عین و منفعت در اموال به چه معناست ؟ ✔️

عین و منفعت در اموال به چه معناست ؟✔️

در زندگی روزمره و به ویژه در حوزه‌های مختلف حقوقی و مالی، اصطلاحات «عین» و «منفعت» به طور مکرر مورد استفاده قرار می‌گیرند. این دو مفهوم در تحلیل‌ها و توافقات مختلف از جمله معاملات ملکی، قراردادهای اجاره، تقسیم ارث و بسیاری از مسائل حقوقی دیگر نقش اساسی دارند. برای مثال، در یک قرارداد اجاره، مالک ممکن است تنها منفعت ملک خود را به مستأجر منتقل کند و در عین حال مالکیت عین ملک همچنان در اختیار خود او باقی بماند.

درک صحیح و دقیق از این مفاهیم می‌تواند تأثیر زیادی در نحوه تنظیم قراردادها، تنظیم ارثیه، حل و فصل اختلافات مالکانه و حتی انجام معاملات ملکی داشته باشد. در بسیاری از موارد، تفاوت بین «عین» و «منفعت» می‌تواند در تعیین حقوق و وظایف طرفین قرارداد و چگونگی استفاده از اموال تفاوت ایجاد کند. به همین دلیل است که آشنایی با این دو مفهوم، درک تفاوت‌های میان آنها و شناخت انواع مختلف این دو در معاملات مختلف، امری حیاتی است.

این مقاله به بررسی و تبیین مفاهیم «عین» و «منفعت»، ویژگی‌های آنها و کاربردهای حقوقی و عملی‌شان می‌پردازد تا ابهامات موجود در این زمینه را برطرف کند و درک بهتری از چگونگی تاثیرگذاری این مفاهیم در زندگی روزمره و معاملات ملکی به خواننده ارائه دهد.

عین چیست؟

عین، در واقع به هر چیزی اطلاق می‌شود که دارای وجود واقعی و ملموس باشد و از طریق حواس انسانی، به ویژه حس لامسه، قابل درک باشد. به عبارتی دیگر، عین به اموال و اشیائی گفته می‌شود که به طور مستقیم در دنیای واقعی حضور دارند و قابل مشاهده و لمس کردن هستند. به عنوان مثال، خانه، باغ، زمین و اتومبیل از جمله اعیان هستند که قابل رویت و لمس می‌باشند.

در علم حقوق، عین می‌تواند به دو دسته تقسیم شود: عین جزئی و عین کلی. عین جزئی به یک شی خاص دلالت دارد که به طور مشخص و واحد قابل شناسایی است، مانند یک کتاب خاص، یک قطعه زمین، یا یک خودرو خاص. اما عین کلی به اموالی اطلاق می‌شود که در نوع خود متعدد و متعدد هستند، مانند مجموعه‌ای از کتاب‌های حقوقی یا تمام اراضی یک منطقه. به عبارت دیگر، عین کلی شامل تعداد زیادی از اشیاء مشابه است که در قالب یک دسته یا مجموعه قرار می‌گیرند.

در نهایت، مفهوم عین به عنوان یک مفهوم اساسی در حقوق و معاملات اموال، به ما کمک می‌کند تا درک بهتری از انواع اموال و املاک و چگونگی مالکیت و استفاده از آنها داشته باشیم. این مفهوم نه تنها در روابط مالی و تجاری بلکه در حقوق ارث، اجاره و بسیاری از قراردادهای دیگر کاربرد دارد.

انواع عین در قانون

قانونگذار در قانون به سه نوع شایع از انواع عین اشاره کرده است؛

✔️ عین معین: عین معین آن عینی است که در عالم خارج مشخص باشد و حد و حدود و ابعاد آن به طور کامل تعیین شده باشند به طوری که بتوان به آن ها اشاره کرد. عین معین، عین خارجی و عین شخصی نیز نامیده می‌شود و خود بر دو نوع مفروز و مشاع تقسیم می‌شود.

عین معین مفروز آن عینی است که مالکیت آن منحصرا به یک فرد تعلق داشته باشد و عین معین مشاع عینی است که مالکیت آن به طور مشارکتی با چند نفر باشد. درست مانند املاک مفروز و مشاع.

✔️ عین کلی فی الذمه (کلی): عینی است که صادق بر افراد عدیده باشد. به عبارت دیگر عین کلی فی الذمه مالی است که در عالم واقع بر افراد زیادی با اوصاف، مقدار و جنس مشخص صدق می‌کند. این نوع از عین بیشتر در تعهدات مورد توجه قرار می‌گیرد به طور مثال تعهد تحویل یک واحد آپارتمان.

البته معامله عین کلی یا همان عین کلی فی الذمه تنها زمانی صحیح است که کلیات آن به طور کامل و جزئیات آن نیز تا حدودی مشخص باشد. فرضا در مثال گفته شده، متراژ آپارتمان و طبقه آن و منطقه‌ای که آپارتمان در آن ساخته شده است باید کاملا مشخص باشند و جزئیات مثل نمای آپارتمان یا نوع دکوراسیون واحد معامله شده نیز تا حدودی تعیین شوند.

✔️ کلی در معین (در حکم عین معین): مقدار معینی از شی متساوی الاجزاء، کلی در معین است. مثلا فرض کنید شخصی یک قطعه زمین خود را به بخش های کوچک‌تر تفکیک کرده است. همانطور که می‌دانید در تفکیک املاک تمام اجزاء باید ویژگی های یکسان داشته باشند. حال هر جزء از اجزای یکسان این قطعه زمین حکم کلی در معین را خواهند داشت.

منفعت چیست؟

منفعت، در مقابل عین، به استفاده و بهره‌برداری از مال یا ملک اطلاق می‌شود که بدون اینکه خود مال یا عین دچار تغییر یا کاهش شود، به تدریج از آن حاصل می‌شود. به عبارت دیگر، منفعت آن چیزی است که از استفاده از یک مال به دست می‌آید و این استفاده به‌گونه‌ای است که خود مال تغییری نمی‌کند یا از بین نمی‌رود. این مفهوم در بسیاری از قراردادها و معاملات حقوقی از جمله قراردادهای اجاره و بهره‌برداری کاربرد دارد.

به عنوان مثال، در قرارداد اجاره، مالک (موجر) مالکیت اصلی ملک را در اختیار دارد، اما منفعت از ملک به مستاجر تعلق می‌گیرد. مستاجر اجازه دارد از ملک بهره‌برداری کند، مانند سکونت در آن یا استفاده از فضای تجاری، بدون آنکه اصل ملک تغییری کند یا متراژ آن کاهش یابد. در این حالت، مالک همچنان صاحب عین است، اما منفعت به مستاجر منتقل می‌شود.

انواع منفعت

در علم حقوق از منفعت مال به نماآت یاد می‌شود. نماآت و منافع مطابق با قانون به دو دسته تقسیم می‌شوند؛

🔸 منافع متصل: منافع متصل آن دسته از منافع هستند که همراه خود مال اند. مثلا زمانی که فردی یک راس بُز خود را اجاره می‌دهد، اجاره گیرنده می‌تواند همراه با خود بُز از شیر آن نیز استفاده کند و مالک اصلی حیوان نمی‌تواند شرط کند که اجاره گیرنده حق استفاده از شیر آن را ندارد و چنین ادعایی از ریشه باطل است.

🔸 منافع منفصل: منفعت منفصل منفعت جدا از مال و خارج از وجود عین و اصل مال است. مثلا ارزش مادی یک شی که به مرور زمان بیشتر می‌شود، منفعت آن شی است اما هیچ ربطی به اصل آن ندارد.

شرایط معامله عین و منفعت

شرایط معامله عین و منفعت بسیار مهم و حائز اهمیت است، زیرا این شرایط تعیین‌کننده‌ی صحت و اعتبار معامله میان طرفین هستند. برای اینکه معامله‌ای بر سر عین یا منفعت به‌درستی انجام شود، باید برخی ویژگی‌ها و شرایط به‌طور کامل در آن رعایت شود. این شرایط نه‌تنها بر اساس اصول حقوقی، بلکه بر اساس منطق و عدالت در معاملات اقتصادی نیز شکل گرفته‌اند. در ادامه به توضیح این شرایط خواهیم پرداخت:

🔹 مالیت داشتن: اولین شرط اساسی در هر معامله‌ای، اعم از عین یا منفعت، این است که مال باید دارای مالیت و ارزش باشد. یعنی مال یا منفعت باید ارزش اقتصادی داشته باشد و قابلیت مبادله در بازار را داشته باشد.

🔹 عقلایی بودن منفعت: منفعت باید به‌طور عقلانی و منطقی قابل تحقق باشد. این بدان معناست که منفعت باید ممکن و عملی باشد. به‌عنوان مثال، نمی‌توان برای املاکی که به‌طور فیزیکی غیرقابل استفاده هستند، منفعتی تعریف کرد.

🔹 مشروع بودن منفعت: منفعت باید از نظر قانونی و شرعی مشروع باشد. یعنی استفاده از مال یا منفعت آن نباید برخلاف قوانین جاری کشور و قوانین شرعی باشد. به‌طور مثال، استفاده از ملکی که برای اهداف غیرقانونی یا نامشروع مورد استفاده قرار گیرد، نادرست است.

🔹 مقدور التسلیم بودن: در معاملات عین و منفعت، طرفین باید اطمینان داشته باشند که مال یا منفعت در زمان مقرر و بدون مانع به طرف مقابل تحویل داده می‌شود. این شرط به این معناست که مال یا منفعت باید قابل تحویل در زمان معامله باشد.

🔹 معلوم و معین بودن: هر یک از طرفین معامله باید از ویژگی‌های عین یا منفعت کاملاً آگاه باشند. یعنی مال یا منفعت باید به‌وضوح و بدون ابهام معین شده باشد. برای مثال، مشخصات ملک یا مشخصات منفعتی که قرار است مورد بهره‌برداری قرار گیرد باید دقیقاً تعریف شده باشد.

🔹 قابل انتقال بودن: مال یا منفعت باید قابلیت انتقال به دیگری را داشته باشد. این ویژگی نشان‌دهنده این است که مالکیت یا بهره‌برداری از مال به‌طور قانونی به شخص دیگری منتقل شود. برای مثال، در قرارداد اجاره، مالک باید قادر باشد که منفعت ملک خود را به مستاجر منتقل کند.

🔹 مملوک بودن: مال یا منفعت باید متعلق به شخص باشد. در واقع، برای انجام معامله، مال یا منفعت باید از آن شخص باشد که قصد معامله دارد و او باید حق انتقال آن را داشته باشد.

🔹 موجود بودن: مال یا منفعت مورد معامله باید در زمان عقد قرارداد موجود و قابل دستیابی باشد. در صورتی که مال یا منفعت مورد نظر وجود نداشته باشد یا در آینده به‌وجود بیاید، معامله نمی‌تواند انجام شود.

🔹 مشروع بودن معامله: در نهایت، معامله‌ای که انجام می‌شود باید مشروع و قانونی باشد. به این معنا که معامله نباید خلاف مقررات حقوقی یا اصول اخلاقی باشد.

در نتیجه، زمانی که قصد دارید معامله‌ای بر سر عین یا منفعت انجام دهید، باید تمام این شرایط را در نظر بگیرید تا معامله شما از نظر قانونی و شرعی معتبر و صحیح باشد. رعایت این شرایط می‌تواند از مشکلات حقوقی پیشگیری کند و شما را در مسیر معاملات مطمئن‌تر و قانونی قرار دهد.

و کلام آخر اینکه

اگر در معاملات خود به دلیل بی اطلاعی از مقوله عین و منفعت و یا پیچیدگی نسبی این دو دچار مشکل شده اید و در پی یافتن راه حل برای مشکل خود هستید، ما به شما استفاده از مشاوره های حقوقی املاک مجموعه فراملک را پیشنهاد می‌کنیم.

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک