کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری چیست؟ هر آنچه که باید بدانید ✔️

کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری چیست؟ هر آنچه که باید بدانید ✔️

کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری یکی از نهادهای مهم و کلیدی در قوانین شهرداری‌هاست که به منظور نظارت و کنترل ساخت و سازها و بررسی تخلفات ساختمانی ایجاد شده است. این کمیسیون وظیفه رسیدگی به تخلفاتی همچون تغییر کاربری ملک، عدم رعایت ضوابط و مقررات ساخت و ساز، اضافه‌سازی غیرمجاز، تخلفات مربوط به ارتفاعات و مساحت‌های غیرمجاز، و هرگونه تخلفی که در مراحل ساخت و ساز و پس از آن اتفاق بیفتد را بر عهده دارد. از آنجا که ساخت و سازها باید مطابق با مقررات شهری و طرح‌های تفصیلی صورت گیرد، تخلف از این قوانین می‌تواند تبعات قانونی و مالی سنگینی داشته باشد. بنابراین، آشنایی با فرآیند و قوانین مربوط به کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری برای هر کسی که در زمینه ساخت و ساز یا خرید و فروش ملک فعالیت می‌کند، امری ضروری است تا از بروز مشکلات قانونی جلوگیری شود.

کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری چیست ؟

کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری ها ، یک کمیسیون اداری است که شخصیت حقوقی مستقل دارد و کاملا مجزا از شهرداری است ولی در اداره شهرداری مستقر است .

کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، یک نهاد اداری و مستقل است که به منظور رسیدگی به تخلفات ساختمانی ایجاد شده و در ساختمان شهرداری‌ها مستقر می‌شود. این کمیسیون مسئول بررسی و تصمیم‌گیری درباره تخلفات ساختمانی و رعایت نکردن مقررات شهرسازی و ساخت و ساز است. از جمله این تخلفات می‌توان به ساخت و ساز بدون پروانه، تغییر غیرمجاز کاربری، اضافه‌سازی غیرمجاز، و تخلفاتی مانند تجاوز به معابر عمومی اشاره کرد. کمیسیون ماده ۱۰۰، علاوه بر شناسایی تخلفات، اختیار صدور حکم‌های مختلفی مانند جریمه مالی، توقف کار، یا حتی تخریب بنا را داراست. این کمیسیون با هدف تضمین اجرای ضوابط شهری و جلوگیری از ایجاد مشکلات در آینده برای مالکان و ساکنان، نقش کلیدی در حفظ نظم ساخت و ساز شهری ایفا می‌کند.

وظایف کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری

وظایف کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری به طور کلی شامل بررسی و تصمیم‌گیری درباره تخلفات ساختمانی است. در صورتی که تخلفی در فرآیند ساخت و ساز رخ دهد، کمیسیون ماده ۱۰۰ مسئولیت رسیدگی به آن را بر عهده دارد. از جمله وظایف این کمیسیون می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

🔸 بررسی تخلفات ساختمانی: کمیسیون ماده ۱۰۰ باید تخلفات ساختمانی از جمله ساخت و ساز بدون پروانه، تغییر غیرمجاز در ساخت و ساز، تجاوز به معابر عمومی، اضافه‌سازی غیرمجاز، و سایر تخلفات مشابه را بررسی کند.

🔸 صدور حکم برای جریمه: کمیسیون می‌تواند نسبت به متخلفین حکم جریمه مالی صادر کند. این جریمه‌ها بسته به نوع و میزان تخلف متغیر است و می‌تواند از مبلغ مشخصی شروع شده و تا مقدار بالایی افزایش یابد.

🔸 صدور حکم تخریب: در مواردی که تخلف به اندازه‌ای جدی باشد که بر اساس ضوابط شهرسازی و ایمنی قابل قبول نباشد، کمیسیون ماده ۱۰۰ می‌تواند حکم تخریب بنا یا بخش‌هایی از آن را صادر کند.

🔸 ارجاع پرونده‌ها: شهرداری تنها می‌تواند از ادامه ساخت و ساز جلوگیری کند و تخلفاتی که منجر به نقض ضوابط شهرسازی شده‌اند، به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع می‌دهد تا کمیسیون در خصوص آن تصمیم بگیرد.

🔸 تعیین مهلت برای اصلاح: کمیسیون ممکن است در برخی موارد، به مالک یا سازنده فرصت دهد تا تخلف خود را اصلاح کند، مانند اصلاح نقشه‌ها یا رفع مشکلات ایمنی.

🔸 صدور دستور توقف عملیات ساختمانی: اگر تخلفی در جریان ساخت و ساز مشاهده شود، کمیسیون ماده ۱۰۰ می‌تواند دستور توقف کار را صادر کرده تا دیگر تخلفی صورت نگیرد.

کمیسیون ماده ۱۰۰ نقش مهمی در حفظ ضوابط شهرسازی و ایمنی ساختمان‌ها و جلوگیری از تخلفات و انحرافات در ساخت و سازهای شهری ایفا می‌کند.

مفاد کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری

مفاد کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری به بررسی و رسیدگی به انواع تخلفات ساختمانی پرداخته و در صورت تخلف، کمیسیون می‌تواند اقدامات مختلفی را انجام دهد. برخی از مهم‌ترین مفاد این کمیسیون عبارتند از:

🔹 احداث بنا بدون مجوز و پروانه

برای شروع هرگونه عملیات ساخت و ساز، سازنده باید از شهرداری پروانه و جواز ساخت دریافت کند. اگر بدون این مجوز اقدام به ساخت و ساز کند، شهرداری پرونده را به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع می‌دهد. رای کمیسیون می‌تواند شامل جریمه نقدی یا حکم تخریب باشد.

🔹 احداث بنا خارج از پروانه یا مازاد بر آن

اگر ساخت و ساز خارج از پروانه یا بیشتر از آنچه در پروانه مجاز است انجام شود، این تخلف باید به کمیسیون ماده ۱۰۰ گزارش شود و در صورت تایید تخلف، جریمه نقدی یا حکم تخریب صادر خواهد شد.

🔹 عدم احداث پارکینگ یا غیر قابل استفاده بودن پارکینگ

اگر سازنده بر اساس نقشه‌های مصوب، پارکینگ لازم را نساخته یا پارکینگ ساخته شده غیرقابل استفاده باشد، کمیسیون ماده ۱۰۰ می‌تواند جریمه‌ای برای سازنده در نظر بگیرد یا حکم تخریب پارکینگ را صادر کند.

🔹 تجاوز به معابر شهر

در صورتی که ملک به‌طور غیرمجاز بخشی از معابر عمومی مانند پیاده‌روها را اشغال کرده باشد، کمیسیون ماده ۱۰۰ می‌تواند دستور تخریب یا اصلاح آن را صادر کند تا فضای عمومی به حالت اولیه بازگردد.

🔹 عدم استحکام بنا

اگر سازنده بنایی را بسازد که از نظر استحکام دارای مشکلاتی باشد و این بنا قادر به تحمل فشارها یا شرایط محیطی نباشد، کمیسیون ماده ۱۰۰ می‌تواند دستور تخریب بنا را صادر کند تا از بروز حوادث جلوگیری شود.

🔹 رعایت نکردن ضوابط فنی ، بهداشتی و شهرسازی در احداث بنا

اگر در فرآیند ساخت و ساز، اصول فنی و بهداشتی رعایت نشود یا ضوابط شهرسازی نادیده گرفته شود، کمیسیون ماده ۱۰۰ می‌تواند اقدام به تخریب بنا یا درخواست اصلاحات لازم کند.

اعضای کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری

♦️ نماینده وزارت کشور که توسط وزیر یا فرماندار هر شهر انتخاب می شود .

♦️ دادگستری ، که توسط وزیر دادگستری انتخاب می شود .

♦️ نماینده شورای اسلامی ، که توسط انجمن شورا انتخاب می شود .

♦️ نماینده شهرداری ، فقط حق بیان توضیحات را دارد و حق رای ندارد .

نحوه رسیدگی در کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری

کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ، از دو کمیسیون بدوی و تجدیدنظر تشکیل شده است  . پرونده تخلفات ابتدا در کمیسیون بدوی مطرح می شود . یکی از اعضای کمیسیون بدوی ، نماینده شهرداری است که فقط حق بیان توضیحات را دارد .

سازنده متخلف می تواند لایحه کتبی بدهد و از خودش دفاع کند . تصمیمات گرفته شده در کمیسیون بدوی ، در کمیسیون تجدیدنظر قابل اعتراض هستند . این اعتراض تا ۱۰ روز  باید در کمیسیون تجدیدنظر مطرح شود . تصمیمات کمیسیون تجدیدنظر قطعی و قابل اجراست.

نکاتی که باید قبل از مراجعه به کمیسیون به آن توجه کرد :

❗️ اخطاریه ارسال شده و نوع تخلف انجام شده به طور دقیق مطالعه شود و دفاعیه در فرم کار ضمیمه شود .

❗️ فرم دفاعیه تکمیل شده تا ۱۰ روز بعد از دریافت اخطاریه ، برای ثبت در دبیرخانه اداره کل ماده ۱۰۰ ارائه شود .

❗️ در زمان ارائه فرم دفاعیه ، مالک و وکیل قانونی او باید به همراه کارت شناسایی و سند حضور داشته باشند .

❗️ ارائه نکردن فرم تکمیل شده دفاعیه ، بعد از ابلاغ اخطاریه و اتمام مهلت ، مانع از صدور رای کمیسیون نمی شود .

❗️ طبق تبصره ۱ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ، ابلاغ و اجرای آرای کمیسیون به عهده منطقه مربوطه است . بنابراین شهرداری باید نتیجه رای را به مالک ابلاغ کند .

تبصره های ماده ۱۰۰ قانون شهرداری

ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ، ۱۱ تبصره دارد:

✔️ تبصره ۱ : اگر مالک زمین یا ملک ، در ساخت و ساز اصول فنی را رعایت نکند ، ملک را خلاف مشخصاتی که در پروانه درج شده بسازد یا بدون اخذ پروانه شروع به ساخت و ساز کند ، شهرداری باید موضوع را به کمیسیون ارجاع دهد . کمیسیون موظف است ظرف مدت مشخصی موضوع را بررسی کرده و تصمیم لازم را بگیرد .

اگر شهرداری مانع ادامه ی ساخت و ساز شود ، باید حداکثر تا ۱۰ روز موضوع را در کمیسیون مطرح کند .

شهرداری موظف است تصمیمات کمیسیون را به مالک ابلاغ کند .

✔️ تبصره ۲ : اگر اضافات بر خلاف مفاد پروانه ساختمانی در قسمت مسکونی باشد و تخریب آن ضروری نباشد ، رای به جریمه از یک دوم ارزش معاملاتی تا ۳ برابر برای هر متر مربع صادر می‌گردد . اگر ذینفع جریمه را پرداخت نکند ، شهرداری باید پرونده را به کمیسیون ارجاع و تقاضای تخریب کند و کمیسیون نیز رای مذکور را صادر نماید .

✔️ تبصره ۳ : برای اضافات تجاری خلاف مفاد پروانه ساختمانی از ۲ برابر تا ۴ برابر ارزش معاملاتی به ازای هر مترمربع ، رای جریمه صادر می شود . اگر ذینفع از پرداخت جریمه خودداری کرد شهرداری موظف است مجدداً پروانه را به همان کمیسیون ارجاع و تقاضای صدور رأی تخریب کند .

✔️ تبصره ۴ : در خصوص ساخت و ساز بنایی که مجوز از شهرداری ندارند ، اگر اصول فنی شهرسازی و بهداشتی رعایت شده باشد ، کمیسیون می‌تواند با صدور رأی اخذ جریمه به ازای هر مترمربع بنای بدون مجوز، یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلی ساختمان، اگر ساختمان ارزش دریافت سرقفلی داشته باشد، هرکدام که مبلغ آن بیش‌تر است از ذینفع، بلامانع بودن صدور برگ پایان ساختمان را به شهرداری اعلام کند . برای اضافه بنای زائد بر تراکم مجاز بر اساس مفاد تبصره‌های ۲ و ۳ عمل خواهد شد.

✔️ تبصره ۵ : در خصوص عدم احداث پارکینگ یا غیرقابل استفاده بودن آن و عدم امکان اصلاح آن ، کمیسیون می‌تواند از یک برابر تا ۲ برابر ارزش معاملاتی برای هر مترمربع (به متراژ ۲۵ متر) جریمه کند .

✔️ تبصره ۶ : شهرداری مکلف است در صورت تجاوز و پیش روی مالک به معابر عمومی ، از ادامه کار جلوگیری و پرونده را به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع نماید . در سایر موارد تخلف مانند عدم استحکام بنا ، عدم رعایت اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی در ساختمان رسیدگی به موضوع در صلاحیت کمیسیون‌های ماده ۱۰۰ است .

✔️ تبصره ۷ : مهندسان ناظر ساختمانی موکلفند نسبت به عملیات اجرایی ساختمانی که به مسئولیت آنان احداث می‌گردد ، از لحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه‌ها و محاسبات فنی ضمیمه آن، مستمراً نظارت کرده و در پایان کار مطابقت ساختمان با پروانه و نقشه و محاسبات فنی را گواهی کنند.

هر گاه مهندس ناظر بر خلاف واقع گواهی کند و یا تخلف را به موقع به شهرداری اعلام نکند و موضوع منتهی به طرح در کمیسیون مندرج در تبصره یک ماده ۱۰۰ قانون شهرداری و صدور رأی بر جریمه یا تخریب ساختمان گردد ، شهرداری مکلف است مراتب را به نظام معماری و ساختمانی منعکس کند . شورای انتظامی نظام مذکور موظف است مهندس ناظر را در صورت ثبوت تقصیر برابر قانون نظام معماری و ساختمانی حسب مورد با توجه به اهمیت موضوع به ۶ ماه تا سه سال محرومیت از کار و در صورتی که مجدداً مرتکب تخلف شود که منجر به صدور رأی تخریب به وسیله کمیسیون ماده ۱۰۰ گردد، به حداکثر مجازات محکوم کند. مراتب محکومیت از طرف شورای انتظامی نظام معماری و ساختمانی در پروانه اشتغال درج و در یک یا چند مورد از جراید کثیرالانتشار اعلام می‌گردد.

در مواردی که شهرداری مکلف به جلوگیری از عملیات ساختمان است و دستور شهرداری اجرا نشود، می‌تواند با استفاده از مأمورین اجراییات خود و در صورت لزوم مأمورین انتظامی برای متوقف ساختن عملیات ساختمانی اقدام کند.

✔️ تبصره ۸ : دفاتر اسناد رسمی باید گواهی پایان کار یا عدم خلاف برای ساختمان‌های ناتمام را ملاحظه و در سند قید نمایند .

✔️ تبصره ۹: ساختمان‌هایی که پروانه ساختمانی آن‌ها قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر صادر شده است  ، مشمول تبصره یک ماده ۱۰۰ نمی شوند .

✔️ تبصره ۱۰ : در خصوص آرای کمیسیون ماده ۱۰۰، هرگاه شهرداری یا مالک یا قائم‌ مقام او از تاریخ ابلاغ ظرف ۱۰روز نسبت به آن رای اعتراض کند ، مرجع رسیدگی به آن کمیسیون ماده ۱۰۰ دیگری خواهد بود که اعضای آن غیر از افراد قبلی باشند . رأی این کمیسیون قطعی است .

تبصره ۱۱ : آیین‌نامه ارزش معاملاتی ساختمان پس از تهیه توسط شهرداری و تصویب انجمن شهر در مورد اخذ جرائم قابل اجراست و این ارزش معاملاتی سالی یک بار قابل‌ تجدید نظر خواهد بود .

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک