معامله ملک بازداشت شده 🔒

معامله ملک بازداشت شده

ملک بازداشت شده یا ملک بازداشتی چیست ؟
معامله املاک بازداشت شده به چه صورت هست؟

املاک بازداشتی به املاکی گفته می‌شود که به دلایل حقوقی یا قضایی و به دستور مراجع قانونی، از خرید و فروش، نقل و انتقال، یا هرگونه معامله بر روی آن‌ها جلوگیری به عمل آمده است. این بازداشت ممکن است به دلیل بدهی مالی مالک به اشخاص یا بانک‌ها، یا به دلیل وجود دعواهای حقوقی و اختلافات خانوادگی و مالی باشد. در این وضعیت، ملک به عنوان ضمانت یا وثیقه نزد مراجع قضایی قرار می‌گیرد و از دسترس مالک برای هرگونه اقدام قانونی خارج می‌شود.

جزئیات این املاک بازداشتی در دفتر ثبت اسناد و املاک به ثبت می‌رسد تا در صورت استعلام از سوی خریداران، مشخص شود که آیا ملک موردنظر در بازداشت قرار دارد یا خیر. با این ثبت رسمی، شفاف‌سازی صورت می‌گیرد و خریداران از هرگونه محدودیت قانونی ملک اطلاع می‌یابند.

املاک بازداشتی ممکن است به‌صورت موقت یا دائم توقیف شوند. بازداشت موقت معمولاً برای مدت مشخصی است و با رفع مشکلات مالی یا انجام تعهدات از سوی مالک، امکان رفع بازداشت و آزاد شدن ملک فراهم می‌شود. در مقابل، بازداشت دائم زمانی صورت می‌گیرد که حکم قضایی قطعی شده و محدودیت برای ملک به صورت ماندگار اعمال شود؛ در چنین مواردی، بازگرداندن ملک به وضعیت آزاد ممکن است بسیار دشوار و حتی غیرممکن باشد.

از آنجا که معامله ملک بازداشت شده طبق قانون غیرقابل‌اجرا و بی‌اعتبار است، هرگونه معامله‌ای که بدون رفع بازداشت انجام گیرد از نظر حقوقی و قانونی باطل تلقی می‌شود و حق مالکیت جدیدی برای خریدار ایجاد نمی‌کند. بنابراین، خریداران باید قبل از هرگونه تصمیم‌گیری برای معامله ملک، حتماً از طریق ثبت اسناد و مراجع قانونی، از نبود بازداشت یا توقیف روی ملک اطمینان حاصل کنند تا با مشکلات حقوقی پس از معامله مواجه نشوند.

آیا فروش ملک بازداشتی امکان پذیر است؟

فروش املاک بازداشتی عملاً امکان‌پذیر نیست، زیرا ملک بازداشتی به دلیل داشتن ممنوعیت قانونی، از دایره معاملات و نقل و انتقالات خارج شده است. زمانی که یک ملک به حکم مراجع قضایی بازداشت می‌شود، مراتب به اداره ثبت اسناد و املاک اعلام می‌گردد و با ثبت این محدودیت در دفاتر رسمی، مالک دیگر اجازه فروش یا انتقال آن را ندارد. تا زمانی که نامه بازداشت به دست اداره ثبت نرسد، مالک هنوز ممکن است بتواند ملک را منتقل کند؛ اما پس از این تاریخ، انتقال ملک تحت هر شرایطی ممنوع می‌شود.

به دلیل ماهیت بازداشتی بودن، هرگونه اقدام به خرید یا فروش و معامله ملک بازداشت شده قانونی نبوده و فاقد اعتبار است. در چنین شرایطی، فروشنده حق انتقال مالکیت ملک بازداشتی را ندارد و اگر این انتقال صورت گیرد، از نظر قانونی غیرقابل استناد و باطل بوده و خریدار نیز مالکیت قانونی به دست نخواهد آورد.

علاوه بر این، خرید و فروش املاک بازداشتی به‌عنوان یک تخلف شناخته شده و ممکن است مشمول جرائم کیفری شود. این تخلف می‌تواند به اتهامات کیفری علیه فروشنده و حتی در برخی موارد خریدار منجر گردد، زیرا معامله ملک بازداشت شده، علی‌رغم آگاهی طرفین از بازداشت ملک، به معنای نقض حکم قضایی و زیرپا گذاشتن قوانین است. برای جلوگیری از هرگونه مشکلات حقوقی و کیفری، خریداران باید پیش از معامله، استعلام کامل از وضعیت ملک و مطابقت آن با مقررات قانونی را از دفاتر ثبت اسناد دریافت کنند و اطمینان حاصل نمایند که ملک موردنظر بازداشتی نباشد.

همچنین لازم به ذکر است که در صورتی که مالک بازداشتی پس از انجام تعهدات مالی خود یا رفع مشکلات قضایی بتواند درخواست رفع بازداشت از ملک را به مراجع قضایی ارائه دهد و موفق به رفع بازداشت شود، ملک مجدداً به حالت عادی بازگشته و امکان معامله و نقل و انتقال آن فراهم می‌شود. در غیر این صورت، این ملک همچنان در حالت بازداشتی باقی خواهد ماند و هرگونه تلاش برای فروش یا معامله آن نه تنها غیرقانونی بلکه جرم نیز محسوب می‌شود.

نقل و انتقال ملک بازداشتی با سند عادی

معامله ملک بازداشت شده و انتقال ملک بازداشتی حتی با سند عادی نیز کاملاً غیرقانونی است و انجام چنین معامله‌ای فاقد اعتبار حقوقی محسوب می‌شود. با وجود ممنوعیت‌های قانونی و قضایی که روی املاک بازداشتی وجود دارد، انتقال این نوع املاک تحت هر عنوانی، از جمله اسناد عادی، ممنوع بوده و تخلف جدی به حساب می‌آید. در واقع، حتی اگر دو طرف بر سر انتقال ملک به‌صورت توافقی با سند عادی به تفاهم برسند، این معامله همچنان باطل است و هیچ گونه حقی برای خریدار ایجاد نمی‌کند. از دیدگاه قانونی، سند عادی در موارد بازداشت رسمی ملک نمی‌تواند ضمانت اجرایی داشته باشد و هرگونه معامله با آن باطل و بدون ارزش خواهد بود.

علاوه بر باطل بودن معامله، فروشنده‌ای که اقدام به انتقال ملک بازداشتی کند، مرتکب جرم شده و می‌تواند تحت پیگرد قانونی قرار گیرد. این عمل نه تنها تخلف از مقررات قضایی است، بلکه با عنوان کلاهبرداری یا سوءاستفاده از اعتماد خریدار قابل رسیدگی می‌باشد. خریدارانی که بدون آگاهی از وضعیت بازداشتی ملک اقدام به خرید می‌کنند، در نهایت با مشکلات حقوقی بسیاری مواجه خواهند شد و حتی امکان ابطال سند رسمی ملک نیز وجود دارد، چرا که بازداشت قانونی بر تمامی اسناد رسمی و عادی اولویت دارد.

در نهایت، هرگونه معامله با املاک بازداشتی چه از طریق اسناد رسمی و چه اسناد عادی، جزو تخلفات و جرائم محسوب می‌شود و برای جلوگیری از بروز مشکلات حقوقی و کیفری، بهتر است خریداران پیش از معامله استعلام کامل از وضعیت ملک را انجام دهند تا از بازداشت یا سایر محدودیت‌های قانونی آن مطمئن شوند.

اجاره ملک بازداشتی

اجاره ملک بازداشتی به دلیل جدایی حقوقی میان “عین” و “منفعت” ممکن است و مانعی قانونی برای اجاره دادن این نوع املاک وجود ندارد. به عبارت دیگر، در بازداشت ملک، تنها عین یا اصل ملک تحت محدودیت قضایی قرار گرفته و بازداشت شده است، اما مالک همچنان حق دارد از منافع ملک استفاده کند یا آن را برای استفاده به دیگران واگذار نماید. این بدان معناست که مالک می‌تواند با وجود بازداشت بودن عین، ملک را به اجاره بدهد و از اجاره‌بها بهره‌مند شود.

از دیدگاه قانونی، بازداشت عین ملک، مالکیت و تصرف مالک بر اصل و حقوق انتقالی آن را محدود می‌کند، اما در خصوص منافع، مالک به طور کامل اختیار دارد و می‌تواند ملک بازداشتی را به مستأجر اجاره دهد. برای مثال، اگر ملکی به دلایل قانونی بازداشت شده باشد، مالک همچنان می‌تواند قرارداد اجاره تنظیم کرده و از درآمد آن برای رفع نیازهای مالی خود استفاده کند.

با این حال، توجه به این نکته ضروری است که هر گونه اجاره‌ای باید به‌گونه‌ای تنظیم شود که با مقررات بازداشت در تضاد نباشد؛ به‌ویژه در مواردی که نیاز به تأیید مقام قضایی یا اطلاع‌رسانی به نهادهای مربوطه وجود دارد. در واقع، مالک باید مطمئن شود که اجاره دادن ملک بازداشتی حقوق خریداران احتمالی یا تعهدات مالی ناشی از بازداشت را تحت تأثیر قرار نمی‌دهد.

الزام به تنظیم سند رسمی برای املاک بازداشتی

در مورد املاک بازداشتی، الزام به تنظیم سند رسمی عملاً غیرممکن است زیرا این املاک از نظر قانونی حق انتقال و نقل‌و‌انتقال ندارند. بازداشت بودن ملک به این معناست که به دستور مقام قضایی، ملک تحت محدودیت قرار گرفته و تا زمان رفع بازداشت، مالک یا فروشنده حق انتقال سند رسمی به خریدار یا هر شخص دیگری را ندارد. از همین رو، هرگونه طرح دعوی برای الزام مالک به تنظیم سند رسمی در مورد این نوع املاک از دیدگاه قانونی قابلیت رسیدگی ندارد و مردود خواهد بود.

بنابراین، پیش از خریداری یا تنظیم هرگونه سند رسمی برای املاکی که در بازداشت هستند، لازم است با دریافت استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک، وضعیت حقوقی ملک مشخص شود تا از بروز مشکلات قانونی جلوگیری گردد. تنظیم سند رسمی تنها زمانی امکان‌پذیر خواهد بود که دستور بازداشت لغو شده و ملک آزاد اعلام شود، در غیر این صورت، انتقال رسمی سند تحت هر شرایطی با محدودیت مواجه است و درخواست الزام به تنظیم سند نیز مورد پذیرش قرار نخواهد گرفت.

فروش ملک مشاع بازداشتی

در مورد املاک مشاع، قانون به نحوی طراحی شده است که امکان بازداشت یک ملک مشاعی به سادگی و بدون نیاز به موافقت سایر شرکا وجود دارد. این به این معناست که اگر یک ملک به صورت مشاع باشد و به دلیل بدهی یا محکومیت مالی یکی از شرکا، دستور بازداشت صادر شود، دیگر شرکا نمی‌توانند مانع از این بازداشت شوند. در چنین شرایطی، فقط آن مقدار از ملک که معادل محکوم به و هزینه‌های اجرایی است، توقیف خواهد شد و سایر قسمت‌های ملک به فعالیت خود ادامه می‌دهند.

فروش ملک مشاعی که در وضعیت بازداشت قرار دارد، به این شکل است که اگر سهم یکی از شرکا از ملک مشاع به شخص ثالثی منتقل شود و پس از آن حکمی مبنی بر بطلان آن سهم صادر گردد، تنها سهم شخصی که تحت بازداشت قرار داشته، باطل می‌شود و کل قرارداد به‌طور کامل باطل نخواهد شد. این امر به این دلیل است که در معاملات مشاع، ممکن است بخشی از ملک به‌طور مستقل از سایر قسمت‌ها منتقل شود، مگر اینکه در قرارداد، شرط شده باشد که انتقال کل ملک برای خریدار الزامی است.

به‌علاوه، در صورت وجود حکم محکومیت برای یک شریک در یک ملک مشاعی، این شریک می‌تواند باقی‌مانده سهم‌های خود را که تحت تأثیر حکم قرار نگرفته‌اند، به سایرین منتقل کند. برای مثال، اگر شخصی مالک ده سهم از صد سهم یک ملک مشاع باشد و محکومیت مالی او به اندازه دو سهم از این ده سهم باشد، وی می‌تواند هشت سهم دیگر خود را به افراد دیگر واگذار کند. این امر به شرکا این امکان را می‌دهد که با رعایت مقررات قانونی، از دارایی‌های خود به نحو مطلوب بهره‌برداری کنند و در عین حال تعهدات مالی خود را نیز برآورده سازند.

نحوه استعلام املاک بازداشتی

قبل از انجام هر معامله‌ای برای جلوگیری از مشکلات احتمالی و متضرر نشدن اشخاص، حتماً لازم است استعلام املاک مورد معامله از طریق دفاتر اسناد رسمی از اداره ثبت اسناد و املاک کشور گرفته شود. این استعلام شامل تمامی اطلاعات مرتبط با ملک می‌باشد و در آن هر گونه بازداشت، توقیف و یا رهن مشخص می‌گردد. بنابراین، این مرحله به عنوان یک اقدام پیشگیرانه بسیار حائز اهمیت است، زیرا می‌تواند از وقوع معاملات غیرقانونی و خسارات مالی جلوگیری کند.

اداره ثبت حداکثر ظرف ۷۲ ساعت پاسخ این استعلام را می‌دهد. در برخی مراکز استان‌ها، این استعلام به روز و ظرف چند ساعت ارائه می‌شود. در واقع، با استفاده از فناوری‌های روز و سیستم‌های آنلاین، بسیاری از دفاتر ثبت اسناد قادر به ارائه سریع‌تر اطلاعات هستند.

همچنین، در صورتیکه استعلام نشان دهد که ملک مورد نظر در وضعیت بازداشت قرار دارد، خریدار باید با احتیاط بیشتری به موضوع معامله نگاه کند. در این صورت، پیشنهاد می‌شود تا قبل از هرگونه اقدام، وضعیت حقوقی ملک به‌طور کامل بررسی شود و در صورت نیاز، از مشاوره‌های حقوقی استفاده گردد.

به یاد داشته باشید که وجود بازداشت یا توقیف بر روی ملک می‌تواند تأثیرات جدی بر روی مالکیت و حقوق خریدار داشته باشد. بنابراین، عدم استعلام می‌تواند منجر به بروز مشکلات جدی از جمله بطلان معامله یا ضررهای مالی برای خریدار شود. این موضوع نشان‌دهنده اهمیت حیاتی استعلام پیش از خرید ملک می‌باشد و می‌تواند در تصمیم‌گیری‌های آینده نیز بسیار مؤثر باشد.

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک