قوانین مشاعات ساختمان ✔️ 🏢

مشاعات ساختمان و قوانین آن 🏢

قوانین مشاعات ساختمان :

مالکیت در ساختمان به دو قسمت تقسیم می شود :

1. قسمت های اختصاصی ساختمان
2. قسمت های مشترک ساختمان

مشاعات ساختمان به بخش‌هایی از ساختمان گفته می‌شود که مالکیت آن‌ها به‌صورت عمومی و مشترک بین تمامی ساکنان و مالکین ساختمان تقسیم شده و به هیچ فردی به‌طور اختصاصی تعلق ندارد. این قسمت‌ها با هدف فراهم‌کردن امکانات عمومی و تسهیلات رفاهی به وجود آمده و استفاده و نگهداری آن‌ها برعهده تمامی مالکین و ساکنان است. طبق ماده ۲ قانون تملک آپارتمان‌ها، مشاعات شامل تمام بخش‌هایی از ساختمان است که در سند مالکیت برای آن‌ها مالک مشخصی تعریف نشده و برای استفاده مشترک همه ساکنان در نظر گرفته شده است.

قسمت‌های مشاع معمولاً شامل بخش‌های مختلفی هستند که به تسهیل زندگی جمعی و افزایش امکانات رفاهی کمک می‌کنند. به عنوان مثال:

🔹 زمین ساختمان: زمین اصلی که ساختمان روی آن بنا شده، شامل فضاهای سبز و باغچه‌های عمومی در اطراف بنا می‌شود.

🔹 پشت‌بام: پشت‌بام فضایی است که تمام ساکنان، در صورت نیاز، می‌توانند به‌صورت مشترک از آن استفاده کنند؛ البته برای مواردی مانند نصب تجهیزات خاص نیاز به توافق دارد.

🔹 درب ورودی و راهروها: این فضاها مسیرهای دسترسی عمومی برای ورود و خروج هستند و باید بدون مزاحمت و تغییر، به همه ساکنان خدمات دهند.

🔹 آسانسور: که یکی از امکانات حیاتی و ضروری در ساختمان‌های بلندمرتبه است و هزینه نگهداری آن نیز بین ساکنان تقسیم می‌شود.

🔹 ورودی و پارکینگ‌های اضافی: فضایی که به همه ساکنان اختصاص دارد و پارکینگ‌های مهمان یا اضطراری نیز می‌تواند جزء مشاعات به شمار بیاید.

🔹 پله‌ها: که مسیر رفت‌وآمد بین طبقات است و برای امنیت و نظافت آن، باید به صورت مستمر رسیدگی شود.

🔹 شوفاژخانه و تأسیسات مشترک: شامل سیستم‌های گرمایش، سرمایش، و دیگر تجهیزات مشترکی که خدمات اصلی ساختمان را تأمین می‌کنند.

🔹 انشعابات مشترک: شامل اتصالات آب، برق، گاز و سایر زیرساخت‌هایی که به همه واحدها خدمات می‌رسانند.

🔹 حیاط و لابی: که به عنوان فضای سبز و ورودی ساختمان، به زیبایی و راحتی ساکنان کمک می‌کنند.

🔹 باغچه‌ها و محوطه‌های سبز: برای ایجاد فضای آرامش‌بخش و زیبا در محیط ساختمان.

طبق قوانین مالکیت آپارتمان‌ها، تمامی ساکنان حق استفاده از مشاعات را دارند، اما باید این استفاده با رعایت حقوق دیگران و قوانین ساختمان صورت گیرد. مشاعات ساختمان قابل تصرف یا تغییر نیستند و هرگونه دخل و تصرف یا تغییرات مانند بستن بخش‌های مشاع یا اختصاص آن به واحد خاصی، بدون رضایت دیگر ساکنان غیرقانونی است. همچنین، هزینه‌های تعمیر، نگهداری و بهسازی مشاعات برعهده همه ساکنان است و به نسبت سهم مالکیت آن‌ها بینشان تقسیم می‌شود.

در نهایت، هدف اصلی مشاعات ایجاد فضاهای مشترکی است که همه ساکنان از آن به صورت منظم و هماهنگ استفاده کنند. برای پیشگیری از اختلاف‌ها و اطمینان از استفاده مناسب، رعایت قوانین مشاعات ساختمان و تصویب تصمیمات جمعی از طریق مجمع ساختمان ضروری است.

قوانین مشاعات ساختمان

قوانین مشاعات در ساختمان‌ ها برای حفظ نظم و احترام به حقوق تمامی ساکنان طراحی شده‌اند. این قوانین به‌منظور ایجاد فضایی سالم و مسالمت‌آمیز برای زندگی مشترک ضروری هستند و در صورت عدم رعایت می‌توانند به بروز مشکلات و تنش‌ها بین ساکنان منجر شوند. در ادامه، مهم‌ترین قوانین مرتبط با مشاعات ساختمان را بررسی می‌کنیم:

🔸 عدم حق تصرف مشاعات: هیچ‌یک از ساکنین حق تصرف در مشاعات ساختمان را ندارند و نمی‌توانند آن‌ها را به شخص دیگری واگذار کنند. این موضوع به‌منظور حفظ حقوق مشترک تمام ساکنان و جلوگیری از بروز مشکلات و منازعات در آینده است.

🔸 استفاده معقول از مشاعات: هر یک از ساکنین موظف‌اند به حد معمول و متعارف از مشاعات استفاده کنند و این استفاده نباید مانع از استفاده سایر ساکنین شود. به‌عبارت دیگر، ساکنان باید در استفاده از فضاهای مشترک مانند راهروها، پارکینگ و حیاط با یکدیگر همکاری کنند.

🔸 عدم تغییر در نقشه ساختمان: هیچ‌یک از ساکنین بدون رضایت سایر ساکنین حق تغییر در نقشه ساختمان را ندارند. تغییر در ساختار یا نمای ساختمان می‌تواند به هم‌زیستی ساکنین آسیب برساند و نیازمند توافق و مشورت با سایرین است.

🔸 پارکینگ و ترافیک: ساکنین موظف‌اند اتومبیل خود را فقط در محل‌های مشخص شده پارک کنند و نباید جلوی رفت و آمد سایر ساکنین را بگیرند. این موضوع به‌منظور تسهیل تردد در ساختمان و جلوگیری از بروز مشکلات ترافیکی داخلی ضروری است.

🔸 رعایت نظافت: ساکنین نباید زباله‌های خود را در راهرو یا دیگر فضاهای مشترک قرار دهند. رعایت نظافت و بهداشت در مشاعات از اهمیت بالایی برخوردار است و می‌تواند به جلوگیری از بروز بیماری‌ها و ایجاد فضای ناخوشایند کمک کند.

🔸 استفاده مشترک از منابع: هیچ‌یک از ساکنین حق ندارند از آب و برق مشاع ساختمان به‌صورت اختصاصی استفاده کنند. این منابع باید به‌طور عادلانه بین تمامی ساکنین تقسیم شوند و استفاده بیش از حد یا نادرست از آن‌ها می‌تواند به مشکلات مالی و فنی برای ساختمان منجر شود.

🔸 عدم تغییر در نمای ساختمان: ساکنین اجازه ندارند تغییری در شکل و رنگ نمای ساختمان ایجاد کنند. تغییرات در نمای ساختمان باید با توافق تمامی ساکنین انجام شود و از حفظ هویت و زیبایی ساختمان حمایت کند.

🔸 عدم ایجاد مزاحمت: استفاده از مشاعات نباید باعث ایجاد اذیت و آزار برای سایر ساکنین شود. به‌عنوان مثال، نگهداری حیوانات در حیاط یا ایجاد سر و صدا می‌تواند به سایر ساکنین آسیب برساند و باید از اینگونه رفتارها پرهیز شود.

🔸 ممنوعیت استفاده از آسانسور برای اسباب‌کشی: ساکنین نباید از آسانسور برای اسباب‌کشی یا حمل مصالح ساختمان استفاده کنند. در صورتی که آسانسور به دلیل اینگونه استفاده‌ها خراب شود، هزینه تعمیر آن بر عهده فرد متخلف خواهد بود. این قانون به‌منظور حفظ امنیت و عملکرد بهینه آسانسور و جلوگیری از آسیب‌های احتمالی به سایر ساکنین وضع شده است.

رعایت قوانین مشاعات ساختمان نه‌تنها به بهبود کیفیت زندگی در ساختمان کمک می‌کند بلکه فضای زندگی مشترک را به‌سمت آرامش، نظم و همکاری بیشتر سوق می‌دهد. ساکنان باید به حقوق یکدیگر احترام بگذارند و با رعایت این قوانین، از بروز تنش‌ها و مشکلات احتمالی جلوگیری کنند. ایجاد یک محیط سالم و مثبت نیازمند همکاری و تعهد تمامی ساکنین است.

قوانین مشاعات پارکینگ

پارکینگ یکی از قسمت‌های مهم و پرکاربرد مشاعات در ساختمان‌ها است که قوانین خاص خود را دارد. رعایت این قوانین به حفظ نظم و آرامش در فضای پارکینگ و جلوگیری از بروز مشکلات و تنش‌های احتمالی کمک می‌کند. در ادامه، به تفصیل قوانین مرتبط با مشاعات پارکینگ می‌پردازیم:

♦️ تقسیم پارکینگ:

• تعلق اختصاصی: در این حالت، پارکینگ به‌طور اختصاصی به یک واحد آپارتمانی تعلق دارد. موقعیت، مساحت و محل دقیق آن باید در سند مالکیت قید شود. این نوع پارکینگ به صاحب واحد این امکان را می‌دهد که بدون نگرانی از دیگران از فضای پارکینگ خود استفاده کند.
• تعلق مشاع برای هر واحد: در این حالت، پارکینگ به‌صورت مشترک بین چند واحد آپارتمانی قرار دارد. تنها آپارتمان‌هایی که حق استفاده از پارکینگ مشاع را دارند می‌توانند از آن استفاده کنند. این نوع پارکینگ باید به‌گونه‌ای مدیریت شود که حقوق تمام ساکنین رعایت شود.

♦️ محدودیت در تعداد خودرو: هر یک از واحدها فقط مجازند یک خودرو در پارکینگ پارک کنند. این قانون به‌منظور جلوگیری از کمبود فضا و ایجاد مشکلات ترافیکی در پارکینگ تعیین شده است. ساکنین باید از ترافیک اضافی و همچنین از مانع‌تراشی برای سایر ساکنین جلوگیری کنند.

♦️ ممنوعیت پارک در محل‌های غیرمجاز: پارک خودرو فقط باید در پارکینگ اختصاصی و یا در قسمت‌های مشخص‌شده برای پارکینگ انجام شود. پارک خودرو در محل‌های مشاع دیگر، مانند راهروها یا ورودی ساختمان، ممنوع است و می‌تواند باعث آزار و اذیت ساکنین دیگر شود.

♦️ برگزاری مراسم در پارکینگ: برگزاری هرگونه مراسم یا تجمع در پارکینگ، تنها با اجاره مدیر ساختمان و رضایت تمامی ساکنین امکان‌پذیر است. این قانون به‌منظور حفظ نظم و جلوگیری از ایجاد مزاحمت برای ساکنین دیگر وضع شده است.

♦️ ممنوعیت فروش یا اجاره حق پارکینگ: هیچ واحدی حق ندارد حق پارکینگ خود را به شخص دیگری بفروشد یا اجاره دهد. این قانون به‌منظور حفظ حقوق تمامی ساکنین و جلوگیری از ایجاد مشکلات و تنش‌ها در آینده تنظیم شده است.

♦️ پارک خودرو در محل‌های غیرمجاز: هیچ کس حق ندارد خودرو خود را در پارکینگ شخص دیگری پارک کند. این عمل خلاف قانون است و می‌تواند جریمه و عواقب قانونی به همراه داشته باشد. احترام به حقوق دیگران و اجتناب از اینگونه رفتارها، به حفظ آرامش و نظم در پارکینگ کمک می‌کند.

رعایت قوانین مشاعات پارکینگ از سوی تمامی ساکنین، به ایجاد فضایی امن و منظم در ساختمان کمک می‌کند. با همکاری و احترام به حقوق یکدیگر، می‌توان به بهبود کیفیت زندگی در مجتمع‌های آپارتمانی دست یافت. ساکنین باید به‌خاطر داشته باشند که مسئولیت مشترکی در حفظ نظم و آرامش در پارکینگ دارند و رعایت این قوانین برای همگان ضروری است.

هزینه تعمیر مشاعات ساختمان

هزینه‌های تعمیر و نگهداری مشاعات ساختمان یکی از مسائل مهم در مدیریت مجتمع‌های آپارتمانی است. این هزینه‌ها به‌منظور حفظ وضعیت مناسب ساختمان و ارائه خدمات لازم به ساکنین ضروری هستند. در ادامه، به تفصیل به انواع هزینه‌ها، نحوه تقسیم و مسئولیت‌های ساکنین در این زمینه می‌پردازیم.

انواع هزینه‌های مشترک ساختمان

هزینه‌های مشترک ساختمان به چند دسته اصلی تقسیم می‌شوند:

💰 هزینه‌های استفاده: این هزینه‌ها شامل هزینه‌های مرتبط با خدمات عمومی ساختمان، مانند آب، برق، گاز و سیستم‌های گرمایشی و سرمایشی می‌شود. ساکنین موظفند هزینه‌های مربوط به مصرف این خدمات را به‌طور منظم پرداخت کنند.

💰 هزینه‌های نگهداری و تعمیرات: این هزینه‌ها مربوط به نگهداری و تعمیر تاسیسات و تجهیزات ساختمان، شامل آسانسور، سیستم‌های گرمایشی، لوله‌کشی و سیستم‌های برقی می‌باشد. به‌منظور جلوگیری از بروز مشکلات جدی و هزینه‌های بالا، انجام تعمیرات و نگهداری به‌موقع ضروری است.

💰 هزینه‌های اداری: هزینه‌های مرتبط با مدیریت ساختمان، شامل حق‌الزحمه مدیر ساختمان، هزینه‌های مربوط به جلسات ساکنین و سایر هزینه‌های اداری از این دسته هزینه‌ها محسوب می‌شود.

تامین مخارج مشاعات ساختمان

تامین مخارج مشاعات ساختمان بر عهده تمامی ساکنین است. این مسئولیت به‌صورت مشترک میان ساکنین تقسیم می‌شود. مالکان می‌توانند با توافق یکدیگر، نحوه پرداخت و تقسیم سهم هر یک از ساکنین را بر اساس متراژ واحد، تعداد اعضای خانواده یا سایر معیارهای مرتبط تنظیم کنند.

مسئولیت ساکنین

طبق ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها، تمامی ساکنین موظفند سهم خود را از هزینه‌های مشاعات به مدیر ساختمان پرداخت کنند. این ماده قانونی به‌صراحت اشاره دارد که حتی اگر ساکنی از برخی خدمات مشاعات استفاده نکند، باز هم موظف به پرداخت هزینه‌های مرتبط است. این قانون به‌منظور حفظ عدالت و برابری میان ساکنین وضع شده است.

نحوه مدیریت هزینه‌ها

مدیر ساختمان مسئول جمع‌آوری هزینه‌ها و مدیریت مخارج مشاعات است. وی باید با برگزاری جلسات دوره‌ای، ساکنین را از وضعیت مالی ساختمان مطلع کرده و نظارت بر هزینه‌ها را به‌عمل آورد. ساکنین نیز می‌توانند با همکاری و تبادل نظر، در خصوص نحوه مدیریت هزینه‌ها و بهینه‌سازی مخارج تصمیم‌گیری کنند.

عواقب عدم پرداخت هزینه‌ها

عدم پرداخت هزینه‌های مربوط به مشاعات می‌تواند عواقب قانونی و مالی برای ساکنین به‌دنبال داشته باشد. در برخی موارد، ممکن است مدیر ساختمان اقدام به وصول مطالبات از طریق مراجع قانونی نماید، که این امر به نفع هیچ‌یک از ساکنین نخواهد بود.

توجه به هزینه‌های مشترک و مسئولیت‌های ساکنین در تعمیر و نگهداری مشاعات ساختمان از اهمیت بالایی برخوردار است. با همکاری و شفافیت در مدیریت هزینه‌ها، می‌توان به بهبود کیفیت زندگی در مجتمع‌های آپارتمانی و حفظ ارزش ملک کمک کرد. ساکنین باید به یاد داشته باشند که مشارکت فعال آنها در این زمینه نه‌تنها به حفظ وضعیت ساختمان کمک می‌کند، بلکه موجب ایجاد فضایی دوستانه و همدلانه میان ساکنین نیز می‌شود.

اگر مالکی هزینه های ساختمان را پرداخت نکرد چه باید کرد ؟

عدم پرداخت هزینه‌های ساختمان توسط مالک می‌تواند مشکلات جدی برای سایر ساکنین و همچنین برای مدیریت ساختمان به‌وجود آورد. در چنین شرایطی، مدیر ساختمان موظف است تا طبق قانون و به‌صورت منظم، اقداماتی را انجام دهد. در ادامه به تفصیل به این اقدامات می‌پردازیم:

✔️ ارسال اظهارنامه به مالک

در اولین مرحله، مدیر ساختمان باید یک اظهارنامه رسمی به مالک ارسال کند. این اظهارنامه شامل موارد زیر است:

• مبلغ بدهی: ذکر مبلغ دقیق بدهی که مالک باید پرداخت کند.
• صورت ریز بدهی: شرح دقیق هزینه‌ها و خدماتی که مالک نسبت به آنها بدهی دارد، شامل هزینه‌های تعمیر و نگهداری، خدمات مشترک و سایر هزینه‌های مرتبط.
• مدت زمان پرداخت: اعلام مهلت قانونی (معمولاً ۱۰ روز) برای تسویه بدهی.

✔️ محرومیت از خدمات مشترک

اگر مالک به مهلت تعیین‌شده (۱۰ روز) پاسخ ندهد و بدهی خود را پرداخت نکند، مدیر ساختمان می‌تواند با تشخیص خود اقدامات زیر را انجام دهد:

• محرومیت از خدمات مشترک: شامل خدماتی مانند شوفاژ، تهویه، آب گرم، برق، گاز و … . این اقدام به‌عنوان یک روش تنبیهی برای تشویق مالک به پرداخت بدهی عمل می‌کند.

✔️ درخواست صدور اجرائیه

اگر مالک همچنان به پرداخت بدهی خود ادامه ندهد، مدیر ساختمان می‌تواند به اداره ثبت محل وقوع آپارتمان مراجعه کرده و از آنجا درخواست صدور اجرائیه کند. این درخواست شامل اطلاعات لازم برای شناسایی مالک و بدهی او به ساختمان است.

✔️ مراجعه به مراجع قضایی

در صورتی که اقدامات قبلی (محرومیت از خدمات مشترک و درخواست اجرائیه) مؤثر واقع نشود، مدیر ساختمان می‌تواند به مراجع قضایی مراجعه کند و از مالک شکایت کند. در این مرحله، مراحل زیر انجام می‌شود:

• ثبت شکایت: مدیر باید شکایت خود را با ارائه مستندات لازم و دلایل عدم پرداخت مالک ثبت کند.
• رسیدگی خارج از نوبت: طبق قانون، دادگاه موظف است اینگونه شکایات را خارج از نوبت رسیدگی کند تا به سرعت به وضعیت ساختمان رسیدگی شود.

✔️ محکومیت مالک

در صورت اثبات بدهی، دادگاه می‌تواند اقدامات زیر را انجام دهد:

• محرومیت از دریافت خدمات دولتی: مالک بدهکار ممکن است از دریافت خدمات دولتی محروم شود، که این موضوع می‌تواند تأثیر جدی بر وضعیت مالی و زندگی او بگذارد.
• جریمه مالی: همچنین، دادگاه می‌تواند مالک را تا دو برابر مبلغ بدهی‌اش به ساختمان جریمه کند. این جریمه به‌عنوان یک اقدام تنبیهی به منظور تشویق مالکین به پرداخت به‌موقع هزینه‌های مشترک عمل می‌کند.

عدم پرداخت هزینه‌های ساختمان توسط مالک می‌تواند عواقب جدی برای خود او و سایر ساکنین داشته باشد. لذا، مدیر ساختمان باید با دقت و در چهارچوب قوانین موجود، مراحل قانونی را به‌منظور جلب توجه مالک به مسئولیت‌های خود انجام دهد. این اقدامات نه‌تنها به حفظ حقوق ساکنین کمک می‌کند، بلکه موجب بهبود وضعیت مالی ساختمان و جلوگیری از بروز مشکلات آتی می‌شود.

تسویه حساب هزینه مشاعات

تسویه حساب هزینه‌های مشاعات یکی از مراحل مهم در فرآیند خرید و فروش آپارتمان‌ها و واحدهای مسکونی به شمار می‌آید. بر اساس ماده ۱۲ قانون تملک آپارتمان‌ها، دفاتر اسناد رسمی موظفند هنگام تنظیم اسناد انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و سایر قراردادهای مربوط به املاک، گواهی تسویه حساب هزینه‌های مشاعات را از مالک قبلی دریافت کنند. در ادامه به اهمیت و مراحل این فرآیند می‌پردازیم.

✔️ حفظ حقوق خریداران

• تسویه حساب هزینه‌های مشاعات به خریداران اطمینان می‌دهد که از بدهی‌های قبلی ملک خریداری شده آگاه هستند و هیچ گونه تعهد مالی از طرف فروشنده به آنها منتقل نمی‌شود.
• این اقدام از بروز مشکلات حقوقی و مالی در آینده جلوگیری می‌کند و به شفافیت در معاملات کمک می‌کند.

✔️ تضمین خدمات مشترک : با ارائه گواهی تسویه حساب، تضمین می‌شود که خدمات مشترک ساختمان مانند آب، برق، گاز و خدمات نگهداری به‌طور مستمر ارائه می‌شود و خریدار در آینده با قطع این خدمات مواجه نخواهد شد.

✔️ پیشگیری از بروز اختلافات : تسویه حساب هزینه‌های مشاعات مانع از بروز اختلافات میان ساکنین و مالکان بعدی می‌شود. این اقدام به وضوح حقوق و وظایف هر یک از مالکان را مشخص می‌کند و موجب کاهش تنش‌های احتمالی می‌شود.

مراحل تسویه حساب هزینه مشاعات

♦️ درخواست گواهی تسویه حساب

مدیر ساختمان موظف است گواهی تسویه حساب را بر اساس سوابق مالی و هزینه‌های پرداخت شده، تهیه و امضا کند. این گواهی باید شامل جزئیات دقیق مربوط به بدهی‌های مشاع و هزینه‌های پرداختی توسط مالک باشد.

♦️ بررسی سوابق مالی

مدیر ساختمان باید سوابق مالی مربوط به هزینه‌های مشاعات را به‌دقت بررسی کند و هرگونه بدهی معوقه را شناسایی نماید. این بررسی شامل هزینه‌های نگهداری، تعمیرات، خدمات عمومی و سایر هزینه‌های مرتبط است.

♦️ امضای گواهی توسط مدیر

پس از اطمینان از تسویه حساب تمام بدهی‌ها، مدیر ساختمان باید گواهی تسویه حساب را امضا و تاریخ آن را ثبت کند. این گواهی باید به دفترخانه ارائه شود تا در اسناد قانونی قید گردد.

♦️ صدور سند جدید

در نهایت، دفاتر اسناد رسمی با دریافت گواهی تسویه حساب، می‌توانند نسبت به تنظیم و صدور سند جدید اقدام کنند. این سند شامل تأیید تسویه حساب هزینه‌های مشاعات و عدم وجود بدهی از طرف مالک قبلی خواهد بود.

تسویه حساب هزینه‌های مشاعات یک فرآیند ضروری در معاملات ملکی است که به حفظ حقوق مالکان و خریداران کمک می‌کند. مدیر ساختمان باید با دقت و مسئولیت‌پذیری این فرآیند را انجام دهد تا از بروز مشکلات مالی و حقوقی در آینده جلوگیری کند. رعایت این مراحل نه‌تنها به شفافیت در معاملات کمک می‌کند، بلکه موجب بهبود روابط میان ساکنین و حفظ حقوق آنها می‌شود.

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک