کمیسیون مشارکت در ساخت چقدر است ✔️ + محاسبه دقیق ✔️

کمیسیون مشارکت در ساخت چقدر است؟ + نحوه محاسبه

کمیسیون مشارکت در ساخت چقدر است؟
آیا برای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت مراجعه به بنگاه املاک الزامیست؟
آیا بدون کمک مشاور املاک نمی‌توان یک قرارداد قوی و اصولی برای مشارکت در ساخت تنظیم کرد؟!

عقود در قراردادهای املاک به دو دسته عقود معین و نامعین تقسیم می‌شوند. عقود نامعین آن دسته از عقدهایی هستند که قانونگذار عملا هیچ اشاره‌ای به آن ها نکرده و هیچ قوانین و مقرراتی برای تنظیم آن ها در نظر نگرفته است. قرارداد مشارکت در ساخت نیز یکی از انواع عقود نامعین به حساب می‌آید. بنابراین در قانون درباره چیستی آن، نحوه تنظیم آن، نحوه محاسبه کمیسیون در این قرارداد و … سخنی به میان نیامده است. همین مسئله باعث شده تا افراد در محاسبه کمیسیون مشارکت در ساخت و پرداخت آن دچار مشکل شوند و پرسش های مختلفی مانند پرسش های گفته شده مطرح کنند.

در این مقاله همراه ما باشید تا به این پرسش ها و ده ها پرسش دیگر در زمینه کمیسیون مشارکت در ساخت پاسخ بدهیم.

تعریف کمیسیون مشارکت در ساخت

کمیسیون مشارکت در ساخت به مبلغ یا درصدی اطلاق می‌شود که مشاور املاک در قراردادهای مشارکت در ساخت به عنوان دستمزد یا حق‌الزحمه برای خدمات خود دریافت می‌کند. قراردادهای مشارکت در ساخت یکی از پیچیده‌ترین و پرریسک‌ترین قراردادهای ملکی به شمار می‌آیند، چرا که شامل تقسیم سود، زمین، و مسئولیت‌های مالی میان مالک و سازنده می‌شوند. در این نوع قرارداد، مالک زمین یا ملک خود را در اختیار سازنده قرار می‌دهد و سازنده در مقابل، تعهد می‌دهد پروژه ساخت‌وساز را بر اساس ضوابط و توافق‌های قبلی به انجام رساند.

کمیسیون مشارکت در ساخت به دلیل پیچیدگی‌های زیاد این نوع معاملات، ممکن است به‌مراتب بیشتر از کمیسیون‌های مربوط به خرید و فروش یا اجاره املاک باشد. نقش مشاور املاک در این نوع قراردادها بسیار مهم است، چرا که او باید به عنوان واسطه‌ای بی‌طرف، منافع هر دو طرف را رعایت کند و از ایجاد اختلافات احتمالی جلوگیری نماید.

طبق مصوبه شهریور ۹۹ اتحادیه املاک تهران ، کمیسیون ۰.۴ درصدی (۰.۲ درصد از هر طرف)  کمیسیونی است که مشاورین و بنگاه های املاک برای این قرارداد می‌توانند مطالبه کنند.

به عبارت دیگر مالک و سازنده‌ای که جهت تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت خود نزد مشاور املاک مراجعه می‌کنند، باید ۰.۴ درصد از ارزش کل قرارداد را به وی بپردازند. حال این درصد و مبلغ آن ممکن است طبق توافق میان آن ها کمتر  یا بیشترباشد

نکته مهمی که در محاسبه میزان کمیسیون مشارکت در ساخت باید به آن توجه شود این که؛ کمیسیون متناسب با خدمات ارائه شده محاسبه می‌شود. به طور مثال اگر نهایت کاری که مشاور املاک انجام داده، تنظیم یک قرارداد اصولی باشد قطعا همان هزینه تنظیم قرارداد حق اوست. اما اگر مشاور املاک مالک را به سازنده معرفی کرده و طرح های توجیهی ارائه داده، موارد فنی و حقوقی ملک مورد نظر را بررسی نماید، و در نهایت میان مالک و سازنده صلح برقرار کند مسلما مستحق دریافت کمیسیون درصدی خواهد بود.

نحوه محاسبه کمیسیون در مشارکت در ساخت

محاسبه کمیسیون در قراردادهای مشارکت در ساخت معمولاً پیچیده‌تر از معاملات خرید و فروش است و روش‌های مختلفی برای آن وجود دارد. برخی از رایج‌ترین روش‌های محاسبه کمیسیون شامل موارد زیر می‌شود:

💲 محاسبه درصدی بر اساس ارزش زمین: در این روش، کمیسیون بر اساس ارزش ملک محاسبه می‌شود. معمولاً درصدی از ارزش زمین یا ملک به عنوان کمیسیون مشاور املاک در نظر گرفته می‌شود. این درصد ممکن است بسته به موقعیت جغرافیایی و پیچیدگی پروژه متفاوت باشد.

💲 محاسبه بر اساس هزینه ساخت: در برخی موارد، کمیسیون ممکن است بر اساس هزینه‌های ساخت محاسبه شود. به‌عبارت دیگر، درصدی از هزینه‌های پروژه ساخت و ساز به عنوان کمیسیون به مشاور املاک پرداخت می‌شود.

💲 محاسبه بر اساس سود پروژه: در برخی قراردادها، کمیسیون ممکن است به نسبت سود حاصل از پروژه پس از اتمام ساخت‌وساز محاسبه شود. این روش زمانی به کار می‌رود که سود حاصل از پروژه مشروط به فروش یا بهره‌برداری نهایی باشد.

اینکه کدام یک از این روش‌ها انتخاب شود، بستگی به توافق میان طرفین و میزان مشارکت مشاور در روند قرارداد دارد.

عوامل تأثیرگذار بر کمیسیون مشارکت در ساخت

میزان کمیسیون مشاور املاک در قراردادهای مشارکت در ساخت تحت تأثیر عوامل مختلفی قرار دارد که می‌تواند به میزان دستمزد نهایی او اثر بگذارد. این عوامل به طور مستقیم با ویژگی‌های پروژه و پیچیدگی‌های آن مرتبط هستند. در ادامه، به بررسی این عوامل پرداخته می‌شود:

♦️ موقعیت جغرافیایی ملک: یکی از مهم‌ترین عوامل تأثیرگذار بر کمیسیون مشارکت در ساخت، موقعیت جغرافیایی ملک است. به طور کلی، ملک‌های واقع در مناطق شهری پرجمعیت یا مناطقی که از نظر اقتصادی یا زیرساختی ارزش بالاتری دارند، معمولاً کمیسیون‌های بالاتری دارند. این امر به دلیل ارزش بالای زمین و همچنین پیچیدگی‌های بیشتر که ممکن است در این پروژه‌ها وجود داشته باشد، است. به عنوان مثال، نوسازی ساختمان‌ها یا ساخت و ساز در مناطق مرکزی شهر یا محله‌های گران‌قیمت نیاز به تخصص و دقت بیشتری دارد که منجر به افزایش کمیسیون می‌شود.

♦️ مساحت و اندازه پروژه: پروژه‌های بزرگ‌تر که شامل ساخت چندین واحد مسکونی یا تجاری هستند، به طور طبیعی به مشاورین املاک نیاز دارند که وقت و منابع بیشتری را صرف مدیریت، برنامه‌ریزی، و نظارت بر فرآیند ساخت کنند. این عوامل باعث می‌شوند که کمیسیون‌های مشاورین املاک برای پروژه‌های بزرگ‌تر معمولاً بیشتر باشد. از طرفی، پروژه‌های کوچک‌تر و محدودتر که زمان و منابع کمتری نیاز دارند، معمولاً کمیسیون کمتری نیز به دنبال خواهند داشت.

♦️ پیچیدگی پروژه: پروژه‌هایی که به‌طور ویژه نیازمند بازسازی‌های پیچیده، پیگیری مقررات خاص شهری، یا نیاز به هماهنگی با نهادهای مختلف دارند، معمولاً با کمیسیون‌های بالاتری همراه می‌شوند. این پیچیدگی‌ها می‌تواند شامل مواردی مانند نیاز به اخذ مجوزهای خاص، حل مسائل فنی یا حقوقی، یا مواجهه با محدودیت‌های ساخت و ساز باشد. مشاور املاک باید توانایی‌ها و دانش خاصی برای رسیدگی به این مسائل داشته باشد، و این نیاز به تخصص بیشتر، افزایش کمیسیون را به همراه دارد.

♦️ تجربه و اعتبار مشاور املاک: تجربه و اعتبار مشاور املاک یکی دیگر از عواملی است که تأثیر زیادی بر میزان کمیسیون دارد. مشاورین با سابقه و شهرت قوی معمولاً به دلیل ارائه خدمات حرفه‌ای‌تر، تخصصی‌تر و ایجاد شبکه‌های ارتباطی قوی‌تر، می‌توانند کمیسیون‌های بالاتری درخواست کنند. این مشاوران با دانش و توانایی‌هایی که دارند می‌توانند فرآیند مشارکت در ساخت را برای مالک و سازنده تسهیل کنند و تضمین کنند که پروژه به درستی پیش می‌رود، که در نتیجه هزینه‌های خدمات آنها نیز بیشتر خواهد بود.

♦️ نوع قرارداد مشارکت در ساخت: نوع قرارداد مشارکت در ساخت نیز می‌تواند تأثیر زیادی بر میزان کمیسیون داشته باشد. به طور معمول، در قراردادهای مشارکت در ساخت که شامل تقسیم سود و ضرر است، مشاور املاک ممکن است درصدی از سود نهایی پروژه را به عنوان کمیسیون دریافت کند. در قراردادهایی که به صورت ثابت و مبلغ مشخص برای کمیسیون تنظیم شده‌اند، میزان دستمزد مشاور وابسته به مشخصات دیگر پروژه (مانند موارد بالا) خواهد بود.

♦️ حجم و نوع بازار هدف: نوع مشتریان یا بازار هدف که برای پروژه مشارکت در ساخت در نظر گرفته شده‌اند نیز می‌تواند بر کمیسیون مشاور املاک اثر بگذارد. به عنوان مثال، اگر پروژه برای مشتریان خاص مانند سرمایه‌گذاران بزرگ، توسعه‌دهندگان حرفه‌ای یا خریداران لوکس برنامه‌ریزی شده باشد، مشاور املاک ممکن است برای ارائه مشاوره‌های تخصصی‌تر و خدمات اضافی، کمیسیون بالاتری دریافت کند.

در نهایت، تمامی این عوامل دست به دست هم می‌دهند تا میزان کمیسیون مشارکت در ساخت برای مشاور املاک تعیین شود. مشاورین املاک باید با توجه به شرایط خاص هر پروژه، مهارت‌های خود را در مذاکره و تعیین کمیسیون به کار ببرند تا بتوانند دستمزد مناسبی را برای خدمات خود دریافت کنند.

پرداخت کمیسیون مشارکت در ساخت بر عهده کیست؟

اکنون پس از اطلاع از میزان کمیسیون مشارکت در ساخت، نوبت به نحوه پرداخت آن و این که کدام یک از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت موظف به پرداخت آن هستند، می‌رسد. طبق قوانین اعلام شده از طرف اتحادیه مشاورین املاک در رابطه با این قرارداد، پرداخت کمیسیون بر عهده هر دو طرف می‌باشد. همانطور که در سایر قراردادها مثل قرارداد فروش یا اجاره، هر دو طرف موظف به پرداخت کمیسیون مشاور املاک هستند در این قرارداد نیز اصل رعایت شده و گفته می‌شود که سازنده و مالک هر دو باید کمیسیون را بپردازند.

اما با توجه به این که تمامی هزینه های جانبی اعم از هزینه دریافت مجوز ساخت، پایان کار، سند و … در قرارداد مشارکت در ساخت بر عهده سازنده است پس بیشترین درصد و مبلغ کمیسیون مشارکت در ساخت نیز از سازنده مطالبه می‌شود. حتی در بسیاری از مواقع اینگونه توافق میشود که پرداخت کل کمیسیون با سازنده است و مالک هیچ هزینه‌ای با این عنوان نمی‌پردازد.

پس می‌توان نتیجه گرفت این که کدام یک از طرفین قرارداد موظف به پرداخت کمیسیون مشارکت در ساخت است و با چه مبلغی ، به توافق طرفین و بندهای قرارداد تنظیم شده بستگی دارد.

آیا برای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت مراجعه به بنگاه املاک الزامیست؟!

۰.۴ درصد از ارزش قرارداد مشارکت در ساخت در املاک با ارزش و گران قیمت، مبلغی نیست که طرفین قرارداد بخواهند ریسک تنظیم ان را بپذیرند. به همین دلیل بسیاری از افراد با مراجعه به بنگاه املاک قرارداد را تنظیم می‌کنند که به نظر منطقی هم میاد چرا که خیلی از مشاورین املاک تجربه کافی در تنظیم این نوع قرارداد ها را دارند و در خیلی از مواقع توانایی فنی جهت برعهده گرفتن امر داوری را نیز دارند که قطعا بسیار ارزشمند و گره گشا خواهد بود. برخی دیگر از افراد نیز در رابطه با الزامی بودن مراجعه به مشاور املاک سوالاتی می‌پرسند که لازمه عرض کنیم خیر ، الزامی وجود ندارد به شرط اینکه عواقب کار را نیز بپذیرید.

در مجموع اگر مشاور املاک مالک را به سازنده معرفی کرده باشد، تنظیم قرارداد میان آن ها و پرداخت کمیسیون مشارکت در ساخت حق او خواهد بود. اما گاها سازنده و مالک خارج از بنگاه املاک و بدون معرفی مشاور املاک با یکدیگر آشنا شده و به توافق می‌رسند. در این حالت با مراجعه به مشاور املاک جهت تنظیم قرارداد ،نیاز به پرداخت تمام کمیسیون نیست و میتوانید بصورت توافقی مبلغ را پرداخت نمایید. مشاور املاک و مدیر قرارداد املاک که به نوعی کارشناس فنی و حقوقی هستند، پیش از تنظیم قرارداد تمام جوانب را می‌سنجند و مدارک دو طرف را بررسی می‌کنند. به این ترتیب احتمال بروز مشکلات فنی و حقوقی به حداقل رسیده و دو طرف با خیالی آسوده معامله می‌کنند.

پس توصیه ما به افراد این است که بخاطر حق کمیسیون قرارداد مشارکت در ساخت از مراجعه به مشاور املاک خودداری نکنند. حتی اگر سازنده از مراجعه به بنگاه املاک سر باز زد، مالک حتما از یک مشاور املاک و مشاور فنی و حقوقی املاک کمک بگیرد تا بعدا دچار مشکل نشود.

مسائل حقوقی و چالش‌های کمیسیون مشارکت در ساخت

یکی از مشکلات رایج در قراردادهای مشارکت در ساخت، مسائل حقوقی مرتبط با پرداخت کمیسیون است. برخی از این مشکلات شامل تأخیر در پرداخت، عدم توافق بر میزان کمیسیون یا حتی عدم پرداخت کمیسیون می‌باشد. از آنجا که این نوع قراردادها معمولاً نیازمند حضور مداوم مشاور املاک از شروع پروژه تا پایان آن هستند، ممکن است در طول زمان، اختلافاتی میان مالک و سازنده درباره نقش مشاور و میزان کمیسیون او به وجود آید.

برای جلوگیری از این چالش‌ها، ضروری است که تمام جزئیات مربوط به کمیسیون در متن قرارداد مشارکت به‌صورت شفاف و دقیق ذکر شود. برخی از نکات کلیدی که باید در قرارداد لحاظ شود عبارتند از:

• تعیین دقیق درصد یا مبلغ کمیسیون: این موضوع باید به‌وضوح در قرارداد مشخص شده باشد تا هیچ‌گونه ابهامی در آینده وجود نداشته باشد.
• زمان پرداخت کمیسیون: مشخص کردن زمان پرداخت کمیسیون، از جمله اینکه آیا بخشی از کمیسیون در زمان عقد قرارداد و بخشی پس از اتمام پروژه پرداخت می‌شود، از بروز اختلافات جلوگیری می‌کند.
• راه‌های قانونی در صورت عدم پرداخت: بهتر است در قرارداد قید شود که در صورت عدم پرداخت به‌موقع کمیسیون، چه راه‌های قانونی برای پیگیری وجود دارد.

نقش مشاورین املاک در قراردادهای مشارکت در ساخت

مشاورین املاک در قراردادهای مشارکت در ساخت، نقش کلیدی دارند. آن‌ها به عنوان واسطه‌ای میان مالک و سازنده عمل می‌کنند تا قرارداد به‌صورت عادلانه و با رعایت منافع هر دو طرف منعقد شود. علاوه بر این، مشاور املاک می‌تواند به طرفین در مورد مسائل مالی، حقوقی و حتی مسائل فنی پروژه مشاوره دهد.

وظیفه دیگر مشاورین املاک، نظارت بر روند اجرای پروژه است. آن‌ها می‌توانند با بررسی پیشرفت کار و تطابق آن با شرایط قرارداد، از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری کنند. در مواردی که اختلافات میان مالک و سازنده به وجود آید، مشاور املاک می‌تواند به‌عنوان یک واسطه بی‌طرف به حل این اختلافات کمک کند.

مقایسه کمیسیون مشارکت در ساخت با سایر معاملات املاک

کمیسیون مشارکت در ساخت در مقایسه با معاملات خرید و فروش یا اجاره، به‌مراتب پیچیده‌تر و بالاتر است. در معاملات خرید و فروش، کمیسیون معمولاً به‌صورت درصدی از ارزش ملک محاسبه می‌شود و در زمان معامله پرداخت می‌گردد. اما در مشارکت در ساخت، کمیسیون ممکن است در چند مرحله و بر اساس توافقات پیچیده‌تر پرداخت شود.

در معاملات اجاره، کمیسیون معمولاً به‌صورت ثابت یا به‌عنوان درصدی از مبلغ اجاره ماهیانه محاسبه می‌شود. اما در مشارکت در ساخت، چون پروژه‌ها زمان‌بر هستند و نیاز به نظارت و مدیریت دارند، کمیسیون به نسبت پیچیدگی پروژه و میزان مشارکت مشاور املاک تعیین می‌گردد. به همین دلیل، معمولاً کمیسیون در مشارکت در ساخت نسبت به سایر معاملات بالاتر است.

و کلام آخر اینکه

قراردادهای مشارکت در ساخت چند سالی است که مورد استقبال واقع شده اند. اصلی‌ترین دلیل افزایش این قرارداد در میان قراردادهای املاک، سود ناشی از آن است که عاید هر دو طرف (مالک و سازنده) می‌شود. البته این سود زمانی حاصل خواهد شد که طرفین قراردادی اصولی تنظیم کنند به طوری که قدرالسهم هر یک از طرفین، زمان تحویل ملک و … در آن مشخص باشد.

تنظیم قراردادی صحیح و اصولی در بازار مسکن نیز فقط از عهده یک مشاور املاک ماهر و کاربلد ساخته است. پس حتما تنظیم تمامی قراردادهای املاک از جمله قرارداد مشارکت در ساخت را به مشاورین املاک ماهر بسپارید.

برای کسب اطلاعات بیشتر درباره مشارکت در ساخت، مقالات دیگر موجود در سایت فراملک را مطالعه نمایید. همچنین برای هرگونه مشاوره در جهت ساخت و یا معرفی سازنده معتبر وبنام در منطقه شما ، میتوانید با فراملک در ارتباط باشید.

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک