌ها، ویدیوها یا گزارش‌های معتبر از وضعیت ملک که نشان‌دهنده خرابی و نیاز به تعمیرات اساسی باشد، اهمیت بالایی دارد. این مستندات نشان می‌دهند که ملک در شرایطی قرار دارد که ادامه استفاده از آن بدون تعمیر ممکن نیست.

 

📌 اظهارنامه رسمی ارسالی به موجر
پیش از طرح دعوا، بهتر است مستأجر از طریق اظهارنامه رسمی از موجر درخواست انجام تعمیرات کند. ارائه کپی اظهارنامه و رسید تحویل آن در پرونده، نشان‌دهنده حسن نیت مستأجر و اطلاع موجر از وضعیت ملک است.

 

📌 نظریه کارشناس رسمی دادگستری (در صورت وجود)
در مواردی که ماهیت تعمیرات مورد اختلاف است یا تخصصی بودن موضوع نیاز به بررسی فنی دارد، اخذ و ارائه نظر کارشناس رسمی دادگستری می‌تواند نقش تعیین‌کننده‌ای در اثبات اساسی بودن تعمیرات ایفا کند.

 

📌 تأمین دلیل از شورای حل اختلاف
در صورت نبود مستندات کافی، مستأجر می‌تواند از شورای حل اختلاف درخواست تأمین دلیل نماید تا وضعیت ملک توسط کارشناس بازدید و گزارش رسمی تهیه شود. این گزارش بعدها در دادگاه قابل استناد خواهد بود.

 

📌 شهادت شهود (در صورت وجود)
اگر اشخاص ثالث از وضعیت خرابی ملک یا امتناع موجر مطلع باشند، معرفی آنان به‌عنوان شاهد می‌تواند به روند دادرسی کمک کند.

 

📌 استعلام مالکیت از اداره ثبت اسناد (در صورت لزوم)
برای احراز هویت موجر به‌عنوان مالک رسمی ملک، در برخی موارد نیاز به ارائه استعلام ثبتی یا سند مالکیت ملک خواهد بود.

 

📌 وکالت‌نامه رسمی (در صورت داشتن وکیل)
چنانچه مستأجر از وکیل حقوقی برای طرح دعوا استفاده می‌کند، باید وکالت‌نامه رسمی وکیل را ضمیمه پرونده نماید.

 

 

نکات مهم برای موفقیت در دعوای الزام موجر به تعمیرات اساسی عین مستأجره

در طرح دعوای الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی، آگاهی از برخی نکات حقوقی و رویه‌های قضایی می‌تواند نقش مهمی در موفقیت مستأجر ایفا کند. در ادامه به مهم‌ترین این موارد اشاره می‌شود:

✳️ لزوم صدور حکم دادگاه پیش از اقدام به تعمیر
مستأجر تنها در صورتی می‌تواند تعمیرات اساسی ملک را انجام داده و هزینه‌های آن را از موجر مطالبه کند که پیش‌تر از دادگاه مجوز گرفته باشد. اگر مستأجر بدون حکم دادگاه اقدام به تعمیرات کند، حتی اگر تعمیرات ضروری و مفید بوده باشد، قانوناً حق مطالبه هزینه‌ها را نخواهد داشت.

 

✳️ امکان فسخ قرارداد در صورت خودداری موجر از تعمیر
چنانچه موجر با وجود تعیین مهلت از سوی دادگاه، از انجام تعمیرات اساسی خودداری کند، مستأجر می‌تواند با نظارت دادگاه رأساً نسبت به انجام تعمیرات اقدام کرده و هزینه‌ها را از موجر مطالبه نماید. همچنین در صورت ادامه‌دار شدن استنکاف موجر، مستأجر این اختیار را دارد که قرارداد اجاره را فسخ کرده و از طریق دادخواست جداگانه، مبلغ ودیعه را نیز مطالبه کند.

 

✳️ تشخیص اساسی یا جزئی بودن تعمیرات با دادگاه است
در برخی موارد، ممکن است میان موجر و مستأجر درباره ماهیت تعمیرات اختلاف‌نظر وجود داشته باشد. تشخیص اینکه تعمیرات مورد نیاز جزء تعمیرات اساسی محسوب می‌شود یا صرفاً جزئی است، با دادگاه و معمولاً با نظر کارشناس رسمی دادگستری انجام می‌پذیرد.

 

✳️ محدودیت مسئولیت موجر در صورت تقصیر مستأجر
اگر خرابی ملک ناشی از استفاده نادرست، غیرمتعارف یا تقصیر مستأجر باشد، موجر تعهدی به انجام تعمیرات نخواهد داشت. مسئولیت حفظ و نگهداری عادی ملک، طبق عرف بر عهده مستأجر است و مالک صرفاً موظف به انجام تعمیرات ناشی از فرسودگی یا خرابی طبیعی است.

 

✳️ فسخ قرارداد در صورت وجود عیب پیش از اجاره
چنانچه در زمان انعقاد قرارداد، عیبی در ملک وجود داشته که استفاده از آن را برای مستأجر دشوار یا ناممکن می‌سازد، مستأجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند؛ مگر آنکه موجر نسبت به رفع عیب اقدام کند. در این موارد نیز اثبات وجود عیب در زمان عقد قرارداد با مستأجر است و در صورت اختلاف، تشخیص آن با دادگاه خواهد بود.

 

پرسش و پاسخ‌های مهم درباره دعوای الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی

 

⁉️ آیا مستأجر می‌تواند رأساً اقدام به انجام تعمیرات اساسی در ملک استیجاری نماید؟
خیر. مستأجر بدون اخذ مجوز از دادگاه و بدون طی روال قانونی، مجاز به انجام تعمیرات اساسی نیست. در صورتی که مستأجر رأساً و بدون رضایت موجر یا حکم دادگاه اقدام به تعمیر ملک نماید، حق مراجعه برای مطالبه هزینه‌ها از موجر را نخواهد داشت؛ حتی اگر تعمیرات ضروری بوده باشند.

 

⁉️ در صورت فوریت انجام تعمیرات اساسی و خودداری موجر از انجام آن، مستأجر چه اقدامی باید انجام دهد؟
در شرایط اضطراری که انجام سریع تعمیرات اساسی لازم است و موجر نیز اقدامی نمی‌کند، مستأجر باید ابتدا اظهارنامه‌ای فوری برای موجر ارسال کند. سپس با اخذ تأمین دلیل از دادگاه (مثل بازدید کارشناس یا تنظیم صورتجلسه وضع موجود)، می‌تواند با اجازه دادگاه تعمیرات را انجام دهد و متعاقباً برای مطالبه هزینه‌ها علیه موجر اقامه دعوا کند.

 

⁉️ اگر بین موجر و مستأجر در مورد نوع تعمیرات اختلاف باشد، مرجع تشخیص چیست؟
در مواردی که موجر و مستأجر درباره ضرورت یا اساسی بودن نوع تعمیرات اختلاف‌نظر دارند، دادگاه با نظر کارشناس رسمی دادگستری تشخیص می‌دهد که آیا موضوع، تعمیر اساسی محسوب می‌شود یا خیر.

 

⁉️ مصادیق تعمیرات اساسی چه مواردی را شامل می‌شود؟
تعمیرات اساسی به تعمیراتی گفته می‌شود که با ایمنی و امکان استفاده عادی از ملک ارتباط مستقیم دارند. این موارد شامل تعمیر یا تعویض سیستم فاضلاب، لوله‌کشی آب، گاز یا برق، تاسیسات سرمایش و گرمایش، موتورخانه، پکیج، کولر مرکزی، آسانسور و همچنین تعمیرات ضروری در سازه اصلی ساختمان مانند سقف، دیوار یا کف است.

 

⁉️ آیا مستأجر در صورت امتناع موجر از انجام تعمیرات، می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند؟
بله. اگر موجر علی‌رغم تعیین مهلت از سوی دادگاه، از انجام تعمیرات اساسی خودداری کند، مستأجر می‌تواند علاوه بر اقدام به تعمیر با نظارت دادگاه، نسبت به فسخ قرارداد اجاره نیز اقدام نماید. در این صورت، مستأجر باید طی دادخواستی جداگانه، استرداد مبلغ ودیعه را نیز از موجر مطالبه کند.

 

⁉️ اگر خرابی ملک ناشی از استفاده نادرست مستأجر باشد، آیا موجر باز هم مسئول است؟
خیر. در صورتی که نیاز به تعمیر ناشی از استفاده نامناسب، غیرمتعارف یا تقصیر مستأجر باشد، موجر تعهدی نسبت به انجام تعمیرات نخواهد داشت. در چنین مواردی، مستأجر شخصاً مسئول تعمیر و جبران خسارت خواهد بود.

 

⁉️ اگر عیب در ملک از ابتدا وجود داشته باشد، مستأجر چه حقی دارد؟
چنانچه عیب یا نقص در زمان عقد قرارداد موجود بوده و باعث اختلال در استفاده از ملک شود، مستأجر می‌تواند نسبت به فسخ قرارداد اقدام نماید؛ مگر آنکه موجر پیش از فسخ، نسبت به رفع عیب اقدام کرده باشد.

 

⁉️ مفهوم الزام مالک به تعمیرات اساسی چیست؟
منظور از این الزام آن است که موجر (مالک) موظف است مطابق قانون یا قرارداد اجاره، ملک را در شرایط قابل استفاده و ایمن تحویل دهد و در صورت بروز خرابی‌های اساسی، آن‌ها را تعمیر کند. در صورت امتناع موجر از انجام این وظیفه، مستأجر می‌تواند با طرح دادخواست الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی، حقوق خود را از طریق مراجع قانونی پیگیری نماید.

 

⁉️ چه شرایطی برای طرح دعوای الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی لازم است؟
برای موفقیت در چنین دعوایی، وجود شرایط زیر ضروری است:

• وجود رابطه استیجاری معتبر بین طرفین
• عدم انقضای مدت قرارداد یا عدم فسخ آن
• احراز ماهیت اساسی تعمیرات مورد ادعا
• اثبات مسئولیت موجر برای انجام تعمیرات طبق مفاد قرارداد، قانون یا عرف

 

 

‼️ دانلود رایگان نمونه عریضه ها و دادخواست های حقوقی

‼️ دانلود رایگان از طریق کانال تلگرام