مهمترین اصطلاحات املاک که مشاوران باید بدانند ‼️

اصطلاحات رایج مشاورین املاک که باید بدانید ‼️

مشاورانی که در حرفه ی مشاوره ی املاک مشغول فعالیت هستند باید با اصطلاحات فنی و حقوقی این شغل و اصطلاحات رایح در حوزه سازمان های مرتبط آشنا باشند.
در ادامه به بیان اصطلاحات رایج مشاورین املاک و اصطلاحات رایج بازار املاک پرداخته ایم:

اصطلاحات فنی بازار املاک و مشاورین املاک

1. اکازیون

معنی لغوی اکازیون چیست؟

اکازیون در لغت به معنی استثنایی،خاص،با شرایط ویژه و… می باشد.

اکازیون به انگلیسی occasion (اوکیشن) و در زبان فرانسوی به آن (اکازیون) می گویند.

ملک اکازیون یکی از اصطلاحات متداول در حوزه املاک می باشد. به ملکی می توان اکازیون گفت که این ویژگی ها را داشته باشد:

• قیمت ملک: که باید حدود ۲۰ تا ۳۵ درصد پایین تر از قیمت روز قیمت گذاری شود.
• قدرالسهم ملک: اگر قدرالسهم ملک زیاد باشد، اکازیون محسوب می شود.
• میزان مشاعات و کیفیت بالای آن باعث می شود ملک اکازیون تلقی شود.
• کیفیت سازه، خوش نقشه بودن و تقسیم بندی صحیح فضاها، کیفیت مصالح به کاررفته، معماری شیک و …
• محل قرارگیری ملک: محلی که تراکم جمعیتی پایینی داشته باشد.

2. ملک کلنگی  

ملکی که بیش از ۳۰ سال قدمت دارد و عمر مفید سکونت در آن تمام شده و فقط ارزش زمین در آن مهم است. املاک کلنگی فرسوده و غیرقابل سکونت هستند و جهت ساخت و ساز و سرمایه گذاری خریداری می شوند.

3. خانه کلیدنخورده
   

به واحدهای آماده تحویل و نوسازی که شخصی در آن سکونت نداشته اصطلاحا کلیدنخورده می گویند.

4. خانه نقلی 

به خانه هایی می گویند که مساحت زیربنای آن ها کمتر از ۶۰ متر است.

5. ملک سه نبش  

ملکی که سه ضلع آن با کوچه یا خیابان در ارتباط است.

6. ملک دوکله یا دو بر
   

ملکی که از دو طرف به دو گذر موازی از سمت شمالی و جنوبی در ارتباط است.

7. ملک دو نبش
   

ملکی که دو ضلع آن با کوچه یا خیابان در ارتباط است.

8. ملک یک بر
   

ملکی که یک ضلع آن با کوچه یا خیابان در ارتباط است.

9. زمین مشجر
   

زمینی که در آن درخت کاشته شده است.زمین های مشجر دارای شناسنامه اراضی مشجر بوده و توسط کمیسیون ماده ۷ (باغات) شناسایی شدند و حداکثر تراکم متعلقه آن ها برابر ۳۰% با سطح اشغال ۱۵% در دو طبقه می باشد.

10. روف گاردن
    

معمولا در آپارتمان های مرتفع و برج های لوکس، در قسمت بام ملک، فضای سبزی طراحی می شود که بام سبز یا روف گاردن نامیده می شود.

11. اتاق خواب مستر یا مستر خواب

بزرگترین اتاق خواب یک واحد مسکونی که سرویس بهداشتی، حمام و کلوزت روم دارد و بیشتر در خانه های لوکس و مدرن دیده می شود .

12. شاه نشین
    

به بالاترین جایگاه یک ساختمان می گویند و بیشتر برای خانه های مدرن و لوکس امروزی و برج هایی با واحدهای دوبلکس و تریبلکس به کار برده می شود .
بخش شاه نشین جایی است که نمای پنجره ی آن رو به منظره ی زیبایی است و معمولا تراس و بالکن بزرگ با مبلمان و وسایل تزیینی دارد .

اصطلاحات حقوقی بازار املاک و مشاورین املاک

1. پایانکار
   

یکی از گواهی های مهم ساختمان است که شهرداری برای ملکی که ساخت و ساز آن به اتمام رسیده، صادر می کند. برای ثبت سند ملک، داشتن گواهی پایانکار ساختمان ضروری است.

این گواهی نشان‌دهنده این است که ساختمان مورد نظر، بنا به طراحی و مشخصات فنی تعیین شده ساخته شده است.

عناصر اصلی که در گواهی پایانکار ساختمان قید می شوند عبارت اند از:

• مشخصات ساختمان
• مدارک تأیید شده
• آزمون‌ها و بازرسی‌ها
• امضاء مهندس مسئول
• تاریخ صدور

2. سند تک برگ
   

سندی که جایگزین سند منگوله دار شده است. به دلیل اینکه امکان جعل این نوع اسناد بسیار کم است، در بین مردم رواج زیادی دارد. این سند مالکیت ملک را مشخص می کند و تنها یک برگ می باشد که دارای هولوگرام است.

3. سند شش دانگ
   

سندی که مالکیت تمام و کمال آن متعلق به یک نفر است و فرد دیگری در ملک سهم ندارد.

4. قولنامه
   

سندی که توسط مشاور املاک و با توافق طرفین معامله ( خریدار و فروشنده ) نوشته می شود.

5. مشاع
   

اگر ملک چند مالک داشته باشد، هر یک از مالکین به میزان مشخصی از آن ملک سهم دارند. اما بعضی از قسمت های ملک به صورت مشترک استفاده می شود. مثل: حیاط، پشت بام، راه پله و … . به این بخش های اشتراکی مشاع یا مشاعات گفته می شود.

6. سرقفلی

این اصطلاح مخصوص املاک تجاری است. حق سرقفلی به صورت جداگانه نیز معامله می شود و قابل انتقال است.
سرقفلی دو نوع دارد: ۱- سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه ۲- سرقفلی واقعی

7. عرصه و اعیان
   

عرصه زمینی است که ملک روی آن ساخته می شود و اعیان بنایی است که روی زمین ساخته می شود. اعیان جزو اموال غیرمنقول محسوب می شود.

8. اظهارنامه
   

متنی مکتوب است که بر اساس قانون تنظیم می‌شود و به موجب آن شخص درخواست کننده، تقاضای قانونی‌اش را در آن ثبت می‌کند و توسط مأمور قانون به طرف دیگر اعلام می‌شود.
به عنوان مثال: ممکن است مستأجر مبلغ اجاره مسکن را به مدت چند ماه پرداخت نکرده باشد؛ آنگاه شخص مؤجر حق دارد که با پر کردن اظهارنامه و ابلاغ آن به مستأجر، از او بخواهد تا نسبت به پرداخت معوقات اقدام کند.

9. مجهول المالک
   

ملکی است که هویت مالک آن مشخص نیست. این ملک نه می‌تواند به دست صاحب اصلی‌اش برسد نه برای وراث آن تقسیم شود. در قوانین ملکی، ملک مجهول المالک ملکی است که تقاضای ثبت آن اعلام نشده باشد.

10. افراز
    

یکی از روش های تقسیم ملک بین شرکای ملک مشاع است.

11. تصرف عدوانی
    

اگر ملکی به صورت غیر قانونی و بدون رضایت مالک از تصرف او خارج شود، این موضوع اصطلاحاً تصرف عدوانی نامیده می‌شود.
به عنوان مثال : اگر شخصی بدون رضایت مالک مسکن آن را تصرف کرده و در آن زندگی کند، می‌گویند تصرف عدوانی صورت گرفته است.

12. تفکیک املاک
    

در ملکی که چند مالک دارد، برای تفکیک کردن سهم هرکدام، همه مالکان آن باید به توافق برسند.
برای تفکیک املاک، یک ملک را به قطعات کوچکتری تقسیم می‌کنند. بعد از این که با تفکیک شدن ملک موافقت شد و کارهایی برای تبدیل آن به قطعات کوچکتر صورت گرفت، برای هر قسمت آن یک سند مجزا صادر می شود.

13. ملک جاری
    

ملکی که سابقه ثبت در دفتر املاک را ندارد. ملک جاری، در ادارۀ ثبت دارای پروندۀ ثبتی می‌باشد و شمارۀ ملک و پلاک ثبتی نیز در مورد آن وجود دارد ولی به دلیل عدم اتمام اعمال مقدماتی ثبتی، ثبت دفتر املاک نشده‌اند.

14. ملک ثبت شده
    

ملکی که سابقه ثبت در دفتر املاک را دارد و اطلاعات آن به صورت رسمی در سیستم ثبت املاک یا دفتر املاک ثبت شده است.

15. تجمیع املاک
    

تجمیع درست نقطه مقابل تفکیک است و به جمع کردن زمین های مختلف که دارای سند های جداگانه می باشد، گفته می شود و برای آن ها، یک سند کلی گرفته می شود که نمایانگر یک زمین به جای چندین زمین می باشد.

16. سند رسمی و غیر رسمی ( عادی )
    

مطابق ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، سند رسمی سندی است که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا نزد ماموران رسمی صلاحیت دار و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد. هر سندی که ویژگی سند رسمی را نداشته باشد، سند عادی است.

17. سند المثنی
    

زمانی که سند مالکیت ملکی بنا بر دلیلی از بین برود و اثری از آن باقی نماند و مالک نتواند به آن دسترسی داشته باشد، می‌تواند از اداره ثبت محل وقوع ملک تقاضای صدور سند مالکیت المثنی نماید.

18. اموال منقول و غیر منقول
    

اموال منقول، اموال مادی هستند که قابل جابجایی از مکانی به مکان دیگر می باشند بدون آنکه به خود آن ها یا محل استقرار آنها آسیبی وارد شود مانند خودرو. مال غیر منقول مالی است که جابجایی آن غیر ممکن است و سبب آسیب به خود آن مال یا محل استقرار آن می گردد مانند خانه.

19. عین و منفعت
    

عین، مالی است که ماهیت مستقل دارد و وجود آن وابسته به مال دیگری نیست. مانند میز و صندلی.
منفعت مالی است که به تدریج از عین مال دیگری به وجود می‌آید و وابسته به مال دیگری است و به عبارت دیگر از آن حاصل می گردد. برای مثال خانه عین است و سکونت در آن منفعت.

20. مفروز
    

به ملکی گفته می شود که سهم هر یک از مالکین آن با توجه به دانگ مشخص وی و موقعیت محل، از سهم سایرین افراز و جدا شده است.

21. ملک بازداشتی
    

ملکی که به دلیل بدهی به دستور مقامات قضایی توقیف شده است و تا زمان مشخص شدن پرداخت بدهی آن، امکان خرید و یا فروش یا انتقال آن ملک وجود ندارد.

22. عقد بیع ، مبیع و بایع
    

به قرارداد خرید ملک، عقد بیع املاک گفته می‌شود.
به مالی که فروخته می‌شود ، مبیع می‌گویند که در معاملات ملکی، مبیع همان ملک است که معامله می‌شود.
فروشنده در معاملات ملکی، بایع نامیده می‌شود.

23. ثمن معامله
    

به هزینه و قیمت ملک که خریدار باید آن را بپردازد، ثمن معامله می‌گویند.

24. خیار
    

اختیار شخص برای فسخ معامله را خیار می‌گویند که بر اساس شرایطی می‌تواند تعیین شود.
برای مثال: اگر مستاجر، اجاره ۲ ماه را پرداخت نکرد از خیارات موجر این است که معامله اجاره را فسخ کند.

25. غبن
    

یکی از اختیارات برای فسخ قرارداد است. اگر یکی از طرفین قرارداد متوجه ضرر زیادی شود، می‌تواند معامله را فسخ کند.
برای مثال اگر خریدار ملک متوجه شود که قیمت پرداختی، از آن‌چه که عرف است، خیلی بیشتر باشد می‌تواند معامله را فسخ کند. در مقابل هم اگر فروشنده به این نتیجه برسد که ملک فروخته شده خود را با قیمت خیلی ارزان‌تر از موردهای مشابه فروخته، می‌تواند با خیار ادعای غبن معامله را فسخ کند.

اصطلاحات بازار املاک در حوزه سازمان‌های مرتبط

1. اتحادیه صنف مشاوران املاک
   

یکی از سازمان های مهم است که مشاورین املاک با آن در ارتباط هستند. آژانس های املاک برای دریافت جواز و پروانه کسب، باید حتما به این سازمان مراجعه کنند.

2. سازمان ثبت اسناد و املاک کشور
   

مشاوران املاک می توانند برای استعلام صحت سند مالکیت ملک موردنظرشان به این سازمان مراجعه کنند.

3. دفاتر اسناد رسمی
   

این دفاتر از نهادهای وابسته به قوه قضائیه هستند. مشاوران املاک می توانند ثبت و انتقال سند املاک از این سازمان بهره گیرند.

4. شهرداری
   

مشاوران املاک می توانند از شهرداری ها، در خصوص قانونی بودن ملک ساخته شده و میزان جریمه ی آن اطلاعات کسب کنند.

5. سازمان اوقاف
   

بعضی از املاک موقوفه هستند و سند اوقافی دارند. مشاوران املاک با استعلام از این سازمان، می توانند از وقفی بودن ملک مودنظر اطلاع یابند.

6. سامانه جامع املاک و مستغلات
   

مشاورین املاک باید در این سامانه، تمامی قراردادهای ملکی خود را جهت دریافت کدرهگیری ملک ثبت کنند.

‼️ مقالات املاک | فرابلاگ ، مجله تخصصی برای آموزش مشاوران املاک