هزینه تعمیرات ساختمان بر عهده کیست 🛠

هزینه تعمیرات ساختمان بر عهده کیست ؟

یکی از مهم‌ترین مسائل در قراردادهای اجاره، تعیین مسئولیت پرداخت هزینه تعمیرات ساختمان است. این موضوع گاهی باعث بروز اختلافات جدی بین مالک و مستاجر می‌شود، به ویژه زمانی که مشکلاتی در ساختار یا تجهیزات اصلی ساختمان ایجاد شود. خرابی سیستم‌های گرمایشی، سرمایشی، برق، لوله‌کشی یا سقف، نیازمند تعمیرات فوری و دقیق است و اطلاع نداشتن طرفین از مسئولیت‌های قانونی می‌تواند موجب سوءتفاهم و حتی توقف استفاده از ملک شود.

قوانین مربوط به مالک و مستاجر به صورت شفاف بیان کرده‌اند که تعمیرات اساسی ساختمان بر عهده مالک است، در حالی که تعمیرات جزئی و نگهداری روزمره معمولاً بر عهده مستاجر قرار دارد. تعمیرات اساسی شامل مواردی است که سلامت، ایمنی و کارکرد اصلی ساختمان را تحت تأثیر قرار می‌دهد؛ مانند تعمیر سقف، دیوار، موتورخانه، لوله‌کشی و سیستم‌های گرمایشی و سرمایشی. در مقابل، تعمیرات جزئی شامل کارهای کوچک و روزمره مانند تعویض لامپ‌ها، تنظیم شوفاژ، تعویض واشر شیر آب و تعمیر قفل درب‌ها می‌شود.

عدم تعیین دقیق مسئولیت‌ها در قرارداد اجاره یکی از دلایل اصلی اختلافات بین مالک و مستاجر است. بسیاری از افراد تصور می‌کنند همه تعمیرات بر عهده مالک است یا بالعکس، و این مسئله می‌تواند به تنش‌ها و حتی مشکلات قانونی بین طرفین منجر شود. بنابراین، آگاهی از جزئیات قانونی، دسته‌بندی دقیق تعمیرات و نحوه تعیین مسئولیت‌ها اهمیت بسیار بالایی دارد.

در این مقاله از فراملک، علاوه بر توضیح اینکه هزینه تعمیرات ساختمان بر عهده کیست، به بررسی جزئیات انواع تعمیرات، نکات قانونی و عملی برای جلوگیری از اختلافات، و راهنمایی برای درج صحیح این موارد در قرارداد اجاره می‌پردازیم. همچنین با ارائه جدول مقایسه تعمیرات اساسی و جزئی، می‌توانید با دید کامل نسبت به وظایف خود، از بروز مشکل در طول مدت اجاره پیشگیری کنید.

با مطالعه این مقاله، هم مالک و هم مستاجر می‌توانند با آگاهی کامل از تعهدات و حقوق خود، قراردادهای اجاره‌ای مطمئن‌تر و شفاف‌تر تنظیم کنند و از بروز اختلافات پرهزینه و زمان‌بر جلوگیری نمایند.

قانون مالک و مستاجر در مورد هزینه تعمیرات آپارتمان چه می‌گوید ؟

طبق ماده ۴۸۶ قانون مدنی و مقررات مربوط به قانون تملک آپارتمان‌ها، مسئولیت نگهداری و تحویل ملک در وضعیت سالم و بدون عیب به مستاجر بر عهده موجر است. این ماده بیان می‌کند که ملک مورد اجاره باید به همراه تمامی امکانات و تاسیسات ذکر شده در قرارداد، به صورت سالم و آماده استفاده، به مستاجر تحویل داده شود.

در صورتی که در طول مدت اجاره، مشکلاتی برای ملک یا تاسیسات آن پیش آید، وظیفه تعمیرات و هزینه‌های آن بستگی به نوع مشکل دارد. اگر مشکل جزئی باشد و تعمیرات نیاز به کارهای ساده یا جزئی داشته باشد، معمولاً این هزینه‌ها بر عهده مستاجر است. اما اگر مشکلات به تعمیرات اساسی و ساختاری مربوط شوند، مسئولیت تعمیرات بر عهده مالک است.

بنابراین، در صورتی که تعمیرات مربوط به تاسیسات اصلی مانند سیستم‌های گرمایشی، سرمایشی، لوله‌کشی و سقف یا دیوارها باشد، هزینه‌ها معمولاً بر عهده مالک است. در حالی که تعمیرات جزئی مانند تعویض لامپ‌ها، تعمیر درب‌ها یا وسایل برقی ممکن است بر عهده مستاجر باشد.

در نهایت، تفکیک دقیق مسئولیت‌ها و تعیین شرایط این موضوع در قرارداد اجاره می‌تواند از بروز اختلافات و مشکلات بعدی جلوگیری کند.

هزینه تعمیرات ساختمان بر عهده کیست ؟

هزینه تعمیرات ساختمان بسته به نوع تعمیرات، بین مالک و مستاجر تقسیم می‌شود.

طبق قانون، هزینه‌های مربوط به تعمیرات اساسی و ضروری که به ساختار و تاسیسات اصلی ملک مربوط می‌شود (مانند تعمیرات سقف، دیوارها، سیستم‌های گرمایشی و سرمایشی، لوله‌کشی و برق)، بر عهده مالک است. این تعمیرات به طور معمول به وضعیت کلی ساختمان مربوط هستند و به طور مستقیم بر امنیت و قابلیت استفاده از ملک تاثیر می‌گذارند.

اما تعمیرات جزئی که معمولاً شامل تعمیرات و نگهداری روزمره ملک (مانند تعویض لامپ‌ها، تعمیر درب‌ها، یا سایر مشکلات کوچک که به سادگی قابل رفع هستند)، بر عهده مستاجر است. این نوع تعمیرات معمولاً در حیطه مسئولیت مستاجر قرار می‌گیرد، مگر اینکه در قرارداد اجاره شرایط خاصی برای این موضوع ذکر شده باشد.

تعمیرات اساسی و ضروری ساختمان شامل موارد زیر است :

• تعمیراتِ مربوط به اصل بنا ( دیوار ، در و پنجره ، سقف ، حیاط، پشت‌بام و…)
• تعمیرات مربوط به تاسیسات ( کولر ، شوفاژ ، آبگرمکن ، موتورخانه ، پکیج ، تهویه و…)
• تعمیر لوله‌کشی آب ، گاز ، فاضلاب
• تعمیر نشتی سرویس‌ها
• سیم‌کشی برق
• تعمیر آسانسور
• تعمیر در برقی پارکینگ
• رنگ‌آمیزی ساختمان
• عایق بندی پشت بام
• هزینه عوارض نوسازی شهرداری

تعمیرات جزئی خانه شامل موارد زیر است :

• تعویض واشر شیرهای آب
• تعویض چراغ‌های سوخته و خراب
• تعمیر موردی قفل در
• نصب توری در و پنجره
• تعویض پوشال کولر آبی
• تعمیر تهویه سرویس‌ها
• تعمیر موردی کلید و پریز برق
• تعویض لامپ‌های خراب
• تعمیرات جزئی درب و پنجره‌ها
• تنظیم و تعمیر شوفاژ یا رادیاتور
• تعمیر شیرهای آب گرم و سرد

اگر مالک از پرداخت هزینه تعمیرات آپارتمان امتناع ورزد چه باید کرد ؟

اگر موجر از انجام تعمیرات یا پرداخت هزینه‌ بازسازی که بر عهده اوست سر باز بزند ،  مستاجر می‌تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف از مالک برای عدم پرداخت هزینه تعمیرات آپارتمان شکایت کند .

در صورتی که مالک باز هم اقدام به برطرف کردن مشکل ساختمان نکرد ، مستاجر می‌تواند بنا بر حکم و نظارت دادگاه ، بازسازی لازم را انجام دهد و هزینه آن را از اجاره‌بها کسر کند . در غیراین صورت مستاجر این حق را دارد که قرارداد را با حکم دادگاه فسخ نماید.

مستاجر باید تعمیرات را با اجازه و تایید کتبی مالک  انجام دهد . همچنین تمام فاکتورهای مخارج را نزد خود نگه دارد تا بتواند پس از پرداخت هزینه تعمیرات و تغییرات انجام شده ، آن را از موجر مطالبه کند .

آیا مالک ضامن پرداخت هزینه های شارژ ساختمان است ؟

موضوع پرداخت سهم شارژ ساختمان به قدری اهمیت دارد که قانون گذار در مواردی مالک و مستأجر را به صورت تضامنی مسئول پرداخت شارژ و هزینه مشترک ساختمان قلمداد کرده است .

بنا بر نظر قانونگذار در صورتی که پرداخت هزینه‌های مشترک ساختمان بر عهده مستأجر باشد ، ولی او از پرداخت چنین هزینه‌هایی امتناع کند ، هیأت مدیره می تواند علاوه بر مراجعه به مستأجر به مالک نیز مراجعه و اعلام بدهی نماید .

همچنین اگر به موجب قرارداد اجاره ، پرداخت هزینه های مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن خودداری نماید ، مستأجر می تواند از محل مال الاجاره هزینه ها را پرداخت کند .

در صورتی که مستاجر مانع انجام تعمیرات شود چه باید کرد ؟

طبق قانون موجر و مستاجر ، اگر مستاجر اجازه تعمیر کردن مشکلات اساسی که برای ساختمان به‌وجود آمده است را به مالک ندهد ، مالک می‌تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف از مستاجر شکایت کند و با حکم دادگاه در فرصتی مناسب اقدام به تعمیر اشکالات ضروری ساختمان نماید .

نکات مهمی قبل از قرارداد

• بهتر است در زمان عقد قرارداد اجاره ، بر سر پرداخت هزینه تعمیرات ملک توافق کنید و مفاد آن را در قرارداد ذکر کنید .
• هنگام تحویل ملک ، امکانات و تاسیسات آن را چک کنید که سالم باشند . بهتر است آن را مکتوب کرده و به امضای مالک برسانید تا در پایان قرارداد ، در خصوص تعمیرات به مشکل نخورید .

پرسش‌های پرتکرار ⁉️

❓ چه کسی مسئول تعمیرات اساسی خانه اجاره‌ای است؟
🔹 موجر (مالک) مسئول هزینه و انجام تعمیرات اساسی مثل موتورخانه، سیم‌کشی، لوله‌کشی و غیره است.

❓ اگر لوله آب یا فاضلاب خانه بترکد، مستأجر باید پرداخت کند؟
🔹 اگر خرابی ساختاری باشد، مسئولیت با موجر است. اگر ناشی از استفاده نادرست باشد، مستأجر باید بپردازد.

❓ تعویض لامپ یا کلید برق با چه کسی است؟
🔹 این نوع تعمیرات جزئی محسوب شده و با مستأجر است.

❓ رنگ زدن دیوارها بر عهده کیست؟
🔹 اگر به دلیل فرسودگی باشد، موجر مسئول است. اما اگر مستأجر خواسته باشد رنگ خاصی بزند، خودش باید هزینه دهد.

❓ تعمیر کولر آبی یا گازی وظیفه چه کسی است؟
🔹 به‌طور کلی با موجر است، مگر آن‌که خرابی به دلیل استفاده نادرست مستأجر باشد.

❓ مستأجر می‌تواند بدون هماهنگی تعمیر انجام دهد؟
🔹 فقط در مواقع ضروری (مثلاً خطر جانی یا آب‌گرفتگی) و در غیر این صورت باید با موجر هماهنگ شود.

❓ اگر مالک تعمیرات را انجام ندهد، مستأجر چه می‌تواند بکند؟
🔹 مستأجر می‌تواند با اجازه دادگاه تعمیرات را انجام دهد و هزینه را از اجاره کم کند.

❓ نصب توری پنجره یا پرده بر عهده کیست؟
🔹 هزینه‌های شخصی‌سازی فضا (مثل توری یا پرده) با مستأجر است مگر توافق دیگری شده باشد.

❓ آیا توافق‌نامه می‌تواند این مسئولیت‌ها را تغییر دهد؟
🔹 بله، اگر مستأجر و موجر توافق کتبی داشته باشند، می‌توانند شرایط را تغییر دهند.

❓ چه تعمیراتی از نظر قانونی “اساسی” محسوب می‌شوند؟
🔹 تعمیراتی که برای ایمنی، سلامت و کارکرد اصلی ملک ضروری‌اند (مثل سقف، سیستم گرمایشی، برق و لوله‌کشی).

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک