انواع سند ملکی + معرفی کامل + عکس ✔️📑

انواع سند ملکی

در دنیای امروز، خرید و فروش املاک و مستغلات به یکی از مهم‌ترین فعالیت‌های اقتصادی تبدیل شده است. به همین دلیل، شناخت انواع سند ملکی و ویژگی‌های هر یک از آن‌ها برای تمامی خریداران، فروشندگان و حتی مستاجران از اهمیت بالایی برخوردار است. سند ملکی به عنوان مدرکی معتبر، نشان‌دهنده مالکیت و حقوق قانونی افراد نسبت به یک ملک خاص است. در این مقاله، به بررسی دقیق و جامع انواع سند ملکی خواهیم پرداخت و توضیحات لازم را در مورد هر یک از آن‌ها ارائه خواهیم کرد.

انواع سند ملکی شامل مدارک مختلفی هستند که هر یک ویژگی‌ها و الزامات خاص خود را دارند. از سند رسمی و عادی گرفته تا سند تک‌برگی و غیره، هر نوع سند ملکی نقش ویژه‌ای در تأمین حقوق قانونی افراد ایفا می‌کند. این شناخت نه‌تنها به خریداران کمک می‌کند تا در انتخاب و خرید ملک مناسب تصمیمات بهتری بگیرند، بلکه برای فروشندگان نیز در فروش ایمن و قانونی ملک خود ضروری است.

در ادامه، به بررسی جزئیات هر یک از انواع سند ملکی خواهیم پرداخت و نکات مهمی را که باید در هنگام انتخاب و تنظیم این اسناد در نظر داشته باشید، مطرح خواهیم کرد. همچنین، با ارائه تصاویری از هر نوع سند، سعی داریم درک بهتری از این اسناد برای شما فراهم کنیم. با ما همراه باشید تا با دنیای انواع سند ملکی و اهمیت آن‌ها بیشتر آشنا شوید.

سند چیست ؟

سند به معنای اطلاعات نوشتاری، دیداری و شنیداری است که توسط اشخاص حقیقی یا حقوقی ثبت شده و دارای ارزش نگهداری می‌باشد. این اسناد می‌توانند شامل قراردادها، گواهی‌ها، فاکتورها و هر گونه مدرکی باشند که به ثبت و شناسایی حقایق و توافقات کمک می‌کنند. اهمیت سند در این است که می‌تواند به عنوان مدرک معتبر در مراجع قضایی و حقوقی مورد استفاده قرار گیرد و حقوق و تعهدات طرفین را به وضوح مشخص کند.

طبق ماده ۱۲۸۴ قانون مدنی، سند نوشته‌ای است که در مقام دعوی و دفاع قابل استناد باشد. به عبارت دیگر، سند باید به گونه‌ای تنظیم شود که در مواقع بروز اختلاف یا نیاز به اثبات حقایق، قابلیت ارجاع و استناد قانونی داشته باشد. این ویژگی به اسناد ارزش و اعتبار می‌بخشد و آنها را به ابزاری مهم در معاملات و توافقات حقوقی تبدیل می‌کند.

بنابراین، هر سند باید با دقت و مطابق با قوانین و مقررات مربوطه تنظیم شود تا از بروز مشکلات حقوقی و قضایی جلوگیری کند و به حفظ حقوق قانونی افراد کمک نماید. در این راستا، شناخت انواع سند و ویژگی‌های هر یک از آن‌ها از اهمیت بالایی برخوردار است.

انواع سند

سند به دو دسته کلی تقسیم می‌شود: عادی و رسمی. هر یک از این دسته‌ها ویژگی‌ها و کاربردهای خاص خود را دارند که شناخت آن‌ها برای افراد و فعالان حوزه حقوق و املاک ضروری است.

♦️ سند رسمی

مطابق ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی و یا اداره ثبت اسناد و املاک در حضور مأمورین رسمی دارای صلاحیت و طبق قوانین و مقررات تنظیم می‌شوند، سند رسمی نامیده می‌شوند. اسناد رسمی به سه دسته تقسیم می‌شوند:

1. اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک تنظیم می‌شود: این اسناد شامل مواردی چون سند مالکیت، صورت‌جلسه تفکیکی، صورت‌جلسه تحدید حدود و سایر نوشته‌هایی هستند که در حدود وظایف مأمورین ثبت تنظیم می‌شوند.
2. اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی ثبت می‌شوند: این دسته شامل اسناد انتقال قطعی، وکالت، صلح، اجاره، مشارکت، تعهد، اقرار، رضایت، وصیت، وقف، وثیقه، و همچنین اسناد ازدواج و طلاق است.
3. اسنادی که نزد سایر مأمورین رسمی دولت تنظیم می‌شوند: این اسناد شامل شناسنامه، گذرنامه و گواهینامه رانندگی است که در حدود صلاحیت مأمورین رسمی دولت تنظیم می‌گردند.

سندهای رسمی به دلیل فرآیند تنظیم و ثبت قانونی، دارای اعتبار بالایی هستند و در مراجع قضایی به عنوان مدارک معتبر مورد استناد قرار می‌گیرند.

♦️ سند عادی

مطابق ماده ۱۲۸۹ قانون مدنی، کلیه اسنادی که در اداره ثبت اسناد تنظیم نشده یا در دفاتر اسناد رسمی ثبت نگردیده‌اند، اسناد عادی محسوب می‌شوند. این اسناد معمولاً به صورت مکتوب و بدون دخالت نهادهای رسمی تنظیم می‌شوند و از نظر قانونی اعتبار کمتری نسبت به اسناد رسمی دارند.

سند قولنامه‌ای یکی از انواع اسناد عادی است که خارج از دفاتر اسناد رسمی، بین طرفین در قالب قولنامه، نزد مشاوران املاک و مدیریت املاک تنظیم می‌شود. این نوع سند معمولاً در معاملات ملکی و تجاری کاربرد دارد و هرچند که از نظر قانونی دارای اعتبار کمتری است، اما می‌تواند به عنوان مدرکی برای اثبات توافقات بین طرفین در مراجع قضایی مورد استفاده قرار گیرد.

به طور کلی، انتخاب بین سند رسمی و عادی بستگی به نوع توافقات و شرایط طرفین دارد، و درک دقیق این تفاوت‌ها می‌تواند به جلوگیری از بروز مشکلات حقوقی در آینده کمک کند.

سند ملکی چیست ؟

سند ملکی به سندی اطلاق می‌شود که مالکیت فرد را نسبت به یک ملک مشخص می‌کند و به عنوان مدرکی معتبر در معاملات املاک شناخته می‌شود. این سند به طور دقیق جزئیات مربوط به اموال و شرایط توافق شده بین خریدار و فروشنده را شامل می‌شود. در یک سند ملکی معمولاً مشخصات کامل ملک، از جمله آدرس، متراژ، نوع ملک (مسکونی، تجاری، صنعتی و غیره)، تصاویر نقشه و ملاحظات حقوقی ملک، مانند محدودیت‌های موجود در نقل و انتقال و شرایط استفاده از ملک، درج می‌شود.

از آنجا که سند ملکی یکی از اسناد قانونی و معتبر در حوزه املاک به شمار می‌آید، تهیه و تنظیم آن باید با دقت و طبق قوانین و مقررات مربوطه صورت گیرد. این سند باید در اداره ثبت اسناد یا در دفاتر اسناد رسمی با حضور مأمورین رسمی دارای صلاحیت تنظیم شود تا اعتبار قانونی آن تضمین گردد.

سند ملکی نه تنها شفافیت و وضوح در مالکیت را ایجاد می‌کند، بلکه در زمان بروز اختلافات نیز به عنوان مدرکی معتبر در مراجع قضایی و حقوقی مورد استفاده قرار می‌گیرد. بنابراین، رعایت نکات حقوقی و جزئیات در تنظیم سند ملکی می‌تواند به حفظ حقوق مالک و همچنین جلوگیری از مشکلات احتمالی در آینده کمک کند.

انواع سند ملکی

📝 شش دانگ

📝 بنچاق

📝 منگوله دار

📝 تک برگ

📝 رهنی

📝 مشاع

📝 قولنامه ای

📝 وقفی

📝 ورثه ای

📝 تفکیکی

📝 مفروز

📝 وکالتی

📝 المثنی

📝 شورایی

📝 معارض

📝 صد و چهل و هفتی

📝 مجعول

📝 تعاونی

♦️ سند شش دانگ

سند شش دانگ یکی از معتبرترین و رایج‌ترین اسناد مالکیتی در حوزه املاک به شمار می‌رود. اصطلاح “شش دانگ” به معنای مالکیت کامل و تمام و کمال بر یک ملک است. در واقع، زمانی که فردی دارای سند شش دانگ است، به این معناست که او مالک تمام جهات ملک است، یعنی از شمال، جنوب، شرق، غرب، بالا و پایین، هیچ گونه سهم و حقی برای فرد دیگری وجود ندارد.

این نوع سند به دارنده آن اجازه می‌دهد تا به طور کامل از ملک استفاده کند، آن را بفروشد، اجاره دهد یا به هر نحوی که بخواهد، تصرف نماید. از آنجا که سند شش دانگ نشان‌دهنده مالکیت کامل است، معمولاً در معاملات و انتقالات ملکی، مورد تأکید قرار می‌گیرد و به عنوان یکی از بهترین و مطمئن‌ترین مدارک مالکیتی شناخته می‌شود.

داشتن سند شش دانگ می‌تواند در برابر دعاوی حقوقی و ادعای مالکیت‌های دیگر به عنوان یک سند معتبر عمل کند و به دارنده آن اطمینان خاطر بدهد که حق و حقوقش به خوبی حفاظت شده است. در نتیجه، این سند به ویژه برای خریداران املاک و سرمایه‌گذاران از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است.

♦️ سند بنچاق

سند بنچاق یکی از اسنادی است که در گذشته برای ثبت معاملات و توافقات بین افراد استفاده می‌شد. در آن زمان، نظام ثبت اسناد به شکل الکترونیکی نبود و افراد برای تنظیم قراردادها به صورت دستی اقدام می‌کردند. برای تأیید صحت این قراردادها، آن‌ها را به نزد معتمدین و علمای دینی می‌بردند. هنگامی که این افراد مهر و امضای خود را بر روی سند می‌زدند، آن سند به عنوان یک مدرک معتبر شناخته می‌شد و برای همه قابل قبول بود.

با وجود اینکه سند بنچاق امروزه چندان رواج ندارد، اما اعتبار آن‌ها پس از تأیید صحت‌شان توسط مراجع قانونی پذیرفته می‌شود. این بدان معناست که اگر سند بنچاق به درستی تنظیم شده باشد و صحت آن تأیید شود، می‌تواند در مراجع قضایی به عنوان مدرکی معتبر مورد استفاده قرار گیرد.

امروزه، بنچاق معمولاً در قالب چند برگه A4 توسط دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود. این اسناد حاوی مشخصات کامل ملک، امکانات موجود، شرایط انجام معامله و سایر جزئیات مربوط به توافق طرفین هستند. سند بنچاق به عنوان یک مدرک قانونی، می‌تواند به افراد در اثبات مالکیت و حقوق خود کمک کند و در زمان بروز اختلافات، به عنوان سندی معتبر در دادگاه‌ها مورد استناد قرار گیرد.

♦️ سند منگوله دار

سند منگوله دار، همان‌طور که از نامش پیداست، به سندهایی اطلاق می‌شود که دارای منگوله‌ای از جنس سرب و نخ هستند. این نوع سند به‌وسیله اداره ثبت اسناد پلمپ شده و این پلمپ به‌عنوان تأییدی بر اعتبار و صحت سند عمل می‌کند. منگوله‌دار بودن این اسناد به‌منظور جلوگیری از جعل و تأمین امنیت اطلاعات موجود در آن‌ها ایجاد شده است.

با این حال، اسناد منگوله دار دارای ایراداتی نیز بودند. از جمله این ایرادات می‌توان به عدم درج آدرس دقیق ملک و همچنین امکان جعل نسبتاً ساده این اسناد اشاره کرد. به همین دلیل، در سال‌های اخیر، سندهای تک‌برگ به‌عنوان جایگزینی مطمئن‌تر برای این نوع سندها معرفی شدند. اسناد تک‌برگ با امکانات امنیتی پیشرفته‌تری همراه هستند و اطلاعات بیشتری درباره مالکیت و شرایط ملک در آن‌ها درج می‌شود.

به‌طور کلی، با وجود اعتبار قانونی که سند منگوله‌دار در زمان خود داشت، روندهای جدید در نظام ثبت املاک به سمت ایجاد اسناد الکترونیکی و تک‌برگ با مشخصات کامل و امکانات امنیتی بیشتر سوق یافته‌اند. این تحولات به‌منظور کاهش مشکلات احتمالی و افزایش دقت در ثبت مالکیت‌ها و معاملات ملکی صورت گرفته است.

♦️ سند تک برگ ؛ از انواع سند ملکی مورد تایید و امروزی

سند تک برگ، همان‌طور که از نامش پیداست، به‌صورت یک‌برگی تنظیم می‌شود و از اسناد مدرن و به‌روز محسوب می‌گردد. این نوع سند به‌طور کامل از سوی مراجع رسمی و قضایی مورد تأیید قرار گرفته و از اعتبار قانونی بالایی برخوردار است. برخلاف اسناد قدیمی‌تر که به‌صورت دستی نوشته می‌شدند، سند تک برگ به‌طور کامل از طریق نرم‌افزارهای کامپیوتری تهیه و تنظیم می‌شود، که این فرآیند باعث افزایش دقت و کاهش خطا در اطلاعات ثبت شده می‌گردد.

هر سند تک برگ به یک مالک خاص تعلق دارد و در صورتی که مالک جدیدی ملکی را خریداری کند، سند تک برگ جدیدی با اطلاعات دقیق و به‌روز برای او صادر می‌شود. این سند شامل نقشه کاداستر ملک است که جزئیات دقیقی از محدوده و ابعاد ملک را ارائه می‌دهد، به‌این‌ترتیب به شفافیت و اعتبار اطلاعات افزوده می‌شود.

از ویژگی‌های برجسته سند تک برگ، وجود هولوگرام بر روی آن است که به‌عنوان یک علامت امنیتی عمل می‌کند. این هولوگرام جعل این نوع سند را به‌شدت دشوار می‌سازد و در نتیجه، اعتماد بیشتری به اعتبار این اسناد ایجاد می‌کند. با توجه به تمام این ویژگی‌ها، سند تک برگ به‌عنوان یکی از امن‌ترین و معتبرترین انواع سند ملکی در نظام ثبت املاک شناخته می‌شود و نقش مهمی در حفظ حقوق مالکیت و شفافیت معاملات ملکی ایفا می‌کند.

♦️ سند رهنی

سند رهنی یکی از اسناد رسمی و مهم در معاملات ملکی است که معمولاً در مواردی به کار می‌رود که خریداران برای خرید خانه از وام و تسهیلات بانکی استفاده می‌کنند. در این وضعیت، تا زمانی که اقساط وام تسویه نشود، سند ملک در رهن بانک می‌ماند و این موضوع به‌وضوح در سند قید می‌شود. سند رهنی به‌عنوان یک تضمین برای بانک و مؤسسات مالی و اعتباری عمل می‌کند تا اطمینان حاصل شود که وام‌گیرنده به تعهدات مالی خود پایبند خواهد بود.

این سند توسط بانک‌ها و موسسات مالی و اعتباری تنظیم می‌شود و به‌طور معمول شامل چند برگ A4 است که تمامی جزئیات مربوط به وام، شرایط بازپرداخت و مشخصات ملک را شامل می‌شود. در واقع، سند رهنی یک قرارداد قانونی است که به‌خوبی وضعیت مالی و حقوقی طرفین را مشخص می‌کند.

پس از اینکه وام‌گیرنده تمام اقساط وام را پرداخت کرد، او می‌تواند با مراجعه به بانک درخواست فک رهن کند و سند ملک خود را از رهن بانک خارج کند. این فرآیند به خریدار این امکان را می‌دهد که پس از پایان دوره تسویه، مالکیت کامل ملک را به‌دست آورد و هیچ گونه تعهدی نسبت به بانک نداشته باشد.

با این حال، در صورت عدم توانایی وام‌گیرنده در پرداخت اقساط وام در زمان مقرر، بانک حق تصرف ملک را خواهد داشت و می‌تواند اقدام به توقیف ملک کند. بنابراین، داشتن اطلاعات کافی درباره شرایط و قوانین مربوط به سند رهنی برای خریداران بسیار حائز اهمیت است تا در آینده دچار مشکلات حقوقی نشوند.

♦️ سند مشاع ؛ از انواع سند ملکی با چند مالک

سند مشاع، به عنوان یکی از انواع اسناد رسمی، به ملکی تعلق دارد که دارای چندین مالک است و این ملک به طور مشترک بین این مالکین تقسیم شده است. واژه “مشاع” در لغت به معنای شریک بودن است و به‌خوبی بیانگر وضعیت حقوقی این نوع سند است. در واقع، در سند مشاع، هر یک از مالکین به نسبت سهم خود، صاحب بخشی از ملک هستند و این سهم می‌تواند به صورت درصدی یا به‌طور دقیق تعیین شود.

یکی از ویژگی‌های بارز سند مشاع این است که هر مالک نمی‌تواند به‌طور مستقل از دیگران از ملک استفاده کند یا آن را بفروشد. تصمیم‌گیری درباره ملک مشاع نیازمند توافق بین تمامی مالکین است. این توافق می‌تواند شامل مسائل مرتبط با استفاده، فروش، تعمیرات و سایر امور مربوط به ملک باشد.

سند مشاع معمولاً در مواردی کاربرد دارد که چندین نفر به‌صورت مشترک ملکی را خریداری کرده‌اند یا در موارد ارثی که ملک به چند وارث تعلق دارد. در چنین شرایطی، تنظیم سند مشاع می‌تواند به‌عنوان راهکاری مؤثر برای مدیریت حقوق و وظایف مشترک بین مالکین عمل کند و از بروز اختلافات جلوگیری نماید.

در نهایت، سند مشاع با تأسیس و شفاف‌سازی حقوق هر یک از مالکین، در حفظ و مدیریت دارایی‌های مشترک بسیار کارآمد است و می‌تواند زمینه‌ساز همکاری و هماهنگی بین شرکا باشد.

♦️ سند قولنامه ای ؛ از انواع سند ملکی بدون اعتبار رسمی

سند قولنامه‌ای، به عنوان یکی از انواع اسناد عادی، نوعی قرارداد است که به موجب توافق طرفین معامله تنظیم می‌شود. این سند معمولاً توسط مشاوران املاک و مدیریت املاک نوشته و تهیه می‌شود، اما در مقایسه با اسناد رسمی مانند اسناد تک برگ، از اعتبار کمتری برخوردار است. سند قولنامه‌ای به دلیل عدم تنظیم در اداره ثبت اسناد یا دفاتر اسناد رسمی، به عنوان سند رسمی شناخته نمی‌شود.

برای افزایش اعتبار این نوع اسناد، امضای دو شاهد در ذیل آن الزامی است. این شاهدان باید افرادی معتبر و مورد اعتماد باشند تا در صورت بروز اختلافات حقوقی، سند قولنامه‌ای از اعتبار و قوت لازم برخوردار باشد. در واقع، این امضاها می‌توانند به عنوان گواهی بر صحت توافقات میان طرفین عمل کنند.

یکی از نکات مهم در خصوص سند قولنامه‌ای این است که این اسناد نسبت به اسناد رسمی و تک برگ، دارای اعتبار کمتری هستند. بنابراین، در هنگام خرید ملک با استفاده از سند قولنامه‌ای، احتیاط و دقت بیشتری ضروری است. به‌ویژه، قبل از هرگونه معامله، پیشنهاد می‌شود که از شهرداری یا مراجع ذی‌صلاح دیگر، استعلام وضعیت ملک مورد نظر انجام شود. این اقدام می‌تواند به کاهش ریسک و جلوگیری از بروز مشکلات حقوقی کمک کند و اطمینان حاصل کند که ملک دارای مجوزهای لازم و وضعیت قانونی مناسبی است.

در نهایت، اگرچه سند قولنامه‌ای می‌تواند در بسیاری از موارد به‌عنوان مدرکی برای تأیید توافقات مورد استفاده قرار گیرد، اما اهمیت بررسی دقیق و مشاوره حقوقی پیش از تنظیم و امضای این نوع اسناد را نباید نادیده گرفت.

♦️ سند وقفی

سند وقفی نوعی سند رسمی است که به املاکی تعلق دارد که توسط صاحب ملک برای مقاصد خیریه یا مذهبی وقف شده‌اند. در این حالت، مالک اصلی حق مالکیت خود را بر ملک از دست می‌دهد و ملک به نفع جامعه یا نهاد خاصی وقف می‌شود. به عبارت دیگر، ملک وقفی به طور کلی برای استفاده عمومی یا در خدمت اهداف مشخصی از سوی موقوفه تعریف می‌شود.

اداره اوقاف، مسئول نظارت و مدیریت بر املاک وقفی است و این املاک معمولاً به صورت اقساط ۹۹ ساله واگذار می‌شوند. به‌طور سالیانه، مبلغی به عنوان اجاره بها از مستأجران دریافت می‌شود. این اجاره بها به طور معمول به نفع فعالیت‌های خیرخواهانه یا مذهبی مورد استفاده قرار می‌گیرد.

اسناد وقفی شامل اختیار تام نمی‌شوند، به این معنا که خرید و فروش این املاک بدون هماهنگی و اجازه‌ی اداره اوقاف ممنوع است و هر گونه تخلف در این زمینه عواقب قانونی دارد. به‌ویژه، مهم است که توجه داشته باشیم که آیا وقف خاص است یا عام؛ در وقف خاص، ملک برای یک هدف خاص وقف شده و در وقف عام، ملک برای استفاده عمومی و عمومی به نفع جامعه قرار داده می‌شود.

بنابراین، افرادی که قصد دارند در زمینه املاک وقفی فعالیت کنند یا ملکی را خریداری نمایند، باید از محدودیت‌ها و قوانین مربوط به این نوع املاک آگاه باشند و پیش از انجام هر گونه اقدام، با اداره اوقاف مشاوره کنند. این اقدامات می‌توانند از بروز مشکلات حقوقی و اختلافات در آینده جلوگیری کنند و اطمینان حاصل کنند که تمامی مراحل قانونی به درستی انجام شده است.

♦️ سند ورثه ای

سند ورثه‌ای نوعی سند است که به املاکی تعلق دارد که مالک آن فوت کرده و طبق قوانین مربوطه، ملک به وراث منتقل می‌شود. در این حالت، تا زمانی که ورثه برای سهم خود از ملک اقدام نکرده و سند جداگانه‌ای دریافت نکرده‌اند، ملک تحت عنوان “ملک ورثه‌ای” شناخته می‌شود.

سند ورثه‌ای به معنای عدم وجود تقسیم رسمی و تفکیک سهم‌های وراث از یکدیگر است. در واقع، این سند نشان‌دهنده تعلق ملک به ورثه و اعتبار حقوقی آن است. زمانی که ورثه اقدام به تفکیک سهم‌های خود کنند و هر یک سند جداگانه‌ای دریافت کنند، این اسناد به صورت تک برگ از طرف اداره ثبت صادر می‌شود.

این اسناد ورثه‌ای، از نظر اعتبار قانونی با اسناد تک برگ شش دانگ هیچ تفاوتی ندارند و دارای اعتبار یکسانی هستند. به عبارت دیگر، پس از صدور سند برای هر یک از وراث، مالکیت هر یک به صورت رسمی و قانونی ثبت می‌شود و وراث می‌توانند از حقوق خود به‌طور کامل استفاده کنند.

بنابراین، وراث باید توجه داشته باشند که برای حفاظت از حقوق خود و جلوگیری از بروز اختلافات آینده، حتماً اقدام به تفکیک و اخذ سند مستقل نمایند. همچنین، در این فرآیند، مشاوره با وکلای متخصص در حوزه ارث و املاک می‌تواند به وراث کمک کند تا مراحل قانونی را به درستی طی کنند و از هرگونه مشکل حقوقی در آینده جلوگیری نمایند.

♦️ سند تفکیکی

سند تفکیکی، همان‌طور که از نامش پیداست، به املاکی تعلق دارد که بین شرکا یا مالکان تقسیم شده است. واژه “تفکیک” به معنای جدا کردن و تخصیص بخش‌ها به هر مالک است. در این نوع سند، هر قسمت از ملک که تفکیک شده، دارای یک سند مجزا می‌باشد که مشخصات آن قسمت را شامل می‌شود.

این اسناد معمولاً پس از انجام مراحل قانونی مربوط به تقسیم ملک و با رعایت ملاحظات حقوقی تهیه می‌شوند. سند تفکیکی به‌عنوان مدرک قانونی، شامل اطلاعاتی از جمله موقعیت، ابعاد، و ویژگی‌های هر قسمت از ملک است و به هر یک از مالکان این امکان را می‌دهد که حقوق خود را به‌طور مستقل از دیگران اعمال کنند.

از نظر حقوقی، هر یک از اسناد تفکیکی قابل استناد هستند و در مراجع قضایی به‌عنوان مدرک معتبر در طرح دعاوی مربوط به ملک، قابل استفاده می‌باشند. بنابراین، مالکان باید دقت کنند که مراحل تفکیک و صدور سند را به‌درستی انجام دهند تا از هرگونه اختلاف حقوقی در آینده جلوگیری کنند.

♦️ سند مفروز

سند مفروز به نوعی از سند ملکی اشاره دارد که در آن مالکیت بخشی از یک ملک مشاع، به‌صورت جداگانه و مستقل مشخص شده است. واژه “مفروز” به معنای جداسازی سهم مالکیت از ملک مشاع است. در صورتی که چند نفر به‌طور مشترک مالک یک ملک باشند، برای جداسازی سهم‌های خود از این ملک، اقدام به افراز می‌کنند.

افراز به فرایندی اطلاق می‌شود که طی آن، ملک مشاع بر اساس نسبت سهم‌های هر یک از مالکان به قسمت‌های مجزا تقسیم می‌شود. پس از این فرایند، هر یک از مالکان می‌توانند سند مفروزی برای سهم خود دریافت کنند که به‌طور رسمی و قانونی مشخص‌کننده مالکیت آنها بر قسمت جدا شده است.

سند مفروز از نظر حقوقی، اعتبار خاصی دارد و به‌عنوان مدرکی معتبر در مراجع قضایی برای اثبات مالکیت هر یک از شرکا قابل استناد است. بنابراین، افرادی که در یک ملک مشاع سهم دارند، در صورت تمایل به جداسازی و مشخص‌کردن سهم خود، باید مراحل قانونی افراز را به‌دقت دنبال کنند تا از بروز اختلافات احتمالی در آینده جلوگیری نمایند.

♦️ سند وکالتی

سند وکالتی نوعی سند قانونی است که به نام شخص یا اشخاص دیگر به عنوان وکیل فروشنده اصلی تنظیم می‌شود. در این نوع سند، شخصی به دیگری وکالت می‌دهد تا به نمایندگی از او اقدام کند. وکالت باید به‌صورت محضری و رسمی تنظیم شود تا از اعتبار و قابلیت اجرایی لازم برخوردار باشد.

وکالت می‌تواند به دلایل مختلفی اعطا شود؛ به‌عنوان مثال، زمانی که مالک به دلایلی نظیر عدم امکان حضور شخصی، بیماری یا مسافرت، قادر به انجام معاملات خود نیست، ممکن است به فرد دیگری وکالت دهد تا از طرف او اقدام کند.

یکی از انواع رایج سندهای وکالتی، وکالت بلاعزل است. در این نوع وکالت، وکیل می‌تواند بدون نیاز به تایید مجدد از طرف موکل، اقدامات لازم را انجام دهد و این وکالت قابل لغو نیست.

لازم به ذکر است که اسناد وکالتی ممکن است دارای اعتبار محدود باشند یا صرفاً برای انجام کار خاص تنظیم شده باشند. بنابراین، در هنگام استفاده از سند وکالتی، طرفین باید به دقت شرایط و محدودیت‌های مربوط به آن را بررسی کنند تا از بروز مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری شود.

♦️ سند المثنی

سند المثنی نوعی سند مالکیت است که در مواقعی صادر می‌شود که سند اصلی به هر دلیلی گم شود، از بین برود، دزدیده شود یا در آتش بسوزد و اثری از آن باقی نماند. در چنین شرایطی، طبق تبصره ۱ ماده ۱۲۰ آیین نامه قانون ثبت، مالک ملک می‌تواند با مراجعه به اداره ثبت محل وقوع ملک، درخواست صدور سند مالکیت المثنی را ارائه دهد.

برای درخواست صدور سند المثنی، مالک باید به نکات زیر توجه کند:

🔹 تکمیل فرم استشهادنامه: مالک باید دو برگ فرم استشهادنامه را که نمونه آن را می‌تواند از اداره ثبت محل دریافت کند، پر کند.

🔹 ذکر دلیل از بین رفتن سند: در این فرم، مالک باید به‌وضوح دلیل از بین رفتن یا مفقود شدن سند اصلی را ذکر کند. این دلیل می‌تواند شامل مواردی مانند سرقت، آتش‌سوزی، یا گم شدن سند باشد.

🔹 تحویل مدارک به اداره ثبت: پس از تکمیل فرم‌ها و ذکر دلایل، مالک باید مدارک را به اداره ثبت محل تحویل دهد.

پس از بررسی مدارک و تأیید صحت اطلاعات، اداره ثبت اقدام به صدور سند المثنی می‌کند که دارای اعتبار حقوقی مشابه با سند اصلی است. این نوع سند به مالک این امکان را می‌دهد که حقوق مالکانه خود را در مورد ملک به اثبات برساند و از بروز مشکلات قانونی جلوگیری کند.

♦️ سند شورایی ، از انواع سند ملکی بدون اعتبار لازم

سند شورایی، نوعی سند ملکی است که به‌عنوان یک مدرک عادی شناخته می‌شود و به‌ویژه در مناطق روستایی یا محله‌های خاص مورد استفاده قرار می‌گیرد. این سند معمولاً توسط شورای محل یا شورای اسلامی روستا یا منطقه‌ای مهر شده است. با این حال، اعتبار حقوقی این سند به‌طور کامل قابل قبول نیست و نمی‌تواند به‌عنوان یک سند رسمی مورد استناد قرار گیرد.

ویژگی‌ها و فرآیند تبدیل به سند رسمی

🔸 اعتبار محدود: سند شورایی به‌خودی‌خود اعتبار لازم برای معاملات و نقل و انتقالات رسمی را ندارد و تنها به‌عنوان یک مدرک اولیه می‌تواند استفاده شود.

🔸 مراحل قانونی: برای تبدیل این سند به یک سند رسمی، مالک باید مراحل پیچیده‌ای را در اداره‌های ثبت اسناد و املاک طی کند. این مراحل معمولاً شامل ارائه مدارک اضافی، استعلامات از مراجع مربوطه، و احتمالاً تنظیم قراردادهای جدید است.

🔸 منافع و خطرات: استفاده از سند شورایی می‌تواند خطراتی به همراه داشته باشد، از جمله احتمال بروز اختلافات قانونی یا مشکلات در اثبات مالکیت. بنابراین، افرادی که قصد خرید یا فروش ملکی با سند شورایی دارند، باید با احتیاط کامل اقدام کنند و از مشاوره حقوقی مناسب بهره‌مند شوند.

🔸 مشاوره با وکلای متخصص: به‌منظور کاهش ریسک و اطمینان از رعایت همه مراحل قانونی، مشاوره با وکلای متخصص در حوزه املاک می‌تواند به خریداران و فروشندگان کمک کند تا از بروز مشکلات احتمالی در آینده جلوگیری کنند.

به‌طور کلی، سند شورایی باید به‌عنوان یک مدرک اولیه در نظر گرفته شود و برای تضمین حقوق مالکانه، ضروری است که افراد نسبت به تبدیل آن به سند رسمی اقدام کنند.

♦️ سند معارض

سند معارض به‌نوعی سند اشاره دارد که برای یک ملک مشخص، دو یا چند سند با ویژگی‌های متفاوت (از جمله نام مالک، تاریخ صدور و مشخصات ملک) صادر شده باشد. این وضعیت معمولاً به‌دلیل خطا در ثبت، نادیده‌گرفتن مالکیت‌های قبلی، یا جعل سند به وجود می‌آید و می‌تواند منجر به بروز اختلافات حقوقی جدی بین مالکان شود.

ویژگی‌ها و تبعات سند معارض

🔸 تعریف دقیق: سند معارض به‌عنوان نشانه‌ای از وجود تناقض در مالکیت ملک شناخته می‌شود. به‌عبارت دیگر، اگر دو یا چند سند برای یک ملک خاص صادر شده باشد، این اسناد معارض هستند.

🔸 بررسی و تشخیص: در صورتی که این وضعیت پیش آید، دادگاه موظف است با بررسی دقیق مستندات و شواهد، تصمیم‌گیری کند. این بررسی معمولاً شامل استعلام از اداره ثبت اسناد و سایر مراجع قانونی است.

🔸 ابطال سند: دادگاه پس از انجام تحقیقات لازم، سندی که ناقض حقوق دیگر مالکین باشد یا به‌طور غیرموجه صادر شده باشد را باطل می‌کند. این فرآیند می‌تواند زمان‌بر و پیچیده باشد و به دلایل مختلف، نظیر وجود شهود، مدارک دیگر و یا سوابق قانونی، تحت تأثیر قرار گیرد.

🔸 تبعیت قانونی: در صورتی که سند معارض در نهایت باطل شود، مالکین ملک باید از طریق حقوقی اقدام کنند تا حق مالکیت خود را مجدداً تثبیت کنند. این ممکن است شامل تنظیم دوباره قرارداد یا درخواست صدور سند جدید باشد.

🔸 پیشگیری از بروز مشکلات: برای جلوگیری از بروز مشکلات مرتبط با اسناد معارض، افراد باید قبل از خرید یا انتقال ملک، از طریق بررسی دقیق سوابق ملک و مشاوره با وکلای متخصص در حوزه املاک اقدام کنند.

به‌طور کلی، سند معارض یک وضعیت پیچیده و حقوقی است که نیازمند دقت و توجه ویژه‌ای در مدیریت و حل‌وفصل اختلافات مربوط به مالکیت ملک است.

♦️ سند صد و چهل و هفتی از انواع سند ملکی بدون پرونده ثبتی

سند صد و چهل و هفتی، نوعی سند مالکیت است که برای املاکی صادر می‌شود که فاقد پرونده ثبتی هستند و در گذشته، سند رسمی از سوی دولت برای آن‌ها تنظیم نشده است. این سند بر اساس ماده ۱۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک (ق.ث) به منظور تعیین تکلیف مالکیت این املاک صادر می‌گردد.

ویژگی‌ها و فرآیند صدور سند صد و چهل و هفتی

🔸 تأسیس قانونی: این نوع سند به‌منظور شفاف‌سازی مالکیت املاکی که در گذشته به‌دلیل فقدان اسناد رسمی، وضعیت قانونی مشخصی نداشته‌اند، ایجاد شده است.

🔸 مدارک لازم: مالکانی که قصد دریافت این سند را دارند، باید با استفاده از مبایعه‌نامه‌ها و اسناد عادی که مالکیت آن‌ها را اثبات می‌کند، اقدام کنند. این مدارک باید به‌طور رسمی مورد تأیید قرار گیرد.

🔸 صدور سند: پس از بررسی مدارک و اسناد ارائه‌شده توسط مالک، اداره ثبت اسناد و املاک اقدام به صدور سند صد و چهل و هفتی می‌کند. این سند می‌تواند به‌عنوان مدرک قانونی برای اثبات مالکیت در معاملات آتی مورد استفاده قرار گیرد.

🔸 حقوق مالک: سند صد و چهل و هفتی به مالک این امکان را می‌دهد که از حقوق قانونی خود به‌طور کامل بهره‌برداری کند و می‌تواند به‌عنوان مستنداتی برای انجام معاملات، وام‌گیری و سایر فعالیت‌های حقوقی استفاده شود.

🔸 محدودیت‌ها: در حالی که این سند به‌عنوان مدرک مالکیت شناخته می‌شود، ممکن است در مقایسه با اسناد رسمی‌تر مانند سند شش دانگ، اعتبار کمتری داشته باشد. بنابراین، مالکین باید با احتیاط در معاملات خود از آن استفاده کنند.

به‌طور کلی، سند صد و چهل و هفتی یکی از ابزارهای قانونی برای تعیین مالکیت املاک فاقد پرونده ثبتی است که به مالکین این املاک کمک می‌کند تا وضعیت حقوقی خود را به‌طور رسمی تثبیت کنند.

♦️ سند مجعول ، از انواع سند ملکی بدون ریشه و جعل شده

سند مجعول به اسنادی اطلاق می‌شود که به‌طور غیرقانونی و از طریق جعل، تغییر داده شده یا به صورت مادی و معنوی ساخته شده‌اند. این اسناد فاقد اعتبار قانونی هستند و نمی‌توانند به‌عنوان مدرک مالکیت یا هر نوع حقوق قانونی دیگر مورد استناد قرار گیرند.

ویژگی‌ها و پیامدهای سند مجعول

🔸 تعریف و مفهوم: سند مجعول به هر نوع سندی اطلاق می‌شود که به‌صورت غیرمجاز و بدون تأیید مقامات رسمی تهیه شده است. این جعل می‌تواند شامل تغییر تاریخ، نام، امضا و هر نوع اطلاعات دیگری باشد که به اعتبار سند لطمه می‌زند.

🔸 عدم اعتبار قانونی: اسناد مجعول هیچ‌گونه اعتبار قانونی ندارند و در صورت ارائه به مراجع قانونی، به‌سرعت شناسایی و ابطال خواهند شد. استفاده از این نوع اسناد می‌تواند منجر به پیگرد قانونی و عواقب حقوقی برای فردی که آن‌ها را تهیه کرده یا استفاده کرده است، گردد.

🔸 پیامدهای قانونی: افراد متخلفی که اقدام به جعل اسناد می‌کنند، ممکن است با مجازات‌های قانونی روبرو شوند، که شامل جریمه مالی و حتی حبس می‌باشد. همچنین، شخصی که سند مجعول را در معاملات خود مورد استفاده قرار دهد، ممکن است نتواند حقوق قانونی خود را اثبات کند و در نتیجه دچار زیان مالی شود.

🔸 نحوه شناسایی: تشخیص سند مجعول معمولاً از طریق بررسی دقیق اطلاعات موجود در سند، مقایسه با مدارک رسمی و استفاده از تخصص‌های قانونی انجام می‌شود. در مواردی، ممکن است از کارشناسان مربوطه برای تشخیص جعل استفاده شود.

🔸 اقدامات قانونی: در صورت شناسایی یک سند مجعول، فرد آسیب‌دیده می‌تواند به مراجع قضایی مراجعه کرده و برای ابطال سند و جبران خسارت اقدام کند.

به‌طور خلاصه، سند مجعول یک سند غیرقانونی و جعلی است که هیچ‌گونه اعتبار قانونی ندارد و می‌تواند منجر به عواقب حقوقی جدی برای افراد متخلف شود. لذا، اهمیت دقت و احتیاط در بررسی اسناد قبل از انجام معاملات و معاملات ملکی بسیار ضروری است.

♦️ سند تعاونی

سند تعاونی یکی از انواع سند ملکی است و به اسنادی اطلاق می‌شود که در قالب قراردادهای تعاونی تنظیم شده و معمولاً در پروژه‌های ساختمانی و مسکن تعاون‌محور به کار می‌روند. این نوع اسناد به دلیل ویژگی‌های خاص خود، اغلب به‌عنوان اسناد عادی و غیررسمی شناخته می‌شوند و از نظر قانونی هیچ برتری نسبت به مبایعه‌نامه‌ها و قولنامه‌ها ندارند.

ویژگی‌ها و خصوصیات سند تعاونی

🔸 ماهیت عادی: سند تعاونی به‌طور کلی جزء اسناد عادی محسوب می‌شود و از نظر قانونی همانند سایر قراردادهای غیررسمی مانند مبایعه‌نامه و قولنامه اعتبار دارد. این به معنای آن است که در مراجع قضایی هیچ برتری خاصی نسبت به سایر اسناد عادی ندارد.

🔸 یک‌طرفه بودن: در بسیاری از موارد، قراردادهای تعاونی به‌صورت یک‌طرفه از سوی تعاونی‌ها تنظیم می‌شوند. این امر می‌تواند باعث عدم توازن در تعهدات طرفین شود و حقوق خریداران را تحت تأثیر قرار دهد.

🔸 ضمانت اجرای محدود: یکی از مشکلات عمده اسناد تعاونی این است که معمولاً ضمانت اجرایی مناسبی برای اجرای تعهدات تعاونی‌ها وجود ندارد. در صورت عدم انجام تعهدات از سوی تعاونی، خریداران ممکن است با مشکلاتی مواجه شوند و دسترسی به جبران خسارت یا اجرای قرارداد دشوار گردد.

🔸 نیاز به احتیاط: خریداران و سرمایه‌گذاران باید با دقت نسبت به اسناد تعاونی اقدام کنند. مشاوره با وکیل یا کارشناس حقوقی می‌تواند به آن‌ها کمک کند تا از حقوق خود آگاه شوند و از مشکلات احتمالی جلوگیری کنند.

🔸 توصیه به بررسی: قبل از امضای هرگونه سند تعاونی، ضروری است که تمامی شرایط قرارداد به‌دقت بررسی شود و اطمینان حاصل گردد که حقوق و تعهدات به‌خوبی مشخص و متوازن است.

به‌طور کلی، سند تعاونی نوعی قرارداد عادی است که باید با احتیاط و دقت کافی مورد بررسی قرار گیرد. خریداران باید به شرایط و الزامات آن توجه کنند و در صورت لزوم از مشاوره‌های حقوقی بهره‌مند شوند تا از بروز مشکلات قانونی و مالی در آینده جلوگیری نمایند.

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک