دادخواست تخلیه مورد اجاره به دلیل تجدید بنا ⚖️

دادخواست تخلیه ملک مورد اجاره به دلیل تجدید بنا

در برخی موارد، مالکان املاک استیجاری با شرایطی مواجه می‌شوند که ادامه اجاره ملک برای آن‌ها امکان‌پذیر یا منطقی نیست. یکی از این موارد، نیاز به تخریب و نوسازی ملک به دلیل فرسودگی، تغییر کاربری یا بهبود ساختار بناست. در چنین شرایطی، مالک باید از مسیر قانونی اقدام کرده و با دادخواست تخلیه مورد اجاره به لحاظ تجدید بنا، اجازه تخلیه را از مراجع قضایی دریافت کند.

این نوع دادخواست، به‌ویژه در شهرهای بزرگ که تعداد زیادی از املاک قدیمی در آن‌ها نیازمند نوسازی هستند، بسیار کاربرد دارد. اما نکته مهم اینجاست که صرف اعلام نیت مالک برای تخریب ملک کافی نیست؛ بلکه باید مدارک معتبری همچون جواز تخریب و نوسازی از شهرداری ارائه شود تا دادگاه بتواند حکم تخلیه را صادر کند.

در فرآیند رسیدگی به دادخواست تخلیه مورد اجاره به لحاظ تجدید بنا، رعایت برخی نکات قانونی و حقوقی اهمیت زیادی دارد. از جمله اینکه مالک باید حسن نیت خود را در انجام تجدید بنا اثبات کرده و مستأجر نیز باید از حقوق قانونی خود آگاه باشد. در غیر این صورت ممکن است دادگاه به نفع مستأجر رأی دهد یا روند تخلیه به تأخیر بیفتد.

در این مقاله قصد داریم تمامی ابعاد این موضوع از جمله شرایط قانونی، مدارک مورد نیاز، نمونه متن دادخواست و نکات مهم در فرایند رسیدگی را بررسی کنیم. اگر مشاور املاک، مالک یا مستأجر هستید، مطالعه این مطلب می‌تواند دید روشنی درباره قوانین و الزامات تخلیه به دلیل تجدید بنا به شما ارائه دهد.

تجدید بنا یعنی چه؟

تجدید بنا به معنای بازسازی اساسی یا ساخت مجدد یک ساختمان است؛ به‌گونه‌ای که بنای قبلی یا به‌طور کامل تخریب شده و از نو ساخته شود، یا آن‌قدر بازسازی شود که در عمل کارکردی مشابه یک بنای نوساز پیدا کند. این اصطلاح بیشتر در شرایطی به کار می‌رود که ساختمان به دلیل فرسودگی شدید، عدم ایمنی، یا تغییر کاربری، دیگر قابلیت استفاده مفید نداشته باشد.

برای مثال، اگر یک خانه قدیمی که ساختار آن سست شده و عمر مفیدش به پایان رسیده باشد، از پایه تخریب شود و مجدداً با طراحی و مصالح جدید ساخته شود، این فرآیند “تجدید بنا” محسوب می‌شود. تجدید بنا ممکن است شامل تغییر کامل نقشه، افزایش تعداد طبقات، یا استفاده از فناوری‌های نوین ساختمانی باشد.

در قانون روابط موجر و مستأجر نیز، تجدید بنا یکی از دلایل موجه برای درخواست تخلیه ملک توسط مالک محسوب می‌شود، البته به شرط آنکه با ارائه مجوز رسمی تخریب و نوسازی از شهرداری همراه باشد و نیت واقعی برای ساخت‌وساز جدید وجود داشته باشد.

لازم به ذکر است که تجدید بنا با نوسازی یا مرمت متفاوت است. در حالی که نوسازی بیشتر به بازسازی ظاهری یا به‌روزرسانی تجهیزات داخلی اختصاص دارد، و مرمت معمولاً در مورد بناهای تاریخی به‌منظور حفظ اصالت انجام می‌شود، تجدید بنا شامل تغییرات اساسی در ساختار ساختمان یا ساخت مجدد آن از پایه است.

مبنای قانونی تخلیه به جهت تجدید بنا

یکی از مهم‌ترین دلایلی که مالک می‌تواند بر اساس آن تقاضای تخلیه ملک استیجاری را مطرح کند، تجدید بنا یا همان تخریب و ساخت مجدد ساختمان است. این موضوع به‌ویژه در مورد املاک فرسوده‌ای که عمر مفید آن‌ها به پایان رسیده یا دیگر از نظر فنی و ایمنی قابل استفاده نیستند، اهمیت پیدا می‌کند. اما این اقدام باید با رعایت تشریفات قانونی صورت گیرد تا حقوق مستأجر نیز حفظ شود.

مبنای قانونی دادخواست تخلیه مورد اجاره به لحاظ تجدید بنا، ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ است. طبق این ماده، اگر مالک بخواهد ملک خود را به منظور نوسازی یا تجدید بنا تخریب کند، می‌تواند با ارائه دلایل کافی و اخذ مجوزهای لازم، از دادگاه درخواست تخلیه ملک را داشته باشد. اما صرف اعلام نیت به بازسازی کافی نیست؛ قانون‌گذار شروط مشخصی را برای این کار در نظر گرفته است.

بر اساس این ماده، مالک باید ابتدا از شهرداری پروانه تخریب و نوسازی دریافت کند و آن را همراه با دادخواست به دادگاه ارائه دهد. همچنین دادگاه باید احراز کند که تجدید بنا واقعاً ضروری است و مالک قصد جدی برای این کار دارد. به عبارت دیگر، اثبات حسن نیت مالک در این فرایند نقش کلیدی دارد.

نکته دیگر این است که صدور حکم تخلیه در این مورد منوط به آن است که مستأجر حاضر به تخلیه به‌صورت توافقی نباشد. در صورت عدم همکاری مستأجر، مالک ناچار است برای احقاق حق خود به مراجع قضایی مراجعه کرده و با استناد به دلایل قانونی تجدید بنا، حکم تخلیه را اخذ کند.

در نتیجه، آگاهی از مبنای قانونی این نوع دعوا هم برای مالکان و هم برای مشاوران املاک ضروری است، چرا که بدون طی کردن مسیر قانونی و مستندات لازم، دادگاه رأی به تخلیه نخواهد داد و ممکن است مالک با رد دعوا و تأخیر در نوسازی ملک مواجه شود.

شرایط لازم برای طرح دادخواست تخلیه مورد اجاره به لحاظ تجدید بنا

برای اینکه مالک بتواند با موفقیت دادخواست تخلیه مورد اجاره به لحاظ تجدید بنا را در دادگاه مطرح کند، باید چند شرط مهم و قانونی را رعایت کند. صرف داشتن ملک یا نیت به بازسازی، به‌تنهایی کافی نیست. در این قسمت به بررسی این شرایط می‌پردازیم:

♦️ دریافت پروانه تخریب و نوسازی از شهرداری

اولین و مهم‌ترین شرط برای اقدام قانونی جهت تخلیه ملک به علت تجدید بنا، داشتن مجوز رسمی از شهرداری است. این مجوز که به‌عنوان پروانه تخریب و نوسازی شناخته می‌شود، باید قبل از طرح دادخواست تهیه شده باشد و به دادگاه ارائه شود. بدون این مدرک، قاضی اصولاً حاضر به بررسی دادخواست نخواهد بود.

♦️ اثبات قصد واقعی برای تجدید بنا

دادگاه تنها زمانی حکم تخلیه صادر می‌کند که اطمینان حاصل کند مالک قصد واقعی برای تجدید بنا دارد. در مواردی دیده شده که برخی مالکان صرفاً برای تخلیه مستأجر و افزایش اجاره‌بها، به بهانه نوسازی اقدام به طرح دعوا می‌کنند. بنابراین، قاضی باید مطمئن شود که بازسازی ملک واقعاً در برنامه مالک است و با نیت سوء همراه نیست.

♦️ وضعیت فنی و ایمنی ساختمان

در برخی موارد، وضعیت ساختمان به گونه‌ای است که دیگر برای سکونت مناسب نیست. فرسودگی شدید، نشست بنا، یا مشکلات اساسی در تأسیسات و سازه می‌تواند دلیل قانع‌کننده‌ای برای تجدید بنا باشد. معمولاً برای اثبات این موضوع، مالک می‌تواند از نظر کارشناسی یا گزارش‌های فنی استفاده کند.

♦️ ارسال اظهارنامه یا اطلاع‌رسانی قبلی به مستأجر (اختیاری ولی مفید)

گرچه قانون الزام صریحی در خصوص ارسال اظهارنامه ندارد، اما در بسیاری از پرونده‌ها، اطلاع‌رسانی قبلی به مستأجر مبنی بر قصد تجدید بنا می‌تواند به اثبات حسن نیت مالک کمک کند. ارسال یک اظهارنامه رسمی می‌تواند رابطه میان طرفین را شفاف کرده و روند رسیدگی را تسهیل کند.

♦️ عدم وجود قرارداد اجاره جدید یا تمدید شده

اگر اجاره‌نامه‌ای جدید منعقد شده باشد یا مالک قرارداد را بدون هیچ قیدی تمدید کرده باشد، ممکن است درخواست تخلیه به دلیل تجدید بنا پذیرفته نشود. بنابراین لازم است که مالک قبل از هر گونه تمدید قرارداد، تصمیم نهایی خود برای نوسازی را بگیرد.

مدارک مورد نیاز برای دادخواست تخلیه مورد اجاره به لحاظ تجدید بنا

برای طرح موفقیت‌آمیز دادخواست تخلیه مورد اجاره به لحاظ تجدید بنا، مالک باید مدارک مشخص و معتبری را به دادگاه ارائه دهد. ارائه ناقص یا اشتباه مدارک می‌تواند باعث رد دعوا یا طولانی شدن روند رسیدگی شود. در این بخش، به مهم‌ترین مدارکی که باید ضمیمه دادخواست شود، می‌پردازیم:

🔶 تصویر سند مالکیت

اولین مدرک لازم، سند مالکیت رسمی ملک است. مالک باید ثابت کند که مالک قانونی و ثبت‌شده ملک موضوع دعواست. در صورتی که ملک دارای چند مالک باشد، همه آن‌ها باید در طرح دادخواست شرکت داشته باشند یا به یکی از آن‌ها وکالت دهند.

🔶 پروانه تخریب و نوسازی

بدون شک، مهم‌ترین مدرک در این نوع دعوا، پروانه تخریب و نوسازی صادره از شهرداری است. این مجوز نشان‌دهنده آن است که شهرداری بازسازی ملک را قانونی و مجاز دانسته و مالک برنامه مشخصی برای تجدید بنا دارد. این مدرک باید معتبر و دارای تاریخ اعتبار باشد.

🔶 اجاره‌نامه

ارائه نسخه‌ای از قرارداد اجاره معتبر بین موجر و مستأجر الزامی است. این مدرک مشخص می‌کند که رابطه استیجاری بین طرفین وجود دارد و چه شرایطی در آن لحاظ شده است. همچنین، پایان مدت اجاره یا شرایط تمدید آن در رسیدگی به پرونده اهمیت دارد.

🔶 اظهارنامه (در صورت وجود)

در صورتی که مالک پیش از طرح دادخواست، اظهارنامه‌ای رسمی به مستأجر ارسال کرده باشد، ارائه آن می‌تواند به اثبات حسن نیت مالک کمک کند. هرچند این مدرک الزامی نیست، اما ارائه آن روند دادرسی را روان‌تر می‌کند.

🔶 مدارک هویتی

مدارک شناسایی مالک (مانند کارت ملی) نیز باید برای تکمیل پرونده ضمیمه دادخواست شود. در صورتی که مالک به وکیل دادگستری وکالت داده باشد، ارائه وکالت‌نامه رسمی نیز الزامی است.

روند رسیدگی به دادخواست تخلیه ملک به جهت تجدید بنا در مراجع قضایی

پس از تهیه مدارک لازم و تنظیم دادخواست تخلیه مورد اجاره به لحاظ تجدید بنا، نوبت به طی مراحل قانونی در مراجع قضایی می‌رسد. آگاهی از این روند، هم به مالک و هم به مشاوران املاک کمک می‌کند تا با آگاهی کامل اقدام کرده و از اطاله دادرسی جلوگیری کنند.

🔷 ثبت دادخواست در دفتر خدمات قضایی

ابتدا مالک یا وکیل او باید دادخواست خود را از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت کند. در فرم دادخواست، باید مشخصات کامل موجر و مستأجر، مشخصات ملک، دلایل تخلیه (یعنی تجدید بنا)، و مدارک پیوست ذکر شود. همچنین پروانه تخریب و نوسازی نیز ضمیمه دادخواست خواهد شد.

🔷 ارجاع به شعبه دادگاه

پس از ثبت دادخواست، پرونده به شعبه‌ای از دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک ارجاع داده می‌شود. این دادگاه وظیفه بررسی قانونی بودن دلایل تخلیه، صحت اسناد و مدارک و احراز شرایط قانونی را بر عهده دارد.

🔷 بررسی مستندات و تشکیل جلسه رسیدگی

در مرحله بعد، دادگاه با بررسی مستندات و دلایل ارائه‌شده، جلسه رسیدگی تشکیل می‌دهد. مستأجر نیز به این جلسه دعوت می‌شود تا بتواند دفاعیات خود را ارائه دهد. در این مرحله، قاضی ممکن است نظر کارشناس رسمی دادگستری را نیز اخذ کند تا وضعیت فنی ملک و ضرورت تجدید بنا بررسی شود.

🔷 صدور رأی دادگاه

در صورتی که دادگاه تشخیص دهد شرایط قانونی تخلیه وجود دارد و مالک واقعاً قصد تجدید بنا دارد، حکم به تخلیه صادر می‌شود. در رأی دادگاه معمولاً مهلتی چند روزه برای تخلیه در نظر گرفته می‌شود تا مستأجر فرصت جابه‌جایی داشته باشد.

🔷 اجرای حکم تخلیه

در صورتی که مستأجر پس از صدور حکم، ملک را تخلیه نکند، مالک می‌تواند از طریق واحد اجرای احکام دادگستری، درخواست اجرای حکم تخلیه را ثبت کند. مأمور اجرا در زمان مشخصی به محل مراجعه کرده و ملک را تخلیه خواهد کرد.

نکات مهم برای مشاوران املاک و مالکان

در جریان طرح دادخواست تخلیه مورد اجاره به لحاظ تجدید بنا، رعایت برخی نکات کلیدی می‌تواند از بروز مشکلات حقوقی جلوگیری کند و باعث شود فرآیند تخلیه با کمترین چالش انجام شود. این نکات به‌ویژه برای مشاوران املاک که واسطه بین موجر و مستأجر هستند، بسیار حیاتی است.

✳️ آگاه‌سازی مستأجر پیش از طرح دادخواست

اگرچه الزام قانونی برای اطلاع‌رسانی قبلی وجود ندارد، اما بهتر است مالک با اطلاع‌رسانی محترمانه و مستند (مثل ارسال اظهارنامه) مستأجر را در جریان قصد خود برای تجدید بنا قرار دهد. این کار باعث کاهش تنش و احتمال توافق مسالمت‌آمیز می‌شود.

✳️ بررسی کامل مدارک قبل از مراجعه به دادگاه

مشاوران املاک باید به مالکان توصیه کنند قبل از هرگونه اقدام قضایی، مدارک خود به‌ویژه پروانه تخریب و نوسازی را کامل و معتبر تهیه کنند. ناقص بودن اسناد، ممکن است منجر به رد دادخواست شود.

✳️ همکاری با وکیل یا مشاور حقوقی

برای موفقیت در دعوای تخلیه، استفاده از خدمات وکیل دادگستری یا مشاور حقوقی آشنا با امور ملکی بسیار مفید است. تنظیم صحیح دادخواست، پیوست‌کردن مستندات و دفاع در دادگاه نیاز به تخصص دارد.

✳️ جلوگیری از تمدید قرارداد در زمان تصمیم به تجدید بنا

اگر مالک تصمیم قطعی برای نوسازی دارد، نباید قرارداد اجاره را تمدید کند. تمدید قرارداد می‌تواند نشانه‌ای از عدم ضرورت تخلیه تلقی شود و به ضرر مالک در دادگاه تمام شود.

✳️ حفظ حسن نیت در تمام مراحل

در تمام تعاملات، چه با مستأجر و چه در دادگاه، حفظ رفتار حرفه‌ای، احترام متقابل و شفافیت، موجب تسهیل فرایند رسیدگی خواهد شد. دادگاه‌ها نیز معمولاً به نفع طرفی رأی می‌دهند که حسن نیت او در مستندات و عملکرد مشهود باشد.

‼️ دانلود رایگان نمونه عریضه ها و دادخواست های حقوقی

‼️ دانلود رایگان از طریق کانال تلگرام