دادخواست مالک علیه مدیر ساختمان ⚖️

✍️ شرح و تحلیل دادخواست مالک علیه مدیر ساختمان
بابت اختلاف در میزان شارژ مطالبه‌شده

دادخواست مالک علیه مدیر ساختمان یکی از موارد شایع حقوقی در مجتمع‌های مسکونی و آپارتمانی است که معمولاً به‌دلیل اختلاف بر سر نحوه محاسبه یا مطالبه شارژ ماهانه مطرح می‌شود. در چنین پرونده‌هایی، مالکان مدعی‌اند که مدیر ساختمان برخلاف مقررات قانونی و یا بدون رعایت مصوبات مجمع عمومی، اقدام به مطالبه مبالغی بیشتر از سهم واقعی آنان کرده است. اینگونه اختلافات در صورت عدم حل‌وفصل درون‌ساختمانی، نهایتاً به نهادهای قضایی کشیده می‌شود و نیازمند بررسی مستندات دقیق و اصول قانونی مربوطه است.

در اغلب موارد، ریشه این دادخواست‌ها را می‌توان در عدم شفافیت در نحوه محاسبه شارژ، نبود اطلاع‌رسانی کافی به ساکنین، یا اعمال سلیقه شخصی از سوی مدیر ساختمان جستجو کرد. قانون‌گذار برای پیشگیری از این‌گونه اختلافات، ضوابط روشنی را در «قانون تملک آپارتمان‌ها» و «آیین‌نامه اجرایی» آن وضع کرده است که مدیران ساختمان‌ها موظف به تبعیت از آن هستند. با این حال، در برخی ساختمان‌ها، نبود نظارت مستمر، عدم تشکیل مجمع عمومی به‌صورت منظم، یا ناآگاهی ساکنین از حقوق قانونی خود، زمینه‌ساز بروز تنش می‌شود.

مبنای اصلی در محاسبه شارژ آپارتمان‌ها، نسبت مساحت اختصاصی هر واحد به کل مساحت مفید ساختمان است. اما در برخی پرونده‌ها مشاهده می‌شود که مدیر ساختمان بدون در نظر گرفتن این نسبت، مبالغ یکسان یا نامتناسبی از مالکین مطالبه می‌کند. در چنین شرایطی، مالک می‌تواند با ارائه قبوض پرداختی، صورتجلسه مجمع عمومی، اظهارنامه‌های ارسالی و سایر مدارک قانونی، دادخواستی علیه مدیر ساختمان مطرح نماید و خواستار رسیدگی قضایی و اصلاح رویه مالی ساختمان شود.

طرح دادخواست مالک علیه مدیر ساختمان نه‌تنها اقدامی در جهت احقاق حق شخصی مالک محسوب می‌شود، بلکه از دید حقوقی، گامی مؤثر برای شفاف‌سازی رویه‌های مدیریتی و مالی در مجتمع‌های مسکونی به شمار می‌رود. این نوع دادخواست‌ها به دادگاه امکان می‌دهد با نظارت دقیق، مانع از اعمال سلیقه‌های غیرقانونی یا سوءاستفاده احتمالی از موقعیت مدیریتی شوند.

📌 موضوع دادخواست مالک علیه مدیر ساختمان

در این دعوی، خواهان که مالک یکی از واحدهای ساختمان است، مدعی شده که مدیر ساختمان بدون رعایت مصوبات مجمع عمومی و بر خلاف ضوابط قانونی، مبلغی فراتر از سهم واقعی وی را بابت شارژ ساختمان مطالبه کرده است.

🔹 خواهان عنوان کرده است که:

• همواره شارژهای ماهانه خود را به‌موقع پرداخت کرده و مدارک آن را نیز در اختیار دارد.
• مدیر ساختمان با ارسال یک اظهارنامه رسمی، مبلغی به مراتب بیشتر از نرخ مصوب مجمع عمومی مطالبه کرده است.
• این مطالبه نه‌تنها با مصوبات مجمع مغایرت دارد، بلکه فاقد محاسبه دقیق بر اساس مساحت اختصاصی واحد وی است.

⚠️ این موضوع در صورتی که اصلاح نشود، ممکن است الگویی اشتباه در مدیریت مالی ساختمان ایجاد کرده و موجب نارضایتی سایر ساکنین نیز شود. از این رو، خواهان تصمیم به طرح دادخواست علیه مدیر ساختمان گرفته تا این روند ناعادلانه متوقف شود.

🧾 استنادات خواهان در دادخواست مالک علیه مدیر ساختمان

برای اثبات ادعاهای مطرح‌شده در متن دادخواست، خواهان به مستندات متعددی اشاره کرده است:

📄 ۱. قبوض پرداخت شارژ: که نشان‌دهنده‌ی پرداخت منظم و به‌موقع شارژهاست و حسن نیت مالک را ثابت می‌کند.
📨 ۲. اظهارنامه رسمی مدیر ساختمان: که به عنوان سند مطالبه‌ی غیرقانونی مطرح شده و جزئیات مبلغ و تاریخ مطالبه را مشخص می‌سازد.
📋 ۳. صورتجلسه رسمی مجمع عمومی: که در آن نرخ سالانه هزینه‌های مشترک به تصویب رسیده و رقم آن با مبلغ مطالبه‌شده از سوی مدیر تفاوت دارد.
📐 ۴. سند مالکیت و متراژ اختصاصی ملک: به منظور اثبات این‌که میزان شارژ باید متناسب با مساحت واحد تعیین شود و مطالبه‌ی مساوی از همه واحدها غیرمنصفانه است.

📌 ترکیب این مستندات، ستون فقرات دادخواست مالک علیه مدیر ساختمان را شکل داده و امکان بررسی دقیق موضوع توسط دادگاه را فراهم می‌سازد.

⚖️ خواسته خواهان از دادگاه

در متن دادخواست، خواهان از مقام محترم قضایی درخواست کرده است که با بررسی کلیه‌ی مستندات ارائه‌شده، نسبت به موارد زیر تصمیم مقتضی اتخاذ شود:

1. احراز میزان واقعی شارژ ماهانه بر مبنای متراژ و نرخ مصوب مجمع عمومی.
2. الزام مدیر ساختمان به رعایت مفاد صورتجلسه رسمی مجمع و عدم مطالبه‌ی مبالغ فراتر.
3. توقف اقدامات بعدی نظیر تهدید به قطع خدمات مشترک یا درج نام در لیست بدهکاران در صورت عدم پرداخت مبلغ غیرواقعی.
4. در صورت ورود خسارات مالی یا معنوی ناشی از این اقدام غیرقانونی، صدور رأی به جبران خسارت.

✊ این خواسته‌ها نه‌تنها به حل اختلاف موردی کمک می‌کنند، بلکه در بلندمدت موجب ارتقاء شفافیت و پاسخگویی در مدیریت ساختمان خواهند شد.

✅ نکات حقوقی مهم در دادخواست مالک علیه مدیر ساختمان

1. لزوم رعایت مصوبات مجمع عمومی: مدیر ساختمان موظف است تمامی تصمیمات مالی را براساس مصوبات مجمع اجرایی کند.
2. مبنای محاسبه شارژ: شارژ باید به نسبت مساحت اختصاصی هر واحد نسبت به کل زیربنای مفید ساختمان محاسبه شود.
3. امکان اعتراض به مبلغ مطالبه‌شده: در صورت مغایرت، هر مالک می‌تواند به دادگاه مراجعه کرده و تقاضای رسیدگی قضایی نماید.
4. اهمیت اظهارنامه: ارسال اظهارنامه از سوی مدیر به منزله اعلام رسمی مطالبه است و می‌تواند در طرح دعوی نقش کلیدی ایفا کند.

📌 شرح ماجرا از منظر خواهان (مالک)

خواهان، ساکن یکی از واحدهای مجتمع، عنوان کرده که به طور منظم و در موعد مقرر، شارژ ماهانه تعیین‌شده را پرداخت کرده است. با این حال، مدیر ساختمان با ارسال اظهارنامه رسمی، مبلغی بیش از عرف و خارج از چارچوب مصوبات مجمع عمومی از وی مطالبه کرده است.

به طور مشخص:

• اظهارنامه شماره …………. به تاریخ ………….. از سوی مدیر ساختمان صادر شده است.
• در این اظهارنامه، مبلغ …………… ریال بابت سهم هزینه‌های جاری ساختمان مطالبه شده است.
• خواهان با استناد به صورتجلسه مجمع عمومی مورخ ………… که در آن میزان هزینه‌های سالانه کل مجتمع مشخص شده، اعلام کرده که مبلغ مطالبه‌شده با سهم واقعی شارژ واحد وی همخوانی ندارد.
• همچنین عنوان شده که محاسبه شارژ بدون در نظر گرفتن متراژ واحد وی، غیرقانونی است و برخلاف اصول مقرر در قانون تملک آپارتمان‌ها انجام شده است.

⚖️ مبانی قانونی مورد استناد خواهان

1. ماده ۴ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها:
   مطابق این ماده، سهم هر واحد از هزینه‌های مشترک ساختمان باید بر اساس مساحت زیربنای اختصاصی آن واحد نسبت به کل ساختمان تعیین شود؛ مگر آنکه در اساسنامه یا تصمیمات مجمع، روش دیگری به تصویب رسیده باشد.
2. ماده ۱۰ قانون مدنی (اصل آزادی قراردادها):
   اگر مجمع عمومی روش خاصی برای تقسیم هزینه‌ها تصویب کرده باشد، این تصمیم لازم‌الاجراست و مدیر ساختمان نمی‌تواند به صورت خودسرانه و بدون پشتوانه مصوبه، مبالغی بیش از سهم واقعی مالکین مطالبه کند.
3. قانون مسئولیت مدنی و اصل حسن نیت:
   هرگونه مطالبه نادرست، خارج از حدود عرف و قانون، و اعمال فشار مالی بر مالکان بدون مستند قانونی می‌تواند موجب مسئولیت حقوقی مدیر شود.

🔍 تحلیل حقوقی عملکرد مدیر ساختمان

عملکرد مدیر ساختمان در این پرونده از چند جهت محل ایراد است:

• عدم انطباق با مصوبات مجمع عمومی: مدیر ساختمان نمی‌تواند فراتر از مبلغ تعیین‌شده در صورتجلسه مجمع، اقدام به مطالبه شارژ کند.
• بی‌توجهی به مساحت اختصاصی: مطالبه مبلغ یکسان از تمامی واحدها بدون در نظر گرفتن متراژ، ناعادلانه و برخلاف مقررات است.
• ارسال اظهارنامه بدون مبنای قانونی: گرچه ارسال اظهارنامه حق مدیر است، اما محتوای آن باید مستند به مقررات و مصوبات قانونی باشد.

🎯 خواسته خواهان از مرجع قضایی

در پایان دادخواست، خواهان از دادگاه محترم تقاضا دارد:

1. با بررسی مستندات ارائه‌شده از جمله قبوض پرداختی، اظهارنامه مدیر و صورتجلسه مجمع عمومی، میزان واقعی سهم شارژ ماهانه واحد خواهان را احراز نماید.
2. در صورت اثبات تخلف، مدیر ساختمان ملزم شود از مطالبه مبالغ غیرقانونی و فاقد پشتوانه خودداری کند.
3. چنانچه مطالبه وجوه اضافی موجب ورود خسارت معنوی یا مادی به خواهان شده باشد، جبران خسارت نیز مورد تقاضاست.

‼️ دانلود رایگان نمونه عریضه ها و دادخواست های حقوقی

‼️ دانلود رایگان از طریق کانال تلگرام