انتقال سند ملک ⚖️ مراحل سند زدن ملک

۰ تا ۱۰۰ انتقال سند ملک

معاملات ملکی یکی از فرآیندهای پیچیده و حائز اهمیت در حوزه حقوقی و اقتصادی هر جامعه است. انتقال سند و مالکیت ملک از فروشنده به خریدار به‌طور کلی در دو مرحله اصلی صورت می‌گیرد: مرحله اول، تنظیم مبایعه‌نامه است که به‌عنوان یک سند عادی تلقی می‌شود و در آن شرایط و ضوابط معامله مشخص می‌گردد. این مرحله، که در آن توافقات اولیه بین طرفین حاصل می‌شود، پایه‌گذار مراحل بعدی است و به نوعی نشان‌دهنده حسن نیت و اعتماد متقابل است.

اما مرحله دوم که شامل مراجعه به دفاتر اسناد رسمی برای ثبت رسمی مالکیت ملک و صدور سند رسمی است، اهمیت بالاتری دارد. این مرحله نه تنها اعتبار قانونی به معامله می‌بخشد، بلکه از بروز مشکلات حقوقی احتمالی در آینده جلوگیری می‌کند. در واقع، در این مرحله است که تمامی شرایط، توافقات و حقوق هر یک از طرفین به‌طور رسمی ثبت می‌شود و لذا هر گونه سهل‌انگاری یا بی‌توجهی در این مرحله می‌تواند پیامدهای جدی و جبران‌ناپذیری برای خریدار و فروشنده به‌همراه داشته باشد.

با توجه به پیچیدگی‌های مربوط به قوانین و مقررات مالکیت، توجه به جزئیات در هر دو مرحله، به ویژه در مرحله انتقال سند، امری ضروری است. در این راستا، درک کامل از حقوق و تکالیف هر یک از طرفین، مشاوره حقوقی مناسب و انجام مراحل قانونی به‌طور صحیح می‌تواند اطمینان حاصل کند که معامله به‌صورت سالم و قانونی انجام می‌شود و از ایجاد مشکلات در آینده جلوگیری گردد.

مراحل صدور سند قطعی ملک

♦️ خریدار پس از پیدا کردن ملک موردنظر با فروشنده مبایعه نامه تنظیم می کند . بهتر است برای اطمینان بیشتر ، مبایعه نامه توسط مشاور املاک تنظیم شود .

♦️ مبایعه نامه باید توسط بنگاه های املاک معتبر ، در سیستم نرم افزاری جامع ثبت شود . در این مرحله ، مشخصات ملک و خریدار و فروشنده در سیستم جامع ثبت شده ( سامانه معاملات املاک ) و کدرهگیری برای آن صادر می شود . دریافت کد رهگیری تا حد بسیار زیادی از فروش ملک به چند نفر توسط فروشنده جلوگیری می کند .

♦️ فروشنده باید برای انتقال سند ، با شناسنامه و اصل سند به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه کند .

♦️ سپس دفترخانه موظف است استعلام بدهی ملک را از شهرداری ، دارایی ، بیمه ( برای ملک تجاری ) و بخشداری ( برای ملک خارج از محدوده شهری) بگیرد .

♦️ همچنین دفترخانه باید بررسی کند که سند درگرو و ملک در طرح ساخت و ساز شهرداری نباشد .

♦️ در این مرحله فروشنده باید با نامه دفترخانه به شهرداری منطقه وقوع ملک مراجعه کند . سپس شهرداری باید بررسی کند که آیا ملک بر اساس پروانه ساخته شده یا نه ؟ اگر فروشنده تخلف کرده باشد ، باید جریمه پرداخت کتد . همچنین باید عوارض شهرداری ، عوارض نوسازی ( بسته به ارزش ملک و موقعیت آن ) و هزینه پسماند را پرداخت کند .

♦️ سپس فروشنده باید به دارایی مراجعه کند و ۴% قیمت ملک را که دارایی آن را تعیین می کند ، به عنوان مالیات نقل و انتقال پرداخت کند .

♦️ آخرین مرحله انتقال قطعی سند است . فروشنده و خریدار در مبایعه نامه تاریخ تنظیم سند را تعیین می کنند . سپس در روز موردنظر با همراه داشتن مدارک موردنیاز به دفتر اسناد رسمی مراجعه می کنند .

مفاصا حساب

مفاصا حساب یکی از مفاهیم کلیدی در معاملات ملکی و مالی است که به معنای تسویه حساب و تعیین وضعیت مالی یک ملک یا دارایی می‌باشد. در واقع، مفاصاحساب به‌عنوان مدرکی رسمی و قانونی صادر می‌شود که نشان‌دهنده تسویه تمام بدهی‌ها و تعهدات مربوط به ملک است. این مدرک به خریدار اطمینان می‌دهد که قبل از خرید ملک، هیچ بدهی معوقه‌ای بر عهده آن ملک نیست و به‌نوعی، اطمینان از سلامت مالی و قانونی ملک را فراهم می‌آورد.

مفاصاحساب معمولاً پس از بررسی و تعیین وضعیت تمامی مالیات‌ها، عوارض و سایر بدهی‌های مربوط به ملک صادر می‌شود. به‌عنوان مثال، در صورتی که ملک مشمول مالیات بر درآمد اجاره، عوارض شهرداری یا دیگر تعهدات مالی باشد، این بدهی‌ها باید پیش از صدور مفاصاحساب تسویه شوند. بنابراین، دریافت مفاصاحساب یکی از مراحل اساسی و ضروری در فرآیند خرید و فروش ملک به شمار می‌آید، زیرا عدم وجود این مدرک می‌تواند منجر به بروز مشکلات حقوقی و مالی برای خریدار شود.

به طور کلی، وجود مفاصاحساب در هر معامله ملکی به‌عنوان یک سند مهم، اعتبار قانونی معامله را افزایش داده و به خریدار اطمینان می‌دهد که با خرید ملک، درگیر هیچ نوع بدهی یا مشکل مالی نخواهد شد. این مدرک همچنین می‌تواند در صورت بروز هر گونه اختلاف یا دعوی حقوقی در آینده، به‌عنوان یکی از مستندات معتبر مطرح شود.

مراحل گرفتن مفاصاحساب دارایی

برای دریافت مفاصاحساب دارایی، فروشنده ملک باید مراحل مشخصی را در سه روز مختلف طی کند. این مراحل شامل موارد زیر است:

✔️ تحویل مدارک لازم به اداره مالیات

در اولین مرحله، فروشنده باید مدارک لازم برای دریافت مفاصاحساب را به اداره مالیات مربوطه ارائه دهد. این مدارک شامل اطلاعات هویتی فروشنده، مشخصات ملک، کپی سند مالکیت و هرگونه مدرک دیگری که در فرآیند انتقال ملک نیاز است، می‌باشد. این مرحله اهمیت زیادی دارد، زیرا اطلاعات صحیح و کامل از طرف فروشنده می‌تواند فرآیند صدور مفاصاحساب را تسریع کند.

✔️ پرداخت مالیات تعیین شده

پس از تحویل مدارک، اداره مالیات نسبت به بررسی وضعیت مالیاتی ملک اقدام می‌کند و مالیات‌های مربوط به آن را محاسبه می‌کند. فروشنده باید مبلغ مالیات تعیین شده را پرداخت کند. این پرداخت می‌تواند شامل مالیات بر نقل و انتقال ملک، مالیات بر درآمد اجاره (در صورت وجود) و دیگر عوارض مرتبط باشد. این مرحله ضروری است، زیرا عدم پرداخت مالیات ممکن است باعث تعویق یا عدم صدور مفاصاحساب شود.

✔️ صدور مفاصاحساب مربوطه

پس از پرداخت مالیات، اداره مالیات مفاصاحساب را صادر می‌کند. این سند رسمی، تایید کننده تسویه حساب بدهی‌های مالیاتی ملک است و به خریدار اطمینان می‌دهد که ملک فاقد هرگونه بدهی مالی است. صدور این سند معمولاً در پایان روز سوم پس از پرداخت مالیات انجام می‌شود و به‌عنوان مدرک معتبر در معامله ملکی محسوب می‌شود.

گواهی عدم حضور

گواهی عدم حضور، مدرکی است که در شرایط خاصی صادر می‌شود و به‌عنوان تاییدیه‌ای از وضعیت طرفین قرارداد در فرآیند تنظیم سند قطعی ملک محسوب می‌شود. این گواهی در دو حالت زیر صادر می‌شود:

🔹 عدم پرداخت آخرین ثمن قرارداد توسط خریدار: در صورتی که خریدار نتواند یا نخواهد آخرین مبلغ تعیین شده در قرارداد را پرداخت کند، این گواهی صادر می‌شود. به این ترتیب، دفترخانه با صدور این گواهی، به‌نوعی عدم انجام تعهدات مالی از سوی خریدار را ثبت می‌کند و امکان تنظیم سند قطعی را مختل می‌سازد.

🔹 عدم آمادگی مدارک جهت تنظیم سند توسط فروشنده: همچنین، اگر فروشنده مدارک لازم برای تنظیم سند را آماده نکند، گواهی عدم حضور صادر خواهد شد. در این حالت، دفترخانه به‌وضوح اعلام می‌کند که فروشنده به دلایلی نمی‌تواند در زمان تعیین شده برای تنظیم سند حاضر شود.

مهم است به‌این نکته توجه داشته باشید که گواهی عدم حضور به معنای عدم حضور فیزیکی طرفین قرارداد نیست. بلکه این گواهی صرفاً به عدم آمادگی طرفین برای تنظیم سند قطعی اشاره دارد. به عبارت دیگر، این گواهی به‌عنوان مدرکی در فرآیند حقوقی مورد استفاده قرار می‌گیرد و می‌تواند به‌عنوان یکی از دلایل قانونی در صورت بروز اختلافات میان طرفین مورد استناد قرار گیرد.

گواهی عدم حضور می‌تواند در مراحل بعدی معامله ملکی و در صورت بروز مشکلات یا دعاوی حقوقی، برای اثبات وضعیت طرفین و همچنین عدم تخلف در انجام تعهدات قرارداد به کار آید. به‌همین‌دلیل، لازم است طرفین قرارداد به‌دقت از الزامات و شرایط گواهی عدم حضور آگاه باشند تا از بروز مشکلات حقوقی آینده جلوگیری کنند.

موارد مهمی که باید در مبایعه‌نامه ذکر شوند :

✳️ مشخصات هویتی شناسنامه ای ، آدرس ، کدپستی ، شماره تلفن همراه و شماره تلفن ثابت خریدار و فروشنده

✳️ ثبت و ذکر موضوع مورد معامله ، مشخصات دقیق جغرافیایی ، ثبتی و هندسی

✳️ قیمت واحد و کل مورد معامله به ریال و تومان

✳️ تاریخ و نحوه پرداخت . به این صورت که خریدار در چه زمانی ، چه مبلغی را به چه نحوی پرداخت کرده است .

✳️ شرایط و مدت زمان فسخ قرارداد به همراه تعیین مبلغ خسارت . مثلا ۷۲ ساعت پس از تنظیم مبایعه نامه

✳️ نحوه پرداخت هزینه های انتقال سند

لیست مدارک مورد نیاز برای تشکیل پرونده

🔸 اصل و تصویر سند مالکیت

🔸 اصل و تصویر بنچاق

🔸 تصویر شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار

🔸 اصل و تصویر وکالت‌نامه

🔸 اصل و تصویر پایان‌کار و یا عدم خلافی شهرداری یا نامه بازدید شهرداری یا بخشداری (برای زمین‌های دارای بنا و زمین‌های بدون بنا)

🔸 صورت‌مجلس تفکیکی در مورد آپارتمان

🔸 اصل و تصویر حصر وراثت (برای املاک موروثی)

🔸 اصل و تصویر فرم مالیات بر ارث (برای املاک موروثی)

هزینه انتقال سند ملک

انتقال سند ملک، فرآیندی است که با هزینه‌های مختلفی همراه است و هر یک از این هزینه‌ها به مسئولیت‌های مشخصی برای طرفین معامله تقسیم می‌شود. در اینجا به مهم‌ترین هزینه‌های مرتبط با انتقال سند ملک اشاره می‌کنیم:

💰 هزینه دفترخانه یا حق‌التحریر: این هزینه به‌عنوان حق‌الزحمه‌ای که دفترخانه برای تنظیم و صدور سند رسمی دریافت می‌کند، مطرح می‌شود. معمولاً این مبلغ به‌صورت مساوی بین فروشنده و خریدار تقسیم می‌شود. به این ترتیب، هر یک از طرفین به‌تناسب مبلغی را برای حق‌التحریر پرداخت خواهند کرد.

💰 هزینه مالیات، عوارض شهرداری و پسماند: این هزینه‌ها به‌طور کلی بر عهده فروشنده می‌باشد. مالیات بر انتقال ملک و عوارض شهرداری از جمله هزینه‌هایی هستند که باید قبل از تنظیم سند پرداخت شوند. در صورت عدم پرداخت این هزینه‌ها، امکان انتقال سند ملک ممکن نخواهد بود و فروشنده مسئولیت پرداخت آن‌ها را به‌عهده دارد.

💰 هزینه سند رهنی: اگر خریدار قصد دریافت وام برای خرید ملک را داشته باشد، هزینه‌های مربوط به تنظیم سند رهنی بر عهده او خواهد بود. این هزینه‌ها شامل حق‌الزحمه دفترخانه برای تنظیم سند رهنی و سایر هزینه‌های مرتبط با وام است که باید قبل از انتقال سند پرداخت شوند.

به‌طور کلی، هزینه‌های انتقال سند ملک می‌تواند بسته به ارزش ملک، محل ملک و شرایط خاص معامله متغیر باشد. بنابراین، طرفین معامله باید از هزینه‌های مختلف آگاه باشند و در قرارداد خرید و فروش، این هزینه‌ها را به‌دقت در نظر بگیرند تا از بروز هرگونه سوءتفاهم یا مشکل در آینده جلوگیری کنند. برنامه‌ریزی مالی دقیق و شناخت از تمامی هزینه‌ها، می‌تواند به یک انتقال موفق و بدون مشکل کمک کند.

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک